武汉街道口未来城商业策划报告书.docx
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武汉街道口未来城商业策划报告书
武汉街道口未来城商业策划报告书
篇一:
武汉街道口未来城项目
前言...............................................Page2
PaRT1项目简述.....................................Page5
一、地段特点.......................................................
二、商圈概览.......................................................
三、地理交通
PaRT2项目优劣势(SwoT)分析.......................Page8
一、优势(Strength)..............................................
二、劣势(weakness)
三、机会(Qpportunity)
四、竞争(Threat)
五、消费群结构分析
六、商圈容量分析...................................................
七、周边业态分析...................................................
八、周边商业竞争分析及应对策略.......................................
九、周边商业档次分析................................................
PaRT3项目定位....................................Page13
一、项目总体定位.................................................
二、项目业种业态定位.............................................
三、具体业态分布.................................................
四、项目前景展望.................................................
五、项目建成带来的积极影响
PaRT4项目内外部装饰工程规划......................Page18
一、项目内外部装饰风格定位.......................................
二、项目内外部装饰装修施工规划
三、商业广告位规划...............................................
PaRT5项目招商执行及开业计划......................Page19
一、项目开业时间.................................................
二、项目招商前准备...............................................
三、项目招商方案实施.............................................
四、项目招商运营管理.............................................
PaRT6物业管理及商业管理...........................Page22
一、物业管理.....................................................
二、商业管理.....................................................
附一企业简介................................................Page23
附二项目LoGoPage25
前言
地铁商业经营模式及成功个案分析
最近几年,地铁商业概念迅速升温,地铁的商业功能和价值也开始为地产界和商业界所关注。
地铁可以形成的持续、稳定聚合人群的特点将使其在未来商业发展中所表现出来的功能和附加价值得到更加充分的释放,对市民和游客的生活以及消费方面的影响也会逐步加强,这些因素是地铁商业之所以引发社会关注的环境基础。
客流结构、数量、购买倾向是地铁商业项目决策和选址的重要依据,从这个意义上讲,地铁客流的庞大数量、复杂构成以及乘客服务需要必然会使地铁商业成为一种极具增值能力的形态,虽然在地铁商业项目执行和运做过程中,我们也需要确立有针对性的商业定位,选取适合的商业形式,但是从现实表现和未来走向而言,地铁确实可以带来一定的商业机会。
一、地铁的商业功能与价值
地铁的商业价值应该结合地铁自身的核心功能以及地铁客流的实际情况进行分析。
主要包含空间、时间和客流三个层面的因素。
