湖畔春天西苑A区项目申请报告.docx

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湖畔春天西苑A区项目申请报告

第一章　申报单位及项目概况

项目申报单位概况

项目申报单位：

河南信合建设投资集团有限公司

项目概况

项目区概况：

固始背靠中原，面向华东、华南经济区，区位优势明显，交通便利。

既处于信阳、六安、阜阳小经济圈的中心，又处于郑州、武汉、南京、大经济圈内腹地。

紧靠京九铁路、京珠高速，宁西铁路、沪陕高速、312国道、204省道、216省道穿境而过，阜阳国际交通港近在咫尺，固始逐渐成为豫、皖两省交界区域性中心城市。

县城建成区面积35平方公里，人口34万，是“河南省卫生县城”、“河南省创建文明城市工作先进城市”，获得“中国人居环境范例奖”。

农村集镇面积平方公里，集镇人口万人。

有12个乡（镇）被确定为国家、省、市重点镇或综合改革试点镇。

综合实力快速提升。

2007年县内生产总值亿元，财政收入亿元，全社会固定资产投资亿元，社会消费品零售总额亿元，金融机构各项存款余额亿元，各项贷款余额亿元，城镇居民人均可支配收入8944元，农民人均纯收入3852元。

县域经济基本竞争力连续五年跻身中部百强县（市）行列。

工业发展势头强劲，以县城工业集聚区和史河湾工业集聚区为重点，大力发展园区经济，以援生制药、唯雪啤酒、固始蓼风、三高固始鸡、正和集团等为龙头的重点工业企业发展到137家，其中销售收入超亿元工业企业8家，超5000万元18家。

拥有国家级农业产业化重点龙头企业1家，省级7家，市级9家。

形成了柳编加工、木材加工、粮油加工、茶叶加工、畜禽水产品加工等五大加工业，培育了劳动密集型、资源加工型、科技创新型和出口创汇型的工业体系。

新农村建设步入全国先进行列。

全县文明村庄达到127个，沼气示范户12536户,80%农户住上了楼房和砖混房。

全县公路通车里程2000多公里，油路1000多公里。

光纤网络用户达6万多户，程控电话总量突破16万户，移动电话用户超过18万户，宽带用户突破7000户，均位于全省县区前列。

基本实现村村通班车、通油路（水泥路）、通广播电视、通程控电话和移动电话无盲区，被评为“全国社会主义新农村建设示范县”和“全省社会主义新农村建设试点县”。

中央党校在全国推广“固始模式”，新农村建设高层论坛也在固始成功召开。

社会事业和谐发展。

慈济高中、固始一中进入省级示范性高中行列，以永和高中为代表的民办学校发展到171所。

近年来，固始县委、县政府实施城市化带动战略，并确立了现代化、生态化和区域性物流中心的城市发展方向，城市建设快速发展。

随着城市人口不断增加，住房需求日益增加；随着城市化水平不断提高，城市人居观念正在发生根本性变化以及现代化城市发展的客观需要，建设“统一规划，合理布局；综合开发，配套建设”的现代化住宅小区已势在必行。

项目申报单位概况：

河南信合建设投资集团有限公司，原固始信合房地产开发有限公司，成立于1998年9月，注册资本1亿元，经营范围为房地产开发经营，位于固始县城陈元光广场世纪大厦。

公司具备房地产开发二级资质，系中国扶贫开发会员单位和信阳市工商联合会会员企业。

公司成立以来，一直秉承“品牌、责任、规范、服务、效率、细节”的经营理念，始终坚持以一流的工程，一流的小区奉献社会，以良好的信誉服务于社会，从年开发不足10万平方米的小公司，一跃成为年开发能力达80万平方米的集团公司，综合经济技术实力排名全县第一，房地产开发占据固始县市场60%以上，在固始县房地产项目的筹划、运作、建设等方面具有无可比拟的优势。

公司先后在固始、郑州成功开发的踏月寺街现已成为固始县最繁华的中心商业街；2004年开发的22万平方米纯生态、智能化小区香樟苑，是固始县又一亮点；信合集美建材大市场经营品种齐全，成了固始及周边县市最大的专业市场。

2005年建设的凤凰新城开发项目，是一个集文化教育、休闲旅游、现代人居、商贸物流、工业园区为一体的现代化城市新区。

2006年建设的湖畔春天小区，占地600亩，总建筑面积53万平方米，已售出房屋1300多套，全部入住可容纳20000余人。

于2007年建设的金色阳光住宅小区占地195亩，规划建设面积18万平方米。

信合集团开发建设的住宅小区在给固始居民生活方式和人居观念带来巨大变革的同时，也成为固始大型人文品质社区的典范之作。

2010年，集合集团确立了“立足本土，面向全国”的发展战略，积极开拓县外市场，进军二、三线城市，在信阳、郑州、焦作、鹤壁、合肥都投资了自己的房地产项目。

项目概况

项目名称：

信和?

