苏州市商业环境分析报告.docx
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苏州市商业环境分析报告.docx
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苏州市商业环境分析报告
苏州市商业环境分析报告
一、苏州整体经济指标
苏州地处以上海为龙头的长江三角洲经济带内,受大上海的辐射及江浙沪沿线区域整体经济的规模效应影响,可持续发展的潜力巨大,投资环境健康良好,可预期的回报丰厚。
据苏州市2001年统计年鉴,去年完成国内生产总值(GDP)1760亿元,经济总量列全国城市第六位,居“长三角”经济带次席,江苏省首位。
(据苏州市2002年统计年鉴,去年完成国内生产总值(GDP)2080亿元,居全国城市第五位,仅次于深圳市)
2001年财政收入总量209亿元,首次跃居江苏省首位,比上年增长32%,财政收入占国内生产总值的11.88%。
2001年苏州人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,按可比价比上年增长12.3%。
而2002年的人均GDP预计达到4200美元,超过预期目标。
2002年国民经济和社会发展的主要预期目标为:
GDP增长12%,财政收入增长15%以上,全社会固定资产投资增长13%以上,进出口总额增长13%,实际利用外资35亿美元,社会消费品零售总额增长10%以上,城镇居民人均可支配收入增长10%,农民人均纯收入增长5%以上,城镇登记失业率控制在4.5%左右。
图一:
近五年苏州市人均GDP走势图图二:
近五年苏州市GDP与财政收入走势图
二、商场商品结构调查
表一:
商场内铺位情况表
类别
面积范围
主力面积
比例
铺位个数
占总铺位的比例
服装
5-70平米
20-30平米
60%
1289
54%
鞋帽
10-80平米
30平米左右
62%
202
8%
箱包
5-50平米
15-20平米
61%
89
家电
20-80平米
25平米左右
48%
251
10%
食品
20-30平米
20平米左右
65%
34
金店
15-35平米
15平米左右
50%
44
体育器材
30-80平米
40平米左右
46%
7
医药保健
15-50平米
15-20平米
75%
8
玩具
30-100平米
100平米
50%
4
眼镜、钟表
15-35平米
20平米左右
67%
96
家具、洁具
30-100平米
50平米
45%
88
儿童用品
20-50平米
20-30平米
48%
34
化妆品
5-30平米
15平米
80%
126
5%
工艺品
5-150平米
30平米
56%
34
文化用品
20-300平米
25左右
48%
15
通讯器材
15-50平米
20-30平米
53%
36
饰品
10-20平米
12平米左右
55%
11
其他
27
合计
2395
另外,本次调查这十家商场共数得店中店632个,面积范围在20-150平米之间,主力面积在40-50平米和70-80平米两段,各占38%左右,两者相加占到店中店总个数的76%。
绝大多数的店中店都是经营服装类。
截止自2002年底,全市大中型百货商场共有12个,总营业面积逾196500平方米。
表二:
苏州各大商场汇总表
商场名称
地理位置
营业面积
经营种类
人民商场
观南,小公园北局
25000
平米
食品超市、肯得基餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、视听中心、文要体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、餐厅、台湾波卡猫游戏机、儿童娱乐天地。
工业品
商场
购物
中心
观西,观前街与人民路交界处
20000
平米
服装、化妆品、金银首饰、眼镜、家电、床上用品、通讯器材、钟表、服装、体育器材、餐饮、保健品、食品、小家电、工艺品、儿童用品、玩具、内衣。
豫园商场
观东,国际金鹰西面
6000
平米
女装
长发商厦
观东,观前街与临顿路的交界处
10000
平米
鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、游乐场、书店、服装、钟表、家电、餐饮、超市。
一百商场
观西,人民路与景德路交界处察院场
14000
平米
鞋帽、箱包、食品、家具、化妆品、工艺品、文化用品、体育器材、金银首饰、通讯器材、家电、玩具、服装。
虹桥友谊
观西,一百商场南,人民路上
4500
平米
服装、箱包、化妆品、家具、酒吧、首饰。
大洋百货
观西,虹桥友谊南,人民路上
20000
平米
鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮。
国际金鹰
观东,观前街东入口
15000
平米
鞋帽、箱包、化妆品、工艺品、金银首饰、服装。
观凤商城
观南,邵磨针巷与富仁坊巷交界处
