内蒙古某海岸综合旅游项目可行性研究报告.docx
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内蒙古某海岸综合旅游项目可行性研究报告
内蒙古**海岸旅游文化有限责任公司
**海岸综合旅游项目
可行性研究报告
第一章项目总论
1.1项目基本情况…………………………………………………………………1
1.2项目实施的社会意义和必要性………………………………………………6
1.3项目研究依据…………………………………………………………………10
1.4项目规划目标、指导思想、原则……………………………………………10
1.5项目提出背景…………………………………………………………………11
1.6项目效益分析…………………………………………………………………21
1.7主要技术经济指标……………………………………………………………22
1.8研究结论和建议………………………………………………………………22
第二章旅游开发背景条件分析
2.1旅游区现状……………………………………………………………………24
2.2区位条件………………………………………………………………………25
2.3自然条件………………………………………………………………………27
2.4历史文化背景…………………………………………………………………27
2.5周边社会经济环境……………………………………………………………28
第三章旅游市场分析与预测
3.1旅游需求的基本趋势…………………………………………………………30
3.2休闲度假旅游发展前景………………………………………………………32
3.3目标客源市场定位……………………………………………………………36
第四章项目整体建设规划
4.1项目主要建设内容及建设周期与计划………………………………………37
4.2项目整体建设规划……………………………………………………………34
第五章旅游景观系统规划
5.1规划目标……………………………………………………………………113
5.2规划原则……………………………………………………………………113
第六章旅游商品开发策划
6.1旅游商品开发现状…………………………………………………………114
6.2旅游商品开发原则…………………………………………………………115
6.3旅游商品开发思路…………………………………………………………116
6.4旅游商品开发策划…………………………………………………………116
第七章旅游营销策划
7.1营销主体……………………………………………………………………118
7.2营销策划指导思想…………………………………………………………118
7.3营销策划目标………………………………………………………………118
7.4市场营销策略组合…………………………………………………………119
第八章环境保护及节能评价
8.1环境质量状况………………………………………………………………122
8.2环境保护要求………………………………………………………………122
8.3执行标准……………………………………………………………………122
8.4防治措施……………………………………………………………………123
第九章节能
9.1节能原则……………………………………………………………………124
9.2编制依据……………………………………………………………………124
9.3本项目能源消耗量…………………………………………………………124
9.4节能管理措施分析评估……………………………………………………125
第十章水土保持、安全消防及劳动卫生
10.1水土保持方案………………………………………………………………128
10.2劳动保护和安全卫生………………………………………………………130
10.3消防…………………………………………………………………………131
第十一章经营管理模式
11.1组织机构设置及职责………………………………………………………131
11.2资源保护管理………………………………………………………………133
11.3项目开发管理………………………………………………………………134
11.4服务质量管理………………………………………………………………134
11.5游客行为引导与管理………………………………………………………135
11.6景区安全管理………………………………………………………………135
第十二章项目组织管理与招投标
