第六章固定资产评估(二)房地产评估.ppt
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第六章第六章固定资产评估
(二)固定资产评估
(二)房地产评估房地产评估教学要求教学要求:
一、了解房地产特点和价格种类一、了解房地产特点和价格种类二、了解房地产评估的特点和程序二、了解房地产评估的特点和程序三、了解土地使用权价格特征和种类三、了解土地使用权价格特征和种类四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收益现值法益现值法五、五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估价法和预期开发法法价法和预期开发法法六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估六、重点掌握建筑物评估的现值市价法、残余估价法和重置成本法价法和重置成本法一、房地产的概念和特点一、房地产的概念和特点
(1)房地产)房地产房房地地产产是是土土地地和和建建筑筑物物及及其其权权属属的的总总称称。
包包括土地和地上建筑物两部分。
括土地和地上建筑物两部分。
欧欧美美国国家家没没有有房房地地产产的的概概念念,将将房房产产和和地地产产统称为不动产。
统称为不动产。
1房地产的概念:
房地产的概念:
第一节房地产评估的特点和程序中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中规定,物包括不动产中规定,物包括不动产和动产。
物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支和动产。
物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。
资产评估操作规范意见(试行)资产评估操作规范意见(试行)中将建筑物描中将建筑物描述为:
是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑述为:
是指与土地相结合的建设成果,包括房屋和构筑物两大类。
建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、物两大类。
建筑物与其占用土地密切相连,可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
房地产。
资产评估准则资产评估准则不动产不动产对不动产的定义是土对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实地、建筑物及其他附着于土地上的定着物,包括物质实体及其相关的权益。
体及其相关的权益。
二、房地产的特性二、房地产的特性土地的特性土地的特性房地产的特性房地产的特性房地产市场的特性。
房地产市场的特性。
(一)土地特性
(一)土地特性1、土地的自然特性、土地的自然特性
(1)数量的有限性(不可再生性)数量的有限性(不可再生性)供给缺供给缺乏弹性乏弹性
(2)位置的不可移动性)位置的不可移动性(3)效用的持久性)效用的持久性价格具有上升趋势价格具有上升趋势(4)效用的差异性(不可替代性)效用的差异性(不可替代性)决定决定2、土地的经济特性、土地的经济特性
(1)用途的多样性)用途的多样性
(2)供给的稀缺性)供给的稀缺性(3)经济地理位置的可变性)经济地理位置的可变性(4)可垄断性)可垄断性
(二)房地产(不动产)的特性
(二)房地产(不动产)的特性1、位置固定性、位置固定性2、使用长期性、使用长期性3、投资大量性、投资大量性4、保值增值性、保值增值性5、影响因素多样性、影响因素多样性(三)房地产市场的特征(三)房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性、交易的复杂性3、房房地地产产市市场场供供给给对对需需求求变变化化的的反反应迟缓应迟缓(供给弹性小于需求弹性)(供给弹性小于需求弹性)(请看一个房地产评估案例)(请看一个房地产评估案例)三、房地产价格分类三、房地产价格分类
(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格
(一)土地价格、建筑物价格、房地产价格
(二)总价格、单位价格、楼面地价
(二)总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格楼面地价土地总价格建筑总面积建筑总面积楼面地价土地单价楼面地价土地单价容积率容积率例题例题投投资资者者面面对对甲甲、乙乙两两幅幅土土地地。
甲甲地地的的容容积积率率为为5,单单价价为为1000元元/平平方方米米;乙乙地地的的容容积积率率为为3,单单价价为为800元元/平平方方米米。
假假使使两两幅幅土土地地的的其其他他条条件件相相同同,问问投投资资者者应应该该选选择择哪哪一一幅幅土土地地进进行投资更为经济?
行投资更为经济?
影响房地产价格的因素:
影响房地产价格的因素:
(一)一般因素
(一)一般因素1、社会因素、社会因素2、经济因素、经济因素3、政策因素、政策因素
(二)区域因素
(二)区域因素1、商业繁华度、商业繁华度2、道路通达度、道路通达度3、交通便捷度、交通便捷度4、设施完善度、设施完善度5、环境质量状况、环境质量状况对对于于不不同同性性质质的的区区域域,以以上上因因素素的的影影响程度会略有区别。
响程度会略有区别。
(三)个别因素(三)个别因素指指影影响响具具体体一一宗宗房房地地产产价价格格的的因因素素,具具体体可可分分为为影影响响土土地地的的个个别别因因素素与与影影响响建建筑筑物物的的个别因素。
个别因素。
1、影响土地价格的个别因素、影响土地价格的个别因素区位因素:
区位因素:
面积因素、宽度因素、深度因素面积因素、宽度因素、深度因素形状因素:
形状因素:
地地力力因因素素、地地质质因因素素、地地势势因因素素、地地形形因素因素容积率因素:
容积率因素:
用途因素:
用途因素:
土地使用年期因素土地使用年期因素四、房地产评估的原则四、房地产评估的原则1、合法原则、合法原则2、最佳使用原则、最佳使用原则3、房地综合考虑原则、房地综合考虑原则4、区域及地段原则、区域及地段原则五、房地产评估的程序五、房地产评估的程序明确评估基本事项:
明确评估基本事项:
1、估对象、评估目的、评估基准日、评估、估对象、评估目的、评估基准日、评估报告提交日期报告提交日期2.拟定评估工作方案拟定评估工作方案3.实地勘察搜集资料实地勘察搜集资料4.选用评估方法评定估算选用评估方法评定估算5.确定评估结果,撰写评估说明或报告确定评估结果,撰写评估说明或报告第二节第二节土地使用权评估土地使用权评估由由于于土土地地与与建建筑筑物物是是通通过过不不同同途途径径形形成成的的,因此它们价格特征也不同。