12000
平米
化妆品、通讯器材、百货工艺品、皮件、皮鞋、服装、内衣、家居饰品、音像品、儿童服装、餐饮。
泰华商城
人民路人民桥北堍,汽车南站对面
30000
平米
鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、家电、餐饮、超市。
石路国际商城
石路商业区中心地区
30000
平米
食品超市、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、鞋帽天地、音像用品、文体体用品、办公用品、小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品。
亚细亚
商厦
石路商业区,国际商城对面
10000
平米
鞋帽、箱包、食品、化妆品、医药、通讯器材、金店、照相器材、儿童用品、玩具、文化用品、婴儿用品、床上用品、内衣、服装、钟表、超市。
随着苏州经济的不断发展,这三大商业区之间的一些道路也逐渐汇聚形成了几条具有鲜明特色的小街,自然而然的形成了几个小商圈,有观前和石路商业区之间的景德路,主要经营中低档服装;观前和南门商业区之间的十全街,酒吧一条街;凤凰街,餐饮一条街;人民路沿线等。
以沿街店面构成全市范围的特色商业群。
近年来,新区和园区的飞速发展,城市规模的不断扩大,新区、园区都形成了各自的小规模商圈,新区的商业街——淮海街,餐饮为主的商业街,主要有日本料理、韩国料理和一些小酒吧。
一些新的商业形式出现并迅猛发展。
主要表现在古城的边缘和新区、园区等新兴地段,依托便捷的交通与新兴住宅社区,以大型超市、卖场、仓储式购物中心为核心形成区域性商业中心。
东面最密集,百润发(东环店)、欧尚和百安居“三位一体”地辐射了苏州人消费水平相对最高的园区,并在东环路形成一个几乎是家喻户晓的商业圈;西面的三香路有华联国贸店和体育中心地下层的家乐福;南面有百润发(苏福店)、华润(苏美店)和基建中的台湾好又多。
基本形成从东、南、西三面“围城”的格局。
截止到2002年底,全市的大型连锁超市、卖场共有11个,营业面积逾63700平方米。
表三:
苏州各大卖场汇总表
卖场名称
地理位置
营业面积
经营种类
投资方
备注
家乐福
城西,西环路与三香路交叉口体育中心地下一层。
7500平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、交通工具、通讯器材
世界第二大连锁零售企业法国家乐福与江苏悦达集团合资
2002年10月营业
百润发
(东环店)
城东,东环路与园区苏春西路的交界处
6000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、交通工具、通讯器材
台湾最佳的量贩系统大润发与苏州百货总公司合资
1999年7月营业
物美
大卖场
古城区唯一的大卖场,位于人民路接驾桥
6000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、通讯器材
称霸华北连锁超市行业的北京华美商业集团有限公司
2000年1月营业
欧尚
超市
城东,园区金鸡湖路中段
9200平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、交通工具、通讯器材
法国第二大商业集团法国欧尚和大润发
2001年12月营业
北京华联
城西,三香路三香广场
8000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、交通工具、通讯器材
中国连锁零售业三强北京华联超市集团
2000年1月营业
百润发
(苏福店)
城南,盘南路与苏福公路交界处
8000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、家电、服装鞋帽、交通工具、通讯器材
台湾最佳的量贩系统大润发与苏州百货总公司合资
2002年5月营业
百安居
城东,金鸡湖路欧尚超市对面
9000平米
装饰材料、卫生洁具、花卉盆景
英国莲花集团
2001年营业
华润
(苏美店)
城南,吴中区宝带东路与东吴北路交界处
6000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、服装鞋帽、通讯器材
华润集团
2002年营业
华润
(木渎店)
吴中区木渎镇
4000平米
化妆品、纺织品、日常百货用品、生鲜食品、服装鞋帽、通讯器材
华润集团
2001年营业
好又多
城南,人民路和南环路的交界处
台湾百货
基建中
百润发
(新区店)
城西,何山路与滨和路交叉口
台湾最佳的量贩系统大润发与苏州百货总公司合资
准备建
表四:
几个商圈比较表
区位
名称
消费档次
性 质
商业格局
租售状况
元/M2•月(租)
观前街
商圈
中档
集购物、休闲、旅游、餐饮于一体的步行街
观西:
以大型商场、品牌服饰较高为主
观东:
服饰、餐饮、百货食品为主
观南:
服饰、餐饮
