房地产楼盘市场运营策划案.docx

房地产楼盘市场运营策划案.docx

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房地产楼盘市场运营策划案

市场运营策划案

开发商：

AAAAA

全程运营：

BBBBBB

第一部分市场定位

第二部分产品提升

第三部分整合宣传方案

第四部分媒体广告策略

第五部分开盘阶段媒体广告计划

第六部分开盘活动方案

第七部分价格策略

第八部分销售渠道

第九部分人员配置及费用预算

第一部分市场定位

xxxxx位于xx地区市中心（XX北路），毗邻浙江商城，是CC地区首座房地产项目，其区位优势和市场潜力相当明显。

纵观CC地产市场，近两年的商业地产市场有一定的发展，由于气候条件和宜居性偏弱的原因，致使商住楼迟迟未能进行市场化运作，本地住房消费主要以单位安居工程和自建住房为主。

针对这一特殊市场状况，项目运营小组将结合本地市场实际,在产品上进行有针对性的设计进行潜力消费的挖掘，其营销模式主要采用灵活的营销策略切入市场。

一、项目名称

珠穆朗玛·xxxxx

二、项目推广定位

——城市中心首座高品质宜居社区

三、广告语（待定）:

★极具藏北风情的高级花园品质社区

★大户型畅抒心声建筑诠释格调

★人性化配套设计超大独家庭院

★藏北居住文化的完美体验

★藏北风情和现代人居的完美结合

四、目标客户的定位

▪置业动机：

自住性需求为主；

▪投资特性：

对商业租售价格的关注大于地段；

▪居住习惯：

3～5人的大家庭共同居住；

▪职业分布：

市政公务人员、虫草商及周边居民；

▪年龄分布：

30～45岁

▪区域分布：

项目周边;市区内政府机关

特征描述：

拥有稳定收入,家庭储蓄在10-30万、或以上,月入在30000—4500元的中等收入家庭，年龄在30—50岁之间，有子女。

多为二次置业，购买大户型的意向强烈.

三、档次定位

立足中高端，人性化特点明显；做藏北草原的精品住宅,建中高层阶层的理想家园.

四、价格定位

先期低价入市，以树立藏北草原上代表性地产项目、聚集人气为根本目的，做好销控和优质户型保留控制,后期价格自然提升.（具体价格及价格策略另附）

五、卖点定位

主题语：

珠穆朗玛·xxxxx

——城市中心首座高品质宜居社区

品质卖点：

CC地区首座适合本地居住的人性化理念设计

广告卖点：

概念卖点——极具藏北风情的高级花园品质社区

教育卖点——学校

配套卖点——阳光社区服务、大型商超配套（具体方案待定）

会所卖点—-会所、酒店等

景观卖点--藏北风情景观设计

物管卖点-—全封闭人性化物业管理做你忠实的守卫者

价格卖点——高端定价、人性化享受

品牌卖点-—打造AAAAA品牌代表作

六、销售策略定位

由于本项目的特殊性,xxxxx的销售以“定户型不定单元”的策略进行，这样可以根据销售情况，在项目建施图上进行灵活调整，在一定程度上规避开发商的投资风险，更使项目的运营更加灵活.但是该种策略不排除会给业主增加心理压力，也为置业顾问增加解释上的工作难度。

第二部分产品提升

确定了推广主题，渲染出主题氛围，就需要有实实在在的产品来支撑来充实.要把本项目朝本地化人居和现代化人居完美结合的风格方向渲染,把项目那宜居性的“人居元素”用艺术情调表现出来，让慕名而来的客户切身感受到开发商的人性化关怀的文化氛围之中。

羌塘文化是藏文化的重要组成部分，也是中国民族文化宝库中一颗璀璨的明珠。

早在远古时期,藏北原住民就有了自己的文化,其中不乏至今仍广为流传的神话、诗歌和牧歌，其中最为著名的包括举世闻名的《格萨尔王》传。

藏北草原人与自然和谐的生活情调及居住环境是CC地区人民所追求的一种生活方式，以藏北情调为主题，配以现代文化，对xxxxx作特色化的包装，充分体现物业的品味和档次是重新包装项目的核心。

★项目推广思路:

第一方面：

从“虚"方面入手,玩感觉、玩品味、让客户心理上得到满足!

从名称上进行包装，这是产品的性格，体现产品的定位，准确包装对产品的形象宣传及推广起着不可估量的作用.

