成都华阳重点楼盘调研报告.docx
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成都华阳重点楼盘调研报告
重点楼盘调研报告
在前面的报告中,咱们大致了解华阳房地产开发的一些大体情形,为了让咱们能更准确地、更深切地了解目前华阳楼盘的开发动态,咱们对华阳目前将售和在售楼盘做了调研。
一、重点楼盘的确信
二、
以下三点做为住宅重点楼盘确信的原那么:
在2003年元月后推出
占地面积在100亩以上
目前在售或将售项目
依照以上原那么,华阳重点楼盘如下:
楼盘名称
位置
利通·出水芙蓉
府河边华阳半岛
左岸花都
华阳迎宾大道侧
翠拥天地
华兴大道滨河路
黄金海岸
华阳迎宾大道侧
锦官丽城·亲水湾
华阳迎宾大道侧
远大·都市风景
天府大道侧
麓山·高尔夫别墅
同安镇
从上表中,咱们能够看到,目前华阳重点楼盘要紧在二条线上:
一是在天府大道双侧,二是沿府河边
二、重点楼盘的分析
、重点楼盘的分析
项目开发商分析
楼盘名称
开发商
公司背景
利通·出水芙蓉
四川利通实业发展有限公司
1992成立,成都首家美商独资的房地产企业
左岸花都
成都心怡房地产开发有限公司
由于庆鹏石油化工(香港)有限公司和四川省中石化实业有限公司共同出资建立
翠拥天地
成都市华兴房屋开发公司
成立于1992年,具有二级开发资质
黄金海岸
四川宏城房地产有限公司
成立于1992年
锦官丽城·亲水湾
新希望南方房产
在新希望集团下属分公司
远大·都市风景
中国远大地产
成立于1993年,集团在医药、房地产开发、国际贸易等领域取得另人瞩目的业绩,参控股企业30余家,并控股两家上市公司
麓山·高尔夫别墅
万华房产
由四川朗信投资有限责任公司、成都市同乐房产开发有限责任公司、泸洲宝光集团有限公司共同投资组建而成
华阳的开发早在98年就随着成都市向东向南进展计划的出台而开始了,而且像心怡、新希望、远大、万华这些实力开发商早在一、二年前就已把这些地圈到,但他们都不约而同的等到今年才开始推出,探讨其缘故确实是
等待时机
那个地址的机会包括二个方面的内容:
A、华阳是在99年就计划成为成都市的卫星城,但在中国,计划的出台落实到现实中是需要一个较长的进程,华阳也不例外,要从以前一个小镇的角色转变到一个卫星城的角色,这需要时刻,同时也需要庞大的物力和财力的支持,才能让华阳从市政建设、公建配套等方方面面顺利向卫星城过渡,而房地产业对这些方面的依托是超级大的,因此开发商只有耐心等待。
B、等待周边项目人气的增加。
从2001年开始进行大规模开发至今,华阳的项目已开始陆陆续续的交房,随着入住人口的逐年增加,华阳的人气也在不断的上升,这会在无形中为新项目的销售起到带动和增进的作用。
项目规模分析
楼盘名称
规模
利通·出水芙蓉
300亩
左岸花都
243亩
翠拥天地
305亩
黄金海岸
208亩
锦官丽城·亲水湾
180亩
远大·都市风景
2000亩
麓山·高尔夫别墅
4000亩
从上表中,咱们能够明显感觉到华阳楼盘正向规模化方向进展,其缘故有二:
A、华阳的地价在这几年上升空间较大,实力开发商正是看到这点,在目前地价较低的情形下大规模圈地,为以后的开发博得更多的竞争机遇。
B、华阳目前的生活配套设施较差是在销售进程中所碰到的较大的阻碍,解决这一问题一是靠政府的支持,二确实是依托楼盘自身来解决。
而靠项目自身,那么项目的规模必然抵达到必然程度才能做到。
整体风格分析
文化融入建筑产品,给予建筑生命,是现今房地产市场最为流行的,它会使项目具有鲜活或持续的生命力。
文化能够从二个方面寻觅,一是地块本身具有的如成都的金沙遗址,二是人为给予给项目的,而华阳板块项目就属于后者。
