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房地产金融市场笔记
第五章房地产金融市场
本章重点:
房地产金融市场的构成、房地产资金在其间的流通;我国房地产金融市场的现状及对策。
难点:
需求方(消费者)如何从房地产金融市场获取必要的资金方面的支持,包括一些国际经验的借鉴。
专业词汇:
(10)
房地产、房地产金融市场、房地产信贷市场、房地产证券市场、房地产信托投资市场、房地产保险市场、房地产股票、房地产债券、房地产基地、企业融资
5.1房地产金融市场
5.2房地产企业融资
5.3住房消费融资
5.1房地产金融市场
金融市场:
是货币资金流通的市场,即资金从盈余单位转移到短缺单位的体系。
一个完整的金融市场包括:
1.主体:
金融市场的参与者,主要是货币资金盈余或者短缺的企业、个人以及金融中介机构;
2.客体:
货币资金
3.金融工具:
充当金融市场的交易媒介;
直接金融工具:
由非金融机构如企业直接发行的股票或者债券;
间接金融工具:
由金融机构发行的银行券、存款单或者银行票据等。
房地产金融市场:
是指与房地产经济活动相关的货币资金融通的市场,它既是房地产市场的一部分,又是金融市场的一部分。
5.1.1房地产金融市场的结构;
房地产信贷市场;
房地产证券市场;
房地产信托市场;
房地产保险市场。
房地产金融市场由以上四个分市场组成,表现为金融业在各个业务领域与房地产业的全方位融合:
(1)一方面,每个分市场都有一定的独立性;
(2)
另一方面,每个分市场之间都具有关联性。
存款证券、票据
储蓄资金
资金
证券、票据
图5-1美国的房地产金融市场
(1)房地产信贷市场:
房地产信贷市场是房地产金融市场的主干部分,各国房地产业的发展都主要依靠房地产信贷市场的资金供给,即金融机构通过房地产储蓄市场筹集房地产信贷资金,开发企业和居民通过房地产贷款市场获取开发经营和购买房地产的资金。
1)房地产储蓄市场
房地产储蓄市场是个人或者企事业单位为购房、建房而存储资金的市场,一般来讲,房地产储蓄市场存款主要用于开发房地产,改善职工和个人是居住条件,实行专款专用,其利息率通常低于同期储蓄存款利率,而且利率一旦固定下来,就不受市场利率波动和资金供求的影响。
2)房地产贷款市场
房地产贷款市场是房地产开发企业或购房居民通过金融机构获取房地产开发经营资金或购房资金的市场。
(2)房地产证券市场
房地产证券市场主要分为房地产股票市场和房地产债券市场,其中一级市场为房地产证券的发行市场,二级市场为房地产证券的流通市场。
在经济及资本市场发达的国家和地区,证券融资是房地产融资的主要方式,因此房地产证券市场的形成是房地产金融市场步入成熟的标志。
1)房地产股票:
房地产股票是股份公司签发的,证明股东按其所持股份享有的相应权利、承担相应义务的书面凭证,是股份公司为筹集长期资金而公开发行的一种有价证券,一般房地产股票的发行可分为上市和不上市两种。
2)房地产债券
债券是指债务人为筹集资金,按照合法手续向社会发行,承诺按照约定利率和日期支付利息并在特定的日期偿还本金的书面权利凭证,债券体现一种债权债务关系。
房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证,是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。
(3)房地产保险市场
房地产保险市场是指投保人以缴纳保险金的形式为其房地产及相关利益投保,保险人对危险发生后的损害进行赔偿并依托保险基金参与房地产投资的市场。
房地产保险市场具备分散风险、经济补偿和融通资金三方面的功能。
(4)房地产信托市场
房地产信托市场是指货币所有者或房地产所有者将其拥有的资产委托信托投资公司全权代理进行房地产投资、经营、管理的市场。
5.1.2我国房地产金融市场存在的问题
(1)房地产金融市场结构单一,没有形成完整的房地产金融市场体系;
1)缺乏多层次的房地产金融市场机构体系;
我国目前的房地产金融市场主要是由商业银行和部分信托投资公司组成,在一级市场上,提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行,难以形成多元化、竞争性的市场结构。
2)缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系;
一方面,我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限;另一方面,房地产信托虽然比较活跃,但规模较小。
3)缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系
目前我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来,房地产金融市场缺乏良好的信用环境,企业的信用意识淡薄,这些都不利于房地产金融市场的健康发展。
4)尚未建立房地产金融二级市场
