soho中国地产工程管理制度办法手册.doc
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册
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目录
第一章总则
1.1目的
1.2依据
1.3适用范围
第二章职责与权限
2.1运营总监(COO)
2.2总经理
2.3工程部
2.4成本合约部
2.5设计部
2.6开发部
2.7工程管理审批权限
第三章工程管理
3.1项目管理控制计划
3.2现场检查
3.3总经理工地现场协调会
3.4工程部周例会
3.5专题会议
3.6与施工单位沟通
3.7往来函件
3.8图纸
3.9工程日记
3.10工程月报
3.11工程竣工总结
第四章监理单位的管理
4.1监理人员
4.2监理实施细则
4.3监理例会
4.4监理月报
4.5监理发文
4.6监理档案资料
第五章施工准备
5.1场地接收及临时设施建设
5.2开工条件
5.3施工图纸会审
5.4审核施工组织设计
5.5测量控制
5.6甲方授权代表
第六章安全生产与文明施工管理
6.1安全管理原则规定
6.2主要管理措施及要求
6.3重点检查事项
第七章工程质量管理
7.1质量管理原则
7.2材料质量管理
7.3分部、分项、单位工程的质量管理
7.4关键部位和工序施工质量的检查
7.5成品保护
7.6质量事故处理
第八章工程进度计划管理
8.1工程进度计划的组成与编制
8.2设置单项工程施工计划的控制点
8.3工程施工进度计划的落实与检查
8.4赶工措施
8.5工程施工进度计划延期的审批
8.6延期完工
第九章工程施工阶段成本管理
9.1工程施工阶段成本管理的内容
9.2工程施工阶段成本管理相关要求
9.3工程施工阶段成本管理的重点
第十章工程合同管理
10.1工程合同管理的内容
10.2主要工作及管理要求
第十一章甲方直接分包的工程管理
11.1总分包管理和配合
11.2安全管理
11.3进度管理
11.4质量管理
11.5成本管理
11.6资料管理
11.7完工验收
第十二章甲供材料设备的管理
12.1甲供材设备的范围
12.2甲供材料设备合同管理
12.3甲供材料设备合同的编写/审查重点
第十三章工程竣工验收与移交
13.1验收组织及要求
13.2验收程序
13.3验收依据
13.4检查对比
13.5专项验收
13.6初验
13.7内部验收
13.8竣工验收
13.9完工验收
13.10物业验收和工程移交
13.11施工单位撤场
13.12工程保修
第十四章项目档案
14.1项目档案管理要求
14.2项目档案包括的内容
14.3项目影像资料采集规定
第十五章奖惩规定
15.1处罚
15.2严重行为过失的处理
15.3奖励
第十六章附则
附件1:
《开工证》
附件2:
《业务联系单》
附件3:
《设计变更通知单》
附件4:
《工程日誌》
附件5:
《甲方代表授权书》
附件6:
《甘特图》、《网络图》
附件7:
《变更、签证、索赔费用确认书》
附件8:
《设计变更台帐》
附件9:
《工程变更台帐》
附件10:
《现场变更台帐》
附件11:
《工程进度款批准书》
附件12:
《结算通知单》
附件13:
《工程结算申请表》
附件14:
《完工证明书》
附件15:
《保修终结书》
第1章总则
1.1目的
为规范集团公司所属项目的建设管理,明确在工程管理过程中有关职能部门的职责和工作流程,提高工程质量、进度、安全等方面的管理水平,获得最佳投资效益,特制定本办法。
1.2依据
本办法依据公司《集团运营管理规定》等相关管理制度编制。
1.3适用范围
本办法适用于SOHO中国有限公司总部及所属公司建设项目的工程管理业务。
本办法与集团公司其他方面的管理制度、合同范本、操作指引等配套使用。
COO在执行本办法的过程中,可结合项目的实际情况,制订相应的实施细则,完善工程施工管理工作。
本办法的条款如与国家的规范、标准或地方法规有矛盾之处,应以国家规范、标准或地方规定为准。
第2章职责与权限
2.1运营总监(COO)
l负责检查监督项目的建设质量、进度、成本、安全、文明情况。
l负责审批总经理上报的有关工程管理方面的报告。
l负责审批向政府管理部门上报的重要文件。
l负责审批以下工程管理事项:
-10-30万元(含30万)工程变更,>30万的工程变更需要与主管董事双签审批;
-5-10天(含10天)工期延长,>10天的工期延长需要与主管董事双签审批;
-10-30万(含30万)工程索赔,>30万的工程索赔需要与主管董事双签审批。
lCOO可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予总经理,但应得到主管董事的同意。
2.2总经理
城市公司总经理是工程管理的总负责人。
主要负责以下事项:
l负责落实、完善政府对项目建设的各项批准手续,确保项目的建设符合政府相应的管理规定。
l负责审核向政府管理部门上报的重要文件,报COO批准/备案。
l负责工程的质量、进度、成本、安全、文明施工。
l负责审批工程建设过程中以下事项:
-项目质量、进度、安全管理目标及实施方案;
-监理大纲及实施细则;
-施工组织设计(含工程进度计划、甲方独立分包及甲供材料进场计划);
-签发开工通知/停工通知/复工通知/完工证明/保修终结书;
-支付工程款/材料设备款等;
-≤10万元的工程变更、设计变更;
-≤5天的工期延长;
-≤10万元工程索赔。
