农副产品综合批发交易市场项目可研报告.docx

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农副产品综合批发交易市场项目可研报告

一、总论………………………………………………………5

1.1项目概述………………………………………………5

1.2可行性研究报告的编制依据………………………8

二、项目背景与必要性……………………………………10

2.1项目区概况…………………………………………10

2.2项目背景……………………………………………11

2.3项目建设的必要性…………………………………12

2.3项目建设的有利条件………………………………12

三、市场预测分析…………………………………………14

3.1市场需求……………………………………………14

3.2市场前景预测………………………………………15

四、选址方案与建设条件…………………………………17

4.1选址方案……………………………………………17

4.2建设条件………………………………………………17

五、工程方案………………………………………………22

5.1建设内容……………………………………………22

5.2设计理念……………………………………………23

5.3工程方案……………………………………………24

5.4公用辅助工程………………………………………24

5.5消防设施……………………………………………25

5.6施工现场布置………………………………………25

六、技术方案…………………………………………27

6.1产品方案……………………………………………27

6.2工艺流程……………………………………………27

6.3设备选型……………………………………………27

6.4冷链配送系统………………………………………28

6.5物流信息处理功能…………………………………29

七、土地利用与节能节水………………………………………30

7.1土地利用…………………………………………………30

7.2节水…………………………………………………30

7.3节能…………………………………………………30

八、环境保护、劳动安全与消防…………………………32

8.1环境保护……………………………………………32

8.2劳动安全……………………………………………33

8.3消防…………………………………………………33

九、组织机构与人力资源配置……………………………35

9.1组织机构……………………………………………35

9.2人力资源配置………………………………………35

十、项目实施进度…………………………………………38

10.1项目建设工期………………………………………38

10.2项目实施安排………………………………………38

十一、投资估算与资金筹措………………………………40

11.1投资估算………………………………………40

11.2项目需要流动资金………………………………………46

11.3资金筹措……………………………………………46

十二、财务评价……………………………………………47

12.1财务评价基础数据与参数和选取…………………47

12.2销售收入估算………………………………………47

12.3成本估算……………………………………………47

12.4财务评价……………………………………………49

十三、结论与建议…………………………………………50

13.1结论…………………………………………………50

13.2建议…………………………………………………50

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

xxxx农副产品综合批发交易市场

1.1.2建设地点

xxxx市色满乡

1.1.3规划用地

规划建设用地面积500亩。

1.1.4建设规模

建筑总面积10万平方米，道路、地坪总面积20万平方米，绿地总面积3万平方米。

1.1.5项目投资

项目总投资13198万元，其中：

固定资产投资12598万元、铺底流动资金500万元，经营流动资金100万元。

1.1.6项目实施工期

项目前期6个月（2009年8月—2010年2月），建设期24个月（2010年3月—2012年3月）。

1.1.7项目业主及法人

xxxx天润实业有限责任公司艾米热拉·依沙米丁

1.2项目背景

近年来，xxxx地区经济、社会、文化有了很大的发展，人民的生活水平有了很大的提高，已不满足传统意义上的吃得饱、吃得好，逐渐讲究生活品质，追求生活的健康。

但是，由于缺乏必要的资金投入和规范统一的标准，xxxx地区原有的农副产品交易市场基础设施差，装备水平低、档次不高、服务功能单一、质量检测体系落后，信息采集发布不及时，经营秩序不规范，服务功能单一、流通成本高、效率低、效益差等问题。

消费者日益增长的食品安全的要求及农民、农产品经销商、农产品加工企亚及各级政府对农产品价格、市场供求等信息的需求促使市场建设必须提升档次、规范化建设，在市场功能上实现设施现代化、管理规范化、交易电子化和信悬网络化，构建先进、安全、完善的现代化农副产品流通体系。

