物业的维修管理.docx

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物业的维修管理

物业的维修管理

物业的维修管理物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。

它包括两大部分内容其一为房屋的维修管理其二为房屋设备管理。

物业的维修管理对象是物业本身其管理的目的是为了物业的保值和增值。

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一、房屋维修管理^

房屋维修管理又称房屋修缮管理它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产进行修缮技术管理。

具体内容包括：

房屋的安全检查房屋维修的施工管理房屋修缮的行政管理以及房屋的日常保养等内容。

在物业管理过程中搞好房屋的维修管理不仅有利于延长房屋的使用寿命增强其使用的安全性能也有利于美化环境使物业管理企业在用户心中建立良好的形象和信誉从而促进物业管理行业的发展。

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（一）房屋维修管理的内容l/8

1．房屋的安全检查。

房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。

定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况不仅可以及时发现和防止危险情况的发生而且还为房屋维修管理提供依据以延长房屋寿命。

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2．房屋维修施工管理。

物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况编制每年的修缮计划并安排修缮资金审核修缮方案。

在施工过程中应注意保证修缮施工质量并降低成本对于一些委托施工项目物业管理部门应严格对其施工质量进行监督以保证用户的使用安全。

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3．房屋修缮的行政管理。

根据我国有关的法规规定房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。

因使用不当或人为造成房屋损坏应由行为人负责修复或给予赔偿。

对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮或者在房屋修缮时遭到使用人或邻人等借故阻挠或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时房管部门可采取排险解危的强制措施费用则由当事人承担。

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此外对于异产毗连房屋的修缮将依照《城市异产毗连房屋管理规定》承担责任。

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（二）房屋完损等级的评定6Q

物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评定以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实施方案。

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级即现有房屋的质量等级。

评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。

这项工作技术性强既有目观检测又有定性定量的分析。

目前我国对房屋质量的评定是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

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1．房屋完损等级标准。

一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准。

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（1）完好房。

指房屋的结构构件完好装修和设备完好、齐全完整管道畅通现状良好使用正常；或虽个别分项有轻微损坏但一般经过小修就能修复。

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（2）基本完好房。

指房屋结构基本完好少量构部件有轻微损坏装修基本完好油漆缺乏保养设备、管道现状基本良好能正常使用经过一般性维修即可修复。

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（3）一般损坏房。

指房屋结构一般性损坏部分构部件有损坏或变形屋面局部漏雨装修局部破损油漆老化设备管道不够畅通水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺需要进行中修或局部大修更换零件。

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（4）严重损坏房。

指房屋年年失修结构有明显变形或损坏屋面严重漏雨装修严重变形、破损油漆老化见底设备陈旧不齐全管道严重堵塞水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏需要进行大修或翻修、改建。

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（5）危险房。

指房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定和承载能力随时有倒塌可能不能确保使用安全的房屋。

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2．房屋完损等级的评定方法。

一般根据房屋各个组成部分完报程度综合评定。

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（l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

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（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级其余各项仍和结构部分符合同一完损标准则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

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（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

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（4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构屋面等项的完损程度来确定。

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3．房屋完好率及危险率的计算。

房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位评定时则以幢作为评定单位。

房屋的完好率是房产经营与管理单位（包括物业管理企业）的一个重要技术经济指标之一它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。

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（三）房屋维修的施工管理m|!

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1．房屋维修工程的分类。

根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。

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（1）小修工程（零修工程或养护工程）。

指及时修复小损小坏以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。

这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修也可以根据用户申报组织零星的维修。

小修工程工程虽小但关系到用户的使用便利眼务性很强因此必须及时修理力争做到水、电、暖、卫、气零修不过夜土建零修三日内有结果。

小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1％以下。

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（2）中修工程。

指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求需要进行局部维修在维修中只牵动或拆换少量主体构件而保持原房屋规模和结构的工程。

这类工程的特点是：

工地较为集中项目较少工程量较多带有周期性。

如屋面的局部面层重做整幢楼门窗整修等工程。

中修工程适用于一般损坏房屋一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；中修后的房屋70％以上必须符合基本完好或完好房的要求。

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（3）大修工程。

指房屋主体结构大部分严重损坏无倒塌或局部倒塌危险的房屋；公用生活设备（包括上、下水通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。

这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件但不需全部拆除此外工程的地点集中项目齐全具有整体性。

大修工程还常常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。

大修工程往往适用于严重损坏的房屋。

房屋大修后应达到基本完好或完好标准的要求。

大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25％以上。

（4）翻修工程。

指将原来房屋全部拆除后另行设计在原地或移动后更新建造的工程。

当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时往往采用翻修的方式。

翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料其费用应低于同类结构的新建房屋。

翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

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（5）综合维修工程。

指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋大部分严重损坏进行有计划的成片维修和为改变该片（幢）房屋的面貌的维修工程也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。

综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准要求其费用应控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20％左右。

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2．维修工程的施工管理。

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（1）编制维修计划。

物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果编制维修投资计划与维修施工计划。

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维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。

