常德经济技术开发区老城区棚户区改造第一期工程可行性研究报告.docx

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常德经济技术开发区老城区棚户区改造第一期工程可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称

常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造第一期工程

1.2项目开发单位及其基本情况

常德经济技术开发区（老城区）棚户区改造工程，按照“属地管理”原则，该项目改造实施主体为常德经济技术开发区管委负责统筹规划和项目申报，统一组织实施，并委托湖南常德市德源投资开发有限公司作为责任主体和融资平台具体组织实施。

湖南常德市德源投资开发有限公司（集团）（以下简称“德源集团”）是一家经常德市工商行政管理局批准成立的国有独资企业，成立于2007年3月。

公司位于常德德山经济技术开发区德山大道中段原开发区管委会院内，注册资本5000万元，法人代表向绪彦。

公司基本存款账户在中国农业发展银行常德市鼎城区支行，并办理了税务登记、贷款卡等相关手续。

经营范围：

城市基础设施建设投资开发、农村基础设施建设投资开发、土地投资开发、房地产开发及建筑工程的承揽等。

公司由德山开发区管委会定位为：

德山开发区的融资开发平台，基础设施建设的业主及工业园和城建项目开发的开发者。

公司实行董事会领导下的总经理负责制。

设董事长1人，副董事长3人，董事1人，总经理由一名副董事长兼任，副总经理2人，下设办公室、投资融资部、工程技术部等部门。

公司根据中央、省、市有关推进城市和国有工矿棚区改造工作指导意见和实施意见，受开发区管委会委托，已承担开发区棚户区改造项目的拆迁、翻修、重建任务；承担安置房、廉租房、经济适用房等政策性住房建设；以及房地产开发经营等业务。

公司将以高度的责任感，科学的组织管理，把常德德山经济技术开发区打造成常德市的“工业新城、城市新区”。

1.3项目申请报告编制单位

息咨询有限责任公司

资质等级：

丙级

证书编号：

工咨丙

发证机关：

国家发展和改革委员会

1.4编制依据与研究范围

1.4.1编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市规划法》；

（3）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

（4）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）；

（5）国家五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；

（6）建设部《国家康居示范工程实施大纲》（建质[2002]173号）；

（7）《财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综[2010]8号）；

（8）《湖南省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（湘办发[2010]53号）；

（9）《常德市城市总体规划（2009-2030）》；

（10）《常德市土地利用总体规划》；

（11）《常德市关于推进城市和工矿棚户区改造工作的实施意见》（2010年12月20日）；

（12）《常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（常政发[2011]9号）；

（13）《常德市江北城区棚改项目房屋拆迁安置补偿暂行规定（草案）（2010年12月20日）》；

（14）《常德市土地储备实施办法》常政发[2000]17号；

（15）《常德市市本级土地储备资金管理暂行办法》；

（16）《常德市征地拆迁管理办法》；

（17）《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》常政发〔2007〕11号；

（18）各专业技术规范、标准和定额；

（19）建设单位提供的相关基础资料；

（20）关于编制本项目申请报告的咨询服务协议书。

1.4.2研究范围

本研究是以国家有关法令、政策、规范，以及建设单位提供的基础资料和为基础，对项目的背景及必要性、内外部条件、工程技术方案、项目投资、经济和社会等方面进行研究，供开发单位和审批部门决策参考。

1.5项目提出的理由

近年来，常德市以得天独厚的自然环境为基础，以悠久的历史文化为底蕴，以洞庭水乡为特色，按照“以人为本”的总体要求高起点规划、高标准建设、高水平管理，着力推进“生态园林城市”建设，连续开展“百万平米绿化大行动”，城市环境和人居环境质量不断改善，形成以“三山三水”为骨架，点、线、面、环相结合的生态园林系统，使常德市展现出绿色、生态、山水并貌、城景交融的美丽画卷，并借助深厚的历史文化积淀，历时10年，投资修建了“名邦首创”、“中华一绝”的载入吉尼斯世界纪录的“诗国长城”——中国常德诗墙。

常德市先后被国家有关部门授予“国家卫生城市”、“国家文明城市”、“国家园林城市”、“国家最佳人居环境城市范例奖”、“中国魅力城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国交通管理模范城市”、“全国社会治安综合治理先进城市”、“全国城市环境综合整治先进城市”、“国际花园城市”等荣誉称号。

