地产质量控制做前期工作流程新.docx

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地产质量控制做前期工作流程新

开发部流程———2003年5月12日

土地使用权招标出让工作程序

一、土地招标方式：

1、土地公开招标

2、土地定向招标（邀请）

二、土地招标公告（通知）方式：

1、刊登新闻媒体或广告媒体

2、通知送达途径

三、土地招标公告（通知书）

●拟出让地块位置

●用地规划性质

●土地出让面积

●容积率

●建筑密度

●绿地率

●每平方米土地出让金底价及总额

●参加投标起止日期

●投标保证金要求

四、公告时间：

20个工作日

五、投标申请登记阶段：

（具体实施阶段）

1、拟受让方准备投标资格证明文件，到天津市土地交易中心登记

●营业执照

●资质证明

●资信证明

●交纳投标保证金

2、拟受让方领取招标地块资料

招标地块资料包括：

●受让地块位置图

●规划性质

●土地出让面积

●土地级别

●地块规划设计条件要求

●土地使用权出让合同及使用条件

●每平方米土地出让金底价及总额

●土地招标须知

3、投标阶段

●投标申报资料：

A拟受让方营业执照复印件

B拟受让方开发资质复印件

C拟受让方资信证明

D投标申请：

1.登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址）

2.登记日期

3.拟受让方交纳投标保证金日期

4.未中标单位接受退还投标保证金

七、签订定合同阶段

（一）中标单位缴纳有关费用：

●土地出让金

●契税（出让金3%）

●土地交易费（地价总额2‰）

（二）土地使用权出让合同正式签定：

●中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》

八、核发《建设用地规划许可证》、《土地使用证》阶段：

受让方按出让合同规定缴齐土地出让金、契税及有关交易费后，土地出让合同转至各区处，土地受让单位按规定办理土地登记手续，申请领取《国有土地使用证》。

工作时间为30个工作日。

同时，土地交易中心经办申请核发《建设用地规划许可证》，填写“建设用地规划许可证申请表”，市土地局领导审批后，局业务处核发。

工作时间为28个工作日。

开发部前期工作流程

一、《规划用地建议书》

【办理部门】

规划局规管处（A类）

规划局规管处、用地处并行办理（B、C、D类）

【所需材料】

1、天津市规划和国土局建设项目立案表；

2、建设单位对拟建项选址要求的说明或项目的论证材料；

3、土地权属证明及有关协议。

4、建议书或可行性研究报告批准文件；

5、1/2000（中心城区内）或1/1000（中心城区外）现势地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围；