1.3项目简介

xxxx农副产品综合批发交易市场位于xxxx市色满乡，项目业主单位是xxxx天润实业有限责任公司。

项目主要建设的内容是：

1、综合服务区：

批发交易市场综合管理大楼，批发交易市场电子商务大厅，物流配送中心、停车库、停车场、警卫室、锅炉房、配电室、餐饮店铺、工商、税务、公安。

2、瓜果、蔬菜批发交易市场：

市场管理办公室、瓜果交易大棚、蔬菜交易大棚，瓜果交易大厅（冬季）、蔬菜交易大厅（冬季）、瓜果保鲜库、蔬菜保鲜库、沿街店铺、公共厕所、垃圾集收站。

3、粮油批发市场：

市场管理办公室、粮油交易大棚、粮油交易大厅（冬季）、沿街店铺、公共厕所、垃圾集收站。

4、木材加工交易市场：

市场管理办公室、木材加工区、木材交易大棚、沿街店铺、公共厕所、垃圾集收站。

5、活畜交易市场：

市场管理办公室、活畜交易场地、现场检疫、公共厕所、垃圾集收站。

项目计划总投资13198万元，分两期组织实施三年内完成。

建设资金来源业主单位自筹解决7098万元，2000万元申请自治区解决、地方政府配套资金2000万元、申请银行贷款2100万元。

项目建成后农副产品通过综合批发交易市场直接进入流通消费领域，由市场指导农业结构的调整，提高种植业和畜牧业效益，不仅增加农民收入还可以给社会提供数千个就业岗位，增强社会向心力，促进社会稳定。

1.4项目市场定位和商品销售方向

1.4.1市场定位

根据xxxx市的地理位置和在区域经济中的核心作用，xxxx农业产品综合批发交易市场为区域性市场。

初始以xxxx市为中心，疏勒、疏附县为两翼，半径50公里区域内的城市销售市场。

项目全部完成后以xxxx市为中心，连带xxxx地区北部六市县（xxxx市和疏勒、舒服、伽师、岳普湖、英吉沙县）、辐射克孜勒苏柯尔克孜自治州西部三市县（阿图什市和阿克陶、乌恰县）的农产品产地和集散地市场，最终建设成连结国内外的综合性农产品及轻工产品贸易集散地。

1.4.2商品销售方向

xxxx农产品批发交易市场的商品销售方向如下：

（1）瓜果（鲜果、干果）为乌鲁木齐市及周边地区、内地省区、西藏自治区阿里地区、中亚国家、中亚国家、巴基斯坦、吉尔吉斯坦、哈萨克斯坦

（2）蔬菜为xxxx市及周边县市、西藏自治区阿里地区、中亚国家、巴基斯坦。

（3）粮油为xxxx地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州。

1.5项目概况

1.5.1自然条件

1.5.1.1地理位置

xxxx市是我国最西部的城市，地理坐标为北纬39º25´—39º35´、东经75º56´—76º04´，距乌鲁木齐市公路里程1480公里，铁路里程1586公里，航空里程1088公里。

xxxx市是新疆南部区域（xxxx地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、和田地区）的中心城市和xxxx地区的首府。

xxxx地区东临塔克拉玛干沙漠，与和田地区相连；南依喀喇昆仑山，与西藏自治区阿里地区为邻；西靠帕米尔高原，与吉尔吉斯坦、塔吉克斯坦、巴基斯坦、阿富汗、印度五个国家接壤；北接克孜勒苏柯尔克孜自治州、阿克苏地区。

1.5.1.2地形地貌

xxxx市位于xxxx噶尔河三角洲上部，属于xxxxxxxx噶尔河洪积、洪积平原。

由于盖孜河、吐曼河的分隔，市区自然形成城北、城中、城南三块，地形为北高南低，最大高差为40米，地势比较平坦，坡度约12.5%。

海拔高度1275—1500米。

1.5.2社会经济

改革开放以来，xxxx市国民经济取得了长足的发展，社会事业不断进步，投资环境日益改善，社会稳定，经济繁荣，是古丝绸之路和现代通往中亚和中东的必由之路和重要商埠。

2001年5月，中共中央政治局委员，新疆维吾尔自治区党委书记王乐泉在视察xxxx地区时提出，要将xxxx市建成南疆西部中心城市和国际商贸城。

1.6项目业主情况

xxxx天润实业有限责任公司是一家享有边贸小额贸易及旅游购物贸易经营权的企业，公司注册资金1500万元，固定资产3000万元，流动资金260万元。

经营地区贸易、周边国家易货贸易、经济技术合作业务，易货贸易进出口等相关业务。

公司下设天润专业报关公司、国际货运代理有限公司、岳普湖县运输有限公司、吐尔尕特海关监管货场、xxxx市天润监管货场、阿拉山口报关行、乌鲁木齐分公司。

在吐尔尕特口岸、红其拉甫口岸、伊尔克什坦口岸、比什凯克、伊斯兰堡设有办事机构。

公司现有职工350余人，其中合同制固定职工72人，聘用人员280人，大学本科学历11人，大专14人，中专17人。

中级职称6人，初级职称7人。

公司主营进出口业务，以农副产品为主，2006年出口农副产品17710吨，其中水果12000万吨、蔬菜2200万吨、畜产品1150吨，2006年完成进出口贸易额4405万美元。