湖畔春天西苑A区项目

项目拟建地点：

项目选址位于固始县凤凰新城，红苏路西侧，番国大道南侧。

土地用途为商住用地，容积率，绿地率%。

项目总用地面积平方米（约亩）。

该区地质结构稳定，根据《中国地震烈度区划图（1990）》，项目区地震烈度为Ⅵ度防震。

项目场址地下水主要为上层滞水，贮存于上部素填土及粉质粘土中，水位随季节影响较大。

固始县四季分明，气候宜人，处于亚热带向暖温带的过渡地带，气相温和湿润。

主要气候条件如下：

年平均气温℃

极端最高气温℃

极端最低气温-20℃

年平均相对湿度%

年平均日照时数

年平均降水量1194mm

年最大降水量2019mm

年最小降水量721mm

主导风向东北风

年平均风速米/秒

历年最大风速18米/秒

平均无霜期222天

主要编制依据

《中华人民共和国城乡规划法》；

《中华人民共和国土地管理法》；

《中华人民共和国城市房地产管理法》；

《城市房地产开发经营管理条例》；

《中华人民共和国建筑法》；

《中华人民共和国节约能源法》；

《中华人民共和国招投标法》；

《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》；

国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；

国务院《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2007]26号）；

国土资源部《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发[2007]236号）；

建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》；

《河南人民政府关于贯彻国发（2007）24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难问题的实施意见》（豫政（2007）72号）；

《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号）；

信阳市人民政府《关于印发信阳市城市房屋拆迁管理办法的通知》（信政[2003]24号）；

《固始县城市总体规划（2004—2020年）》；

《城市用地分类与规划建设用地标准》；

《始县土地利用总体规划》；

《固始县土地利用年度计划》。

其他国家及省、市有关房地产开发的现行政策；

其他有关现行工程技术方面的标准、规范、指标和要求；

项目申报单位关于编制项目申请报告的委托书；

项目申办单位提供的有关基础资料；

编制人员调查的有关资料、数据等。

项目建设内容与规模

根据市场需求预测和企业发展能力、资源条件等现状，初步确定本项目建设内容为：

总建筑面积为，其中：

高层住宅面积为217359m2，商业面积为45291m2，花园洋房面积3308m2，会所、幼儿园面积1723m2，公厕垃圾站等建筑面积68m2。

投资估算与融资方案

项目总投资人民币45474万元，融资方案：

建设资金由项目单位自筹解决。

主要技术经济指标

项目

单位

数量

备注

建设用地

M2

总建筑面积

M2

267749

其中

高层住宅建筑面积

M2

217359

商业建筑面积

M2

45291

花园洋房

M2

3308

公厕垃圾站建筑面积

68

人防地下车库面积

M2

14015

普通地下车库面积

M2

13702

地下自行车库面积

M2

6517

居住总户数

户

2154

户型比

其中

户型面积≤90M2

户

868

%

90M2<户型面积≤144M2

户

1286

%

容积率

--

建筑密度

%

绿地率

%　

停车位

个

2188

其中

地上

个

249

地下

个

1939

第二章　发展规划、产业政策和行业准入分析

规划背景分析

“十一五”期间，为应对国际金融危机带来的负面影响，中央及时制定了“保增长、保民生、保稳定”的方针，许多地方政府则把发展房地产作为“保增长”的主要途径，从而出现了房地产市场的过热，以及房价在前些年过快上涨基础上的进一步飙升。

过高的房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，进入一个平稳健康的发展期。

未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

要加强土地、财税、金融政策调节，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。

加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

坚持科学发展观的指导，严格按照“十二五”规划的总方针，落实“十二五”规划的总部署，要以生态、环保、节能为主，真正的使规划落实到实际中，真正保障百姓安居乐业。

信阳市政府有关部门制定了《信阳市住房建设规划2008——2012》及《信阳市住房建设计划2008——2012》，以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，引导住宅产业健康、协调、可持续发展。

该项目建设符合国家、省和固始县“十二五”规划、《住房建设规划2008——2012》及《住房建设计划2008——2012》选址布局、建设规模、结构和年度建设计划要求。

产业政策

《国务院办公厅关于清理固定资产投资项目的通知》（国办发[2004]38号）规定：

针对固定资产投资增长过快、规模过大，同时煤、电、油、运和重要原材料供求紧张的矛盾突出，加大对部分投资过热行业宏观调控。

2004年以来，国家发展改革委加强了对房地产业投资跟踪调查，定期分析房地产市场形势，严格清理和控制高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等高档房地产项目开发建设，积极配合有关部门把好“土地和信贷”两个闸门，督促地方落实中央有关调控措施，确保房地产投资规模控制在合理水平以内。