6、其他有关材料：

其中A类准备上述材料一套，由规管处办理。

B、C、D类准备上述两套（其中一份为复印件），由规管处、用地处并行办理。

【时间周期】30个工作日

【所需费用】无

【取得材料】《规划用地建议书》包括：

规划要点、选址意见书；

【备注】本阶段将建设项目分为4类。

A类：

行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致；

B类：

行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致；

C类：

行政划拨供地方式，位于中心城区外，单独选址项目；

D类：

有偿使用供地方式。

二、申报项目建议书（前期计划）

【办理部门】

市建委房地产处

【所需材料】

1、申报项目建议书的书面报告。

2、开发项目建议书。

3、规划用地建议书。

4、项目建设单位与原土地使用单位签定的用地意向协议。

5、建设单位营业执照和资质证书。

6、附图：

1/500区位图、现状局部图

7、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不低于项目总投资的20%

8、申请在城乡结合部建设住宅的项目，需持有市配套管理部门出具的配套论证证明。

9、其它相关证明（如市工业调办证明等）

【时间周期】30个工作日

【取得材料】《项目建议书》

三、委托设计院做建设项目的修建性详细规划。

【办理单位】设计院。

【所需材料】选址意见书（规划条件）

【时间周期】20个工作日

【所需费用】1公顷10000元，工程道路70000元；

【取得材料】《项目修建性详细规划》

四、大配套证明

【办理单位】市配套办

【所需材料】

1、投资计划（1份，复印件）

2、总平面图（1份）

【时间周期】7个工作日

【所需费用】20%大配套费（危改工程10%）

收费标准：

商品房165元/平方米

危改115/平方米

公建210—280元/平方米。

【取得材料】大配套证明/双方协议

五、规划方案阶段小配套证明

【办理单位】区建委配套办

【所需材料】

1、资金计划（1份，复印件）

2、总平面图（1份）

【时间周期】7个工作日

【所需费用】20%小配套费（危改工程10%）

收费标准：

70元/平方米

【取得材料】双方协议书/办理教育证明书面申请

六、规划方案阶段的供热证明

【办理单位】区供热办/市供热办

【所需材料】

1、用热申请

2、投资计划

3、总平面图

【时间周期】7个工作日

【所需费用】10%供热工程费

收费标准：

92元/平方米

【取得材料】规划方案阶段供热证明

七、教育证明

【办理单位】区教育局/市教育局

【所需材料】

1、投资计划（2份，复印件）

2、总平面图（2份）

3、配套交费收据（2份，复印件）

4、小配套办公室批示（原件）

【时间周期】7个工作日

【所需费用】含在小配套费中

【取得材料】教育证明

八、委托规划院做建设项目的市政工程规划方案

【办理单位】规划院道路所、工程所

【所需材料】实测管线图

【时间周期】14个工作日

【所需费用】70000元

【取得材料】《市政工程规划方案》

九、规划方案的报审

【办理单位】规划局建管处

【所需材料】

1、规划图（总平面、现状图、规划图）

2、供热及小配套证明

【时间周期】7个工作日（不包括报政府的时间）

【所需费用】无

【取得材料】规划方案审定通知书

【备注】

规划局建管处审定后，需召开公示会，面积超过40000平方米的还需报市政府四处审批。

一十、市政工程方案报审

【办理单位】规划局市政处

【所需材料】

道路图、工程管线图、规划图、规划方案、报审方案

【时间周期】7个工作日

【所需费用】无

【取得材料】《项目市政工程方案》市政方案审定通知书

一十一、规划设计成果报审

【办理单位】规划局建管处

【所需材料】

报送一式十份规划成果

【时间周期】7个工作日

【所需费用】无

【取得材料】《规划成果》

【备注】

十二、办理项目建设投资计划

【办理单位】市建委房地产处

【所需材料】

1、申请年度投资计划的报告

2、市建委批复的项目建议书

3、规划成果

4、银行出具的建设单位存款证明，且存款额不得低于年度计划建设面积投资的30%

5、供热及大小配套证明

【时间周期】30个工作日。

【取得材料】《项目建设投资计划》

十三、申请建设用地规划许可证

【办理单位】

行政划拨地：

用地处

出让地：

土地交易中心

【所需材料】

（一）行政划拨地

1、建设项目选址意见书

2、年度投资计划

3、规划设计成果

4、1/2000现状地形图2份

5、拆迁证明

（二）出让地

1、评估土地

2、签土地出让合同，交土地出让金

【时间周期】30个工作日（不包括报市政府六处的时间）

【所需费用】工程造价×万分之八×40%

【取得材料】《项目建设用地规划许可证》、核发《建设用地规划许可证》通知书及附图

十四、勘察院拨地订桩