通过多年的经营，xxxx天润实业有限责任公司目前已经形成国内及新疆周边国家的营销网络和货物运输链。

1.7研究依据和研究范围

1.7.1研究依据

（1）国家发展和改革委员会《关于印发2003年农产品批发市场试点项目建设实施意见的通知》（发该经贸【2003】54号）

（2）xxxx地区国民经济和社会发展“十五”计划和2015年规划纲要

（3）xxxx市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年计划

（4）xxxx市城市总体规划（1998—2020年）

（5）xxxx市商品流通业发展规划（2006—2011年）

（6）国家计划委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参考》

1.7.2研究范围

根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：

（1）分析研究项目的产业政策、市场导向、投资环境。

（2）论述项目建设的必要性、可能性和建设配套条件。

（3）确定项目的工程内容、建设规模、技术方案。

（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划。

（5）计算和评价项目的经济效益。

1.8主要技术经济指标和研究结论

1.8.1主要技术经济指标

主要经济数据及评价指标表

序号

名称

单位

数量

备注

一

经济数据

1

总投资

万元

13,198

2

固定资产投资

万元

13,098

3

流动资金投资

万元

100

4

营业收入

万元

3,639

计算期内年平均

5

营业税金及附加

万元

182

计算期内年平均

6

总成本费用

万元

1,561

计算期内年平均

7

利润总额

万元

1,896

计算期内年平均

8

所得税

万元

284

计算期内年平均

9

税后利润

万元

1,612

计算期内年平均

二

财务评价指标

1

运营利润率

%

52.10

2

投资利润率

%

12.2

3

投资利税率

%

13.6

4

盈亏平衡点

%

55.8

5

借款偿还期

年

4.0

含建设期

6

财务内部受益率

%

21.0

7

财务净现值

万元

2,776

8

投资回收期

年

5.55

不含建设期

9

资本收益率

%

12.3

长期

10

利息备付率

%

100

借款期内

11

偿债备付率

%

50

借款期内

12

项目建设期

期

2

每期1年

三

项目主要建设指标

1

占地面积

亩

500

2

建筑物占地面积

㎡

120,614

建筑容积36.5%

3

绿化占地面积

㎡

30,000

绿化率为10%

4

人流、物流、消防通道

㎡

100,000

30%

5

停车场占地面积

㎡

33,000

10%

1.8.2研究结论

（1）抓住国家当前产业结构性调整和实施西部大开发战略的机遇，充分利用xxxx农产品的资源、品质优势和地缘优势，打造“xxxx噶尔”品牌，建设规划合理、起点高、规模大、服务配套、管理规范的大型专业化农产品批发交易市场，成为辐射新疆，链接内地省区市，步入中亚市场的南疆地区最大的规范化、专业化农产品聚散地。

（2）农副产品通过综合批发交易市场直接进入消费领域，由市场指导农业结构的调整，提高种植业和畜牧业效益，增加农民收入。

（3）通过农副产品综合批发交易市场农药残留、病虫害检测、检疫系统的建立，促进绿色食品的生产发展，保证人民的消费安全。

（4）农副产品批发交易市场建后，将有利于加强工商、税务、卫生检测检疫部门的监管力度，规范市场经济秩序。

（5）农副产品批发综合交易市场的新建，将扩大社会就业空间，直接提供书签个就业岗位，增强社会向心力，促进社会稳定。

（6）农副产品综合批发市场交易改扩建符合城市规划要求、布局合理、交通便利、具备给水、排水、供电、通讯等配套条件。

项目的财务评价可行，社会效益显著，项目建设是必要的。

第二章项目建设必要性

2.1项目建设的必要性

2.1.1调整农村产业结构，促进城乡经济发展的需要

xxxx地区是自治区的主要农业产区，大农业是地区经济的支柱产业。

自“九五”时期以来，通过大力调整农村经济结构和种植业结构，农业生产取得了长足的发展。

2008年，农业总产值、耕地面积、作物种植面积、畜牧年底头数在自治区15个地州市中均位居首位，粮食、棉花、肉类、水果等主要农产品产量名列前茅，分别在自治区总量中占有较高的比重。

近年以来随着国内、国际农副产品市场化步伐的加快，农业的快速发展与经济效益不高的矛盾，农产品封闭式区域性流通和社会化大市场之间的矛盾，正在逐步显现出来，农副产品的市场培育滞后于生产发展的需要，农副产品卖难问题和农村剩余劳动力就业问题日益突出，其根本原因是缺少专门化的经营性组织和规范的专业化市场从事农副产品的大批量、跨地区流通和销售，不能解决千家万户分散生产与大市场的矛盾，制约了农业产业结构的调整和农业产业化的实现。