在CC这个极具草原文化风情的城市，项目将在“草原性格和人居特点突出项目品质”方面入手切入客户心理，抓住客户需求。

同时借助市中心的优势和浙江商城的辐射效应，与该项目形成品牌互动关系。

软文示例如下：

“与草原同呼吸，共日夜，四季相伴,时刻相随。

”

“草原的博大、宽容、无垠,感受家与草原的完美相融。

"

“直到xxxxx的出现，才知道草原变了，家也变了。

草原变得像家一样温情了，而家也变得像海一样更美、更自由、更宽广了”

“这一座草原城市，完美呼吸着草原气息。

这是一个像草原一样辽阔的时代,我们的家像草原一样博爱。

在日积月累的感悟之中,体味一种内在的草原精神境界。

”

在诉求上，重点突出当地居民的居住习惯和需求.

二、从“实"方面入手，通过众多的人性化设计元素来支撑和体现本项目的定位,即体现人性化居住的高级花园品质社区。

1、落地飘窗：

享受充足的室内光线,饱览独特的草原景观；

2、室内取暖排烟系统：

彻底解决冬季室内取暖排烟问题。

3、外墙隔温设计：

结合当地气候条件,采用室内外隔温处理.

4、私家院落:

200平米超大叠拼式独家住宅，80余平米独家院落,完美结合当地人居习惯。

5、大客厅设计：

充分考虑大家庭居住需求。

6、给排水系统:

采用管网隔寒设计，解决冻水问题。

7、物业管理：

物业管理方面，加强物管人员的服务意识、在服务中主动配合xxxxx的楼盘整体形象，给业主享受到尊贵完善的社区服务。

通过以上“虚”“实”结合,从里到外把项目全力营造出纯正的藏北首席的高品质社区。

第三部分整合宣传方案

房地产营销主要通过三大媒体（公共媒体、印刷媒体、户外媒体），现场包装和一系列的活动来宣传推广，为了确保将本项目成功地推入市场，树立项目的品牌形象,以配合销售工作的顺利进行，需要一个整合的宣传方案与各销售阶段相配合。

整体构架如下:

（见下页）

一、公共传播媒体

1、报纸广告

A、媒体选择

以《CC报》为主，对CC地区和周边县辐射,其他当地宣传报媒为辅。

B、宣传方式

前期以文章及新闻报道的软广告为主，向观众传递楼盘信息，公开发售后以硬广告为主，以强有力的诉求点，促使客户购楼.

2、电视广告

根据项目具体情况，暂定投放CC当地电视台广告。

3、电台

根据项目具体情况，暂定投放部分电台广告。

4、杂志广告

综合CC杂志具体情况,暂不计划投放杂志广告.

二、印刷媒体

1、售楼书、折页及户型图价格表等插页。

建议少印售楼书，以折页代替（设计思路在随后）。

2、邮寄、派发海报。

做单页双面A4的海报，既可随报附送,亦可在促销点大量派送.

3、业主通讯

根据xxxxx业主的意愿和开发商的意见,可考虑出第一期小区自办的文化杂志，即可增进业主的小区的认同感，提高小区的文化层次，亦可促进xxxxx的销售。

★本折页的设计思路—-

主基调：

★极具藏北风情的高级花园品质社区

★大户型畅抒心声建筑诠释格调

★人性化配套设计超大独家庭院

★藏北居住文化的完美体验

★藏北风情和现代人居的完美结合

总要求：

共8P，内有插页带.纸张规格、质地、色彩的选择如样本。

设计思路指引：

★封面：

xxxxx效果图、LOGO图案、LOGO下方为“xxxxx—城市中心首座高品质宜居社区（配藏文）

★第2P：

上端为“CC夜景图”，下端为xxxxx社区的尊贵“诗句";

★第3P：

xxxxx效果图、AAAAA简介;

★第4P：

背景图为“非常精致的藏族风情图案”、xxxxx的规划及配套；

★第5P:

背景图为“商城配套、展现浓郁的藏北文化外立面”、上端为“户型"（窗内外的风景）阐述、下端为户型内外的装饰阐述；

★第6P：

藏式雕塑元素、上端为xxxxx7大经典户型，户型渲染图、户型面积（建筑及套内面积）、户型点评，下端为“物管"的阐述,以及相关有“外佬物管图片”;（最右下角小字标注：