l负责处理工程建设过程中重大的合同纠纷。
l负责组织项目的专项验收及总体竣工验收工作,并签批有关验收文件。
l负责项目的维保实施。
l总经理可以根据实际情况对权限内负责的事项授权予工程部负责人(VO及付款除外),但应得到COO的批准。
2.3工程部
2.3.1工程部在权限范围内具体负责工程的各项组织管理工作,主要负责以下事项:
l负责编制项目工程建设的计划。
l负责办理《开工证》(附件1)。
l负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。
l负责管理监理单位。
l负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案,并按批准的实施方案组织落实。
l负责组织施工图纸会审,配合设计部门完善施工图设计。
l负责管理工程合同。
l负责永久用水、用电、供气、供热、消防、市政综合等工程的报装工作。
l负责各阶段验收工作:
-组织内部验收工作;
-组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收(专业分包单位应负责验收通过)、项目竣工备案验收等。
l组织完工验收及工程移交。
l配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。
l记录项目《工程日誌》,记录工程实施过程中的相关事宜。
l编制项目《工程月报》。
l工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。
2.3.2项目工程部
工程部可下设项目工程部,或由工程部兼任项目工程部的职能。
项目工程部在
权限范围内具体负责施工现场的各项管理工作,主要负责以下事项:
l负责总包单位、独立分包单位以及材料设备供货厂商的协调管理工作。
l负责管理监理单位。
l负责编制项目工程的质量、进度、安全文明施工管理目标和实施方案,并按批准的实施方案组织落实。
l负责管理工程合同。
l负责各阶段验收工作:
-组织内部验收工作;
-组织设计、监理、施工、政府质量监督部门等相关单位进行工程的阶段验收、隐蔽工程验收、专项工程验收(专业分包单位应负责验收通过)、项目竣工备案验收等。
l组织完工验收及工程移交。
l配合物业部门做好入住及保修期内的维修工作。
l记录项目《工程日志》,记录工程实施过程中的相关事宜。
l编制项目《工程月报》。
l工程管理过程资料的保管、存档和竣工资料的存档、移交。
2.4成本合约部
成本合约部主要负责以下事项:
l负责按批准的招标计划选定施工安装承包单位、材料设备厂商。
l负责审核工程付款。
l负责审核设计变更、工程变更、批价、现场签证的费用额。
l负责处理工程索赔费用额。
2.5设计部
设计部主要负责以下事项:
l负责检查施工图纸。
l负责设计图纸交底。
l负责处理设计变更。
l配合市政报装及验收手续。
l定期到工地检查设计的落实。
l参加工程阶段验收、竣工验收。
2.6开发部
开发部主要负责以下事项:
l负责办理开工规划验线、竣工规划验收手续。
l负责办理人防、交通、园林、环保等专项申报和验收手续。
2.7工程管理审批权
内容
工程部
成本合约部
总经理
运营总监COO
运营总监COO
+
执行董事
编制质量、进度、安全管理实施方案
编制、实施
--
审批
备案
项目施工组织设计
审核、修正
--
审批
备案
项目监理大纲
审核、修正
--
审批
备案
甲方代表授权书
办理
--
签发
备案
项目开工/停工/复工通知
办理
--
签发
备案
进度计划目标
办理
--
审批
备案
工程进度款
办理
审核
审批
备案
工程变更
配合
办理
≤10万元
10-30万元
(含30万)
>30万
工程延长
配合
办理
≤5天
5-10天(含10天)
>10天
工程索赔
配合
办理
≤10万
10-30万(含30万)
>30万
专项工程竣工验收
(市政、园林景观)
办理
--
审批
备案
项目总体竣工验收
办理
--
审批
备案
资料移交配合入住
办理
--
审批
备案
完工证明书
办理
--
审批签发
备案
结算
配合
办理
审核
审批
保修终结书
办理
--
审批签发
备案
第3章工程管理
3.1项目管理控制计划
l总经理对工程的安全、质量、进度、成本控制负全面的责任。
l工程开始前,总经理应制定全面的安全、质量、进度、成本控制计划,并落实控制计划的实施,确保工程的各方面均处于受控状态。
l施工过程中,总经理应检查控制计划的落实情况,并根据工程的实际情况对控制计划采取必要的修订和补充,确保工程的安全、质量和进度。
l控制计划应落实到人。
3.2现场检查
l总经理应每周对工程进行检查。
l检查的重点是:
安全、文明施工、工程质量、工程进度。
3.3总经理工程现场协调会
l总经理应定期(每月至少一次)在工地现场召集公司工程部、设计部、成本合约部以及总包单位、监理单位召开工程现场协调会,听取有关工程管理相关问题的汇报,研究解决工程建设中有关重要问题。
l工程协调会会议纪要应存档。
3.4工程例会
l工程负责人每周应召集工程部、设计部、成本合约部和项目工程部召开一次工程会议,解决工程的设计、招标、变更签证等问题,确保工程的顺利实施。
l工程例会应形成会议纪要,并发送给与会人员。
3.5项目工程周例会
l项目工程部经理每周应
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