楼盘名称
整体风格
利通·出水芙蓉
法兰西风情风格
左岸花都
欧洲风格
翠拥天地
现代风格
黄金海岸
亚热带海滨风情
锦官丽城·亲水湾
欧洲与中国相结合的现代简约风格
远大·都市风景
欧洲风格
麓山·高尔夫别墅
————
从整体风格的统计中咱们不难看出,华阳项目多采纳或借鉴国外专门是欧洲的文化,打造自己的产品,这情形的产生缘故要紧有二点:
A、华阳独特的地理位置——离市中心仅仅几分钟车程,使它符合与国外的生活和工作的模式——市中心工作,郊区生活。
B、
C、国外专门是欧洲小镇在中国人脑海里的印象确实是蓝蓝的天空、绿绿的草地、有一份宁静、致远,是居家的乐园,而这正是开发商想在华阳制造出来的社区模式。
D、
正是基于以上二点,因此在华阳才显现了如此众多的欧洲风情社区。
物业类型分析
楼盘名称
物业类型
推出量
(面积)
推出量
(套数)
利通·出水芙蓉
多层
10万㎡
1000套
联排别墅
7000㎡
24套
左岸花都(二期)
花园洋房
6万㎡
400套
多层
翠拥天地(二期)
联排别墅
5万㎡
200套
黄金海岸(三期)
多层
5万㎡
350套
锦官丽城·亲水湾
多层
54369㎡
442套
花园洋房
22880㎡
104套
联排别墅
11520
48套
四拼别墅
8960㎡
56套
远大·都市风景
花园洋房
12万㎡
600套
双拼别墅
麓山·高尔夫别墅
独栋别墅
————
————
在2003、2004年,华阳显现了新的建筑形式——花园洋房、拼加别墅,从产品形态的转变咱们能够看出三个问题:
一是为了博得市场,开发商们都在绞尽脑汁,设计出新的建筑产品,抓住市场空白点,以吸引消费者。
二是新增加的建筑产品属中高端产品,这也从侧面说明,华阳楼市的整体档次在不断上升
三是随着楼盘档次的提高,把华阳做为第一居所的人群慢慢呈上升趋势,华阳那个旧日的“老人村”正在慢慢摆脱这一为难的局面,而向“新城南”那个新的代名词攀登。
主力户型分析
楼盘名称
主力户型
对应面积段
利通·出水芙蓉
三房
110—138㎡
四房
130—156㎡
左岸花都
三房
120—140㎡
四房
140—180㎡
翠拥天地
联排别墅
250—300㎡
黄金海岸
三房
106—160㎡
锦官丽城·亲水湾
三房
120—142㎡
联排别墅
160—240㎡
远大·都市风景
三房
110—150㎡
四房
160㎡以上
麓山·高尔夫别墅
独栋别墅
————
在华阳购买的客户大部份是二次、三次乃至N次置业,他们对居住的要求很高,属于享受型客户,体此刻户型及面积段方面,确实是三房、四房是华阳热销户型,在面积上,三房一样都达到了110㎡以上,四房那么在130㎡以上。
价钱分析
楼盘名称
价格
利通·出水芙蓉
多层:
2100元/㎡(最低价)联排别墅:
5000元/㎡
左岸花都(一期)
多层:
1900元/㎡(均价)花园洋房:
2600元/㎡(均价)
翠拥天地(二期)
联排别墅:
3000元/㎡(起价)
黄金海岸(三期)
多层:
1700元/㎡(起价)1800元/㎡(均价)
锦官丽城·亲水湾
多层:
1800元/㎡(均价)花园洋房:
2800元/㎡(均价)
联排别墅:
3800元/㎡(均价)
远大·都市风景(一期)
花园洋房:
2700元/㎡(均价)
麓山·高尔夫别墅
——————
从上面这张价钱表中咱们能够得出二个结论:
A、华阳房地产的价钱一直处于增加状态,尽管这二年上涨的幅度不如几年前那么快,但仍然说明华阳以后的前景被人们看好
B、
C、众多品牌或实力开发商加入华阳的房地产开发市场,其开发项目档次较高,整体上拉升了华阳楼市的水平,从而带动价钱的上涨。