【办理单位】天津市勘察院

【所需材料】用地规划许可证及地形图

【时间周期】5个工作日

【所需费用】1.2元/平方米；

【取得材料】核定用地图、桩点坐标图

【备注】此件需勘察院到工程现场订地界，出核定用地图，并在1/500地形图上返准确的用地范围。

十五、市规划局返图

【办理单位】规划局用地处

【所需材料】

1、用地许可证

2、勘察院出具的核定用地图

【时间周期】5个工作日

【所需费用】无

【取得材料】带红线1：

500地籍地形图

十六、申请建设用地批准书（行政划拨地）

【办理单位】规划局资源处

【所需材料】

1、规划用地许可证

2、项目投资计划

3、勘察院出具的核定用地图

【时间周期】正常周期40个工作日。

【所需费用】无

【取得材料】建设用地批准书、国有土地划拨决定书、批准项目使用土地的通知

【备注】

此件通过后将下发项目建设用地批准书和项目用地行政划拨决定书。

十七、办理项目土地确权

【办理单位】各区规划处

【所需材料】

1、项目投资计划

2、土地协议书及付齐全款的发票

3、测绘院出具的项目地籍图

4、核定用地图

5、项目规划要点

6、3份1：

500现状地形图

7、核发用地通知书（一拨文）、用地使用（二拨文）

8、红线图（用地规划许可证附图）

9、1份返楼座图

【时间周期】7个工作日

【所需费用】无

【取得材料】在1：

500地形图上签发土地确权意见加盖章

十八、国有土地使用证

【办理单位】各区规划处

【所需材料】

1、投资计划

2、行政划拨决定书

3、建设用地批准书

4、测绘院出具的标注建筑物的地籍图

5、土地协议及付款发票

6、一拨文、二拨文

7、用地规划许可证

8、委托人代理申请书

9、界址表

10、土地登记法人代表身份证明书

【时间周期】30个工作日

【所需费用】1000平米以下：

1000元/证；超过1000平方米：

1000元+0.09元/平方米

【取得材料】《国有土地使用证》

十九、报审项目建筑设计方案

【办理单位】规划局建管处

【所需材料】

1、1/500总平面图2份

2、1/200平立剖及街景效果立面图各2份,方案简要说明（本图）

3、方案有图标并有设计部门技术负责人，设计人，审核人章

【时间周期】9个工作日

【所需费用】无

【取得材料】《建筑设计方案》及审定通知书

二十、报审消防证明

【办理单位】市消防局

【所需材料】

1、计划

2、消防审批申请表

3、消防专篇

4、建筑平、立、剖面图

【时间周期】15个工作日

【所需费用】无

【取得材料】《消防证明》

二十一、报审人防证明

【办理单位】市人防工程办公室

【所需材料】

1、计划、规划成果

2、人防全部施工图（首层平面图，建筑平面、立面、剖面图，设备图，水，暖，电施工图）

【时间周期】10个工作日

【所需费用】审定后需交纳人防档案押金10元/平方米。

【取得材料】《人防证明》

【备注】

多层人防建筑面积为总建筑面积的2%，高层人防建筑面积为首层投影面积，交纳平地建设费（经济适用房、危改交1000元/平方米）

二十二、规划许可证阶段供热证明

【办理单位】区供热办/市供热办

【所需材料】

1、计划

2、总平面图

3、方案阶段证明

【时间周期】7个工作日

【所需费用】20%供热工程费

【取得材料】规划许可证阶段供热证明

二十三、规划许可证阶段小配套证明

【办理单位】区建委配套办

【所需材料】

1、计划

2、总平面图

3、双方协议

【时间周期】7个工作日

【所需费用】80%的供热工程费

【取得材料】规划许可证阶段小配套证明

二十四、报批建设工程规划许可证

【办理单位】规划局建管处

【所需材料】

1、本年度施工项目投资计划；

2、相关消防、人防、配套、供热、环保、国家安全、地名等行政主管部门审查意见

3、工程建筑施工图：

三套建筑施工图（含总平面图、1：

100或1：

200各层平面、剖面、立面及外檐详图）基础结构图

4、提供建筑设计方案的电子文件

【时间周期】7个工作日

【所需费用】建筑造价×万分之八×60%

【取得材料】《建筑工程规划许可证》

二十五、委托测绘院放线，出具放线报告

【办理单位】天津市测绘院

【所需材料】

1、投资计划

2、规划局批准的项目总平图及首层平面电子文件及图

【时间周期】7个工作日

【所需费用】1元/平方米

【取得材料】《放线报告》

二十六、区规划处现场验线，审核验线报告

【办理单位】区规划处

【所需材料】投资计划、放线报告

【时间周期】5个工作日

【所需费用】无

【取得材料】验线记录

二十七、办理项目地名手续

【办理单位】区地名办

【所需材料】

1、投资计划2份

2、规划局批示的1：

500总平面（5份）

3、建设用地规划许可证

4、景观效果图

【时间周期】30天

【所需费用】地名标志费：

0.7元/平方米，公告费4000元

【取得材料】《地名使用证》

二十八、项目报建

【办理单位】建交中心

【所需材料】

1、投资计划

2、工程项目报建表7份加盖公章