因此，利用现代物流配送技术，通过建设上规模、上档次、功能配套、管理规范的农产品批发交易市场，一是可以将千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整产品结构，逐步形成区域化，产业化，规模化的无公害农产品生产基地。

二是扩大交易规模，以品种多、质量优、批量大、价格稳定的产品满足市场需求，形成健康、有序的市场竞争环境；三是规范市场经营秩序，提高市场管理水平，增强市场活力，更好的发挥市场在区域经济中的辐射和带动作用；四是带动xxxx地区市场建设向现代化、规模化、规范化方向发展起到示范作用。

2.1.2完善市场功能，实现规范化经营的需要

xxxx市以其独有的区位优势和交通条件，自古以来就是中西方文化、物资交流集散的中心，不论东去西出，还是南来北往，xxxx为最理想的中转枢纽，在我国与中亚、中东乃至欧洲之间的文化、商品交流中发挥了不可替代的作用，是世界上著名的商埠之一。

自上个世纪九十年代初，随着流通体制的改革、经营机制的转变，现代企业制度的建立，xxxx市的市场体系建设取得了较快的发展，一批有一定规模，适应不同消费层次的商品批发交易中心、集贸市场相继建成，多种经济成份、多种经营方式、多种流通渠道并存的流通体制的形成，对完善城市功能、促进经济发展、扩大对外开放和繁荣市场、搞活流通无疑发挥了积极的作用。

截至2002年底，全市历史自然形成和建成各类巴扎（商品交易市场）达33个，其中农副产品市场6个；市场用地总面积61.75万平方米，其中农副产品市场9.10万平方米；建筑总面积26.30万平方米，其中农副产品市场9.10万平方米；建筑总面积26.30万平方米，其中农副产品市场2.52万平方米；年经营总额达26.87亿元，其中农副产品市场2.52亿元。

xxxx的巴扎已有二百余年的历史，最初由三五人扎堆摆摊，聊天交易开始，天长日久，摊铺愈集愈多，排列成行，自然而然的按行业、门类形成了各具特色的巴扎（玉米市场）、菜巴扎（蔬菜市场）等，为促进城乡经济的交流，引导农民走进大市场起到了推作用。

目前，xxxx市现有各类交易市场中突出存在的主要问题：

一是市场布局不合理，经营和管理功能单一。

由于市场建设缺乏统一规划和合理布局，现有的33个交易市场中，有27个市场集中在城市中心区域3.5平方公里范围内，市场集中度过高，一方面给城市交通带来压力，特别是节假日的市场人流涌动、车流如织，交通堵塞，道路不畅。

另一方面市场大量占据城市一、二类土地和道路，制约了城市的发展，加大了旧城的改造难度。

市场经营主要保留在低层次的收取管理费、摊位费上，市场管理欠缺工商、税务、商品检疫检测部门的职能监管，信息交流、网上交易、物流配送等现代化市场必备的商品流通方式处于空白；而是低水平重复建设，设施简陋。

现有市场大多属于马路市场，经营内容基本类同，专业化市场少，综合性市场多，市场建筑多为木柱席顶，火灾隐患严重，绿地、公厕、垃圾集收等基本的公用服务设施欠缺和不足，道路硬化率低，环境卫生脏乱差突出，影响，城市的整体形象；三是农副产品市场层次低，规模小。

现有的瓜果交易市场、蔬菜交易市场均为以零售为主的露天和大棚式简易市场，批发功能不足辐射范围小。

市场用地面积、建筑规模分别由1998年的734元提高到2002年的1225元，7年间增加了491元；xxxx市农民全市市场的15%和10%，年交易额仅占全市市场的8%左右。

农副产品市场规模与xxxx地区农业在自治区国民经济中的重要地位极不相称。

2.1.3加快农副产品交通，增加农民收入的需要

随着农村经济的发展，xxxx地区农民人均纯收入由1995年人均纯收入由958元提高到2002年的2092元，7年间增加了1134元。

xxxx地区、市1995—2002年农民人均纯收入见下表

序号

地区

1995年

1998年

1999年

2000年

2001年

2002年

1

xxxx地区

734

1076

859

1010

1110

1225

2

喀什市

958

1423

1590

1741

1927

2092

根据调查，2002年，xxxx地区农民人均纯收入中，通过巴扎交易的直接收入为788元（种植业332元、林果业227元、畜牧业153元、手工业76元），占总收入的64.3%；通过劳务输出收入32元，占4.1%xxxx市农民人均纯收入中，通过巴扎交易的直接收入为1652元（种植业482元、林果业156元、畜牧业224元、手工业790元），占总收入的79.0%；

