成都桐梓林片区城市综合体简析 Microsoft Word 文档 3.docx
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成都桐梓林片区城市综合体简析 Microsoft Word 文档 3.docx
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成都桐梓林片区城市综合体简析MicrosoftWord文档3
桐梓林——火车南站片区城市综合体个案简析
一、结论:
1、地段:
均分布于地铁1号线两旁,属于地铁综合体。
2、形态:
至少包含两种形态:
写字楼、商业或住宅。
3、项目规模:
项目规模以100亩以下体量为主。
4、价格:
写字楼与商务公寓主力价格在10000-14000元/平米(部分达到15000-18000元/平米,商业(商铺)售价均在5-6万/平米;住宅主力销售均价为9000-12000元/平米。
5、销售状况:
2010-2011年,办公物业销售极佳,2012年趋向饱和,相对平衡,目前下滑趋势明显(主要受区域供应量大、天府新区报国务院暂未通过审批影响)。
6、销售对象:
住宅、商务公寓、绝大部分写字楼(小部分只租不售)、临街底商均纳入销售系统,而酒店与大型商超均属于未开发商自持物业。
7、供需情况:
写字楼供应量大,几呈饱和状态。
8、购买客群:
以自用客群(公司与个体客户)与投资客群(个体客户)为主。
二、个案简析:
1、康普雷斯
物业类别:
写字楼(含商业与酒店)
项目地址:
成都市高新区盛和一路88号(邻欧尚)
项目规模:
占地面积:
12133平方米;建筑面积:
93000平方米
楼层布局:
A栋地上26层、B栋地上24层
写字楼整层面积区间在1400—1800平方米,开间大小可视客户需求进行自由合并。
租售状况:
售价:
销售单元为1000平米,单价为1.4万
租金:
租赁单元为40—1000平米,租金为60元\平米\月
状况:
2010年上半年开售,写字楼销售持续至今;商铺售毕。
另规划有准四星级酒店,作为开发商持有物业,不纳入销售之列。
物管费:
A栋7元/平米/月,B栋4.5元/平米/月
停车位:
地上72个,地下514个停车位
其它:
框剪外墙:
LOW-E玻璃幕墙大堂:
精装、10米挑高;分户式中央空调。
2、大鼎世纪广场
项目总建筑面积201127.05平方米;项目主体由3栋塔楼和裙楼共同构建而成。
项目物业形态由五星级酒店、超5A甲级写字楼,高端商业中心,国际公馆构成,整体定位为地铁口上的绿色城市综合体。
一号楼3层至5层为酒店配套部分,6层至16层为五星级酒店,17层至26层为高端特色写字楼。
二号楼3层至25层为5A超甲级写字楼。
三号楼3至28层为精装住宅及特色写字楼。
写字楼:
面积:
190—775平米,单价为1万元\平米左右,楼层差价为100元\平米,2.95米层高,优惠举措为:
一次性付款优惠5%,按揭(5成10年)优惠2%。
物管费为11元\平米\月,物管公司为士邦魏理仕(直管)。
目前为准现房,2013年2月28日交房。
2009年12月开盘,目前尚余9层,剩余面积为6975平米。
商铺:
共有三层,一层:
单价6.1万,层高6.6米,面积60—300平米;二层:
单价3万多,层高5.4米,面积2000平米,整层出售;三层:
单价2万多,层高3.4米,面积2000平米,整层出售。
整个商铺体量为6000——7000平米,2010年开盘以来,目前尚余1000平米左右。
商铺优惠同写字楼。
住宅:
面积为90—200平米,70年产权,今年年末开盘,售价待定。
酒店:
引入五星级酒店——温德姆旗下的戴斯酒店(2013年5月1日开业),不纳入销售之列。
其它:
框架结构,LOW-E玻璃外墙立面,星级入户大堂,设有VRV中央空调系统、新风智能系统、毛细管网系统、地源热泵、变配电监视系统、FAS消防自动化系统、供排水自控系统,配置奥的斯锋速商务电梯,地上停车位数量:
881个。
3、特拉克斯国际广场
项目建筑面积为79712平方米,特有8000m2城市广场规划,南、北楼各自规划有A座6A甲级写字楼,B座甲级商业写字楼·6A甲级写字楼与6A商业写字楼之间以挑高六层中庭空间连接。
销售状况:
写字楼:
6万多平米,每层1060多平米,共有22层,3.8m层高,300平米起卖。
2008年开盘以来,现仅余一间(位于第9层),400平米,其单价为1万元(现为一口价,原单价为1.2—1.3万元),物管费为15元(含中央空调费,戴德梁行物管)。
商铺:
6层,2万平米,每层1000——2000平米,采用只租不售形式,2008年开盘以来,现仅余底商一间(临广场,不临街),400平米,其租金为260元\平米\月,物管费为15元(含中央空调费,戴德梁行物管)。
项目未能配套星级酒店。
其它:
建筑外立面全部采用中空玻璃幕墙,灰色花岗石干挂外墙,灰色铝塑板;设有复合恒温外墙系统、美国TRANE中央空调温度维持系统及空调新风系统,采用框架+筒体的强化结构,配置18部OTIS高速电梯。
4、ACC中航城市广场
项目位于四川省成都市南三环外天府新城,紧邻高新区管委会。
总占地19,769.60㎡,总建筑面积近20万平方米,其中包含8万平方米的甲级写字楼,8万平方九方国际购物中心,集国际甲级写字楼、星级酒店式公寓、特色商业为一体。
商业部分为68234㎡,占37.2%;写字楼为77899.1㎡,占41.3%;收益性车库39480㎡,占21.5%。
销售状况:
写字楼:
层高3.4米(部分楼层层高达5.6米),出售单元面积为100——2600平米,可租可售,租金为60元\平米\月(可根据承租面积,予以优惠);转售单价为,1.2—1.3万元\平米(原单价为1万多)。
物管费为12元\平米\月(含中央空调费,高力物管)。
优惠举措为给予一定期限的免租期(依据承租面积而定)。
写字楼2010年11月开盘,2011年年末售毕。
商铺:
于2011年售尽。
其它:
车位1000个,配有12部国际品牌锋速客梯,设有美国麦克维尔中央空调系统、新风系统、通、蜂窝无线数字覆盖系统等。
另有三层挑高生态空中花园与12米双层挑高大堂。
5、AFC中航国际广场
项目建设净用地面积:
24094㎡,总建筑面积约35万平方米,商业配套面积约10万平方米,含酒店、写字楼、商业裙楼、购物中心等多种业态。
地上总建筑面积127462㎡,商业建筑面积10071㎡。
办公楼分为2栋,总高度为99米,共24层,建筑面积90555㎡,地下室建筑面积35171㎡。
另外一栋由公寓及精品商业构成,建筑面积26835㎡,共32层。
容积率:
5.18,绿化率:
25%,建筑高度:
99.3米。
销售状况:
写字楼:
销售单元面积为300——2000(整层)平米,均价为1.3万/㎡左右,优惠:
一次性付款2%,按揭与分期均无优惠。
2012年9月开盘,销售率约为30——40%。
物管费为12元。
商铺:
只售不租,销售单元为300——900平米,单价为2—7万,优惠:
一次性付款2%,按揭与分期均无优惠。
2012年9月开盘以来,尚余少量。
物管费为6元\平米\月。
公寓:
目前仅余70平米的户型,均价为1.2万元\平米。
优惠:
一次性付款2%,按揭与分期均无优惠。
2012年9月开盘,处于尾盘阶段。
物管费为2.5元\平米\月。
其它:
框剪结构,中空LOW-E玻璃幕墙,精装修大堂及公共部分。
车位:
800个。
6、茂业中心
项目占地面积:
27300平米,总建面348666平米,包括A、B栋塔楼,地上35层,C栋塔楼地上31层,高119.8米,商业裙楼5层,呈U形,地下3层,框筒结构。
项目集办公、商业、餐饮多功能为一体,为一个含商业、写字楼、公寓、配套车库的综合商业体。
写字楼:
销售面积单元为170—2000平米,可整层出售(3700平米\层),均价为1.2——1.3万元\平米,现为全现房销售。
最高单价为1.4——1.5万元\平米,优惠举措:
按揭(5成10年)6%,一次性付款7%。
2011年8月开盘,A塔销售率近70—80%;2012年4月,出售率为40%左右。
物管费为8元\平米(不含中央空调)。
商铺:
只租不售。
出租面积与租金均待定。
公寓:
处于规划之中。
7、布鲁明顿广场
建设净用地面积20118.25平米。
项目定位于成都行政、金融双核心区投资型综合体。
由办公、商业和住宅三大功能构成,地上面积12.07万平米,其中办公7.12万平米,住宅2.40万平米,商业2.53万平米,地下面积4.71万平米,停车位1015个。
住宅为一座100米高,70年产权,地铁口都市精装公寓;写字楼为两座100米高,甲级精英写字楼;商业由三部分构成,分别为两座四层独立式商业,写字楼、住宅下的三层裙楼商业,以及地下负一楼商业,强调餐饮娱乐为主要商业功能定位。
以6000多平米的建筑内外园林景观,打造园林式商业体。
销售状况:
写字楼:
销售单元面积为90—1700(标准层面积)平米,单价为1.1万,优惠:
一次性付款优惠3%,按揭与分期付款均无优惠。
2011年12月末开盘,目前仅余300平米左右的写字间与1700平米的整层一层。
物管费为9元\平米\月。
另:
石材+玻璃幕墙外立面,3.8米层高,11米挑空大堂,赠送VRV分户式中央空调。
商铺:
一层100平米,单价为5—6万元\平米,二层与三层面积均为3100平米,单价为3万元\平米,优惠:
一次性付款优惠3%,按揭与分期付款均无优惠。
物管费为5元\平米\月。
商务公寓:
45—100平米,当时售价为1万元\平米左右(现转售单价近1.4万),2011年12月末开盘,现已售尽。
物管费为2.7元\平米\月。
8、AOX奥克斯广场
项目总占地面积80亩,总建筑为近56万㎡的超大城市综合体,由3栋甲级写字楼,2栋公寓,7栋高层住宅约700户,1栋五星级酒店与17余万㎡零售商业及9余万㎡地下停车场集合而成。
商业超大体量SHOPPINGMALL达20万方,占据项目总规模30%以上。
以自持不售管理的模式确保未来商业经营,由精品流行百货、大型品牌超市、星级标准IMAX影院、品牌特色餐饮以及大型动漫电玩城等组成。
写字楼:
1栋甲级写字楼:
销售单元面积160—340平米,整层面积为2100平米,优惠后的单价为1.35万元\平米,楼层差价为95——100元\平米,优惠举措:
一次性20%,按揭18%,物管费为12元\平米\月。
1栋乙级写字楼:
销售单元面积70—200平米,整层面积为1800平米,优惠后的单价为1.2万元\平米,优惠举措:
一次性20%,按揭18%,物管费为8元\平米\月。
商业:
其10%(临街商铺)予以出售,销售面积为270—600平米,一层与二层联动出售,优惠后的价格为5—6万元\平米,优惠:
一次性22%,按揭20%,物管费为8元\平米\月,2011年开盘,尚余10多间(共有50多间)。
商务公寓:
精装修,共有580间,现余单间10间与整层3层,单间户型面积50-80平米,优惠后的单价均为1.2万元\平米(含2000元装修成本)。
物管费2.7元\平米\月。
住宅:
30层,1-5层为商业,均价9200元/平,户型面积89——159平米。
团购优惠2万\套,物管费2.5元\平米\月。
引入五星级酒店与大型超市(深圳最大超市天虹超市)各一个,均不纳入销售范围,作为自持物业。
出师表
两汉:
诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听,以光先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。
宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:
愚以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。
将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督:
愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。
亲贤臣,远小人,此先汉所以兴隆也;亲小人,远贤臣,此后汉所以倾颓也。
先帝在时,每与臣论此事,未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军,此悉贞良死节之臣,愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也
。
臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙,猥自枉屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。
后值倾覆,受任于败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。
受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之明;故五月渡泸,深入不毛。
今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝,攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益,进尽忠言,则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。
若无兴德之言,则责攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离,临表涕零,不知所言。
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