【时间周期】1天

【所需费用】无

【取得材料】工程项目报建表6份；安全监督申请表（施工单位填写）

二十九、施工图设计招投标

【办理单位】建交中心招标办

【所需材料】

1、报建表

2、规划成果或规划许可证

3、营业执照副本及法人代码

4、建设工程招标登记表

5、设计招标备案书

6、委托设计协议

7、设计招标备案登记表

【时间周期】1个工作日

【所需费用】

此件办结后，需交纳相关招标服务费（计划中总投资额的万分之五，其中建设单位交纳60％，设计单位交纳40％）

【取得材料】设计招标备案书

三十、审查施工图设计合同及项目地质勘察合同

【办理单位】建交中心合同办

【所需材料】

1、施工图设计及地质勘察合同（附勘察总平图）（各5份，原件）

2、报建表（复印件）

3、设计招标备案书（原件）

【时间周期】1个工作日

【所需费用】合同造价的千分之一

【取得材料】合同审核单，4份盖章设计及勘察合同

三十一、办理现场勘察钻探

【办理单位】具备相关资质单位（甲级）

【所需材料】项目总平面图及电子文件

【时间周期】10万平方米以上根据工程面积而定；10万平方米以下的多层是15天，高层是25天，中间报告提前两天

【所需费用】多层：

1.7元/平方米；高层：

2.2元/平方米

【取得材料】地质勘察报告

三十二、办理施工图审查

【办理单位】建交中心施工图审查办公室

【所需材料】

1、投资计划

2、规划许可证附总平图

3、消防及人防证明

4、设计中标通知书

5、设计合同，勘察合同及发票（已付款90%）

6、地质勘查报告

7、全套施工图及计算书

8、新材料、新工艺的使用情况

【时间周期】10个工作日

【所需费用】审查修改完毕后，需交纳施工图审查费。

收费标准：

4万平方米以上1元/平方米，，以下1.3元/平方米

高层：

4万平方米以下7----12层1.9元/平方米

13----19层1.7元/平方米

20层以上1.8元/平方米

4万平方米以上每平方米减0.2元

【取得材料】施工图审查批准意见书

三十三、新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表

【办理单位】建委房地产处

【所需材料】

1、申请报告

2、年度投资计划

3、项目进度报告

4、大配套证明

5、非经营公建配套证明

6、供热证明

7、规划许可证及总平图

【时间周期】7个工作日

【取得材料】新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表

三十四、项目资格认证书

【办理单位】市建委房地产处

【所需材料】

1、投资计划

2、相关级别职称复印件

3、申请表

【时间周期】3个工作日

【取得材料】项目资格认证书

三十五、办理施工许可证

【办理单位】建交中心

【所需材料】

1、项目立项批准文件或计划（复印件）

2、工程项目报建登记表（原件）

3、建设工程规划许可证（复印件）

4、工程质量监督和监理申请表（原件）

5、新型墙体材料开发改革费（原件）

6、施工中标通知书（原件）

7、勘察、设计合同（副本原件）

8、施工合同（副本原件）

9、建筑工程施工图设计文件审查批准书（复印件）

10、天津市工程项目建设管理机构资格认证书（复印件）

11、建筑工程施工许可证申请表（原件）

【时间周期】2天

【所需费用】无

【取得材料】《施工许可证》

三十六、工程规划验收合格证

【办理单位】区规划处证监科

【所需费用】

1、投资计划

2、消防证明

3、城建档案馆出具的档案移交证明

4、测绘院验线报告

5、规划验收申请表

【时间周期】5个工作日

【所需费用】无

【取得材料】工程规划验收合格证

三十七、消防验收

【办理单位】市消防局技术处

【所需材料】

1、报验申请表

2、电检申请表

3、监理报告

4、消防专篇

5、项目介绍

6、自动喷淋设施（110报警）

【时间周期】7个工作日

【所需费用】无

【取得材料】消防验收合格证

【备注】验收不合格，整改后需复验

三十八、供热验收

【办理单位】

【所需材料】

1、到区供热办申请报验

2、区供热办、供热站检验，供热配套设施完成情况

3、区供热办、供热站出具供热设施合格证明

4、市供热办开具准许证阶段供热证明

办理销售许可证工作流程

【办理部门】市产权处及项目所在区产权处

【所需材料】

1、营业执照；

2、资质证书；

3、商品房建设投资计划；

4、公共基础设施配套证明；

5、项目总平面图（带有规划局章，将办理的楼座描红并加盖公司公章）及其电子文件；

6、《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》（附图）；

7、《建设工程规划许可证》（附图）（临时即可）；

8、《建设工程施工许可证》；

9、基础工程形象部位达到正负零（工程部基础验收报告）及图象文件；

10、商品房销售登记表;

11、《面积计算成果表》（由销售部办理）;