D、
推出时刻分析
楼盘名称
推出时间
利通·出水芙蓉
2003年6月30正式开盘
左岸花都(二期)
2004年2月28日正式接受内部认购
翠拥天地(二期)
2004年4月底份面市
黄金海岸(三期)
2004年5月份面市
锦官丽城·亲水湾
2004年4月20日正式开盘
远大·都市风景
2004年4月份面市
麓山·高尔夫别墅
2004年4月份面市
在对开发商的分析中,咱们就提过,早已圈地的开发商在等待机会,适时而动,这从上表中也能够反映出来。
通过几年的建设,华阳的开发条件正迅速发生庞大的转变,旧城改造力度的加速、市政配套工程的建设、商业地产的兴起为住宅市场的开发奠定了加倍坚实的基础,正是这些开发条件的慢慢成熟,使开发商都不约而同在2003、2004年推出力作。
配套分析
楼盘名称
生活配套
体育设施
利通·出水芙蓉
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
左岸花都
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
翠拥天地
会所
游泳池、网球场
黄金海岸
会所、临街商业
网球场
锦官丽城·亲水湾
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
远大·都市风景
会所、商业区
网球场、游泳池、健身器械
麓山·高尔夫别墅
————
高尔夫练习场
关于配套咱们从二个方面分析:
A、由于配套与人们的生活息息相关,因此不管是客户仍是开发商对此也十分重视,但目前配套处于一个为难的局面,开发商为了说明自己的小区品质高,在销售中增加卖点,就修建一些如网球场、游泳池、会所等配套,这此配套的保护费较高,但同时它们的利用率又较低,大部份时刻处于闲置状态。
因此在咱们考虑社区配套时,应多做一些有效性较强的配套。
B、从上表中,咱们还能够看出配套方面的另一个特点,目前推出的大型社区多数有必然的商业,而且有些项目的商业体量达到几万方,这一方面与华阳大环境配套不足有关,另一方面也说明华阳以后的商业消费前景是超级广漠的。
。
营销推行分析
推行主题分析
楼盘名称
推广主题
主要支持点
利通·出水芙蓉
半岛生态社区
位置、沿河绿化
左岸花都
感悟Laépassez
建筑产品
翠拥天地
低密度庭院别墅社区
建筑形态
黄金海岸
热带风情社区
外立面、小区景观
锦官丽城·亲水湾
新城南、新希望
位置
远大·都市风景
风景都市主义社区
规划设计
麓山·高尔夫别墅
高尔夫生活社区
高尔夫练习场
主题是项目卖点的提炼,通过它来能够感动购房者的心灵深处,引发客户购房欲望,目前华阳楼盘的推行主题都比较新颖,但项目本身的支持力不足,也没有完全贯彻在销售进程中。
推行主题的最要紧目的是要增进销售,但如咱们是费尽脑汁提炼出后仅仅把它当做花瓶,就没有实际意义了。
媒体选择分析
楼盘名称
媒体选择
利通·出水芙蓉
路牌、大型户外广告、报纸
左岸花都
路牌、大型户外广告、报纸
翠拥天地
路牌
黄金海岸
路牌、大型户外广告
锦官丽城·亲水湾
路牌、大型户外广告
远大·都市风景
大型户外广告
麓山·高尔夫别墅
大型户外广告
从上表中,咱们能够看出,开发商此刻对路牌广告、户外广告的重视程度很高,其缘故在由路牌、户外广告的费用低、但它属于长较媒体,专门是处在前期宣传告知时期的项目,成效是比较明显的,远大·都市风光确实是一个超级好的例子,它在天府大道上只有一块大型户外广告,但目前到其市内接待处进行记录的客户已达上千人。
营销方式分析
楼盘名称
营销方式
利通·出水芙蓉
先修环境,后建房,大面积的沿河绿地,让客户进入社区后就能立即感受到居住在这里的好处
