领寓物业管理方案文字版.docx
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领寓物业管理方案文字版
一、项目概况
蔚蓝领寓是由西安天朗地产集团开发的蔚蓝城系列蔚蓝印象四期,项目地处玉祥门盘道向西200米大庆路11号。
领寓项目占地约18.7亩,由一栋30层(1号楼)的高层(其中1-2层为商业)和一栋33层(2号楼)的高层住宅组成。
户型面积从45㎡的一室一厅一卫到128㎡的三室两厅两卫,二十余种户型组成,空间布局合理、通风采光具佳。
楼宇外立面挺拔而硬朗,成熟大社区,园林小品精雕细琢,让您切实感受到居住在这里的温馨和自豪感。
蔚蓝领寓项目建筑面积为73550.48平米,其中住宅面积:
61249.92平米,商业面积:
4777.17平米。
建筑密度25.8%,绿地率42%,容积率为5.2%。
地上停车位141个,地下停车位189个。
总户数725户。
主楼为钢筋混凝土剪力墙结构,裙楼为框架结构。
小区采用先进的智能化配套及管理系统,天然气入户、高品质低辐式集中供暖、中空双玻、可视对讲系统,周边配套一应俱全,让您的生活倍感舒适惬意,我们将继续秉承“梦想创造生活”的理念,精益求精,力求将蔚蓝领寓打造成城西板块标志性建筑及极具升值空间的高品质社区!
蔚蓝领寓的建设是由中国铁建(二十局)来承建的,该建设单位为目前国内最好的建筑商之一。
小区的物业管理服务是由天朗物业为业主提供24小时贴心服务,先进的智能化管理及全面的四重安防系统务求使您在这里的生活更加方便、舒适和安心。
二、管理理念:
“以经营为支点、提升整体物业服务水平”
随着物业管理行业不断发展,众所周知都存在着这样一系列的现象:
(1)国民GDP不断增长,消费水平不断提高,可物业费收费标准却原地不动、普遍较低;
(2)物业从业人员素质技能普遍较低;(3)保安老龄化趋势提前到来;(4)业主的维权意识在日趋强烈;(5)物业法律法规、物权法的不断完善等。
这些现象无一不在向我们从事物业管理的人员专递着,拥良好服务品质才是我们生存之根本,那如何去建立良好的物业服务呢?
假设一下,当保安都变成的45岁以上的会是什么样子,我们还会有所谓的服务品质吗?
答案是,确定没有,所以,只有以经营主线,充分有效的整合项目上可以开发利用的资源,实现服务与经营共赢,进一步提高物业用人标准,这样才是成就高端物业服务品牌的必经之路。
三、服务定位:
1)、“高度系统集成”的物业管理服务模式
通过对蔚蓝领寓项目群体及需求特点的分析,本人认为,为保证在物业管理服务中满足客户不断延伸的服务需求,用更细腻、更全面的产品构建业主的生活空间,实现整体环境与业主房屋资产的保值增值,本人提出在项目上实行“高度系统集成”的物业管理服务提供模式。
所谓“高度系统集成”的管理模式,是充分集合项目物业自身的资源、集团公司以及智能战略伙伴资源、业户等资源,通过项目部的高度整合,在可延伸的物业管理服务平台上为物业及业主提供的系统化、专业化、深度和广度并重的物业管理服务,其物业管理服务模式包含如下几方面内容:
a)对项目和业主进行深入调研,充分了解其服务需求,客观准确定位服务档次,设计有针对性的高端服务产品。
b)对集团公司以及以及智能战略伙伴、外协客户、业户等资源进行分析,实行价值链和服务提供链管理,保证有效资源的高效利用,充分发挥其为业主利用的重要性。
c)通过整合天朗物业自身资源,培训员工队伍,整合社会资源,实施服务创新和专业化服务。
利用天朗物业专有的“金钥匙”服务理念,充分发挥针对性,提供高效优质的服务管理,建立健康的客户管理系统,取得较高的业户满意率和较高的业户忠诚度。
2)内部管理运作机制
项目内部管理运作上,采用各部门、各责任人明确分工,独立完成本职工作,又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段,形成一个封闭网络。
而在整个具体运作中,项目经理是日常工作的指挥者,也是监督检查者,更是一名具有高效的执行者。
四、运行成本分析:
1)人员配置:
序号
职务
人数
薪资(元)
月支出(元)
1
项目经理
1名
4000
4000
2
部门主管
2名
2500
5000
3
班长
3名
2000
6000
4
客服专员
3名
1600
4800
5
收费员
2名
1800
3600
6
维修工
6名
1500
7500
7
秩序维护员
11名
1600
17600
8
保洁员
10名
1000
10000
合计
37名
16000
58500
备注:
以上人员估算参照现有的项目配置,人员薪资仅供成本测算使用;
2)物业费测算:
A、附件一、(蔚蓝领寓物业管理费核算)说明:
此物业费用核算为对外公示内容,仅做项目实际运行参考;
B、个别项目费用说明:
1、电梯维保费、年检费参加同等项目费用标准进行核算,小区共计电梯8部;
2、化粪池清理费用,小区共有15个、此项费用以常规标准做为参照;
3、物业办公室设计为2号楼一层,办公用房及装修费未进入核算;