12、商品房网上销售数据录入合格证明；（市产权处提供号码，销售部根据《面积计算成果表》在网上输入面积）

13、已备案的物业管理方案或已签定的前期物业管理合同；

14、经济适用房或危改房屋应提供市物价局价格批复；

注：

（1）以上所需资料1-14项准备两套复印件；

（2）先交到项目所属区产权处进行初审，由科长、局长签字；在交到市产权处进行终审，由科长、局长签字；

（3）其中市产权处需要《面积计算成果表》和前期物业管理备案证明的原件；

【时间周期】7个工作日

【所需费用】6000元公告费

【取得材料】销售许可证

【备注】

1、基础工程形象部位达到正负零（工程部基础验收报告）及图象文件；

【办理部门】

【所需材料】无

【时间周期】45个工作日

【所需费用】无

【取得材料】基础工程形象部位达到正负零基础验收报告

【备注】

2、商品房销售登记表

【办理部门】区产权处

【所需材料】无

【时间周期】1个工作日

【所需费用】无

【取得材料】商品房销售登记表

【备注】商品房销售登记表包括以下内容：

（1）商品房销售方案（销售部出示）

（2）商品房销售许可现场查勘记录表

【办理部门】项目所属区房管局测量队出示

【所需材料】《面积计算成果表》

项目总平面图

【时间周期】1个工作日

【所需费用】无

【取得材料】商品房销售登记表

【备注】施工进度和竣工交付日期的说明（工程部出示）

3、《面积计算成果表》

【办理部门】市测量队

【所需材料】项目全套施工图审查图纸（建筑和结构部分）

【时间周期】7个工作日

【所需费用】1.36元/平方米

【取得材料】《面积计算成果表》

【备注】

4、商品房网上销售数据录入合格证明；（市产权处提供号码，销售部根据《面积计算成果表》在网上输入面积）

【办理部门】市产权处

【所需材料】《面积计算成果表》

地名办通知

网上用户名及密码

【时间周期】3个工作日

【所需费用】无

【取得材料】市产权处在网上核实结果

5、已备案的物业管理方案或已签定的前期物业管理合同

【办理部门】天津市物业办及顺驰物业公司

【所需材料】

（1）《建设工程规划许可证》（临时即可）

（2）物业管理服务企业的营业执照和资质等级证书

（3）《前期物业管理服务合同》（一式五份）《条例》实施前已实行物业管理的可提供《物业管理服务合同》；

（4）前期物业管理服务方案，主要包括：

物业管理制度、服务内容及标准、成本测算、物业管理服务费标准等；

（5）拟订的业主公约（一式两份）；

【时间周期】7个工作日

【所需费用】购买《前期物业管理备案合同》4.8元/本

《业主公约》4元/本

【取得材料】前期物业管理备案证明

【备注】根据

（1）---（5），由市物业办出示证明

6、经济适用房或危改房应提供市物价局价格批复

【办理部门】市物价局

【所需材料】

（1）关于经济实用住房销售价格的请示（一式两份，用A4复印纸）；

（2）经济实用住房销售价格申报表（一式两份）；

（3）征地协议或拆迁补偿成本资料（原件及复印件）；

注：

具体价格的填写与预算部商讨

（4）建设工程施工合同（原件及复印件）；

（5）建设项目规划总平面图（附坐落位置相对示意图，一式两份）；

（6）经济实用住房投资计划（一式两份）；

（7）《建设用地规划许可证》；

（8）《建设工程规划许可证》

（9）《建设工程施工许可证》；

（10）标准地名使用证；

注：

如果没有正式的地名使用证，可以让地名办出示一个拟用名的通知；

（11）房型图（销售部）；

（12）房地产开发企业基本情况表；

（13）当年资质年检合格资料（一式两份）；

【时间周期】10个工作日

【所需费用】无

【取得材料】价格批复

【备注】根据建委计划危改和经济适用房的公建和底商不用办理价格批复

办理产权证工作流程

1.进件测面积

【办理部门】市测量队

【所需材料】

（1）项目全套竣工图；（工程部提供，在全套施工图基础上修改并加盖施工章）

（2）规划地界坐标图（带有界址坐标表，勘察院出）（复印件）；

（3）地名办的通知及附图（复印件）；

（4）放线记录（复印件）或建设工程竣工规划验收合格证；

（5）验线记录（复印件）或建设工程竣工规划验收合格证；

【时间周期】10天

【所需费用】

【取得材料】

【备注】

2.办理总登记

【办理部门】项目所属区产权处

【所需材料】

【时间周期】30个工作日

【所需费用】80元/户+3元/米

【取得材料】

【备注】

3、发证

【办理部门】项目所属区产权处

【所需材料】

【时间周期】

【所需费用】

【取得材料】

【备注】

办理分户土地证工作流程

【办理部门】

【所需材料】

【时间周期】

【所需费用】

【取得材料】

【备注】

1.住宅准许使用证

【办理单位】市建委房地产处

【所需材料】

1、房地产开发企业资质证书

2、项目投资计划

3、土地使用权证书

4、地名管理部门批准的地名文件

5、项目竣工验收报告

6、建设工程规划验收合格及附图

7、配套管理部门出具的项目具备供水，雨排水，供气，供电，道路，路灯等配套条件的证明，供热单位出具的项目具备供热条件的证明。

8、区配套管理部门出具的项目具备非营业性公建配套条件的证明。

【时间周期】一周

【所需费用】公告费：

1500元

【取得材料】《