12.1项目组织管理………………………………………………………………136
12.2工程项目的招标……………………………………………………………136
12.3项目实施进度计划…………………………………………………………136
第十三章投资估算与资金筹措
13.1编制依据……………………………………………………………………139
13.2投资估算费用标准…………………………………………………………139
13.3投资估算……………………………………………………………………139
13.4资金筹措……………………………………………………………………142
第十四章财务预测与分析
14.1编制基准……………………………………………………………………142
14.2基本假设……………………………………………………………………142
14.3财务分析依据及说明………………………………………………………142
14.4经营成本估算………………………………………………………………143
14.5经营收入预测………………………………………………………………144
14.6利税分析……………………………………………………………………144
14.7财务评价指标………………………………………………………………144
14.8财务分析结论………………………………………………………………146
第十五章风险分析
15.1外部风险……………………………………………………………………146
15.2内部风险……………………………………………………………………148
第十六章结论与建议
16.1结论…………………………………………………………………………150
16.2建议…………………………………………………………………………150
附图及附表:
附图:
项目整体平面图效果图……………………………………………………152
附图:
土地现状及产业布局规划图………………………………………………154
附图:
栖海岸营业执照和组织机构代码证………………………………………156
附图:
可研单位资质………………………………………………………………156
附表:
固定资产投资节能登记表…………………………………………………157
第一章项目总论
1.1项目基本情况
1.1.1项目名称
内蒙古**海岸综合旅游项目
1.1.2项目单位
内蒙古**海岸旅游文化有限责任公司
1.1.3项目主体及项目地址
该项目地址同属于内蒙古自治区西部巴彦淖尔市乌拉特前旗西山咀农场地域的三个区域:
地址一(湿地旅游):
乌梁素海西海岸水域3800亩、陆地6000亩;
地址二(城市沙漠游乐场):
西山咀农场二连沙漠3000亩;
地址三(城北水上乐园):
西山咀镇西出口向北3公里水面1500亩。
1.1.4占地面积
项目投资内容分为六十余项,共需土地约9000亩,水域5300亩。
1.1.5投资规划
项目规划总投资95000万元人民币,其中固定资产投资90000万元,流动资金5000万元。
争取部分银行贷款,其余资金企业自筹。
1.1.6建设期限
项目建设总周期为6年,起止时间为:
2014年10月-2020年9月。
1.1.7建设内容与建设周期及计划
表1-1主体工程建设规划表
类别
序号
项目内容
建设时期
目标
区域
目标群体
说明
科普
1
科普馆
一期
本省
及周边
中小学生及游客
以科普馆为主内含多项设施内容。
民防四项
2
地震体
验模拟屋
一期
全国
中小学生
民防四项素质教育
科普馆内
3
火灾体验
模拟屋
4
楼宇逃生
5
防恐训练
国
防
教
育
6
儿童高铁仿真体验馆
一期
全国
中小学生
国防教育培训
科普馆内
7
仿真医院
8
船舶驾驶
模拟体验
9
海上高射机枪模拟馆
10
航空母
舰体验馆
11
民航A380飞行模拟器仿真模拟
12
汽车安全驾驶体验馆
13
潜艇仿真
模拟操作
14
神七返回舱仿真模拟
15
真坦克
观摩体验
一期
全国
中小学生
国防教育培训
科普馆外园区内
16
真直升
飞机观摩
科普
17
数字博物馆
一期
全国
所有游客
科普馆内
18
台风体验屋
一期
全国
所有游客
科普馆内
训
练
19
拓展训
练项目
拓展训练及真人CS在国内各行业中逐渐为大家所接受,这得益于其户外体验式培训方式的特性。
20
真人CS野战
一期
全国
21
密室逃脱
240平米,运用全套声光电技术,实现浪漫、解谜、恐怖,结合音乐、灯光、线索、暗道、整体式触发的机械密室。
综合园区一期项目
22
3D奇幻
艺术馆
一期
游客
科普馆内,面积1000平米。