4、物业各部门物品采购:
(附件二)物品采购计划,此项费用属物业前期投入项目固定资产,估算约为20万元左右;
5、生活垃圾费,此项费用参照花城一、二、三期项目进行估算;此项费用属代收代缴费用不计入核算;
6、绿化费养护,此项费用计入公摊何算,参照标准照蔚蓝印象
3)经营核算:
1、项目支出=人员工资及社会保险+公共设备日常维修保养+公共区域持续维护+清洁费+办公费+绿化养护费+固定资产折旧+税费
2、项目收入=物业费+停车服务费+电梯费
3、综上所述:
以下估算算按以月度进行、2160000元-(144000元+72000元+54000元)=89856元
说明:
因收入各项费用现无法进行准确核算,所以以上数据只能做为参照值;
4)服务附加值:
所谓服务附加值,即项目在正常的物业运行状态下,通过合理、有效的有偿服务项目来增加经营收入,以此来实现服务品质与经营利益的共赢。
五、前期交房阶段:
(1)前期物业管理服务协议
甲方:
西安天朗物业管理有限公司
乙方:
_____________________________
为了规范物业管理市场行为,加强对物业的物业管理,保障前期物业管理活动当事人(全体业主)的合法权益,保障蔚蓝领寓正常生活秩序,减少物业管理纠纷,根据《物业管理条例》的要求,及有关物业管理法律、法规、,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲乙双方就蔚蓝领寓前期物业管理服务达成如下协议:
第一条:
乙方所购房屋基本情况
本物业名称:
蔚蓝花城-蔚蓝领寓
类型____________________________
座落位置___________________________
建筑面积______________________平方米
房屋用途___________________________
第二条:
双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;
2、根据有关法规和政策,结合实际情况,制定本物业的管理制度和规定,并书面告知乙方;
3、建立健全本物业的物业管理档案资料;
4、制止违反本物业的物业管理制度和规定的行为;
5、甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务,但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;
6、依据本协议向乙方收取物业管理服务费用;
7、编制物业管理服务及财务年度计划;
8、每年向乙方公布物业管理费用收支帐目;
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方,并与乙方订立装修管理服务协议;
10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能;
11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。
12、自本协议终止时起60日内,与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业管理的移交手续,物业管理的移交手续须经业主委员会确认。
二、乙方的权利义务
1、参加业主大会,享有选举权、被选举权和监督权;
2、监督甲方的物业管理服务行为,就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;
3、遵守本物业的物业管理制度和《业主手册》规定,服从管理人员的管理安排;
4、依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用及相关费用;
5、装饰装修房屋时,遵守《装饰装修管理服务协议》及其他相关规定,服从管理人员的管理;
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的,应事先通知甲方,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,给予赔偿;
7、转让房屋时,事先书面通知甲方,告知受让方与甲方签订本协议;
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《业主手册》规定等造成的损失、损害承担民事责任;
9、按照安全、公平、合理的原则、正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系,不得侵害他人的合法权益;
10、蔚蓝花城-蔚蓝领寓的前期物业管理服务同意由甲方直接提供,免去其他方式。
第三条:
物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、安防设备设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、环境卫生及绿化