1、从空间角度看,由于地铁的首要功能是满足客载要求,因此地铁商业功能的实现和挖掘就必须充分考虑到这个特点。
通常来说,国内各城市地铁线路所经过的地区大多是社区居住人口或者流动人口高度密集的区域,地铁经过的范围很大,也很容易使沿线形成一个新的商业区,比如北京的公主坟作为最早拥有地铁的区域,其商圈的形成和发展与具备地铁功能有着直接的因果关系。
一般来说,地铁的客流要比其它交通方式更为密集,也更偏于高阶。
同时地铁与商业的影响是双向的,地铁深入的区域通常都具有良好的商业基础,而地铁的引入又会加速新的项目的诞生,使沿线商业环境更加成熟。
2、从时间角度看,地铁通行区域的广泛和运营时间的相对饱满为商业功能的发挥和提升创造了很好的条件,地铁客流高峰在于一早一晚,而生活方式的进步将使得地铁对晚间消费和假日消费的刺激更为明显。
3、从客流吸引角度看,地铁的运载功能可以顺利实现客流吸引,因此对于地铁的商业功能而言更为需要的是把客流转化为有效的消费,这一要求使得地铁商业具有更强的专业性,包括商业定位和规划以及商业组合等等。
在地铁的日客运量数据方面:
巴黎超过1000万人次、纽约为2000万人次、莫斯科800万人次、香港特区虽然地铁线路的总长只有43.2公里,但其日客运量高达220万人次,最高时可以达到280万人次,其中九铁每天载客约75万人次;我国内地城市北京地铁每天流量为130万,上海达到100万人次,广州为60万人次。
最近5年来,北京地铁共计运送乘客23亿人次;正在建设之中的地铁5号线运营全长27公里,其设计全线日客运量将达50.2万人次。
有如此规模的客流支撑,地铁的商业潜力自然可见一斑。
二、地铁商业的主要形式以及相关项目
依据商业设施与地铁的关联程度,我们可以把地铁商业划分为以下几种类型:
一是地铁站厅内部零星的商业网点,面积小,以即时性消费商品和专业服务为主;面积较大的站厅内部商业设施,以便利性商品和服务以及流行性商品为主。
二是乘客通道的商业利用部分,比如可以采取“花车”等形式。
三是地铁的地下商场或商业街,一般经营流行性服饰、皮具和其它中低档商品,目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族,比如上
海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。
四是拓展地铁连线优势,虽然很多项目不与地铁站厅直接发生关联,但却可以为往来商场的客流提供快捷的交通方式,这是很多城市中高档商业项目所考虑的因素,也就是说,商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合,依靠地铁口的交通便利性,带来巨大客流,从而带动地铁进出口周边商业的发展,形成一个辐射力很强的购物中心,如香港的太古城。
面对北京地铁日均130万人次的客流量,物美集团在北京39个地铁站中开设了21间物美便利超市,既宣传了品牌,又取得了一定的经济收益。
香港太古城位于地铁太古站上盖,是一个典型的地铁上盖购物中心,1986年落成开业,是1979年香港地铁通车后首批落成的购物中心之一,以服务于周边写字楼员工以及港岛东区居民为主。
太古城一家购物中心同时设有四家百货公司,包括日本UnY创富生活、英国马莎、香港永安百货和面向年轻一足的Log—on百货,太古城这样的商业组合是和它与地铁连通有着直接关系的,四家百货公司分别面向不同的服务客层,从而保证各自的生存和发展。
三、地铁商业价值的主要体现
1、地铁自身的商业转化和应用。
举例来说,2000年香港地铁获得纯利40亿港币,成为世界上盈利最多的地铁,从收益比例看,1999年香港地铁72.5亿的经营收入中,票价收入占56.4亿,其余的收益都来自于
地铁商业的增加值。
东京地铁20XX年度靠提供场地收取的租金有9亿日元,加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额,合计66亿日元,虽然这部分收入只占地铁总收入的2%,但也是一笔很大的收益。
地铁站内不仅开设商城,也可以使站内和地上商业连成一片,从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。
上海在地铁1号线16个车站开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部和14家快餐店。
2、发挥和利用地铁的客流优势。
上海人民广场下的迪美广场是较早的一个案例,广州天河城广场的迅速发展也与地铁进入有着密不可分的联系,北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整也取得了很大的成效,这些商业项目应该可以称为国内地铁商业的典型代表。
目前北京地铁一号线沿线与地铁拥有接口的商场主要包括:
城乡贸易中心、百盛、首都时代广场、西单文化广场、东方新天地、贵友大厦、国贸商城等;二号线沿线商场有赛特购物中心、新世界中心、庄胜广场、华联、万通、西环广场、东方银座等,这些商场在北京零售商业中占据着重要的地位。
北京东方新天地广场上海迪美广场