常德德山经济技术开发区老城区北起沅江，东至东风河，西依枉水河，南抵桃林路，总面积7.4平方公里，现有常住人口8万余人，改制企业28家，居民社区14个。

根据深圳市城市规划设计研究院有限公司编制的控制性详规，规划区范围为德山老城区莲池路以北的片区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲池路，北临沅水河，总用地面积385公顷，约5775亩，385万m2。

亦即本报告研究所指德山老城区棚户区改造范围。

项目区域内棚户居民区多建于上世纪五、六、七十年代，房屋大都属简单砖木结构，建筑密度大，功能不配套，人口相对集中，存在着很大的火灾、交通等安全隐患。

棚户区基础设施也很不健全，环境卫生条件恶劣，居民生活质量很差。

加上上世纪90年代国有企业改制，房屋交给居民社区后，维修保障体系不健全，且居民大多为企业下岗职工，经济承受能力差，使得棚户区内居住人员成份复杂，生活水平较低，出租房屋比比皆是，众多的外来务工人员和流动人口都把落脚点选择在了棚户区，使得这里的社会治安管理和房产部门房屋管理十分困难。

棚户区的存在，与城市整体形象、文明档次极不协调，使整个城市人居环境大打折扣，并且也不利于发展城市经济和招商引资。

加上区域内公共绿化场地狭小，道路弯弯曲曲，路面凹凸不平，坑坑洼洼，雨天积水严重，排污、排水受阻，供水、供电及通讯管网布局紊乱，尚未完善配套，设施陈旧老化。

以上区域现状严重影响了常德城市整体形象，急待改造和治理。

常德市德源投资（集团）有限公司根据常德市委、市政府提出的“加大城市环境综合整治力度，提高城市管理水平”，“要以城市创建为契机，保持和巩固创建国家环保模范城市工作成果，全面提升城市品位”等规划精神和常德市“十二五”规划纲要，特提出本项目建设，旨在为建设全国“最佳人居环境城市”打好基础，创造条件。

项目建设通过对棚户居民区实施改造和综合整治，将使得市容得到美化，土地利用得到优化，生态环境得到改善，人与环境更加和谐，也为市民的日常生活和工作带来了极大的便利。

项目建设符合国家政策和地方发展规划及城市总体规划发展要求，是贯彻落实国家关于加强城市环境综合治理工作会议精神的重要举措。

同时，项目建设将使常德经济技术开发区土地价值倍增，从而提升常德经济技术开发区的整体形象，对推进开发区经济发展和招商引资将起到十分积极的作用。

1.6项目概况

1.6.1项目建设区位及范围

项目建设位于常德德山经济技术开发区北部片老城区，东至东沿路，西依枉水河，南抵莲路，北临沅江水。

区内总占地面积为385公顷，即5775亩，其中棚户区占地面积3010.65亩（含居民棚户区1487.4亩，企业棚户区1523.25亩），即为本项目德山老城区棚改占地面积。

项目建设范围包括常德经济技术开发区10个社区，项目占地面积1487.4亩，作为棚户区改造第一期工程；另有工矿企业棚户区14个企业，项目占地1523.26亩，作为棚户区改造第二期工程。

1.6.2规模与内容

（1）改造开发规模

该项目区总占地面积5775亩，其中第一期改造工程占地面积1487.4亩，房屋拆迁1.14万户，建筑面积16.6万平方米，并完善其配套基础设施。

第二期改造工程1523.25亩。

两期棚改工程合计3010.65亩。

（2）工程建设内容

项目第一期棚户区改造工程内容如下：

①土地平整工程：

土石方量28万方；

②道路工程：

区域内的规划道路已经建成，本次道路工程为区域内部支路，总长3.8万m2；

③供水工程：

供水管总长3km；

④排水工程：

雨水管总长3km，污水管总长3km；

⑤供电、照明工程：

电力电缆长6km。

1.6.3项目目标

项目第一期工程土地开发面积1487.4亩，拆迁房屋1.14万户，建筑面积16.6万平方米，基础设施达到“五通一平”，即通道路、给水、排雨水、排污水、电力和土地平整的建设条件，以满足项目区规划建设功能的要求。

1.6.4建设工期

常德经济技术开发区老城区棚户区房改项目分两期实施，5年完成，即2011年-2012年为第一期，2013年—2015年为第二期。

本项目第一期工程计划2011年7月开始实施，至2013年6月底完成10个居民棚户区改造及验收。

项目建设与土地出让滚动进行。

（1）2011年6月，完成前期手续（规划意见书、制定拆迁工作实施方案等）申报工作；

（2）2011年，完成1000亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；

（3）2012年，完成487.4亩土地的房屋拆迁基础设施改造及验收；

1.6.5总投资与资金来源

（1）总投资估算

项目第一期工程总投资估算为94121.3万元，其中房屋征收与补偿22868万元，工程建设费用41162.4万元，工程建设其他费用27441.6万元（其中房屋拆迁安置直接费用12577.4万元），基本预备费用600万元，建设期利息2049.3万元。

