精工地产2010年6月2日碧水名郡一期营销执行报告.ppt
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精工地产2010年6月2日碧水名郡一期营销执行报告.ppt
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碧水名郡碧水名郡一期营销执行报告一期营销执行报告2010201020102010年年年年6666月月月月2222日日日日市场分析市场分析客群分析客群分析产品分析产品分析推盘策略推盘策略营销策略营销策略目录目录PART-1市场分析全市楼市供需分析全市楼市供需分析开发建设情况开发建设情况开发建设情况开发建设情况(1-51-5):
):
预、销售情况预、销售情况(1-51-5):
):
销售情况对比分析销售情况对比分析(1-51-5):
):
供需两旺,价格继续保持稳中上升的趋势供需两旺,价格继续保持稳中上升的趋势供需两旺,价格继续保持稳中上升的趋势供需两旺,价格继续保持稳中上升的趋势5月份许昌惠民房地产开发的“书香苑”合同备案89件,占5月份备案数的20%,其均价为1600元/M2,致使均价下降较多。
全市楼市区域划分全市楼市区域划分铁西板块铁西板块铁西板块铁西板块均价均价均价均价东城区:
3500-4500元/中心城区:
3300-3700元/铁西区:
2500-3000元/建筑形态建筑形态建筑形态建筑形态东城区:
高层中心城区:
小高、高层铁西区:
多层、小高、高层购买趋向购买趋向购买趋向购买趋向市中心、东区;区域自我消化严重;中心城区板块中心城区板块中心城区板块中心城区板块东城区板块东城区板块东城区板块东城区板块时代皇庭碧水名郡碧水名郡城市之心城市之心铁西区板块铁西区板块铁西区板块铁西区板块重点个案重点个案代表项目代表项目时代皇庭时代皇庭新景苑新景苑城市之心城市之心占地(亩)占地(亩)68亩70亩63亩总建()总建()15万,约推售480套,共5栋10万,共850户,一期推出250户14.6万,推售426户容积率容积率3.12.03.5主力户型主力户型()()83两房,109、124三房,161四房86两房、124-131三房、102两房、123-139三房、173四房销售节点销售节点5月15日认筹,约300组左右9月27日认筹,12月27日开盘,150套4月10日开始认筹,认筹400号,5月15日开盘,213套销售现状销售现状已认筹约404组剩余16套左右约260套左右促销方式促销方式2万抵3万,2万抵2万8一次性优惠两个点,按揭一个点,阶段性活动促销一次性优惠两个点,按揭一个点,开盘享受5000抵10000均价范围均价范围(元(元/)2800-2900元/2800-3000元/3500-4000元/推广主题推广主题40万西班牙生活城中国景观艺术示范社区城中心,优越尽享社区工程进度工程进度地基处理1期封顶,2期施工中地基尚未出地面低端楼盘的分流低端楼盘的分流锦绣园:
锦绣园:
电业局开发。
共三栋小高层,电业局开发。
共三栋小高层,约约100100套,团购约套,团购约4040套。
排号套。
排号将约将约300300组,排号费组,排号费1010万,价万,价格格26002600左右左右塑料厂:
塑料厂:
小产权或者集资房,目前正在预定中,价格为2200左右。
不能按揭,可以分期。
解放路项目:
解放路项目:
小产权房,房价小产权房,房价20002000多一点;多一点;光明小区的改造工程:
光明小区的改造工程:
地块有四五十亩,正在准备中,已经在拆迁。