《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定切实调整住房供应结构：

一是制定和实施住房建设规划。

要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。

各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十二五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十二五”发展规划和近期建设规划。

直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。

各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

二是明确新建住房结构比例。

“十二五”时期，要重点发展普通商品住房。

综上所述，本项目符合国家现行相关产业政策，可以实施。

行业准入分析

依据《城市房地产开发经营管理条例》的内容：

为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定相关规定如下：

（1）房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

（2）房地产开发经营的原则应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

（3）设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

企业的注册资本在100万元以上，并且满足4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件做出高于前款的规定。

（4）房地产开发建设

1）明确的房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

2）确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

3）房地产开发用地应当以出让方式取得，但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

（5）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

综合上述条例规定，本项目各项条件均符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，有利于推进房地产业的建设工作。

第三章　资源开发及综合利用分析

资源开发方案

本项目不涉及到资源开发。

资源利用方案

一、建筑材料利用情况

本项目作为住宅楼建设，所用材料包括三材、石灰、卵石、沙砾等。

（1）钢材：

可由当地或武汉市、郑州市购进。

（2）水泥：

水泥由当地水泥厂供应，如华新水泥有限公司出品的425#、325#、525#水泥，其水泥经抽样检验，性能指标均满足标号要求。

水泥出厂直接采用汽车运至工地。

（3）木材：

可从本地购进

（4）片、块、碎石材料：

本项目所用的片、块、碎石材料主要岩性为石灰岩，可由本地料场供应，上述料场的材料经试验，可用作上、中、下面层材料，也适用于路面基层、垫层、构造物和防护工程。

（5）砂、砾石材料：

周边砂、砾石、中（粗）砂材料均比较丰富，采运方便。

（6）施工用水：

项目区域内有市供水管网接入环状供系统，所以本区域内施工期间，施工用水非常方便，水质较好，对混凝土无腐蚀作用。

其中三材用量估算为:

钢材：

吨;

水泥：

吨;

木材：

吨。

二、根据区域水文地质资料，地下水位年变化幅度约为米，本场地地下水主要赋存于第四系覆盖层及风化基岩孔隙、裂隙之中，其类型为潜水，地下水主要补给来源由大气降水补给。

本项目基础部分与地表（下）水有联系，只在施工过程中有轻度固体污染，可由地表（下）水自洁消除，项目建成后所产生的废水、废气、废固都统一经市政设施收集集中排放处理，不会对地表（下）水造成不利影响。

资源节约措施

节地措施

优化结构，控制户型

项目以市场需求为准绳，使住宅的供给结构与居民的收入结构和消费需求结构相适应，满足不同层次的住房需求，从而使有限的住宅用地在各个层次中达到合理配置，最大限度地节省土地。

鉴于可持续发展的需要，控制户型，充分满足不同层次收入者的住房需求。

拓展空间，充分利用

鉴于土地资源紧缺的基本国情，能够用于住宅建设土地的有限性，因而拓展空间，提高土地的利用率，就成为必然的选择。

提高质量，延长寿命

随着经济发展、收入增加，城镇居民的住房需求从保障型向舒适型享受型转换，对住房功能、品位、环境的要求也越来越高。

要求房地产开发商从质量、功能方面多下工夫。

提高质量，延长住宅寿命就是其中重要一环。

本项目注重提高住宅质量，改善功能，既满足不断提升的住房需求，又能避免拆建带来的资源浪费，还可以缩减新建住宅量，节省住宅用地。

合理布局，高效利用

在住宅楼建设中，同量的土地布局合理与否，对土地资源的利用效率会产生重大的影响。

本项目注重住宅楼的规划设计，合理安排用地，尽可能提高住宅面积的比重。

节材措施

当前，一些城市和村镇大量使用粘土砖，建筑建造中普遍使用钢材，钢材消耗高出发达国家10%─25%，新型和可再生建筑材料、墙体材料、节能保温材料、节能门窗等使用率低，循环利用率低，造成资源的极大浪费。

本项目拟采取以下措施，推广节材。

（1）使用可循环利用的新型建筑体系（如钢结构、木结构）；

（2）应用高性能、低耗材的建筑材料（如高强混凝土、高强钢筋等）；

（3）因地制宜地选用当地的、可再生的材料及产品；

（4）装修一次到位，减少耗材、耗能和环境污染；

（5）对废弃的建筑垃圾及时进行回收与再利用。

节水措施

（1）大力推广节水型器具。

配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，它们节水性能的好坏直接影响着建筑节水工作的成效，大力推广使用节水器具是实现建筑节水的重要手段和途径；

（2）供水系统中，尽量使用节约型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水，减少浪费；

（3）加强用水管理，配置流量计、水表等计量工具，对用水装置实行管理，消除跑冒滴漏；

（4）大力发展中水设施。

探索生活污水回用和雨水利用技术。

第四章　节能方案分析

概述

能源是人类赖以生存的物质基础。

在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。

我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。

我国能源正面临以下严峻的形势：

一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。

能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。

能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。

要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。

节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。

要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。

节能规范和用能指标

《公共建筑节能设计标准》（）

《绿色建筑评价标准》（GB/T50378-2006）

《绿色建筑技术导则》（建科【2005】199号）

《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2001）

《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JCJ26-95

《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）

《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）

《地源热泵系统工程技术规范》（GB50366-2005）

《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》GB50364-2005）

《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

《建筑照明设计标准?