观北:
特色小百货
观西观中:
480-600
观东:
330-420
景德路
商业街
中低档
服装一条街
自西向东以品牌服饰为主
7000-8000元/M2(售)
(1-2F整层出售)
新区
淮海街
中档
餐饮为主的商业街
自北向南以日本料理、
韩国料理、酒吧为主
石路
商圈
中低档
以商贸和旅游为主的商业中心
北面:
名店街
南面:
金门商城及餐饮、服饰、商圈
东面:
小商品市场
西南:
欧式风格有小广场及服饰商圈
中间:
以亚细亚、国际商城等为主的现代化大型商场
十全街
中档
酒吧一条街
自西向东以酒吧、茶坊为主
三、苏州商业环境变化分析:
苏州消费市场环境是影响市民即期消费的一个重要因素,苏州商业面对转型期的消费品市场进行了新的调整,现分析如下:
(一)观前地区将成为苏州绝对的第一商业中心
观前街作为苏州商业第一街,凝聚了数百年苏州商业的精华,苏州不少大百货商场集中于此,还有30多家“中华老字号”。
随着今年观前三期整治更新后,观前地区的交通、物流、休息、娱乐、就餐、商务等环境都随之得到改进尤其是购物环境得到改善,重现了繁华景象,成为中外游客来苏的必到之地,观前地区必将成为苏州绝对的第一商业中心。
(二)“假日经济”效应已经出现
从1999年国庆节开始,假日经济曙光初现,长期调整的市场态势因“假日经济”的来临提供了走出低谷的契机。
特别是今年“五一”的7天长假更是成为苏州市商业系统的“黄金周”,据统计,目前市区商业已有50%的以上的营业额是在节假日中创造的。
应该看到,假日商家生意的火爆,不是商贸一头的促销结果,而是苏州市商贸与文化、旅游相融合,从而提高了“假日经济”的文化品位的结果。
如果没有“黄金周”达百万人次的来苏游客,商家是不会取得如此好的销售业绩的。
四、观前地区的商业环境
✧观前地区整体商业环境:
观前地区自19世纪开埠以来,作为苏州古城传统的商贾、文化中心已有150年的历史。
区内汇集了众多名胜古迹、百年老店及大型购物商厦,是苏州人流密度最大的区域,也是苏州商业营业收入最多的区域。
巨大的无形资产及规模效应,使观前地区成为一个国际性的商业旅游品牌。
自1999年起,苏州市政府开始分三期对观前地区实施“整治更新改造”综合开发,一期占地12公顷,已于当年9月底正式竣工完成,共计新建建筑面积73000平方米,整治建筑面积102000平方米;二期占地14.5公顷,已于2001年初竣工完成,共计新建建筑面积65000平方米;三期也已竣工完成。
至此18660平方米的绿地,26100平方米的休闲广场,23100平方米的停车场,以及翻建新建道路等,观前的硬件环境得到了大大改观,而观前这张金字招牌也凸现着前所未有的商业含金量。
在苏州投资8亿元历时3年多的精心打造下,观前地区新增5万平方米的商业用房,观东的餐饮、观前南侧的品牌服饰纷纷活了起来,传统商铺、大型商厦、酒店、写字楼等商用物业,扩大了观前的黄金商圈,加上原有观西的大型购物中心,把这里的整体商业串通了起来。
从2002年9月28日起,观前地区步行范围为北起观前街、玄妙观,南至富仁坊巷,西到邵磨针巷,东达宫巷,约17.5万平方米,比原步行区增加了6万平方米,约为观前地区总面积的三分之一。
步行区为24小时制,商店进货车辆则统一从晚8时至翌日晨8时30分进出。
目前,有关路牌、停车场导向牌等都在加紧设置到位。
观前地区在苏州“东园西区南景北廊”的现代城市建设格局中起着无可取代的中心作用。
✧观前地区未来的发展趋势:
完善功能——从旅游、购物的初级化市场,向购物、旅游、休闲、娱乐、文化等多样性的高级化市场功能转变。
调整结构——将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。
按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整,商业占30-35%,餐饮企业占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。
提升档次——观前街要融入世界经济大潮中,要引进跨国公司、世界知名品牌,国际管理集团,使观前街成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。
营造环境——贯彻“以人为本”的原则,综合运用多种手段,创造轻松舒适的步行街购物氛围,构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。
✧观前地区各区位的比较
观东:
大中型商场三家,营业面积超过30000平米,周边商铺以服饰、餐饮、百货食品为主。
观西:
大中型商场四家,营业面积接近60000平米,周边的商铺以品牌服饰为主。
观南:
大中型商场两家,营业面积接近40000平米,周围的店铺以服饰和餐饮为主。
观北:
目前的观北,没有大中型商场,只有观前文化城和大成坊的花卉市场以及特色小百货在吸引消费群。
✧观前地区人流量分析
80年代时,观前地区的日客流量为15万人次,至90年代末已减至8到10万人次。