碧水名郡碧水名郡总结总结nn政策调控,持续关注政策调控,持续关注政策调控,持续关注政策调控,持续关注nn楼盘推量较多,供需两旺楼盘推量较多,供需两旺楼盘推量较多,供需两旺楼盘推量较多,供需两旺nn竞争楼盘节点相近,分流客户竞争楼盘节点相近,分流客户竞争楼盘节点相近,分流客户竞争楼盘节点相近,分流客户nn价格洼地,客户心理承受价低价格洼地,客户心理承受价低价格洼地,客户心理承受价低价格洼地,客户心理承受价低市场成熟,区位较好市场成熟,区位较好市场成熟,区位较好市场成熟,区位较好稀缺产品,多层制胜稀缺产品,多层制胜稀缺产品,多层制胜稀缺产品,多层制胜主流客户群,客户基数大主流客户群,客户基数大主流客户群,客户基数大主流客户群,客户基数大主流市场,产品覆盖面广主流市场,产品覆盖面广主流市场,产品覆盖面广主流市场,产品覆盖面广PART-2客群分析到访客户分析到访客户分析积累客户总量积累客户总量(4444月月月月15151515日日日日6666月月月月6666日)日)日)日)来访客户来访客户16291629组组留电客户留电客户15951595组组来电客户来电客户196196组组来访客户分析来访客户分析5.1-6.65.1-6.6客户区域分析、购房动机分析客户区域分析、购房动机分析分析:
分析:
分析:
分析:
10101010分钟生活圈客户居多,占总量的分钟生活圈客户居多,占总量的分钟生活圈客户居多,占总量的分钟生活圈客户居多,占总量的57%57%57%57%;分析:
分析:
分析:
分析:
以自用居多,以改善现有生活环境为主,以自用居多,以改善现有生活环境为主,以自用居多,以改善现有生活环境为主,以自用居多,以改善现有生活环境为主,占总量的占总量的占总量的占总量的71%71%71%71%;来访客户分析来访客户分析5.1-6.65.1-6.6客户年龄、职业分析客户年龄、职业分析分析:
分析:
以以30-4030-40岁客户居多,近岁客户居多,近450450组的数量,组的数量,占总客群占总客群37%37%。
此年龄段客户多为小太。
此年龄段客户多为小太阳家庭,有一定经济基础;阳家庭,有一定经济基础;分析:
分析:
周边旧厂职工居多,近周边旧厂职工居多,近900900组,约占总组,约占总客户群的客户群的72%72%;此类客群家庭月收入多;此类客群家庭月收入多在在20002000元左右,属本市小康家庭;元左右,属本市小康家庭;来访客户分析来访客户分析5.1-6.65.1-6.6客户房型、面积需求分析客户房型、面积需求分析分析:
分析:
90-11390-113的户型客户考虑居多,的户型客户考虑居多,占总量占总量42%42%;其次为;其次为80-9080-90,占总量的占总量的32%32%。
可看出项目客户。
可看出项目客户多考虑经济适用、功能齐全的产品;多考虑经济适用、功能齐全的产品;分析:
分析:
小三房需求较多,约小三房需求较多,约500500组,占总组,占总客群客群41%41%,其次两房和大三房各占,其次两房和大三房各占31%31%和和26%26%;可看出客户以家庭为单;可看出客户以家庭为单位,以居住为目的促动购买位,以居住为目的促动购买来访客户分析来访客户分析5.31-6.65.31-6.6第二部分第二部分客户房型、面积需求分析客户房型、面积需求分析客户意向分析客户意向分析分析:
分析:
以以BB类客户和类客户和CC类客户居多,各占总量类客户居多,各占总量45%45%、51%51%,说明客户购买欲望较高,但客户共享性强;,说明客户购买欲望较高,但客户共享性强;建议充分运用时间节点、促销方式,抓住建议充分运用时间节点、促销方式,抓住AA类客户,守住类客户,守住BB类客户,力争类客户,力争CC类客户,不放弃类客户,不放弃DD客户,实现项目最终销售;客户,实现项目最终销售;A类客户:
意向强,想交钱;B类客户:
意向较强,等工期、再适当考虑价格的客户;C类客户:
意向一般,价格出来再说;D类客户:
意向较弱,多楼盘选择;客户来源客户来源1010分钟生活圈为主;分钟生活圈为主;客户圈层客户圈层旧厂职工为主,政府、教育系统人员和区域内生意群体为辅;旧厂职工为主,政府、教育系统人员和区域内生意群体为辅;客户年龄客户年龄30-4030-40岁为主,多为自已购买,岁为主,多为自已购买,20-3020-30岁为辅,多为家人集资岁为辅,多为家人集资购买;购买;客户需求客户需求适用经济户型,功能齐全;适用经济户型,功能齐全;到访客户分析到访客户分析客户总结客户总结成熟的社会基础、人际关系网成熟的社会基础、人际关系网家庭收入殷实,事业处于稳定发展期家庭收入殷实,事业处于稳定发展期实实在在的购房者,实实在在的购