单独收费项目
23
7D电影院
一期
游客
科普馆外园区内,独立项目
24
室内儿
童游乐园
一期
总体项目吸引来的带孩子顾客
项目设于科普馆内2层,为单独收费项目
25
观海宾馆
一期
配套设施
26
实习实践楼
一期
全国
针对拓展训练、CS、科普教育、国防教育及素质教育团体宿舍楼。
27
红色记忆
博物馆
科普馆内。
重温红色记忆的红色兵团文化和垦区暴动博物馆。
28
特色餐饮
娱乐市场
一期
主要面对前旗、五原消费群体,同时服务游客,拉动景区人气。
基本属于外包性质。
29
KTV演
绎广场
30
园区
中心舞台
一期
园区基本配套设施
31
特色小吃街
一期
园区基本配套设施。
属于外包项目
水
上
项
目
32
冬季冰上
游乐项目
一期
主要投资是游乐设备
33
海上游
乐项目
一期
游艇、快艇、摩托艇等
重点突出观鸟和水上飞机
34
环海观光
一期
总体项目吸
引来的顾客
电瓶车及双人自行车
35
水上玩
具世界
儿童亲水项目。
有水上飞机、快艇、摩托艇等水上电动玩具
36
国际标
准垂钓园
共四个水池:
国际标准池4个;散客垂钓池1个,水上玩具世界1个
37
储鱼池
海里出鱼储备,同时供游客欣赏。
38
室内垂钓
兼游泳馆
双重性,冬季室内垂钓,秋夏季作为游泳馆
39
泄愤岛
海里建岛和凉亭,明沙铺底,卡通式不同姿势日本人
40
知青岛
海里建岛。
配置小院几间土房,农器具等。
41
水中移动房
竹筏上建设小平米房间,内设厨房、卫生间,供游客入住钓鱼、听海、听鸟。
独
立
项
目
42
荷花观赏园
二期
43
室内游泳馆
三期
配套
总体项目吸
引来的顾客
控制区域土地,为以后长期规划做好土地预留。
项目建立在客源足够多的情况下。
44
陆地大型综合游乐场
三期
本省
及周边
总体项目吸
引来的顾客
45
数字观鸟
一期
全国
范围
行业喜好者
观鸟用品商店会产生可观利润
46
生态大棚
一期
分块大棚和果园
单独收费,配套设施
47
蒙古大营
一期
主要体现蒙古族饮食文化
48
跑马场
园区南侧占地10亩
49
沙滩车竞技场
50
生态餐厅
一期
主要面对前旗、五原消费群体,可举办大型宴会,同时服务游客,拉动景区人气。
自营。
51
高档公寓
南区、北区建设40套别墅,主要征对地方高端客户。
(三期项目)
52
瞭望塔
(观海台)
拟建于先锋岛钓鱼岛上。
可对栖海岸园区及乌梁素海一览无遗
53
滑翔机机场
游乐设施配套
水上飞
机码头
游乐设施配套
54
电视闯关水上项目
电视台娱乐频道节目内容
55
儿童闯关陆地项目
56
寺庙
南北150米东西150米
57
自驾露营区
针对自驾房车的及直接野营游客设计房车停车位及烧烤、野餐区。
58
大型枸杞园
3500亩枸杞园,枸杞园中间用不同植物绘制五角星图案
59
栖海岸
食品厂
对枸杞进行深加工。
风干鱼产品、葵花籽等地方特色产品
60
林中公寓
100亩果园内共有40个套房,形状各异,果树做墙,并用网围栏围起来,设有木质大门。
61
野生动物救助站和养殖观赏区
野生动物救助。
观赏鸟、观赏鱼的养殖
62
沙漠游乐场
属于栖海岸二点。
主要投资是游乐设备。
面积3000亩,生活区、运动区、绿化、道路、丝绸之路
63
城北
水上乐园
专门针对本城市及周边人群建设的一个水上公园
64
老年公寓
用地25亩,设置200张床位的公益区,200张床位的非公益区,总建筑面积4000平米,其中,宿舍楼3470平米、餐厅及锅炉房512平方米、警卫室,18平方米。
65
其它
特色小吃街、租赁商店、大型超市、KTV演绎迪厅、渔家餐厅等项目为园区配套常规项目,暂时不做阐述。
表1-3项目建设周期与建设计划
阶段
时间
建设内容
完成
投资
一
期
2014年10月至
2016年7月
栖海岸:
(1)、3800亩水域清污;
(2)、综合园区(含科普馆、宾馆、办公区、餐饮娱乐市场)项目部分工程;(3)、道路及绿化部分工程;(4)、海上游乐(包括水上飞机和陆地滑翔机)基础设施建设及设施设备购置;(5)、冰上游乐场建设;(6)艺术写生和观鸟部分工程;(7)、拓展训练和真人CS部分内容;(8)、生态园餐厅及部分大棚;(9)、蒙古大营;(10)、特色小吃街和商店部分内容;(11)荷花观赏园和养鱼项目的部分工程;(12)知青岛和先锋岛建设;(13)、休闲公寓部分工程;(14)国际标准垂钓园项目建设;(15)所有项目配套设施部分工程。
20%
沙漠游乐场:
(1)、道路和基础设施建设;
(2)、设施设备购置;(3)、绿化
80%
城北水上乐园:
(1)、道路和基础设施建设;
(2)、设施设备购置;(3)、绿化