3、地铁可以带动区域的商业规划和整合,放大商圈范围。
目前香港主要购物中心基本上都是在1979年以后地铁通车后落成开业的。
应该说,在地铁通车以前,虽然香港也有象位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区,但是由于交通条件的局限,消费者跨区购物的情况并不普遍,从而催生了区域性零售区的发展,零售面积在各区的分布也趋向平均。
而香港地铁的通车,则大大提高了市民购物消费活动的范围。
香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心,约占香港购物中心总数的五分之三,此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响,地铁成为了香港购物中心项目不可或缺的元素。
PaRT1项目简述
一、地段特点
未来城街道口商业广场(以下简称本案)拟建于街道口珞瑜路与珞狮南路交汇处,地处武汉市洪山区街道口的核心,位于武汉九大商圈之一的街道口商圈。
毗邻流行视窗购物广场、新世界百货武昌店;紧靠台湾蓝天集团投建的大型购物商场——群光广场以及在建中的洪山电影城项目,东临群光广场二期,南临武汉理工大学。
对于时尚、休闲的综合性卖场而言,本案依靠精准的定位和独特的地铁商业购物模式,融合“Q-Shopping”概念带来全新的购物休闲体验,既形成有别于传统购物中心(Shoppingmall)的差异化经营,又与不同类型中高档商业百货产生扎堆效应进而交辉呼应;致力于打造街道口商圈最新的潮流品牌集散地,通过引进国际、国内各类潮流品牌,引入最具规模的大型超市,成为未来街道口地段“黄金十字型”架构上最富活力、最积聚人气的标志性商业;依靠周边商业的群集效应,加上洪山影城项目的落成,群光二期的扩建,临街道路的扩增及延伸;在不久的将来,街道口地铁线的落成,将使得武汉三镇消费客流向街道口聚集,同时极大的增加周边生活区及高校区域消费人流辐射。
从商圈潜力及未来发展趋势来看,街道口商圈在商业规模上会迅速赶超武汉其他成熟商圈,继而形成以百货零售业和iT产品销售为中心的新兴地铁商业据点。
街道口商圈区位平面示意图
二、商圈概览
街道口商圈是紧邻武汉市科技一条街及高校林立的珞狮南路、珞狮北路的核心商圈,市场日趋成熟,先后吸引了群光广场、工贸家电、新世界百货、星巴克咖啡、必胜客快餐、肯德基、麦当劳等国内外知名品牌进驻此地,商家云集,商业投资前景毋庸置疑;商圈内家电、百货、时尚卖场、电玩、酒吧、休闲餐饮、KTV娱乐场所应有尽有,行业繁多。
篇二:
未来城考察报告
未来城----欧拉项目考察报告
一、项目背景
开发企业:
中国水务地产集团(全资拥有)、湖北阜城房地产开发有限公司(20XX年湖北阜城地产与中国水务地产集团进行重组,成为中国水务地产集团旗下的全资子公司)
中国水务地产集团
原名为华园控股有限公司(主营食品业务),于20XX年10月,名称改为中国水务地产集团有限公司。
鉴于大股东中国水务在内地多年经营市政水务事业,与各地政府建立广泛良好的关系,并拥有各种土地资源,公司将今后业务发展的战略重点确定为以地产投资和地产开发业务为主。
到目前为止中国水务地产集团在武汉收购的楼盘主要有:
(1)未来城项目(09年底完成全资收购,为商业和住宅项目);
(2)武汉凯越新都项目(10年5月完成收购,为高端住宅项目,水务地产集团控股改项目,具体持股比例不详细);
(3)阜城新都(武昌区街道口武珞路378号,原来由武汉凯越房地产开发有限公司开发建设的阜城新都楼盘项目,土地规划属于住宅和商用性质,占地面积5852平方米,建筑面积34926平方米,容积率5.97,建筑密度34%,建筑高度不超过100米,绿地率在20%以下,具体持股比例不详细,目前正在建设中)公司前期发展策略
将以长江流域沿线的一、二线城市为基础,物色具有良好增长潜力的土地,通过收购、合作、兼并等多种措施积极扩充其土地储备。
把业务逐步扩展至中国其他二、三线城市,藉此为股东创造更大的投资价值。
二、项目所处商圈概况
项目位于武汉市武昌区商业重心街道口商圈,该商圈地交通发达,高校、企事业单位林立,地理位置十分优越。
紧邻群光广场、新世界百货、流行视窗、的乐天城购物广场(由原洪山电影院改造而成20XX营业,8层近3万㎡建筑面积)和在建的银泰购物中心旗舰店(10层,15万㎡)。
此地段人流量极大,商业氛围成熟,商业集群效益已经显现。
随着二环线的开通、地铁2号线和8号线在这里交汇,交通、医疗、教育、市政等配套十分完善,是武汉商家必争之地,投资价值独一无二。
群光广场是武汉地区最知名的百货卖场之一,经过9年的发展其业绩以紧随武汉广场,20XX年群光的销售额突破13亿元RmB,多年来一直位居武汉单店
销售的第二。
该商圈未来城主要竞争对手:
流行视窗和乐天城
本商圈内和未来城定位相似的购物中心有流行视窗和乐天城购物广场,他们目标客户群高度一致,将在未来形成直接的竞争关系,而且三家购物中心紧邻彼此,地理位置优势几乎等同。
她们的近身搏斗,将共同上演一场商业大战,而最终决定胜负的都由市场来检验!