左岸花都
请费翔出任形象代言人、举行风筝节、警民联谊会等一系列事件营销活动使人们、对开发商有了更进一步的认识,对项目有更多的期待
翠拥天地(二期)
仅仅利用前期已成形产品、社区环境来对二期进行宣传,无特别的营销方式
黄金海岸(三期)
仅仅利用已成形产品对后续产品进行侧面宣传
锦官丽城·亲水湾
大型社区的现房发售在成都只有二家,一是中海名城,另外一个就是亲水湾,这无疑是最好的营销方式
远大·都市风景
利用远大·同行者俱乐部来汇集客户资源,举行客户联谊会,从而达到前期客户积累的目的
麓山·高尔夫别墅
先修环境,后建房,目前高尔夫练习场已建好,气派的大门已初建成型,自身的高档品质自然而然显现出来
抓住客户要紧从二个方面,产品和营销。
在现代,产品的同质化程度愈来愈高,如何能从中脱颖而出,博得市场,这就需要在好产品基础上利用营销来协同完成,这二个因素彼此配合,紧密协作,就能够取得事半功备的成效。
成效评判
楼盘名称
效果评价
利通·出水芙蓉
先修环境再建房,同时大胆地在社区内开发万方的商业区,弥补片区配套不足,收到了较好效果,2月5日住宅部分封盘
左岸花都
新的建筑形式,名人作形象、举行大型联谊活动再加上创新的户型设计和中石油名气,一期在三个月内售罄,二期排号达到350
翠拥天地
利用路牌广告向公众告知,引起注意,达到宣传效果
黄金海岸
一二期抓住华阳开发机遇,走中档路线,因此销售情况良好,三期会沿用楼盘整体档次
锦官丽城·亲水湾
以新希望的名气、实力加上现房发售的力度,现在排号人数已超过800
远大·都市风景
大手笔+远大实力+优越的地理位置+新颖的营销方式=未来良好的销售,现在加入远大同行者俱乐部的会员有近千人
麓山·高尔夫别墅
强强联手,铸就成都顶极高尔夫别墅社区,必然会使人们更加关注
A、整体而言,目前华阳待开楼盘的前期宣传都取得了较好的成绩,为下一步的正式销售奠定了坚实的基础。
小结通过以上对重点楼盘的分析,咱们能够得出华阳住宅市场开发的一些特点:
实力开发商加盟,华阳大盘时期来临改变旧日“老人村”形象,向以后“新城南”进军中高级物业形态显现,提升华阳楼盘整体档次
B、开发集中,竞争将进入白热化时期
C、
三、个案分析
四、
通过前面介绍和分析,咱们对华阳楼市的进展有了大致的了解,为了能给本项目提供更多的借鉴,咱们以个案分析的形式对以下三个楼盘做更为深切的分析。
利通·出水芙蓉
大体情形
利通·出水芙蓉是由四川利通实业进展在2003年7月正式推出的,它占地300亩,总建面10万㎡,绿化率40%,总户数1000户,目前1000套住宅销售已终止,现要紧进行商铺的招商与销售及商铺上面小户型的销售。
项目共性分析
项目共性:
A、与水息息相关
从金色水池、翠堤春晓到出水芙蓉,利通的每一个项目都与水密不可分,像金色水池周边没有自然的水资源,那就从园林、命名方面加以弥补,总之与水不可分隔,
究其缘故,应该是成都人对河居生活的爱恋使开发商对水的如此重视。
B、外立面颜色
利通的这三个项目,其外立面颜色是如此的类似——绿色的基调,就像一种标识。
利通采纳这种亮眼颜色的缘故,经咱们一起探讨得出以下几点:
绿色是生命,给人以朝气蓬勃感觉
绿色是活力,与水连在一路,给人以动感,与利通提倡的河居生活共生
绿色是环保,环保与健康紧密相连,它已是一种潮流
产品分析
出水芙蓉的销售情形是较好的,在那个地址咱们仅仅对它存在的问题加以分析:
A、外立面处置
B、
仿石材与绿色的外立面搭配得不和谐,很生硬。
B、售楼处与小区整体
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