房者,要的是物有所值,要的是物有所值,再期望品质高些,再期望品质高些,在朋友间有点面子;在朋友间有点面子;PART-1产品分析项目印象项目印象阳光阳光*碧水碧水*幸福幸福*家家项目概况项目概况一期一批推售物业一期一批推售物业8#7#6#5#3#10#13#9#19#18#17#12#11#16#15#一一一一期期期期一批一批一批一批一期二批一期二批项目概况项目概况一期一批产品分析一期一批产品分析产品竞争力产品竞争力规模规模/区位区位产品品竞争力争力项目目卖点点11规模模占地62亩,总建面10万平米属于中属于中盘性性质区位(大)区位(大)魏都区魏都区城市文化的代言区域城市文化的代言区域城市以旧改新的重点改造区域城市以旧改新的重点改造区域区位(小)区位(小)-五一路区域五一路区域1.搬迁区:
旧厂搬迁,区域升级居住水平提高,环境改善2.距市中心火车站区域较近:
打车5分钟用时;城市主干道、生活配套、便民商业齐全;属性:
升属性:
升级更新的成熟生活区;更新的成熟生活区;区位交通区位交通1.紧临城市干道:
城市干道:
出入便捷,道路通达;路况佳,两边行道树绿化好;2.公交路公交路线:
3条公交线路,1路、101路、105路公交车;出行便捷,可畅达城市各区域出行便捷,可畅达城市各区域;城市工业区城市工业区老城生活区老城生活区旧厂搬迁旧厂搬迁区域升级区域升级区域归属感区域归属感区域认同感区域认同感产品竞争力产品竞争力建筑规划建筑规划1.991.99低容率,低容率,23.4%23.4%建筑密度,只有四分之一建房子;建筑密度,只有四分之一建房子;66栋多层、栋多层、55栋小高层、栋小高层、44栋高层围水而建,景观利用率高;栋高层围水而建,景观利用率高;薄板设计,一梯两户,全通透、大采光,居住舒适性强;薄板设计,一梯两户,全通透、大采光,居住舒适性强;建筑外立面立体感强,由现代灰、稳重褐、时尚白三种色彩形成现代居住风情;建筑外立面立体感强,由现代灰、稳重褐、时尚白三种色彩形成现代居住风情;产品竞争力产品竞争力园林景观园林景观产品竞争力产品竞争力舒适、实用户型舒适、实用户型项目定性项目定性主流市场、主流客户群、主流产品下的主流市场、主流客户群、主流产品下的主流市场、主流客户群、主流产品下的主流市场、主流客户群、主流产品下的主题社区快速变现楼盘;主题社区快速变现楼盘;主题社区快速变现楼盘;主题社区快速变现楼盘;成熟生活区成熟生活区成熟生活区成熟生活区低积率低密度低积率低密度低积率低密度低积率低密度大景观环境大景观环境大景观环境大景观环境大众精典户型大众精典户型大众精典户型大众精典户型主流客户群主流客户群主流客户群主流客户群PART-4推盘策略市场市场激烈竞争激烈竞争供求关系供求关系产品产品物业价值物业价值物业类型物业类型户型配比户型配比客户客户客户特征客户特征购买心态购买心态价格敏感价格敏感推盘原则推盘原则利润最大化利润最大化降低风险降低风险快速有效去快速有效去化化+均衡搭配均衡搭配稳扎稳打稳扎稳打11推盘原则推盘原则推盘原则推盘原则关键目标项目开盘一周销售170170170170套(70%),完成销售金额5555694.6467694.6467694.6467694.6467万元;销售周期开盘销售之日起2222个月内,完成不低于7777321.6886321.6886321.6886321.6886万元销售任务;项目总体目标:
项目总体目标:
开盘后1周内销售5694.6467万元2个月内销售7321.6886万元(90%)2010年9月4日2010年10月总面积:
总面积:
29054.3229054.32;一批;一批套数套数:
242242套;销售均价套;销售均价:
28002800元元/;销售总额销售总额:
8135.20968135.2096万万元;元;22个月销售率:
个月销售率:
90%90%;22推售目标推售目标推售目标推售目标n准备工作完毕:
准备工作完毕:
避开农忙,端午节后第二周认筹,两周时间进行活动预热。
n规避客户流
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