物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划并报业主管理委员会（或单个业主）审批后方可实施维修。

维修的资金来源于物业的委托人（业主或使用者）对于多业主的物业则需要按产权人份额比例分摊。

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维修施工计划应根据批准的维修投资计划而制定。

具体内容应包括：

施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。

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（2）落实施工队伍。

物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍仅能完成一些小修任务对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。

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维修施工队伍的选择最好也应采取招投标的方式择优录取以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。

为了明确双方的责、权、利一旦选定专业施工队伍物业管理机构应与之签订施工合同避免发生维修内容及要求不清等问题。

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（3）施工过程的管理。

物业管理机构在施工过程的管理中相当于工程监理的角色故而应按合同对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制以确保维修工程按合同中规完的工期、质量标准及合同造价完成。

在施工中应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素从而确保维修工程达到较为满意的施工效果。

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　　m_.H3一、房屋维修的概念"=

房屋维修是指在房屋的经济寿命期内在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上对房屋进行维护和修理使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。

房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。

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所谓房屋的经济寿命期是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。

引起房屋报废并拆除的原因可能是技术方面的也可能是经济方面的或社会其他方面的。

例如某房屋设计使用年限为50年50年期满房屋各主要构件老化而被拆除这种拆除是由于技术原因引起的再如有些房屋从技术上讲可以不拆除但由于旧城改造的需要而被拆除这种拆除则是由于经济原因引起的。

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在房屋使用过程中由于一些自然因素、人为因素的作用可能造成房屋的损坏。

对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度的一项经常性的基础工作通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。

房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。

房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。

根据房屋查勘鉴定的结论对房屋进行维修其目的是保持或恢复房屋原来的状态或使用功能。

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按照房屋维修的不同性质房屋维修可分为不同的类型。

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其次按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。

小修也称维护是指对房屋的日常零星维修维护工作其目的是使房屋保持原来的等级。

中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求需进行局部修理在修理中需牵动或拆换少量主体构件但保持原房屋的规模和结构。

大修是指房屋的主要结构部位损坏严重房屋已不安全需要进行全面的修理在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。

翻修是指房屋已失去维修价值主体结构严重损坏丧失正常使用功能有倒塌危险需全部拆除另行设计重新在原地或异地进行更新建造的过程。

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第三按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。

恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动它的作用是恢复房屋的原有状况与功能保障居住安全和正常使用。

赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动其维修费用应由责任人承担。

补偿性维修是指在房屋移交时通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定发现有影响居住安全和使用的损坏部位而对房屋进行的一次性的维修工作其费用由移交人与接受人通过协商解决。

返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修其维修费用由责任人承担。

救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动对于重大天灾如风灾、火灾、水灾、震灾等维修费用由政府有关部门拨专款解决对于人为失火造成的灾害维修费用按"赔偿性维修"规定的办法处理责任者需担负全部或部分费用。

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二、房屋维修的特点8

1.房屋维修是一项经常性的工作/^7o_

房屋使用期限长在使用中由于自然或人为的因素影响会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的因此房屋维修是大量的经常性的工作。

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2.房屋维修量大面广、零星分散FA

量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。

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3.房屋维修技术要求高8ph

房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。

房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采用的维修标准也不同。

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三、房屋维修管理的概念6r

房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。

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房屋维修管理的主体是物业管理公司物业管理公司受业主（如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等）的委托开展相应的物业管理工作。

房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。

在房屋维修过程中实施房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司（或物业管理公司内部的专业房屋维修部门）。

而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实施管理做到在确保质量和实现合理工期的基础上使整个房屋维修过程处于受控状态合理使用人力、物力、财力最大限度地节约维修成本实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。

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从管理过程讲所谓房屋维修管理主要是指围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。

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从管理层次讲房屋维修管理一般可分成企业管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。

所谓企业管理层次的维修管理是指物业管理公司的企业管理层为实现整个企业的房屋维修管理目标而开展的管理工作包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。

所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标做好施工准备工作对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。

另一种是物业管理公司自己没有施工队伍施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的在这种情况下所谓施工项目层次的维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理以确保施工过程处于受控状态从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。

我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。

另一方面通过邀请企业外部专业施工单位参加公平竞争充分发挥市场竞争的作用实现生产任务分配的最优化从而为提高整个企业维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。

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6.房屋维修成本管理IAa_+E

成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称。

房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。

房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式即构成维修工程的生产费用把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中就构成维修工程成本。

房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。

维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。

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7.房屋维修要素管理oQCJbn

在房屋维修施工活动中离不开技术、材料、机具、人员和资金这些构成房屋维修施工生产的要素。

所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为确保维修工作的正常开展而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。

所以房屋维修要素管理包括技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。

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8.房屋维修施工项目管理,i^F$

房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。

它主要是指物业管理公司所属基层维修施工单位（或班组）对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。

房屋维修施工项目管理主要包括组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、合同管理及施工现场的协调工作。

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9.房屋维修施工监理v[/m

房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位为确保实现原定的质量、造价及工期目标以施工承包合同及有关政策法规为依据对承包施工单位的施工过程所实施的监督和管理。

房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派项目经理负责其主要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制进行合同管理并协调项目施工各有关方面的关系帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行处理。

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　　{第二节　房屋维修计划管理}I=$%!