因此它们价格特征也不同。
土土地地是是自自然然界界的的产产物物,而而非非劳劳动动产产物物,因因此此其其价价格格是是地地租租的的本本金金化化;而而建建筑筑物物是是劳劳动动产产物物,其其价价格格可可由由生生产产成成本本和和利利润润构构成成。
此此外外,在在我我国国,地地价价是是指指土土地地使使用用权权价价格格,而而房房价价一一般是指所有权价格。
般是指所有权价格。
在在房房地地产产价价格格中中,土土地地的的价价格格是是起起决决定定性性作用的,因此了解土地价格的特性很重要。
作用的,因此了解土地价格的特性很重要。
一、土地价格的特性一、土地价格的特性1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关(受政策影响)、地价与土地用途相关(受政策影响)5、地价具有个别性、地价具有个别性土土地地价价格格的的特特征征在在很很大大程程度度上上决决定定了了房地产价格特征房地产价格特征。
二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系1、我国土地权属类型、我国土地权属类型在在我我国国实实行行国国有有土土地地所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离的的制制度度,土土地地使使用用权权可可拥拥有有和和转转让让,土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
土地二级市场交易的是使用权而非所有权。
1.根据国家规定根据国家规定:
但但二二者者的的地地位位并并不不平平等等,农农村村集集体体所所有有的的土土地地不不能能直直接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。
接出让其使用权,需由国家征用后,再出让。
土土地地使使用用权权属属无无形形资资(对对物物产产权权),其其价价值值取取决决于于其其载体载体土地的特性和条件。
土地的特性和条件。
前前者者是是指指以以无无偿偿的的方方式式获获得得的的土土地地使使用用权权。
其其权权益益与与后后者者不不同同,主主要要有有:
无无使使用用权权年年限限规规定定;不不可可单单独独转转让让、出租、抵押。
出租、抵押。
2.土地使用权出让土地使用权出让土土地地使使用用权权出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者,并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地使使用用权权出出让让金金的的行为。
行为。
土土地地使使用用权权出出让让可可以以采采取取协协议议、招招标标和和拍拍卖卖三三种种方方式式。
有有最最高高年年限限规规定定:
居居住住七七十十年年,工工业业五五十十年年,文文、教教、科科、卫卫、体体五五十十年年,商商业业等等四四十年,综合或其他五十年。
十年,综合或其他五十年。
出让土地使用权权益:
可转让、出租、抵押。
出让土地使用权权益:
可转让、出租、抵押。
土土地地使使用用权权使使用用期期限限届届满满,土土地地使使用用者者可可申申请请续续期,否则国家将无偿收回土地使用权。
期,否则国家将无偿收回土地使用权。
二、我国土地使用权价格体系二、我国土地使用权价格体系1、基准地价、基准地价2、标定地价、标定地价3、交易底价、交易底价4、市场交易价、市场交易价5、课税价格、课税价格1、基准地价、基准地价按按照照城城市市土土地地级级别别或或均均质质地地域域分分别别评评估估的的商商业业、住住宅宅、工工业业等等各各类类用用地地和和综综合合土土地地级级别别的的土土地使用权的平均价格。
地使用权的平均价格。
各市、县政府根据土地不同的使用类别,区各市、县政府根据土地不同的使用类别,区位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测位及基础设施配套、土地开发情况分别评估、测算的各类用地的平均价格,不等于宗地交易价格。
算的各类用地的平均价格,不等于宗地交易价格。
市人民政府审定和发布基准地价的目的,是对本市人民政府审定和发布基准地价的目的,是对本市地产交易市场进行调控,限制过低价格的交易,市地产交易市场进行调控,限制过低价格的交易,并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究并为宗地地价评估或地产商投资进行可行性研究提供测算基础。
提供测算基础。
2、标定地价、标定地价市市、县县政政府府根根据据需需要要评评估估的的正正常常地地产产市市场场中中,具具体体宗宗地地在在一一定定使使用用年年限限内内的的价价格格。
可可以以在在基基准准地地价价基基础础上上根根据据土土地地使使用用年年限限、地地块块大大小小、土土地地形形状状、容容积积率率、围围观观区区位位等等条条件件,通通过过系系数数修修正正进进行行评评估估得得到到,也也可可以以按按照照市市场场资资料料直直接接进进行行评评估估3、交易底价、交易底价是是政政府府在在出出让让土土地地使使用用权权时时,根根据据土土地地出出让让年年限限、用用途途、地地产产市市场场行行情情等等因因素素确确定定的的待待出出让让宗地在某个时点的最低价。
宗地在某个时点的最低价。
4、市场交易价、市场交易价地产在市场交易中实际成交的价格。
地产在市场交易中实际成交的价格。
5、课税价格、课税价格政政府府为为征征收收有有关关土土地地税税收收如如土土地地增增值值税税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。
土地使用税等作为地产课税基础的价格。
三、土地使用权价格的评估方法三、土地使用权价格的评估方法1.现行市价法现行市价法2.收益现值法收益现值法3.重置成本法重置成本法4.线路估价法线路估价法5.预期开发法预期开发法1.1.现行市价法现行市价法
(1)基本原理)基本原理依据替代原理,将待估不动产与类似依据替代原理,将待估不动产与类似不动产动产的近期交易价格进行对照比较,不动产动产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、区域因素和通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正,得出
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- 第六 固定资产 评估 房地产