80%
二
期
2016年8月至
2018年7月
栖海岸:
(1)、综合园区(含科普馆、宾馆、办公区、餐饮娱乐市场)项目所有工程;
(2)、道路及绿化剩余工程;(3)、冰上游乐场完善;(4)写生和观鸟项目全部工程;(5)、拓展训练和真人CS部分全部工程;(6)、生态大棚扩大规模;(7)、特色小吃街和商店剩余内容;(8)荷花观赏园和养鱼项目的剩余工程;(9)、老年公寓及休闲公寓剩余工程;(10)、大型植物园和游乐场部分项目;(11)、室内游泳馆部分工程;(12)所有项目配套设施部分工程。
30%
沙漠游乐场收尾工程:
(1)、道路和基础设施建设;
(2)、设施设备购置;(3)、绿化
20%
城北水上乐园收尾工程:
(1)、道路和基础设施建设;
(2)、设施设备购置;(3)、绿化
20%
三
期
2018年8月至
2020年7月
栖海岸:
(1)、完善大型植物园和游乐场项目;
(2)、完善室内游泳馆项目工程;(3)、豪华度假公寓项目建设。
50%
1.2项目实施的社会意义和必要性
湿地是介于陆地和水生系统之间的过渡带,以其高度的多样性和独特性与农田、森林并列为世界三大生态系统。
作为一种重要的自然资源,湿地不但在维持当地生态平衡和为一些珍稀动植物(特别是水鸟)提供野生生境等方面有不可替代的作用,而且也显示出了其作为旅游资源的开发潜力。
我国湿地类型多、数量大、分布广、区域差异显著、生物多样性丰富,为湿地旅游提供了优越的资源基础。
“生态旅游”这一概念是国际自然保护联盟(IUCN)特别顾问、墨西哥专家豪•谢贝洛斯拉斯喀瑞(H.Ceballos-Lascurain)在1983年首次提出来的。
生态旅游是指在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为,为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观,这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。
从其定义来看,生态旅游的内涵应包含两个方面:
一是回归大自然,即到生态环境中去观赏、旅行、探索,目的在于享受清新、轻松、舒畅的自然与人的和谐气氛,探索和认识自然,增进健康,陶冶情操,接受环境教育,享受自然和文化遗产等;
二是要促进自然生态系统的良性运转。
不论生态旅游者,还是生态旅游经营者,甚至包括得到收益的当地居民,都应当在保护生态环境免遭破坏方面做出贡献。
也就是说:
只有在旅游和保护均有表征时,生态旅游才能显示其真正的科学意义。
生态旅游是世界旅游活动中非常重要的组成部分。
从旅游发展的角度看,生态旅游是近年世界旅游业中增长最快的部分,年增长率达到25%~30%,生态旅游俨然已成为世界性旅游的潮流,并将成为21世纪国际旅游的主流。
以下针对栖海岸几项生态旅游项目发展领域进行前景分析:
一、红色旅游(垦区暴动)
红色旅游,是指以革命纪念地、纪念物及其所承载的革命精神为吸引物,组织接待旅游者进行参观游览,实现学习革命精神,接受革命传统教育和振奋精神、放松身心、增加阅历的旅游活动。
红色旅游是在2004年年底时正式提出的、以中国共产党相关的历史纪念地为资源的旅游。
这包括了各个革命圣地。
红色旅游是把红色人文景观和绿色自然景观结合起来,把革命传统教育与促进旅游产业发展结合起来的一种新型的主题旅游形式。
其打造的红色旅游线路和经典景区,既可以观光赏景,也可以了解革命历史,增长革命斗争知识,学习革命斗争精神,培育新的时代精神,并使之成为一种文化。
丰富优质的旅游资源,将构成发展红色旅游的强大物质基础,正在成为人们参观游览的热点,将促进经济和社会的发展。
乌梁素海“垦区暴动”正是这个历史时期的红色事件。
二、民俗旅游(蒙古大营)
民族旅游以观赏、理解以及参与地域性风土人情为目的,特别适合于较短时段、较短路途的乡村旅游。
它主要是将旅游区纳入文化之中,进而展示区域文化特征。
我国是个多民族的国家,各个民族及支系,都有自己传统的民族文化,独特的地理环境和生活习性,各地区、各民族的服饰文化、饮食文化、建筑文化、交通、宗教、节庆、婚丧、礼仪、集市等都具有特色,并富有极为强烈的可视性和独有的观光魅力。
三、体育旅游(国际垂钓及各种赛事)
近年来,体育旅游已逐渐成为一种时尚。
体育旅游在发达国家开展得十分普遍,尤其是欧美地区,那里的人们己不满足于周末逛公园了,而是通过旅游参与一些体育活动,比如垂钓、骑自行车郊游、上山滑雪、山间旅游,周末的时候到海滨冲浪、游泳、乘游艇出海等,既达到健身目的,又实现了对大自然的回归,使身心彻底放松。