（2）资金来源

本项目估算总投资94121.3万元，其资金筹措方式如下：

（1）建设单位自筹20000万元，约占总投资的20%；

（2）申请商业银行贷款75000万元，约占总投资的80%

1.7主要技术经济指标表

详见下表1-1。

表1-1主要技术经济指标表（第一期工程）

序号

指标名称

单位

指标值

备注

一

建设指标

1

占用土地规模

亩

1487.4

2

出让土地面积

亩

1487.4

3

房屋拆迁面积

万㎡

19.6

4

配套改造工程

4.1

土地平整土方量

万方

28

4.2

道路总长（区内）

万m2

3.8

1.2km+2.6km

4.3

供水管道总长（区内）

Km

3

4.4

雨水管道总长（区内）

Km

3

4.5

污水管道总长（区内）

km

3

4.6

供电线路总长（区内）

km

6

二

估算总投资

万元

94121.3

1

房屋征收与补偿费用

万元

22868

2

工程改造费用

万元

41162.4

3

其他工程费用

万元

27441.6

4

基本预备费

万元

500

总投资3-5%

5

建设期利息

万元

2049.3

6.40%上浮10%

三

土地收益

1

土地出让总收入

万元

446220

四

财务指标

1

土地出让收入

万元

446220

2

销售税金及附加

万元

24865

3

土地出让金

万元

53546

4

总成本费用

万元

5

利润总额

万元

6

所得税

万元

7

净利润

万元

8

投资利润率

%

9

投资利税率

%

10

财务内部收益率

%

所得税前

%

所得税后

11

财务净现值（Ic=5%）

万元

所得税前

万元

所得税后

12

静态投资回收期

年

所得税前（含建设期）

年

4.86

所得税后（含建设期）

五

建设期

年

2

经营期3年

1.8综合评价

该项目改造第一期工程以德山老城区居民棚户区改造为目标，按照城市总体规划要求，对项目区居民内棚户区及其基础设施进行综合改造，其意义十分重大，影响非常深远，符合国家投资政策。

（1）项目建设符合国家投资政策。

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等国家相关文件精神及常德市委、市政府关于环境综合治理政策精神，项目建设是推进城市居民棚户区改造，完善城市配套服务功能，解决城市低收入家庭住房困难，促进社会主义和谐社会建设的重要内容和重大举措，也是关系到“人与自然和谐相处”的战略决策。

该项目第一期工程通过精心设计，注重特色，努力创新，按照净化、绿化、亮化、美化、畅通的总体要求，在改造过程中打造精品和新的靓点，充分体现常德德山“工业新城、城市新区”的城市特色，展现现代城市的时代风貌，为确保环境综合整治整体效果奠定坚实的基础，并为项目区棚户区第二期工矿棚户区改造提供可供借鉴的经验。

（2）项目建设将大大提升常德城市品位。

本项目第一期工程是一项结合居民棚户区房屋拆迁、城市基础设施改造等方面的综合性改造工程。

项目建设场地位于常德德山老城区，属常德德山经济技术开发区北部片区，也是展示常德德山城市形象的重要区域。

项目通过对德山老城区居民棚户区房屋拆迁及其基础设施的综合改造，对于美化开发区城市环境、改善开发区环境质量、提升市民生活水平、促进常德德山经济技术开发区经济社会可持续发展有着重要的助推作用，为塑造“工业新城、城市新区”德山形象和常德市建设全国“最佳人居环境城市”具有深远的战略意义。

因此，项目建设将大大提高常德德山和常德市的城市品位。

（3）项目规划科学、布局合理、建设条件成熟，对加强德山开发区和常德市基础设施的建设，推动常德市城市化建设进程和“生态市”建设具有良好的推动意义。

1.9建议

（1）建议项目实施主体（开发区）对德山老城区棚户区改造加强统一领导、组织与实施，包括改造工作的目标任务、改造范围及具体内容、组织领导、工作职责、实施方式、工程进度等，并争取上级从政策上加以扶持，以利项目顺利实施。

（2）建议项目责任主体（建设单位）应提前开展工程范围内的拆迁实物调查、资产评估和相关协商工作，落实棚户区拆迁补偿及安置方案的可行性以及相应的投资规模，为进一步论证工程改造方案提供依据。