》（GB50034-2004）

《建筑采光设计标准?

》（GB/T50033-2001）

《城市道路照明设计标准?

》（GJJ45-91）

《采暖居住建筑节能检验标准》?

（JGJ132-2001）

《民用建筑电气设计规范?

》（JGJ/T16-920）

《空调通风系统运行管理规范》?

（GB50365-2005）

该项目单位面积负荷指标：

商业按100W/m2估算，住宅按40W/平方米估算，经计算该项目负荷为13912KW。

该项目建设期用水量为1300T/D,运行期最大日用水约为1700T/D，最大时用水量为1400T/D。

能耗状况及指标分析

信阳为夏热冬冷地区，根据建筑物所在地区、气候与建筑类型等特点，对各项指标进行分析。

一、夏热冬冷地区护围结构传热系数和遮阳系数限值

围护结构部位

传热系数KW/（m2·k）

屋面

≤

外墙（包括非透明幕墙）

≤

底面接触室外空气的架空或外挑楼板

≤

外窗（包括透明幕墙）

传热系数K

W/（m2·k）

遮阳系数SC

（东、南、西向/北向）

单一朝向外窗

（包括透明

幕墙）

窗墙面积比≤

≤

—

<窗墙面积比≤

≤

≤—

<窗墙面积比≤

≤

≤

<窗墙面积比≤

≤

≤

<窗墙面积比≤

≤

≤

屋顶透明部分

≤

≤

注：

有外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数*外遮阳的遮阳系数；无外遮阳时，遮阳系数=玻璃的遮阳系数

二、建筑的外壳与建筑体形

（1）建筑外壳由窗、墙、屋面和门等构成，是控制建筑能耗的最重要因素。

（2）合理的建筑体形能够减少建筑物与外界的热量交换，在其他条件相同时，体形系数（建筑外围护面积与其所包围体积之比）越大，单位面积散热量也越大，对节能不利。

一般讲，六层左右的建筑物对建筑节能较为有利。

建筑物的外形越简单，其外壳的表面积越小，热交换量亦越少。

三、室内热环境和建筑节能设计指标

（1）、冬季采暖室内热环境设计指标，应符合下列要求：

a、室内设计温度取16-18℃；

b、换气次数取?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

次／h。

（2）、夏季空调室内热环境设计指标，应符合下列要求：

a、室内设计温度取26—28℃；

b、换气次数取?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

?

次/h。

（3）、居住建筑通过来用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约50％。

节能措施及效果分析

建设单位要把实施建筑节能标准作为基本要求，设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计，要把节能设计落实到建筑施工、结构性能和机电设备等各个专业，不符合节能标准的设计为不合格设计。

按照建筑节能设计标准和规范，在建设项目的设计和建造过程中，对建筑围护结构采取隔热保温措施，使用节能型系统，实现建筑节能。

一、规划

根据本项目所在地区的气候情况，在规划中注意合理布置不同高度的树木植被，为在建筑群内夏季有阴影遮蔽效果，并疏导通风气流，冬季寒风则为后排高大植物或建筑物所遮挡，又有足够的阳光辐射采暖。

二、节能设计

本项目建筑节能主要是建筑围护结构采取隔热保温，建筑的平面布置、朝向、外壳、体形、室内热环境、门窗、屋顶等方面建筑节能设计，维护结构的外表面采用浅色饰面材料。

建筑围护结构热工性能对照表

序号

围护结构部位

热阻

是否满足节能设计规定

1

240普通粘土砖外墙

（m2·k）

不满足

外墙加保温措施

（m2·k）

满足

2

简单架空屋面

（m2·k）

不满足

屋面加保温措施

（m2·k）

满足

3

单层玻璃钢窗

（m2·k）

不满足

中空塑钢窗

（m2·k）

满足

因此，外墙外保温利用聚苯颗粒保温浆料系统，砖块填充外墙为硅酸盐砌块，屋面保温采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板，外窗采用中空玻璃窗、中空镀膜充惰性气体的塑料窗。

同时采用声控节能灯具，设置大量的节能灯、延时开关等。

1、建筑平面的布置与设计

建筑平面的巧妙布局常能获得较为满意的节能效果。

利用自然通风降低温度、改善居住环境是炎热地区节约空调电耗的重要方法；恰当的