四、观光农业旅游
观光农业旅游是旅游市场中的一种新产品,游为主题,巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础,以生态为主组合旅游产品,以引起旅游消费欲望,满足旅游者食、住、行、游、购、娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动、感受大自然情趣的一种旅游形式,简称观光农业。
作为一种新型的旅游开发项目,观光农园这一旅游新产品不仅日趋活跃,而且日渐显示出良好的旅游开发前景。
在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的”当一天农民”、”插队落户”等观光农业旅游(或乡村旅游)已搞得红红火火。
游历了名山大川的都市旅游者,在农业旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然的乡土感觉。
观光农园以其山清水秀,花果满山,鱼跃禽鸣,荷塘万里,凉亭竹棚,蕉林蔗林成片的农耕景观,从另一方面圆了许多都市人的绿色梦,亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。
五、湖泊湿地旅游
湿地生态系统的景观单一,景观结构具有一定的特殊性,在进行栖海岸湿地生态旅游开发时,着重开发项目的特色性。
开发项目包括观鸟、水上体育运动、垂钓、捕鱼等活动。
重点开发项目为观赏鸟类。
青海湖鸟岛是我国最著名的观鸟胜地,新疆巴音布鲁克、山东荣成、鄱阳湖、洞庭湖、崇明岛、扎龙保护区,等均是观鸟的理想之地。
希望不久栖海岸观鸟也将名列前茅。
但我国的观鸟活动近年来才开始活跃起来,市场的全面发展需要培育。
进行观鸟旅游活动的开发,要注意选择合适的地点和掌握鸟类的生活习性,尤其是迁徙的季节,同时培养高素质的专业导游。
编制观鸟旅游指南也非常重要,内容主要包括观鸟时间、地点和注意事项。
除专业观鸟外,还可以举办鸟类鉴赏和知识讲座、观鸟夏令营、筑巢引鸟、观鸟比赛等生动活泼的参与性活动。
六、草原旅游
草原旅游是以草原生态系统为旅游对象的旅游活动。
我国有60亿亩草地,约占国土面积的40%,其中83%的面积分布在我国西部。
我国不仅有大面积辽阔的温带草原,更有世界独一无二的分布于海拔3000米以上的高寒草原,还有热带、亚热带草地。
比较著名的大草原、草地有十处:
锡林郭勒大草原、内蒙古呼伦贝尔草原、鄂尔多斯荒漠草地、青藏高原高寒草原、新疆山地草原、甘肃祁连山地草地、云南香格里拉山地草地、云南元江河谷的热带草地、内蒙古浑善达克沙地温带疏林草地以及四川红原草甸等。
湿地旅游伴随着生态旅游的热潮正在兴起,目前我国拟建和己建的大型湿地旅游区有20多处,可见湿地旅游资源具有广阔的开发前景。
由于城市生活的快节奏,人口拥挤、环境等问题,健康状况已成为社会关注的热点,人们追求自然、轻松、宁静的生活空间和生活状态,养生已作为一种健康的生活方式成为人们的重要需求。
湿地旅游可以成为人们追求自然、放松、宁静的生活空间,可以成为养生的重要场所。
湿地旅游的康健性主要表现为自然的生命的环境、负离子的含量、植物芬多精、舒适小气候等方面。
植被的绿色、流动的小溪、荡漾的湖泊、鸟语花香、蛙叫虫鸣、变幻奇特的云雾等,可使人获得生态的构图美、色彩美、音响美、动感美、朦胧美等全方位的美的享受,十分有益于人们的身心健康,大自然的生命之歌更激荡了人的生命乐章。
空气负氧离子被称为“空气维生素和生长素”,湿地负氧离子含量其浓度比城市街区高得多,对健康十分有利。
一般认为,空气负氧离子浓度在700个/cm3以上可以满足人体生理需求,1000个/cm3以上对健康有益,10000个/cm3以上可以治疗某些疾病。
湿地的负离子浓度一般均在1000个/cm3以上,在植被密集、溪流、跌水、瀑布处,负氧离子浓度可达到每立方厘米数万个。
这是栖海岸湿地康健性的极大价值所在。
湿地中的植物在自然状态下尚能释放出挥发性的气态有机物,称之为植物的芬多精,也称之为植物精气。
植物芬多精可治疗多种疾病。
另外湿地中由于水体的作用及植被的覆盖,可形成优越的舒适小气候,可消减噪音,这些对身心的健康均是十分有益的。
栖海岸湿地是生态科普教育的好课堂,广大青少年及游客可以来湿地观赏野生植物,辩别植物种类,了解植物生长特征和生长环境;可以来湿地观鸟、观鱼、赏萤、赏蝶,可以在轻松愉悦的环境中体验人类与自然的和谐,提高爱护大自然
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