（3）加强开发区城市建设与管理，建立长效管理机制，使城市管理工作逐步走上规范化、法制化和科学化的轨道。

（4）加强项目建设资金的使用与监管工作。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1国家政策背景

伴随经济迅速发展和社会不断进步，人们越来越关注自身赖以生存的城市综合环境，对城市生态环境提出了前所未有的新要求。

建设现代化的园林城市，有一个良好的人居环境，已成为人们努力追求的重要目标。

而“棚户区”作为与居住地域相联系的社区群落概念，是我国城市和矿区、林区、垦区等部分人群的聚居区。

生活在这里的居民不但居住条件差，而且绝大部分属于低收入困难人群。

据调查，到2008年底，全国居住在各类棚户区中的家庭共1148万户，其中城市棚户区744万户，国有工矿棚户区238万户，林区和垦区棚户区166万户；这些家庭中，有681万户为低收入住房困难户，467万户为中等偏下收入住房困难户。

这与当今社会创建园林城市，构建和谐社会的发展目标极不相符。

党的十七大报告在全面建设小康社会奋斗目标的新要求中，明确提出了建设生态文明的目标：

“必须坚持全面协调可持续发展。

要按照中国特色社会主义事业总体布局，全面推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设，促进现代化建设各个环节、各个方面相协调，促进生产关系与生产力、上层建筑与经济基础相协调。

坚持生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路，建设资源节约型、环境友好型社会，实现速度和结构质量效益相统一、经济发展与人口资源环境相协调，使人民在良好生态环境中生产生活，实现经济社会永续发展。

”

党中央对棚户区居民的居住和生活状况也十分关心。

2009年的中央经济工作会议，对棚户区的改造给予了高度关注，全面启动了城市和国有工矿棚户区改造工作，规划用5年时间完成对全国棚户区的改造任务，并出台了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》等相关文件。

文件指出：

“以邓小平理论和‘三个代表’重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。

”

2.1.2地方政府工作背景

2005年以来，常德市政府按照国家和省委、省政府的统一部署，把解决好城市低收入家庭的住房问题纳入到落实省“8件实事”的工作内容，着力建立、完善市场机制和住房保障机制相结合的城市住房保障制度，打造“温暖常德”品牌，调整了以租赁补贴为主，实物配租为辅的住房保障方式，为切实解决城市低收入家庭的住房困难，在实现“住有所居”的住房政策目标上迈出了一大步。

2010年7月8日上午，常德市委副书记、市长陈文浩市长主持召开全市住房保障工作调度会，专题调研全市住房保障工作和棚户区改造工作，要求把住房保障工作作为全市一项重要的民生工程和热点难点问题，结合常德实情，重点搞好廉租房建设工作和棚户区改造工作，逐步解决困难群众“住房难”的问题。

常德经济技术开发区北部片区（即德山老城区）棚户区内，国有土地上简易结构房屋较多，使用功能不全，房屋建成年限较长，建筑密度较大，基础设施较差，安全隐患突出，急待改造。

据调查统计，德山老城区棚户区共有居民社区10个，棚户区居民1.14万户，占地面积1487.4亩，房屋建筑面积16.6万平方米；老城区棚户区共有工矿企业14家，占地面积1523.25亩，房屋建筑面积万平方米，其中可置换出让土地1165亩；此外，老城区另有居民零星危房1802套，建筑面积61488平方米，占地面积亩。

根据上级和开发区工委、管委意见，以上老城区棚户区改造工程力争用5年时间将其基本改造完毕。

其中，第一期工程2011-2012年全面启动集中连片的居民棚户区改造；第二期工程2013-2015年，完成国有工矿棚户区和零星危房改造，并按棚户区总量的90%基本完成改造任务，使棚户区居民的居住生活条件得到明显改善。

湖南常德市德源投资开发有限公司作为常德经济技术开发区旧城改造的建设主体和融资平台，已经提出了承担德山老城区棚户区改造的工作任务，并作为棚户区改造的责任主体组织实施，完全符合《常德市人民政府关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》要求。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目建设是改善城市棚户区人居环境的重大举措

城市和国有工矿棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，“脏、乱、差”特征明显，而区内居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中。

该项目工程通过对棚户居民区进行改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高居民生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。

2.2.2项目建设是完善常德城市发展功能的客观要求

近年来，常德市城市面貌日新月异。

但是常德经济技术开发区老城区由于历史原因，项目区域范围内北部片区环境改造没有全面完成，城市各项功能尚不健全，特别是区域内的棚户居民区和国有工矿区，外来务工人员和流动人口日趋增多，加上区域内基础设施陈旧等因素，造成了区域内的安全隐患突出，严重影响了群众生命财产安全，也与城市现代化建设极不协调，影响了常德市的城市整体形象，使得常德市的城市魅力得不到到充分彰显。