本宣传品一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准,发展商对所有内容保留最终解释权。

）

★第7P:

上端为CC最繁华的夜景图片（合折起来时与第2P的夜景相呼应）,图片的夜色上空洋溢着浓浓的藏式文化情调;下端为“xxxxx在CC地区的地位及未来展望",右下端为“项目区位图"（要求简洁、立体、直观）；

★第8P:

（折合后为封底）为强强联手，打造经典的“装修标准、合作单位名单”，下端为“项目开发商的名称、地址、邮编、销售热线、传真、网址、电子邮件”等资料。

做足藏北风情，展现xxxxx的卖点，给人第一印象为“品味、精致、高雅、宜居”，让客户看到宣传折页就，联想到项目的意境，抓住客户的眼球，当然就能抓住大脑，产生“购买的欲望”。

三、户外媒体

1、户外广告牌

根据本公司对区域地段交通流量分析及视觉效果评估,以下地方可供本项目作据点广告:

⑴浙江商城附近

⑵辽宁中路

⑶高原路

⑷其他CC地区相对繁华路段。

⑸作为流动的广告牌可供选择有：

辽宁路、拉萨路、高原路等路段

户外广告牌一律采用电脑喷绘,具体规格依现场广告位而定。

2、路旗

在公开发售或促销活动时，使用路旗广告来烘托氛围，用路旗包装的主要地方:

A、工地现场；

B、楼盘通往主干道的道路两边.

3、指示牌

放在楼盘附近路口和小区引导客户参观的路牌。

四、现场包装

因房地产的不动性，现场包装在商品房的销售中有着举足轻重的地位。

现场包装包含的细项很多,有售楼处内外的装饰、样板房、工地围墙广告、看板、模型、效果图等。

现场包装是与媒体广告相辅相成的。

（一）售楼处

售楼处是期楼的“窗口形象”，未来的项目如何在很大程度上是通过售楼处的第一印象来判别的，因此要花大力气对售楼处进行设计与包装:

A、售楼处分接待、展示区两大部分，面积约100平方米；以藏红色为主调，采用直线曲线相结合，营造空间感，使功能分区既达到明显区分，又能够有机的结合，给人敞洁明亮的效果。

B、项目最好贴天花,天花以浓郁的藏北文化，同时又结合现代风情原色。

C、采用简约现代造型的家私，凸显时尚韵味。

D、置业顾问前台及背景墙采用现代简约风格,色调以珠穆朗玛的主色调为主，内嵌日光灯槽加强灯光效果.

E、展板布置：

不仅成本低且效果好。

F、售楼处外立面,以“藏红"色为基调，现场大面积的窗子,可增加室内采光,入口通道外墙采用纯形象大型喷绘广告,再配以夜景投光灯，使之达到全方位展示效果.

G、门口招牌采用吸塑字为主，可增加夜间观赏效果。

风格简洁大气。

（二）样板房

样板房是促使消费者作用购买决定的最有力的催化剂，是现代房地产营销中必不可缺的宣传载体。

因本项目差异化的营销策略和实际情况，可选择在已建好主体的商城内修建独家独院和公寓两个样板间。

样板房风格定位:

宜居特色简约时尚

专为当地常住人士度身打造精品，创造人性化、亲情化、特色化化的时尚功能空间，体现简约、风情浓厚的设计风格，做到高档而不奢华，宜居而不单调,达到高品位居家文化氛围，以暖色调为主调，采用直线、几何造型与曲线相结合,营造空间感，通过天花和地面的呼应，使功能分区既达到明显区分，又能够有机的结合，再以主色调的搭配，给人以敞洁明亮的效果，又体现了温馨舒适的居家环境，木门及门套以深色红棕配比，实现颜色反差,衬托出特有的深邃时空感,体现出CC人的审美内涵和层次感.