由于房地产抵押贷款期限长,需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性,但是我国至今仍然没有建立房地产金融二级市场。
(2)房地产融资渠道单一,风险集中
1)银行信贷构成了房地产融资的主要方式
据统计,80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或者间接地来自商业银行贷款。
2)房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行;在我国目前的房地产市场资金链中,商业银行直接或者间接的承受了房地产市场运行中各种环节的市场风险和信用风险;
3)部分商业银行和其他金融机构也存在经营行为不合理和不规范问题;
(3)对房地产金融市场的监管和调控机制很不完善
目前,我国房地产金融市场的法律法规建设相对滞后,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架。
5.1.3我国房地产金融市场发展的对策
(1)进一步完善房地产金融一级市场,稳步推进房地产金融二级市场发展
1)大力发展房地产金融市场中介,完善房地产金融市场机构体系
2)积极培养专业化中介服务机构,建立房地产金融市场的支持服务体系
3)推行住房抵押贷款证券化,建设房地产金融二级市场
(2)鼓励房地产融资产品创新,积极拓展房地产企业融资渠道
1)鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资;
2)培养和完善房地产债券市场;
3)将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托;
4)积极推进房地产金融创新,开发其他各种具备条件的房地产金融产品
(3)加强监管,完善制度和立法,创造良好的房地产金融市场外部环境
1)加强房地产金融市场监管,规范房地产企业融资行为;
2)尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,为市场发展提供法律保障;
3)要完善制度建设,营造房地产金融市场发展的外部条件。
5.2房地产企业融资
房地产行业是资金密集型行业,开发投资规模大、周期长、房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大,因此融资就成了房地产开发商最关心的问题。
5.2.1房地产企业的融资决策
一般来讲,融资决策包括对融资方式、融资结构、融资成本和融资风险等的选择。
(1)融资方式
融资方式是指房地产企业作为资金短缺单位从资金盈余单位获取资金的形式、手段、途径和渠道。
1)内源融资和外源融资
按照资金来源的方向,融资方式可分为内源融资和外源融资。
内源融资:
企业从内部筹措资金的一种方式,规模较小作用有限;
外源融资:
企业从外部其他经济主体筹措资金的一种方式,包括向银行借款、发行股票和企业债券等。
2)直接融资和间接融资
按照融资过程是否有金融中介机构参与,融资方式可以分为直接融资和间接融资。
直接融资:
资金盈余者或者短缺者直接进行票据、证券的买卖或者货币贷款;房地产直接融资就是需要资金的房地产企业通过在房地产金融市场发售债券和股票等金融商品而取得资金,比如房地产企业发行股票融资。
间接融资:
是指资金的盈余者或者短缺者通过房地产金融机构的中介作用借贷资金。
这种方式可以集中闲散资金,以获得规模效应,房地产金融机构在其中承担了部分风险,比如银行贷款。
3)权益融资与债务融资
融资方式按照融入资金的性质可以分为权益融资和债务融资。
权益融资:
融资者出让一部分权益给出资者已取得资金,所融入资本为永久性资本,资金供求双方共同承担风险、分配利润。
债务融资:
指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为,资金供求双方为债权人和债务人的关系。
(2)融资结构
企业选择的融资方式不同以及在各融资方式下确定的融资量不同,就会形成不同的融资结构。
融资结构表现为企业各项资金的来源、组合以及相互关系。
由于企业的资金由短期资金和长期资金构成,因此融资结构分为短期融资结构和长期融资结构。
我们通常所说的房地产企业的融资结构指长期的资金构成。
P73
(3)融资成本和融资风险
1)融资成本表现为资金需求者使用资金所付出的代价,或者是资金供给者让渡资金所要求的报酬。
在债务性融资方式下,融资成本表现为利息支付与相关的交易费用;在权益性融资方式下,则表现为权益的放弃、利润的分配及相关的交易费用等。
衡量融资成本的高低通常用融资成本率来表示,计算公式为:
融资成本率=资金使用率/(融资总额—融资费用)×100%
2)融资风险是指在融资过程中由于不确定的因素存在而带来的损失,,一般来讲,融资成本与融资风险成反比。
5.2.2房地产企业股票融资
股票融资股份制房地产企业依托证券市场,通过发行股票向资本市场直接筹募资金的方式。