其中流行视窗已进入良性运营阶段,受到年轻消费者喜爱。
乐天城购物广场自去年开业以来,定位不准、商业招商失败、导致开业后不断调整,从而引发了一系列的不良连锁反应,交房延期纠纷、商户物业纠纷、租金纠纷、等等麻烦不断,多次爆发的群体性事件,使商户和乐天城矛盾公开化、扩大化,严重伤害了其商业形象,给社会带来不良影响。
三、未来城定位(针对商业)
(未来城的宣传口号,向我们透露出她的商业定位!
)
“汉口有HaPPY,武昌有未来城o’La!
”从其宣传口号和营业中的商业业态可以看出未来城的定位中低端客户消费群,主要以附件各大中院校学生和12—35岁年轻人为目标消费群!
江汉路HaPPY,武汉最繁华、最热闹、最时尚、最赚钱的地方!
未来城?
欧拉,将江汉路HaPPY搬到武昌!
全面复制并提升江汉路HaPPY先进、成功的管理模式,配以更有经验、更给力的策划团队,更科学、更有的放矢的管理方式,招募更优质的品牌合作商家!
“未来城?
欧拉”以江汉路HaPPY为样板,将60%以上面积划分为餐饮、娱乐、休闲业态,引进国内流行餐厅、小吃美食、酒吧花园、精品购物区、近百家小吃店,为街道口商圈“爱逛”人士打造武昌的时尚厂,欢乐厂,易趣厂。
未来城?
欧拉,升级版HaPPY!
为了实现武昌“HaPPY”的梦想,该企业聘请由HaPPY站台的老徐领衔的商业运营管理人才组建运营公司确保“未来城·欧拉”项目商业成功。
在原商业团队的运营管理下,在具有有后发优势和资金优势的情况下,“HaPPY”站台模式能否在此地成功复制,我们将持续关注!
四、未来城项目主要经济指标如下:
占地面积:
22312平方米
总建筑面积:
150000平方米
塔楼住宅:
79800平方米
裙房商业:
40000平方米(共4层每层自动扶梯个数:
6组,观光电梯:
2个)
容积率:
5.37
地下室:
30200平方米(两层)
负一层为商业,负二层为地下车库(停车位:
501辆(按规相关规范其商业需要300辆停车位,住宅需要400辆停车位,目前停车位不能满足规范要求),停车位主要为住宅提供停车,其商业定位决定了她的商业对停车位的需求不大)。
五、未来城项目招商及租金情况
招商情况:
自20XX年8月27号业开业以来,招商情况良好,商铺从负1楼至四楼招商火爆,商铺已满,且转租率很低,经过现场询问调查,网上查询,电话调查等多种方式初步得出未来城部分楼层租金情况!
一1F商铺租金
负一楼租金200—300元/㎡/月左右,具体价格根据商铺位置好坏而定。
免租期3个月,此层多划分为为10—30㎡,一般约20㎡左右的标准门面月租金都是6000元起步,大铺面角落铺面租金在200元/㎡/月左右,公摊率约45.2%。
以建筑面积25㎡为例,其实用面积约13.7㎡。
1F业态:
流行服饰、品牌内衣、前线娱乐
主要品牌有:
猫人概念店、雅黛丽、卡拉佛、贝拉维拉、朵以、TESSnono、YES、cLUB、JonE屈臣氏、麦当劳咖啡、仟吉西饼、发源地、夜时尚台球、苹果体验店、宇宙预言4d影院。
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