通过劳务输出收入168元，占10.2%。

由此可见，巴扎是农民走向大市场的桥梁，是实现增收的有效途径。

加快农产品专业化巴扎的规模化、规范化建设，引导农民尽快从单纯的大农业步入商品流通流域，无疑是十分必要的。

xxxx地区、市近年来农民平均纯收入构成见下表表

序号

地区

农民纯收入中通过集市交易获得收入

其他

劳务输出

种植业

林果业

畜牧业

手工业

1

xxxx地区

788

332

227

153

76

32

2

喀什市

1652

482

156

224

790

168

2.1.4发展物流产业是拉动农产品流通升级的主要途径

自“九五”末期以来，新疆流通业步入了快速发展历史阶段。

分散于各地的小集贸市场、沿街摊铺正在被具有现代物流特点的连锁店、专卖店、批发市场所取代，一批具有整体竞争势力的大型流通企业通过资本运营、产业整合等多种方式，形成了具有自主知识产权、主业突出、核心能力强、跨地区经营的竞争优势，成为流通业整体升级的龙头企业。

我国加入世贸组织，标志着国内经济已经全面融入全球化的进程，采用现代物流技术和高新技术培育外向型龙头企业、开拓市场、引导生产结构的调整、加快物流产业的形成，是拉动包括农产品在内的流通业升级的需要。

2.1.5发展物流产业是规范专业化市场的需要

目前，新疆的专业化商品交易市场已形成了一定的规模和较为合理的布局，但是在经营上尚有待于进一步规范，产品质量有待于有效监督，商品价格有待于合理控制。

专业化连锁专卖市场实施“生产工业化，质量标准化，经营连锁化，管理科学化”经营模式，集中经营同类型品牌系列产品，对产品名称、规格品质、商品价格、产地等同意使用规范化标识标注，以系列化、高质量、多品种、大批量、统一价格，满足不同层次的消费需求，以较大的可选择空间，形成规模效益、品牌效益和健康、有序的市场竞争氛围。

所以，发展包括农产品在内的物流配送既有广阔的发展前景，同时也是满足商品流通，规范专业化市场的需要。

第三章农副产品市场分析

3.1瓜果市场

3.1.1发展瓜果产业的优越条件

林果在xxxx绿洲有着近2000年悠久的栽培历史，以“瓜果之乡”美誉中外。

多年来，xxxx的鲜果和干果不仅畅销国内市场，还大量远销港澳地区、中亚国家和巴基斯坦。

瓜果作为当地重要的经济资源，是发展农业经济的一大优势和最具综合优势并具发展前景的产业，林果业的发展不但改善了绿洲生态环境，而且也是农民经济收入的主要来源之一。

xxxx绿洲气候温和，降雨量少，日照长，霜期短，昼夜温差大，略含盐碱的土壤矿物丰富，得天独厚的自然条件极有利于瓜果的生长。

根据各种果树生物学记载和经济性考察，xxxx落叶果树生长旺盛，生长势强，枝条发育充实，花芽多，易成形，瓜果期早，果实糖分和维生素C含量高，着色好，果肉硬度大，病虫害少，盛果期长，耐储藏，是我国温带落叶果树生长发育的理想区域。

xxxx绿洲瓜果品种资源十分丰富，栽植面积大，品质好。

一些种类和品种经丝绸之路传到这里后，经当地精心栽培、选育和见过后从内地大量引进优良种类与品种，目前种植栽培的甜瓜品种有10多种，果树品种有142个，成为全国瓜果种类和品种最丰富、最齐全的地区之一。

xxxx地区瓜果产量高，人均占有量大，在新疆林果业中占有重要的地位。

2001年，全地区瓜（甜瓜）果（水果）种植面积达59.34万亩，占全疆（不包括生产建设兵团，下同）瓜果种植总面积的19.4%；全地区瓜果产量为42.14万吨，占全疆瓜果总产量的24.8%，约占全国瓜果总产量的2.1%；全地区人均瓜果占有量130.0公斤，为全将人均占有量103.2公斤的126.0%，为全国人均占有量19.7公斤的5.6倍。

xxxx市从初夏开始到来年春末，四季瓜果飘香，每当瓜果成熟季节，四方瓜果车拉驴驮，云集市场，成筐成堆的鲜果摆满路旁，任你挑选品尝，成为城市街头巷尾的一道亮丽景观。

3.1.2瓜果品种优良

目前，xxxx地区杏、桃、葡萄、苹果、梨和甜瓜的分布广泛，栽植面积最大，产量最高；其次是石榴、核桃、枣等；零星分布栽植的珍稀果树有樱桃、