5.2.3房地产企业债券融资
指房地产企业依托证券市场,通过发行债券向资本市场直接筹募资金的方式。
特点:
1)相对股票融资而言,发行的程序简单;
2)融资成本较低;债券的利息率比较低;
3)债务的利息计入成本在税前支付,降低了企业的财务成本;
4)存在着到期支付风险。
5.2.4房地产信托融资
信托:
是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人以自己的名义,为受托人的利益或者特定的目的,进行管理或者处分的行为。
房地产信托融资指房地产公司通过信托机构融资的方式。
(1)方式:
1)贷款型信托:
房地产信托贷款、房地产委托贷款;
房地产信托贷款:
房地产信托贷款的资金、
房地产委托贷款:
指信托机构受委托人委托,将委托人的存款按照其指定对象、用途、期限、利率等发放给特定的房地项目,并负责到期收回本息的信托贷款。
2)股份型信托:
有信托公司向不特定的社会投资者募集资金(即委托人),然后以收购开发商的部分股份等形式将资金投入到相关项目中,委托人以股份分红的方式享受出自收益。
3)受益权信托:
在具体的运作中通常是由信托机构先以房地产资产或房地产项目的优先受益权发起设立信托计划,募集信托资金,然后再将募集到的资金让渡给房地产资产所有人或房地产企业使用;
(2)房地产信托融资的具体操作(P76)
5.2.5房地产基金融资
我们可以把房地产基金融资看作是产业投资基金的一种,它与其他产业基金的区别体现在资金的投向上,即房地产基金专门投向房地产领域。
其发源地是美国,现在在美国已经发展的很成熟,其丰富的经验值得我们借鉴。
在我国目前发展房地产基金融资还存在一些障碍:
(P79)
1)法律缺失;
2)人才缺乏;
3)发育滞后。
5.3住房消费融资
住房消费融资的作用在于帮助解放居民的住房消费潜力,从而更快的改善百姓的居住条件。
5.3.1我国住房消费融资现状:
(1)方式:
我国目前的住房消费融资方式主要分为政策性贷款(住房公积金贷款)和商业性贷款(商业银行的个人抵押贷款)两种。
(2)由于各方面的原因,我国住房消费融资存在着很多问题,概况起来有两个方面:
1)从消费者角度来看,主要是无法获取足够的住房消费融资服务来支持买房,且金融工具单一,手续复杂;
2)从住房金融市场主体来看,主要是缺乏专营性住房金融机构,金融中介服务发展落后,金融机构抗风险能力低。
(3)对策:
1)进一步完善我国的住房消费融资模式,提供多样化的融资选择,以满足大部分居民的住房消费需求;
2)进一步培育专营性的住房金融机构,特别是允许私营金融机构的介入,并不断提高金融机构的抗风险能力。
5.3.2国外的住房金融模式(4)
(1)市场型:
以美国为代表,私人金融机构占主体地位,多种信用形式相配合,以市场发挥作用为主,政府参与和调节住房金融市场为辅;
(2)基金型:
以新加坡为例,通过建立住房基金发展住房金融市场,解决住房问题;
(3)储蓄型:
以德国为代表,通过开展各种合同储蓄、强制或自愿储蓄等方式筹集资金,转化为长期的住房抵押贷款;
(4)混合型:
以日本为代表,私人金融机构和官方金融机构比较发达,互补并存,因此兼具市场型和基金型的特征。
我国住房金融模式的建立也借鉴了以上各国的经验,其中最主要的是新加坡的公积金制度。
5.3.3美国市场化的住房消费融资模式
依靠发达的金融业,其中住房消费信贷是整个金融活动的重要组成部分,美国住房消费贷款具有以下特点:
(1)高度完备的住房抵押贷款市场,包括初级抵押贷款市场和二级抵押贷款市场。
其中初级抵押贷款市场负责发放抵押贷款,这些抵押贷款可以在二级抵押贷款市场买卖和交易,从而实现了抵押贷款的流动,如图:
一级市场二级市场
图5-2美国两级抵押市场
(2)政府的高度参与;联邦住房管理局(FHA)是政府干预房地产金融市场、刺激初级抵押市场发育的有效工具。
(3)标准化和多样化的抵押贷款模式;美国的房地产贷款主要有三大类型:
政府保险贷款(FHA)、政府担保(VA)贷款和普通贷款。
5.3.4我国住房金融模式的改革
我国住房金融模式的思路是要进一步发挥住房公积金制度在住房消费融资中的作用,并逐步建立起以市场为主的住房金融模式,包括住房金融的一级市场和二级市场。
(1)强化政府在市场培育过程中的职能;
允许非银行金融机构、私人和民间机构等进入住房金融领域,形成住房金融市场的竞争力。
(2)形成层次清晰的住房融资服务体系;
政策性金融与商业性金融服务于不同的需求主体。
(3)强化政府在政策性金融体系中的职能;
建立起政府担保与保险公司相配合的住房抵押贷款担保体系,以提高居民的贷款额度和还贷能力,支持更多的中低收入家庭购房,同时降低商业银行的贷款风险。
(4)强化金融机构的创新能力、经营能力和服务能力。
金融机构通过提供多样化的金融创新产品,通过利率定价手段改进住房金融服务和风险管理,不断拓展业务渠道、提升竞争力,增强服务能力,从而支持更多的人购房。
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