一、房屋维修计划管理的意义和任务}`]sV

1.房屋维修计划+8b1

计划作为企业管理的重要职能之一它是对企业生产经营活动的事先安排。

房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。

房屋维修计划的内容主要包括在一定时期内有关房屋维修的计划目标、实施方案和相应的保证性措施。

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所谓房屋维修的计划目标是指物业管理公司在计划期内必须完成的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。

其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。

维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量要求。

维修工作效益是指维修成果与成本的关系具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。

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作为房屋维修计划内容之一的实施方案是指为实现维修计划目标而采取的工作方法和步骤。

实施方案的内容包括计划期内维修工作的时间安排、实施维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。

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房屋维修计划的保证性措施是指为确保维修计划目标及相应实施方案的实现而做的辅助性计划。

其内容包括房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。

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房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作必须从不同层次、不同角度编制计划并做好各种计划之间的综合平衡工作理顺各种计划之间的关系使之成为相互联系、相互影响、协调一致的计划体系。

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2.房屋维修计划体系?

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从系统的观点讲企业属于一个有着具体目标的人造系统构成企业的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着相互联系、相互制约的系统关系。

房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。

所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作而且是全公司生产经营活动的一部分。

为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。

而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文件则必须围绕维修工作的正常开展对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。

为此在房屋维修计划中必须编制一系列相互联系、相互影响的计划并做好各种计划之间的综合平衡工作使它们成为一个有机的整体。

所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

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房屋维修计划体系中的各种计划按不同的分类标准可分为不同的类型。

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首先按计划内容分可分成房屋维修施工计划和企业各部门的保证性计划两类。

房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文件具有主体计划的性质。

而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等均属于辅助性计划。

制定房屋维修计划时必须处理好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系保持计划内容、形式、数量、质量指标的相互适应、相互协调及相互统一。

同时还必须根据房屋维修工作的特点不断调整、完善维修计划的内容和指标努力促进维修工作的正常开展确保物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实施。

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其次按计划期的长短分房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。

房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。

由于计划期较长所以计划内容比较粗糙属于控制性计划。

房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排它是具体指导维修工作的计划文件属于操作性或实施性的计划。

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二、房屋维修计划管理bAd

房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。

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房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。

其目的是通过合理安排和有效协调高效率地利用企业现有的生产要素协调好企业各职能部门的关系从而使房屋维修工作正常开展。

房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作其中积极做好计划工作的综合平衡是维修计划管理的基本工作。

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1.房屋维修计划管理的意义;#a`L

（1）计划是管理的开端是管理循环的起始任何管理都不能与计划相脱节没有计划就失去了对行动的引导就谈不上管理。

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（2）计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。

企业组织机构只规定企业各部门的管理职能而各部门在开展具体业务管理时则必须按计划办事计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。

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（3）房屋维修工作涉及面广、影响因素多为了使其正常地、高效率地进行必须对其实行全过程的平衡和协调使维修工作经常处于计划的指导下进行而这一点必须通过维修计划管理才能实现。

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（4）计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。

若无计划管理就不能使优化得到继续就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。

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2.房屋维修计划管理的特点DC_

由于房屋维修工作的特点使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。

房屋维修计划管理的特点可以概括如下：

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（1）计划的自主性差。

物业管理公司的业务性质属于服务性的其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求另一方面取决于所管房屋的完损情况所以计划的自主性较差。

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（2）计划的多变性。

维修施工中变化因素多如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化而且这些因素往往难以预见。

因此劳动生产率不稳定影响开竣工影响计划的稳定性。

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（3）计划的不均衡性。

由于维修施工的季节性与不均衡性造成计划期内的施工内容与比例不同使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。

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3.房屋维修计划管理的任务TlJ2b

（1）根据国家房管政策对维修工作的要求根据房屋损坏情况及用户的实际需要在调查研究及分析预测的基础上制定房屋维修计划确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。

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（2）做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作保证重点工程统筹安排最优地使用企业的资源提高综合经济效益。

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（3）在组织维修计划的实施过程中通过控制和协调手段消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素保证生产有节奏、有秩序地进行。

这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调季度计划对月度计划的控制和协调。

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（4）做好执行情况的检查、统计和分析总结经验和教训及时反馈、及时调整和改进不断提高计划管理水平。

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4.房屋维修计划管理的目的e）ATW]

（1）有计划地对房屋进行维修保养尽可能地避免房屋维修工作的盲目性确保房屋安全正常使用尽量提高房屋的使用功能延长房屋的使用寿命。

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（2）保证合理使用维修资金使有限的