1、公共区域卫生清扫保洁;
2、生活垃圾的收集、清运;
3、花草树木养护。
四、安保及消防
1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序;
2、实行封闭式管理,24小时门岗值班;
3、维护交通秩序,加强小区车辆停放管理。
五、绿化
1、专业技术人员管理养护绿化;
2、定期修剪、打药、浇水、施肥。
六、房屋装饰装修管理
详见:
《装修施工管理规定》。
第四条:
物业管理服务质量
一、房屋外观:
整齐、整洁。
二、设备运行:
正常。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理:
及时有效。
四、环境卫生:
1、环境整洁、美观、清新;
2、公共区域无卫生死角,无散落垃圾;墙面无乱贴乱画,公共设施设备无蛛网、浮尘。
五、绿化:
1、花草树木定期修剪,目视外观长势良好,无严重病虫害;
2、绿化设施管理完好。
六、保安:
1、保安人员统一着装,文明规范值勤;
2、交通秩序井然、顺畅;
3、车辆进出、停放有序;
4、安全监控管理制度健全,设备设施运行良好。
七、设立24小时经理值班制度并全天接待业主投诉。
第五条:
物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)
一、乙方交纳费用时间:
每季度第一个月的10日前
二、住宅按建筑面积每月每平方米1.50元;
三、商铺按建筑面积每月每平方米5.00元
四、电梯费按建筑面积每月每平方米0.45元
五、因电脑收费系统与售电管理系统联机工作,逾期不缴纳相关费用,售电系统将自动无法充值;
六、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负最终连带交纳责任;
七、乙方转让物业时,须交清转让前的物业管理服务费用;
八、物业管理服务费用标准按有关规定调整;
第六条:
其他有偿服务费用
一、机动车和非机动车车位占用费以及其他有偿服务费用收取标准按物价部门定价或市场价执行和调整,明码标价。
二、特殊服务费用标准由业主与物业公司协议确定。
第七条:
代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托,甲方可提供水费、电费、暖气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用),收费标准执行政府定规定。
第八条:
维修基金的管理与使用
一、根据西安市城市住宅小区物业管理办法规定,本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。
乙方在交房时应向西安市房屋管理局物业专项维修资金专户交纳维修资金或由物业公司代收。
二、维修资金的使用由甲方提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、维修资金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时,结余维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。
第九条:
保险
乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理,与甲方不存在人身、财产保险关系。
第十条:
违约责任
一、甲方违反协议,未达到管理服务质量约定目标的,乙方有权要求甲方限期改正,逾期未改正给乙方造成损失的,甲方承担相应的法律责任;
二、乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的,甲方有权要求乙方限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任;
三、甲方违反协议,擅自提高收费标准或乱收费的,乙方有权要求甲方清退所收费用;
四、乙方违反协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金,也可采取停止相应的物业服务,直至向人民法院起诉。
第十一条:
为维护公众、业主、使用人的切身利益,在不可预见情况下,如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的,双方按有关法律规定处理。
第十二条:
在本协议执行期间,如遇不可抗力,致使协议无法履行,双方按有关法律规定处理。
第十三条:
本协议中未规定的事宜,均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十四条:
本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十五条:
本协议在履行中如发生争议,双方协商解决;协商无效的,可向人民法院起诉。