强调以人为本，既要符合当地人居习惯，又要焕发前沿居家装饰概念，展现高雅、亮丽、洁净、简约和富有文化内涵的时尚空间，使整个居家温馨、舒展和闲适。

充分展现本项目户型结构的特色所在，以藏式为主调，一律采用欧化和藏化家私，同时公寓楼和独家独院的样板房设计风格也有所不同，以迎合不同年龄层次的客户群口味,如公寓楼偏重以色彩明快的年轻风格，而大户型则偏重以深沉稳重的成熟风格。

（三）工地围墙、看板和彩旗

为进一步拓展售楼处的广告张力，工地围墙和看楼也应充分利用。

将售楼处与工地围墙有机地组合为一体，绘以大面积的色彩图案和简要文字，并配上迎风招展的各色彩旗，以使行人在几百米以外都能为其所吸引。

地盘四周的围墙可以藏式雕塑和现代风格为装饰，同时漆上宣传口号以配合楼盘的宣传定位。

（四）模型（已完成，如有调整，方案待定）

模型为售楼处必备工具，特别是预售房，它给客户以来楼盘直观清晰的形象体现，间接引导购买行为。

模型制作要求有三点：

一是要真实细腻，完美体现；

二是要够大有气势；

三是要切合楼盘卖点。

五、活动宣传

（一）庆典活动

如:

开盘庆典、交房庆典、公司周年庆典及国庆、春节等重大节目。

（二）展销会

如：

CC地区虫草交易会、赛马节等。

（三）促销活动

此类活动时间灵活，根据销售情况具体制定，既可与前两方面活动搭配开展，也可以单独在某个促销采用。

促销方式主要有:

1、抽奖旅游

2、价格优惠

3、配送家电、家私。

（四）其它

1、举办新年酒会、业主联谊会

2、举办片区发展研讨会及藏北生活模式推介会

3、组织看楼团等活动。

第四部分媒体广告策略

一、广告的阶段性及策略

（一）广告准备阶段（开盘前,内部认购和蓄水阶段）

时间：

2010年7月中旬至2010年7月底

广告策略：

以“楼体条幅"辐射为主，配合“单张”派发吸引部分受众关注。

内容：

1、人性宜居设计超值购房

2、市中心高品质社区强市推出+售楼热线

目标：

吸引虫草交易会虫草上的广泛关注，悬念高挂，蓄势推出，同时接受内部认购.

（二）广告入市阶段（开盘阶段+强销阶段）

时间:

2010年8月-10月

广告策略：

集中主媒体广告对市场进行强势轰炸

内容:

1、CC地区首座高品质宜居社区盛装亮相

--藏北风情和现代人居的完美体验

2、开盘当天热销30套！

！

！

3、xxxxx系列活动

目标:

1、项目登台亮相,引爆市场

2、迅速提升项目形象，树立品牌

3、将销售引向高潮

（三）广告推广阶段（持销阶段）

时间:

2010年11月~2011年3月，共5个月

广告策略：

以定期广告的形式不断延续,成为市场持续不断的热点

内容:

大户型畅抒心声建筑诠释格调

人性化配套设计超大独家庭院

目标：

以卖点为诉求点,将卖点一步步展现出来，形成一桌丰盛的“宴席”，将项目完整地展示于消费者面前。

1、树立“城市中心首座高品质宜居社区"

2、再塑AAAAA品牌

3、达至最大限度的销售率，争取达到65％。

（四）广告巩固阶段（扫尾期）

时间：

2011年4月—7月

广告策略：

硬性广告，结合项目入伙配合公关活动

内容：

1、最后体验，绝版机会

2、全城聚焦——引领藏北新文化、见证高品质生活

目标：

将尾盘全部消化掉，实现100％销售

二、媒介策略

1、开盘前：

以楼体条幅、单张派发为主

2、开盘：

硬广告进行集中推广，使项目一夜脱胎换骨。

3、中期:

硬广告和公关活动结合，软性宣传配合

4、后期：

促销活动推动、业主的口碑相传和“传销”（业主向亲朋好友介绍）

第五部分开盘阶段媒体广告计划

（计划时间:

7月15日～8月15日）

月份

日期

星期

媒体

内容

内容主题

7月

至

8月

周五

蓄水推介

品质社区强市推出+售楼热线

周五

登台亮相

引爆市场，当天狂销30套！

！

！

周五

感受人居文化

体验藏北文化和现代理念

周五

特价限量推出

1、在主媒体进行软文炒作

2、大户型畅抒心声建筑诠释格调

另备注:

由于项目各种不确定因素的干扰，导致我们坐失了开盘销售的黄金时期，失去了登台亮相最佳时间挡，对今后项目销售带来诸多负面影响，目前已不适宜项目开盘活动的组织和实施，以下开盘活动方案仅供参考:

第六部分开盘活动方案

一、目的:

通过公关活动,在虫草交易会前期正式开售当天，达到吸引众多人流、营造广泛口头流传、区域范围内人群高度关注性的效果。

一、公关活动的考虑因素

1、天气：

CC天气复杂，要充分考虑天气因素，公关活动内容、场地选择上要照顾到天气；

2、场地：

售楼处门口范围不够大、且不临街，有一定角度斜坡，因此开盘活动场地设定在售楼部门口的话，交通问题较难处理，也不利于人流秩序,建议向外拓展一些。

开盘活动内容

上午09:

00以前,现场物品设置,参与人员到位，激昂音乐起

09：

00—09：

20调整，修正，沟通准确到位

09:

20-09:

40预备到位，激昂音乐止，轻音乐起。

09:

40—10:

00路演开始

10:

00—10：

07主持人致开场白

10：

07—10：

18主持人宣布贵宾上台，并致词

10：

18—10:

20由AAAAA代表宣布“xxxxx开盘”.同时彩花齐放,路演表演,全场鼓掌。

10:

20—10:

25主持人宣布系列优惠活动开始，由礼仪小组带贵宾到售楼现场（xxxxx内）

10：

25-10:

30由礼仪小姐带贵宾到楼盘展示处参观

10：

30-10:

40调整时间

10：

40—10:

45主持人点评，宣布文艺表演节目及抽奖事项时间

10：

45—10:

55歌曲《我想有个家》合唱

10：

55-11：

05主持人点评:

介绍“xxxxx”概况及酬宾活动

11:

05—12:

50节目表演，同时配合互动节目

12:

55-13:

00主持人点评，介绍下午文艺表演节目及时间

13：

00—14：

30休息用餐，轻音乐起（物品清点监管）

14：

30—14:

40激昂音乐起,人员全体到位

14：

40—14:

50轻音乐起,主持人登台致辞

14：

50—16:

50主持人介绍项目情况,歌舞表演，同时配合现场有奖问答

17：

00—17:

15抽取超值大奖（仅原大厦业主及当天落订者有此权利，礼品待定）

18:

00—18:

15主持人宣布今天的活动圆满结束和祝福新老业主。

第七部分价格策略

一、基本准则

1、优质价位定形象，高品质创品牌。

2、以低价开盘,迅速成交，促进资金良性循环，并创造楼盘品牌形象，保证后期最大利润创收。

二、说明

1、尽管本区楼盘竞小，且本项目产品人性化理念突出,如：

宜居的大户型设计、地段优势明显，但是CC地区市场潜力小,故在定价上可以低走。

2、由项目的“速战速捷”营销策略决定其“低开高走”价格策略,前期定位适中,以利后期提价。

三、各阶段价格策略

1、第一阶段:

筹备期7月15日——7月30日

定价原则：

以超低价面市,试探市场反映.

主要方式：

⑴先以内部认购的形式收取小定，为业主保留房号至开盘.承诺开盘前无条件退定金。

⑵开盘前认购客户签合同的享受特别优惠，如:

一次性付款92折，按揭付款94折，送五通费、送装修、家私费、参加开盘后一周的抽奖活动.

定价说明：

⑴收受客户定金，先期稳定的购买关系.

⑵试探市场反映,预估定金客户的心理价位,为开盘定价提供参考，为隆重开盘聚积人气.

2、第二阶段：

公开期强销期（8月5日——10月10日）

定价原价：

行情开盘缓慢上升，迅速聚积财气和人气。

主要方式：

A、基本定价：

开盘最低面价为2500元/M2，平均单价为2900元/M2。

B、付款方式：

⑴一次性付款94折

⑵银行按揭:

首期三成，七成二十年按揭95折.

C、促销优惠：

⑴开盘一周内购房享受额外96折

⑵参加抽奖活动（详情待定）

定价说明：

⑴起价于该价位，基本符合本楼盘的“商意中价”定价。

⑵起价2500元/M2,有很好的价格性能比，便于能有力的竞争优势。

⑶起价不高，日后每阶段升幅100—200元/M2,便于形成价升量涨的动销态势，而且因为升幅空间大，易于随时调控，不至于造成“有价无市”之态。

⑷最差单位价格低，其它单元则可通过楼宇差价系数的修正来保证基本的利润空间。

付款方式：

视市场的反应强弱，可及时修正银行按揭及建筑付款前后的比例，以起到价格的微调作用。

此时的促销优惠起的是销售调剂作用。

注：

CC地区农牧民的按揭须及时与银行沟通

3、第三阶段：

持销期、（10月11日-—2011年3月）

定价原则：

平稳销售、稳中有升、追求利润最大化

主要方式：

A、基本定价:

起价和平均单位上涨200元/M2。

B、付款方式：

⑴一次性付款95折

⑵银行按揭，首期三成，七成二十年按揭97折。

C、促销优惠

⑴买跃式送一套精美家私，或送装修设计图

⑵每天前三位购房者送家用电器

定价说明:

⑴付款方式尽量灵活

⑵广告强打期：

促销优惠应配合付款方式交错出击，此时的促销优惠不再是销售的调剂，而是较为实质性的让利行为，以促进持续性销售.

4、第四阶段扫尾期（1011年3月—7月）

定价原价:

微利运作，盘活余房。

基本定价:

起价均价不变。

付款方式:

⑴一次性付款96折

⑵银行按揭，首期三成，七成二十年按揭无折扣。

促销优惠：

⑴买（特价）房免一年物业管理费

⑵买房送全套家用电器或装修

定价说明：

楼盘接近扫尾，应利用销售的惯性通过价格杠杆加速尾楼资金的回笼。

第八部分销售渠道

限于房地产商品的特殊性,一般而言,行之有效的房地产销售渠道主要有三种:

现场销售、展销会销售和业务员直销、业主直销。

一、现场销售

所谓现场销售，就是在楼盘现场建立售楼部以开展销售。

这是当前房地产销售的一种最主要方式。

做好现场销售,关键在以下两个方面：

第一、现场包装

现场包装工作主要内容包括：

售楼部布置、样板间布置、工地围墙与指示牌的装饰等。

总之，务必让购房者来到现场后有一种浓郁的藏北文化情调，用“家”的环境去引导、感染购买者。

具体方案由BBBBBB设计.

第二、搞好销售现场人气的培育。

“有人气才有财气",购房者皆有从众心理，故要善于制造旺盛的销售现场人气,具体措施有：

（1）重点把握的每个周末的小高潮.推出促销方法（看楼者皆可获赠小礼品等），促使更多的人流集中在周末出现。

（2）采取多种措施，促使每一个购房者更多地出现在销售现场.例如：

把签认购书、交首期款、办银行按揭、交楼手续、办理房产证等都安排在销售现场出现五、六次，人气哪能不旺？

（3）采取多种措施延长购房者每次停留的时间：

①专人照顾购房者随行的小孩，并带其到儿童娱乐场所②举行各种文娱、抽奖活动等。

二、推介会

开推介会销售是“集中优势兵力打歼灭战”。

追求的是“速战速决”，短时间内取得销售绩效。

做好推介会的策划与安排，关键要抓好以下几方面的工作：

推介会举办场所选择须符合以下几个标准：

一是要环境高雅，以充分衬托项目的素质；二是要交通便利，方便参观者到达；三是要能有效地吸收、集中有购买力的人流，以避免“旺丁不旺财”.

A、组织专车接送买家看楼,而且在现场、会场、车上均安排专人负责对买家进行接待与解说,避免买家在这一过程中流失.

B、选择好合适的行车路线。

行车路线既要避开现场附近不利于销售的设施，又要保证行车畅顺避免塞车和走泥水路。

总而言之：

既要好看，又要好走。

C、配合强有力的促销措施

D、展销会场气氛的调控

经综合分析，本项目的推介方案一是参加CC地区的虫草交易会,二是在邀约机关单位和县级消费群体，周末和节假日搞活动。

三、业务员直销（即业务员派单）

此种销售方式便是有针对性的以本盘为中心,由内向外的层层划分，通过铺天盖地的宣传单张，不放过一个准客户。

1、根据本楼盘目前的社会形象，单纯的依靠广告投放及展示活动还不够，我们必须大量派DM单，使客户在无形中对本楼盘加深印象.

2、就目前楼盘的实际状况而言,（室内人性化设计理念、配有花园独家院落）成为我们最大的卖点。

因此，派发DM单，就时段性而言也是一种较好的营销手段。

四、业主直销（即顾客营销体系）

营销学上有1:

25法则，即一个客户，他所接触到可产生类似购买行为的人可多达25个左右.所以某人买了一个他满意的住宅，他将影响这些人并带动其中部分产生购买行为；相反，如果他对所买的楼不满意，亦