本项目第一期工程通过对德山老城区棚户居民区进行改造及环境综合整治，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善德山老城区生态环境，集约利用土地，可以充分彰显常德“德行天下，和谐奋进”的魅力，展示德山“工业新城、城市新区”的风采，推进常德城市健康发展。

2.2.3项目建设是进一步优化城市发展环境的重要内容

加强环境保护和综合治理是一项基本国策，是我国建设“资源节约型”、“环境友好型”社会的根本举措，也是推进社会主义和谐社会建设的重要内容。

良好的城市面貌更是发展环境的重要组成部分，可以体现城市的主体文化，增添城市的魅力，可以折射城市的精神，更可以放大城市的价值。

这就要求我们必须坚持不懈地改善发展城市环境，必须在城市管理和环境建设上率先突破，进而提升城市的综合竞争力和影响力，为政策落实提供更加扎实的物质基础和更有利的社会保障。

本项目第一期改造工程结合棚户居民区改造、城市道路改造及环境整治等方面统一组织实施，对于美化城市环境、改善城市生态环境质量、丰富常德市民的精神文化生活、促进常德市经济社会的可持续发展有着重要作用，为塑造“经济强市、文化名城、和谐常德”形象及建设全国“最佳人居环境城市”，为打造德山“工业新城、城市新区”，均具有深远的意义。

本项目的建设实施，又大大美化了德山城市园林景观，减少了城市大气污染。

因此，本项目的建设完成也将成为保护和发扬常德市城市创建辉煌成果的重要物质基础。

项目建成后，将大大提高常德和德山的城市品位和知名度。

2.2.4项目建设是促进经济社会协调发展的有效途径

本项目第一期工程通过实施棚户居民区改造及区域环境综合整治，可以增加固定资产投资万元，既改善了德山老城区的生态环境，又解决了德山老城区居民棚户区1.14万户居民住户困难，从而提升了区域环境质量和居民生活水平。

因此，该项目改造工程既拉动了社会投资，促进了居民消费，扩大了社会就业，又发展了城市公共服务建设，加强了城市管理，有利于推进城市健康发展，是扩内需，惠民生、保稳定的重要结合点。

2.2.5项目建设是实现政府土地储备和土地市场调控的迫切需要

土地作为最重要的生产要素之一，是政府宏观调控市场经济的重要对象，通过对建设用地的供应调节，其中包括土地供给价格的调控，土地供应量的增减以及土地供应进度的把握，来实现政府对宏观经济调控的目的。

要实现这个目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成综合治理开发的储备用地。

常德市政府和开发区管委会要落实科学发展观，实现可持续发展，加快“两型社会”建设，就需要进一步加强土地调控，促进土地节约集约利用，规范土地市场运行，提高建设用地对发展的保障能力。

政府必须储备一定数量的开发用地，通过土地供应计划调整土地市场供求关系，利用市场机制优化配置土地资源，消除土地投机行为，抑制地价过快上涨，对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。

该项目改造工程完成后，即可增加开发区土地储备总量3010.65亩，其中第一期工程1487.4亩，有效实现土地市场调控。

2.2.6项目建设是合理配置土地资源，积累城市建设资金的重要来源

常德经济技术开发区通过土地综合治理开发，并通过市场公开运作和招商策划等方式，可实现土地收益最大化，积累城市建设资金，推动开发区经济社会平稳快速发展。

该项目拟开发土地位于开发区北部片区老城区，沅水西岸，枉水河南岸。

这里是古代圣贤善卷故里，也是德文化的发源地，加上乾明寺、孤峰岭、森林公园及大批古墓群等名刹古迹、历史遗存，通过改造可以打造历史文化旅游休闲目的地。

因此，德山老城区具有良好的区位地理优势，独特的资源开发条件，土地潜在效益非常高。

项目第一期居民棚户区改造工程，通过市场运作，将最大化地实现土地收益，实现土地资源的科学合理配置，积累城市建设资金。

据初步测算，该项目第一期工程的实施，即可获土地拍挂出让收入44.62亿元。

综上所述，该项目改造工程通过对德山老城区棚户区房屋拆迁及基础设施综合改造，对创造良好的人居环境、完善城市基础设施配套功能、改善城市低收入人群居住环境、提升城市文明指数，促进当地国民