第十六条:
本协议正本连同附件共______页,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。
第十七条:
本协议自签字之日起生效。
甲方签章:
________________乙方签章:
_________________
代表人:
__________________代表人:
__________________
年月日年月日
(2)前期物业管理补充协议;
1、楼梯通道作为消防通道和公共区域,严禁占用。
严禁在门口摆放花盆、垃圾箱(袋)、鞋、踩垫等影响公共环境的物品、否则物业将视同遗弃物品进行清理,同时业主还应承担因清理而产生的费用。
2、乙方不得占用公共部位摆放任何物品、不得在公共区域和绿化带中乱搭乱建、严禁在窗外和公共区域晾晒衣物被褥等物品,严禁在户外私接乱拉管线。
如有违反,将停止对该户的一切物业服务,直至改正为止。
3、不得在共有或自有屋顶部位、阳台私自乱搭乱建,增设阳台或屋顶花园,不得在窗户外安装外置式防护网、晾衣架、花架等设施,在窗户和外立面上不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
4、业主交通工具(摩托车、电动车、自行车、助力车、三轮车等)应停放在专用的规定停放区域,严禁停放在公共区域,包括单元门口及楼梯通道,如有违反,物业有权按遗弃物处置。
汽车、机动车应按规定位置停放。
严禁一车占用两位或多个车位,如占用,物业将按多占用停车位计费。
5、未经物业同意,不得外接独立电源、电话、网络等线路,不得在入户门外安装卷帘、纱帘、布帘、纱门等。
不得私自拆改门、窗,不得在屋顶、阳台及外立面安装太阳能热水器,如有违反,物业有权要求拆除,并恢复原状。
6、任何业主不得以任何理由侵害公共利益(利用交通工具堵门、堵塞消防应急通道、聚会影响他人等),否则,物业部将采取一切措施和手段维护广大业主的利益。
7、豢养宠物的,请严格遵守国家和本小区管理部的相关规定,因业主违反养犬管理规定造成伤害的,业主承担全部责任。
为了您和他人的利益,本小区严禁豢养大型犬(长度为60厘米高度为40厘米)。
小型犬出外不得出入小区绿化地,且必须使用牵引带。
1、豢养小型犬的业主必须向物业提
2、
3、理申请备案手续。
4、请业主如实填写《装修申请表》,具体如下:
(1)装修施工中需要改动的部分;
(2)维修检查口预留位置;
(3)需要更换或更改的水、电、有线电视、网络、电话设施、设备及线路;
(4)装修时间及期限。
5、业主还需向管理处提交下例资料:
(1)房屋所有权的有效证明:
业主的身份证或业主出具的代办委托书:
(2)装修公司营业执照及资质证书复印件(加盖公章):
(3)装修公司法人代表出具的授权委托书;
(4)装修施工人员身份证复印件1张,照片2张;
申报时若缺少任何一种资料,物业部将都无法为业主办理装修备案手续,请务必将资料准备齐全。
第三条:
装修审批
1、物业部本着对物业结构安全负责和满足业主使用功能的需求,可对业主的装修方案、使用材料等提出必要的修改意见和建议。
2、《装修申请表》经审核同意备案后,业主携所聘装修施工企业和物业部签署本协议书。
3、业主携所聘的装修施工企业和物业部签署《装修施工承诺书》。
4、装修施工企业出具装修人员名单,填写装修人员登记表,并同时办理装修人员出入证。
5、缴纳费用后,由管理处发给<装修施工证>即可进行装修施工。
第四条:
装修费用
序号
收费时段
装修施工时间
装修押金
装修服务费
室内建筑垃圾费
55㎡-(90㎡含)
90㎡-(130㎡含)
130㎡-230㎡
1
2010.12.30-2011.3.31.
上午8:
00-12:
00
下午1:
30-22:
00
4000
3.00元∕㎡
400
500
600
2
2011.04.01-2011.6.30
上午8:
00-12:
00
下午14:
00-20:
00
4000
3.5元∕㎡
500
600
700
3
2011.07.01-2011.9.30
上午8:
00-12:
00
下午14:
30-18:
30
4000
4.00元∕㎡
600
700
800
4
备注
1、若超过以上单次装修时段,按新的收费标准增补费用;
2、若超过以上三个装修时段,物业公司将另制定收费标准。
另计:
施工人员出入证:
5:
00∕人,出入证押金10元∕证。
第五条:
施工管理
当您办理完毕装修申报和审批手续开始进场装修后,物业部的装修管理服务人员将定期或不定期地对装修现场进行巡查,以及时发现违章装修行为或提供相应的服务,防止因此而产生的破坏房屋主体结构、电路跳闸、消防安全等方面的事故。
为保障业主的切身利益,特做如下规定:
1、办理完毕《装修许可证》后,请将《装修许可证》原件或复印件张贴于入户门外明显处,以便于物业随时检查;
2、未办理装修审批手续,不得擅自施工,否则物业公司有权责令停工或停止该户物业服务;