目前观前地区的日均人流量,由整治前的8万-10万人次增加到12万-15万人次,节假日最高峰超过35万人次;观前人流结构中,游客的比例从整治前的15%提高到1/3以上。
2002年3月份,有关部门对观北地区做了一次人流量统计,地址选取在大成坊,结果一周内最高日流量为34632人次,平均日流量为17330人次,通过问卷抽样调查,人流量中本市人口约占40%,外地人约占60%,购物约占35%,旅游与休闲的约占65%,青年约占70%,中老年人约占35%,外宾约占总人数的0.2%。
2002年11月,我公司对本案周围的人流量调查如下:
表五:
本案周围道路人流量表
人流量
地点
平均日流量
最高日流量
平安坊与观前街交叉路口
13266人次
26872人次
施相公弄
9287人次
13812人次
乔司空巷
4769人次
7406人次
平安坊
9051人次
9360人次
上岛咖啡东门路上
3997人次
10563人次
说明:
在本案连通观前街的道路平安坊路口上,平均日流量达到13266人次、最高日流量达到26872人次,而往里走平均只有9000多人次、最高也不到14000人次。
这说明观北地区缺少吸引人流过来的场所。
而大成坊的平均日流量就可以达到17330人次、最高日流量为34632人次,这与观前地区的管理部门和平江区政府的政策引导是分不开的。
观前文化城的出现,在一定程度上将观前街上的人流吸引了过来。
虽然它的产品档次定位在大众消费者,但是由于产品类别的原因,引导人流的作用还不是很明显。
在路过本案的人群中平均有20%的人是将交通工具(包括汽车、摩托车、助动车、电动车、自行车等等)停放在本案两旁的停车场,然后再去观前街上其他商场消费。
如果说本案的商场启动的话,这些路过的人流将是第一批被截流到商场里的消费群。
所以说,本案作为商场的关键在于如何将观前街上日均12万-15万人次引导到支巷里来以及吸引路过的人群停下来、走进商场。
观前地区其它区位人流量比较
表六:
观前地区人流量对比表
区位
选址
人流量
观东
长发商厦(临顿路)
日均48244人次
豫园商城(观前街)
日均64082人次
观西
虹桥友谊(人民路)
日均48966人次
第一百货(人民路)
日均54722人次
购物中心(观前街)
日均70568人次
观南
人民商场(北局)
日均30966人次
注:
表中有两个以上主入口临街的,只选择了一条道路进行的调查。
从以上两个表中可以看出,观北的人流量同其它地区相比,差距还是很明显的,主要原因是缺少大型的购物中心的带动消费。
其它几个区域,至少有一个大型的购物中心,以它为核心,以出租门面店铺为辐射带,面向全市各阶层消费群和旅游人群。
✧观前地区停车量及车流量分析
本案周边的道路,因为都是观前地区的支巷,再加上本案一直没启动,所以现在均为停车场所。
根据调查得知,11:
30—15:
00的时间段里,这些停车场所基本都停满车。
所停的车辆中,40%以上为中高档的轿车、8%左右为大型的旅游客车;本地私家车的比重也占到总停车辆次的50%以上。
表七:
本案周边车流量表
车流量
地点
平均日流量
中高档车所占比例
本地私家车所占比例
乔司空巷
454车次
44%
52%
上岛咖啡东门路上
901车次
48%
55%
平安坊
117车次
32%
43%
施相公弄
128车次
38%
39%
备注:
早晨和正午的车流量较少,下午开始,车流量明显增加,13:
30—14:
30时间段里最频繁,个别时候,上岛咖啡东门路上还出现堵车现象。
观前地区其它区域停车场与本案对比情况
表八:
区域的停车场比较表
区域
停车场
面积或可停车量
观东
碧凤坊地面、地下停车场
(6000平方米)
观南
观前公园地下停车场
(可停放188辆小型汽车)
观北
牛角浜停车场
(2000平方米)
观西
无
只有靠察院场,允许少量出租车短时间停靠。
本案
地面、地下停车场
200个车位
说明:
本案独享观前地区最大的商场专属地上和地下停车环境,共有200个机动车位和近千辆非机动车停放容量,具备成为交通节点地带的条件。
五市场供给状况分析
观前地区目前共有大中型商场9家,营业面积超过12万平方米。
见下表
表九:
观前地区商业大厦一览表(2002年)
序号
商厦名称
营业面积(平米)
1
人民商场
25000
2
工业品商场购物中心
20000
3
豫园商场
6000
4
长发商厦
10000
5
一百商场
14000
6
虹桥友谊
4500
7
大洋百货
20000
8
国际金鹰
15000
9
观凤商城
12000
这些商场提供着食品超市、餐厅、自行车行、钟表黄金、日用百货、化妆用品、箱包皮件、针织产品、床上用品、男女式服装、内衣、鞋帽天地、文体用品、办公用品、大小家电、灯具灯饰、服装、工艺品、家电、儿童用品、玩具、儿童娱乐天地、医药、通讯器材、照相器材、钟表眼镜等等商品和服务。
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