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剩余法
㈠定义与公式
剩余法,是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等,以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
以剩余法评估待开发土地价格公式为:
P=A-B-C
式中:
P--待估宗地价格
A--不动产总价
B--开发项目整体的开发成本
C--客观开发利润
㈡估价过程
1.不动产总价
⑴选择比较实例
根据估价规程的规定,按照市场比较法选择市场交易案例的原则、方法和程序,选择以下三个可比实例。
①金隅嘉华大厦底商:
金隅嘉华大厦写字楼底商,用途为商业,距商服中心距离较近,商业繁华度较高,位于马连洼北路与信息路交叉路口东北角,交通便捷,公共配套设施较完善,自然和人文环境较优,钢混结构建筑,装修状况为精装,建筑物内部格局合理,适合商业服务业使用。
2015年4月10日成交,总价600万元,建筑面积110平方米,合54545元/平方米。
②富力桃园底商:
富力桃园底商,用途为商业,距商服中心距离较近,商业繁华度较高,位于建材城东路富力桃园11号楼底商,交通便捷,公共配套设施较完善,自然和人文环境较优,钢混结构建筑,装修状况为精装,建筑物内部格局合理,适合商业服务业使用。
2015年1月19日成交,总价460万元,建筑面积103平方米,合44660元/平方米。
③:
交大嘉园底商
交大嘉园底商,用途为商业,距商服中心距离近,商业繁华度高,位于交通大学路3号楼底商,交通便捷,公共配套设施完善,自然和人文环境优,钢混结构建筑,装修状况为精装,底商单间店面,适合商业服务业使用。
2016年3月17日成交,总价2100万元,建筑面积300平方米,合70000元/平方米。
⑵编制比较因素条件说明表
根据影响商业用地地价的一般因素、区域因素和个别因素,选择适合的比较因素因子,编制比较因素条件说明表。
表3-1-1比较因素条件说明表
修正因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
位置
树村
金隅嘉华大厦
上地南路6号院
交大嘉园
售价(元/建筑平方米)
待评估
54545
44660
70000
出租日期
2016/4/15
2015/4/10
2015/1/19
2016/3/17
用途
商业
商业
商业
商业
商业繁华程度
一般
较高
较高
高
交通便捷度
较便捷
便捷
便捷
便捷
距商服中心距离
一般
较近
较近
近
临街宽度和深度
适中
适中
适中
适中
临街道路状况
支路
主干道
主干道
主干道
宗地形状及可利用程度
矩形
矩形
矩形
矩形
公共服务设施状况
较完善
较完善
较完善
完善
基础设施完备状况
较完备
较完备
较完备
较完善
自然和人文环境状况
好
较好
较好
好
⑶编制比较因素条件指数表
根据商业用地地价影响因素对地价影响的大小,对所选比较因素因子进行量化,编制比较因素条件指数表。
A、期日修正:
估价对象估价时点与比较案例成交日期分别为2016年4月15日、2015年4月10日、2015年1月19日、2016年3月17日,期日不一致,需进行期日修正。
依据当地的房地产市场状况,商业房地产价格水平总体呈缓慢上升趋势,据统计年平均增幅8%,季平均增幅为2%,则经测算得到估价对象与比较案例期日修正系数分别为100、94、90、100。
B、商业繁华程度:
分为高、较高、一般、较低、低五个等级,以估价对象的等级为100,每相差一级相应修正5%;
C、交通便捷度:
分为便捷、较便捷、一般、较便捷、不便捷五个等级,以估价对象为100,每相差一级相应修正4%;
D、距商服中心距离:
分为近、较近、较远、远四个等级,以估价对象的等级为100,每相差一个等级修正6%;
E、临街宽度和深度:
分为宽深比适中、宽度偏窄、宽深比严重影响使用三个等级,以估价对象为100,每相差一级相应修正2%;
F、临街道路状况:
分为临主干道、次干道、支路、不临路四个等级,以估价对象的等级为100,每相差一级相应修正3%;
G、宗地形状及可利用程度:
分为矩形、规划、较规则、不规则四个等级以估价对象为100,每相差一级相应修正1%;
H、公共服务设施状况:
分为完善、较完善、一般、较差、差五个等级,以估价对象为100,每相差一级相应修正2%;
I、基础设施完备状况:
分为完备、较完备、一般、较差、差五个等级,以估价对象为100,每相差一级相应修正2%;
J、自然和人文环境状况:
分为无污染、污染较轻、有一定污染、污染较重、严重污染五个等级,以估价对象为100,每相差一级相应修正2%。
表3-1-2比较因素条件指数表
修正因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
位置
树村
金隅嘉华大厦
富力桃园
交大嘉园
售价(元/建筑平方米)
待评估
54545
44660
70000
出租日期
100
94
90
100
用途
100
100
100
100
商业繁华程度
100
105
105
110
交通便捷度
100
104
104
104
距商服中心距离
100
106
106
112
临街宽度和深度
100
100
100
100
临街道路状况
100
106
106
106
宗地形状及可利用程度
100
100
100
100
公共服务设施状况
100
100
100
102
基础设施完备状况
100
100
100
100
自然和人文环境状况
100
98
98
100
⑷根据比较因素条件指数表,编制比较因素修正系数表,计算因素修正系数之和、比准价格、评估价格。
表3-1-3比较因素修正系数表
修正因素
案例A
案例B
案例C
位置
金隅嘉华大厦
上地南路6号院
交大嘉园
售价(元/建筑平方米)
54545
44660
70000