3、装修施工人员必须凭装修出入证进行施工,无装修出入证人员将被谢绝进入小区;装修出入证不得涂改和转借他人,一经发现物业部有权没收其出入证并将其逐出小区;装修出入证遗失后装修现场负责人到物业部说明情况,重新交费补办装修出入证。
4、物业部人员将会随时抽查每位装修施工人员的办证情况;
5、装修施工完毕后装修单位必将全部装修出入证退回物业部,统一存档,遗失出入证扣除押金10元;
6、装修施工人员不得在施工现场留宿,如有特殊情况的必须由业主和装修单位报经物业部同意后方可,留宿期间不得进行干扰其他业主生活的活动;
7、装修施工人员只在本装修区域内活动,严格按物业部规定路线进出小区,不得乱窜场地,在小区中闲逛;不得在小区内进行赌博、斗殴、嫖娼、盗窃等违法活动。
经发现物业部有权将其扭送派出所,并对所在的装修单位进行严肃处理,造成严重后果的将追究其所在单位的法律责任;
8、装修施工人员必须遵守小区各项公共管理规定,爱护小区环境,不得随地吐痰,乱扔垃圾杂物、高空抛物等现象,一经发现物业部对其施工队处于每次扣除200元保证金;
9、装修施工人员不得在小区内随地大小便,一经发现物业部将对其施工对严肃处理,并处以每次扣除100元保证金;
10、为保证小区住户的正常生活秩序,蔚蓝领寓物业服务中心将按照规定的装修施工时间(表格中的装修时间)进行严格的管理,若逢学生高考、中考,重大政府活动时,严禁一切能发出响声的施工装修行为。
11、装修物资搬运管理规定:
装修物资进入小区必须由装修现场负责人出具《装修施工许可证》并经核实后方可放入,材料工具出场须到物业服务中心办理物资放行手续、没有物业管理处开具的《携物出门证》,小区门岗人员不得放行,搬运建筑材料及物品时应留意楼梯的棱角、易碎部位,如有破损,根据实际损失照价赔偿;
12、装修施工必须按照核准的方案进行。
如在施工过程中需要更改方案,必须到物业部办理施工方案更改手续;
13、装修作业必须在本户内进行,严禁占用楼梯、过道等公共区域堆放装修材料、搅拌水泥等施工行为;
14、运进小区的砂石等建筑材料应在车上装袋后运往施工现场,严禁散装倾倒在公共区域场地内;
15、装修产生垃圾,如水泥砂浆、废胶水、油漆、涂料等严禁倒进排水(污)管道、下水道、一经发现物业将停止对该户的一切物业服务,直至管道清理疏通为止;
16、所有装修垃圾必须在室内装袋后外运,并严格按照物业公司指定地点堆放,物业将统一清运;
17、在进行厨房、卫生间的装修过程中请注意不要破坏原有防水层,建议重新再做一次防水,在施工前做24小时闭水试验,地面施工完毕后必须再做24小时闭水试验。
因装修破坏的防水层将不予保修,造成楼下业主损失的必须由责任人给予赔偿;
18、不得任意刨凿、终极顶板、地面、外墙内侧及排烟管道,水表、配电箱等设施未经申请禁止私自改动;
19、地板不得使用超重材料,吊顶或安装顶灯时,打孔深度不得超过4cm;
20、装修施工不得损坏小区内公共设施设备,如损坏必须恢复原状,造成损失的必须由责任人给予赔偿;
21、装修施工用电不得超过表容量,不得擅自在室外配电室乱接、乱拉电源线;超容量用电由物业部维修人员在指定位置处接临时电源线;
22、室内的抽油烟机、排风扇等必须接入统一的排烟道,不得在外墙上及窗户另开孔洞;
23、装燃气热水器必须采用强排式,且其排气管不得超出外墙10厘米,烟气不得排入烟道过管井及通道;
24、保持小区物业外立面整体整洁美观,禁止改动漏台、窗户、天台;禁止另外加装室外防护网、室外晾衣架、遮阳(雨)蓬等设施;
25、不得以任何形式封闭天台、漏台,请勿改动、更换入户门、改变进户门位置、形状和外貌颜色;
26、户内强弱电、供水、智能化等走线管均为暗埋,请在装修向物业部问明位置,装修时注意不要损坏暗埋的管线,以免造成不必要的损失,各种管线一经私自改动将不在享有保修的权利;
27、空调安装在预留机位上,不得以任何借口随意另行安装打孔,室外多余管线应盘在室外机后;
28、不得在私家花园、天台、公共区域搭建花架、凉棚等设施,也不得装设影响相邻住户通风、采光、安全及其他有碍观瞻的设施;
29、装修现场不得有明火,如因施工队需要进行电、气焊等动火作业事先必须到物业部办理动火申请征得物业部同意并做好安全防护措施后方可进行;
30、装修施工现场严禁吸烟,装修现场只可使用电饭煲、电砂锅等厨具做饭,严禁使用煤气炉、电炉等产生明火的厨具;
31、装修现场所有接线不得把裸露电线直接插接在插座内,必须使用安全插头连接,以防产生电火花引燃其他材料或引起跳闸断电;
32、装修地下室有共用设备、管网及控制阀门的房间时,须留有检查巡视窗口,以后维修时业主应予以积极配合;
33、不得私自拆除室内暖气铅封、封条和各种计量表铅封、封条,一旦铅封、封条损坏,则视同业主自行违规拆除,开发商不再承担保修责任,由此产生的后果由业主全部承担。
第六条装修工程验收
当您的住宅装修施工完毕后,物业部将对您的装修工程进行验收。
1、隐蔽工程在隐蔽之
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