出租日期
100/94
100/90
100/100
用途
100/100
100/100
100/100
商业繁华程度
100/105
100/105
100/110
交通便捷度
100/104
100/104
100/104
距商服中心距离
100/100
100/100
100/100
临街宽度和深度
100/100
100/100
100/100
临街道路状况
100/106
100/106
100/106
宗地形状及可利用程度
100/100
100/100
100/100
公共服务设施状况
100/100
100/100
100/102
基础设施完备状况
100/100
100/100
100/100
自然和人文环境状况
100/98
100/98
100/100
修正系数合计
0.8847
0.9241
0.7219
比准价格(元/建筑平方米)
48255.96
41270.31
50533
评估价格(元/建筑平方米)
46686
根据以上过程,计算得到估价对象地上商业用途不动产价格为46686元/建筑平方米。
2.投资者购买土地使用权应负担的税费
投资者购买土地使用权应负担的税费是假设有投资者购买估价对象土地使用权而发生的相关税费,主要包括契税、印花税等。
根据目前房地产交易政策,此次契税税率取3%,印花税取0.05%计算,设商业地价为X,则:
购地税费=X×(3%+0.05%)=0.0305X(元/建筑平方米)
3.开发成本
开发成本是指在取得土地后进行土地房屋建设所需的直接费用、税金等。
在实际中主要包括:
建造成本、管理费用、不可预见费、专业人士费等。
⑴建造成本
建造成本包括建筑安装工程费、红线内市政费、小区配套费。
A、建筑安装工程费
根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素,结合北京市建筑工程造价的水平,框剪结构房屋建筑安装工程费约2500元/平方米-3500元/平方米,根据估价对象的规划条件及具体设计等实际情况确定本次评估按照3000元/平方米测算,则房屋建筑安装工程费为:
房屋建筑安装工程费=3000(元/建筑平方米)
B、红线内市政费用
红线内市政费用按建筑安装工程费的5%-15%计,根据估价对象的规划条件及具体设计等,本次红线内市政费用按建安费用的10%计取,则:
红线内市政费用=3000×10%=300(元/建筑平方米)
C、小区配套费用
估价对象即是小区配套商业建筑物,不计小区配套费用。
D、建造成本合计
建造成本=建筑安装工程费+红线内市政费用+小区配套费用
=3000+300=3300(元/建筑平方米)
⑵管理费用
指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支,包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素,管理费用依照建造成本的一定比例求取,一般为建造成本的2%-5%,根据项目具体情况及销售市场情况确定,考虑项目的复杂程度,管理费用按建造成本的4%计算:
管理费用=3300×4%=132(元/建筑平方米)
⑶专业人士费
专业人士费依照建造成本的一定比例求取,一般为建造成本的3%-8%,考虑到估价对象项目的复杂程度,专业人士费按建造成本的5%计算:
专业人士费=3300×5%=165(元/建筑平方米)
⑷不可预见费
不可预见费依照建造成本的一定比例求取,一般为建造成本的1%-10%,考虑估价对象项目的复杂程度,不可预见费按建造成本的6%计算:
不可预见费=3300×6%=198(元/建筑平方米)
4.销售费用
销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用及广告费用。
按有关规定销售费用可按前述费用的一个百分比计算。
根据目前的市场状况以及物业类型确定销售费用为销售收入的5%。
销售费用=46686×5%=2334(元/建筑平方米)
5.贷款利息
结合开发项目的投资规模,设定项目开发周期为2年,利息率按评估基准日中国人民银行公布的二年期贷款利率4.75%计算,假设建筑物开发成本在建设期内均匀投入,假设地价、购买税费是一次性投入,按复利计息,贷款利息为:
贷款利息=(地价+购买税费)×[(1+利息率)周期-1]+(建造成本+管理费用+专业人士费+不可预见费+销售费用)×{50%×[(1+利息率)周期-1]+50%×[(1+利息率)周期-1]}
=293+0.1307X(元/建筑平方米)
6.开发利润
开发利润指建设单位因实施项目开发建设所应获得的风险报酬。
本次估价对象的主要用途为城镇住宅用地,对于开发利润的计算参照同类项目房地产行业的平均利润水平,一般为20%-30%,本次确定项目的销售利润率为25%。
销售利润=46686×25%=11672(元/建筑平方米)
7.销售税费
开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用,主要包括增值税、城市维护建设税(增值税的7%)、教育费及附加(增值税的3%)。
根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》,一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
本项目符合《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中房地产老项目的规定,评估按5%的征收率计算增值税。
根据《中华人民共和国教育法》的相关规定和《财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》(财综〔2010〕98号)的要求,全面开征地方教育附加,地方教育费附加
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