HNSY大酒店经营权评估.docx
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HNSY大酒店经营权评估
JHSY大酒店使用权、经营权
和发展权权益评估报告书
HZ评报字(2000000)1211号
HNHZ资产评估事务所
二○○六年十一月五日
本所地址:
邮编:
电话:
传真:
摘要
HNJHSY大酒店有限公司:
我所接受贵公司的委托,对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的经营权、管理权、发展权等权益,截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估,本次评估目的为酒店的发展提供价值参考依据,我所依据国家有关资产评估的规定,本着独立、客观、公正、科学的评估原则,按照公认的资产评估方法,于2006年11月5日完成了上述范围内资产价值的评估。
根据估价的目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,经测算分析,确定在估价时间2006年11月1日,位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元,大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。
(RMB208,797,500.00元)。
以上内容摘自资产评估报告书,欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。
HNHZ资产评估事务所
中国注册资产评估师耿嘉璇
中国注册资产评估师蒋红明
中国·海口二○○六年十一月五日
JHSY大酒店使用权、经营权
和发展权权益评估报告书
HZ评报字(2006)第12号
绪言
HNHZ资产评估事务所接受HNJHSY大酒店有限公司委托,根据国家有关资产评估的规定,本着客观、独立、公正、科学的原则,按照公认的资产评估方法,对HNJHSY大酒店有限公司因企业发展的需要,拟对座落于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益,截止2006年11月1日所表现的市场价值进行了评估,本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查及询证,对委估资产在2006年11月1日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下:
一、委托方及资产占有方简介
资产委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人:
林桂全
项目总经理:
周发源
注册地址:
海口市滨海大道89号
注册资本:
叁仟万元人民币
企业类别:
有限责任公司
投资方简介:
HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建,其中HNJH集团有限责任公司占股51%,HNSY投资有限公司占股49%。
HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。
成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。
经过十五年的发展,于2002年1月组建了HNJH集团有限责任公司,注册资本:
壹亿元人民币,法定代表人:
林桂全,办公地址:
海口市龙昆北路帝豪大厦1206室。
JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币,先后获国家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号,连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合会颁发的“HN诚信企业”称号。
HNSY投资(集团)有限公司于2001年10月,由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立,是全国性的投资企业。
公司地址:
海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。
法定代表人:
周发源,注册资本:
3000万元人民币。
经营范围:
房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。
HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一宾商务型综合酒店,于2006年10月1日装修完毕,并开始试业。
酒店总建筑面积2.4万平方米,拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施,功能齐全、豪华大方。
酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”,北临碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥,东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥,西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区;酒店至海口美兰国际机场约28公里,交通便利,环境优美。
二、评估目的
本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其所使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。
三、评估范围和对象
本次评估的范围:
评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。
评估资产类型主要包括:
酒店一至三层面积为4710M2的经营场所,其中有:
大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等,四层为桑拿保健室,五至十四层建筑面积为11826M2的经营场所;主要为198间客房,其中:
套房10间,标准房188间、十五层建筑面积为985.5M2多功能会议室,其中:
主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714M2的综合楼等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。
四、评估基准日
本项目资产评估基准日为2006年11月1日。
本项目评估基准日由委托方、资产占有方及评估机构共同协商确定,主要考虑尽可能及评估目的实现日接近,以便评估结果有效服务于评估目的,尽量减少和避免评估基准日后的调整事项对评估结果造成较大影响。
本次资产评估工作中,资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等,均以该日之企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本报告中一切取价标准为评估基准日有效的价格标准,计价货币种类为人民币。
五、评估原则
1.遵循独立、客观、公正、科学的评估工作原则;
2.遵循产权利益主体变动原则、资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等资产评估操作性原则;
3.遵循其他公允的评估原则。
六、评估依据
我们在本次资产评估工作中所遵循的国定、地方政府和有关部门的法律法规,以及在评估中参考的文件资料主要有:
(一)评估行为依据
我所及委托方签定的评估业务委托书
(二)评估法规依据
4.1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令《国有资产评估管理办法》。
5.原国家国有资产管理局国资办发(1992)36号文《国有资产评估管理办法施行细则》。
6.原国家国有资产管理局颁发的《资产评估操作规范意见(试行)》。
7.《资产评估报告基本内容及格式的暂行规定》(财政部财产评估司财评字[1999]91号文件发布)。
(三)评估产权依据
1、资产使用、经营方申报的《资产评估内容》;
2、资产使用、经营方提供的《新闻大厦租赁合同书》等权益证明。
(四)评估取价主要依据
1、2005年《HN省统计年鉴》;
2、2005年《海口市统计年鉴》;;
3、国家及HN省、海口市颁布的有关法律、法规、规章及政策;
4、JHSY大酒店装修标准;
5、评估人员市场调查的酒店客房销售价格信息资料及同等级酒店客房、餐饮、娱乐等市场行情信息资料;
6、2005年至2006年HN省旅游接待、收入资料;
7、《资产评估常用数据及参考手册》。
七、评估方法
根据本次评估的目的和评估对象的特点,委估标的属可产生持续性经营收益的资产,其收益及风险皆可量化,故采用收益现值法进行评估。
收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
估价基本思路为:
客房收入、西餐厅营业收入、中餐厅营业收入、大堂吧营业收入、KTV包厢收入、桑拿保健收入、会议收入、酒店商务中心收入等其它收入扣除营业税金及附加、营业费、管理费、维修费等并考虑一定的空置率后,余额确定为净收益,并通过一定的折现率折成现值,进而估算出其价值,基本公式为:
VI——评估价值
r——资本化率
a——第t年后无变化的年纯收益
n——年限
ai——第i年的纯收益
t——纯收益有变化的年限
八、评估过程
整个评估工作共分四个阶段进行:
(一)评估前期准备工作阶段
本阶段的主要工作是:
根据我所资产评估工作的需要,向评估单位布置资产评估申报表,协助企业进行资产申报工作;同时收集资产评估所需文件资料,制订资产评估工作计划。
(二)根据资产评估的有关原则和规定,对评估范围内的资产进行了评估和产权调查,具体步骤如下:
8.听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史和现状的介绍;
9.以企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别,并及企业有关财务记录数据进行核实;
10.根据资产评估申报表的内容到现场进行实物核实,并对资产状况进行察看、记录;并及资产管理人员进行交流,了解资产的经营、管理状况;
11.根据委估资产的实际状况和特点,制订各类资产的具体评估方法;
12.调阅资产移交清册、设备运行记录、维修及事故记录等有关资料;
13.开展市场调研、询价工作,走访有关单位;
14.对酒店的装修及设施进行鉴定;
15.对委估资产进行评估,测算其评估价值。
(二)评估汇总阶段
根据各专业组对各类资产的初步评估结果,进行汇总分析工作,确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况,并根据汇总分析情况,对资产评估结果进行调整、修改和完善。
(四)根据评估工作情况,起草资产评估报告书,向有关方提交资产评估报告书初稿,进行必要的修改后,向委托方提交正式资产评估报告书。
九、评估结论
根据估价的目的,遵循估价原则,采用科学的估价方法,经测算分析,确定在估价时间2006年11月1日,位于海口市滨海大道89号JHSY大酒店未来14.84年使用权、经营权和发展权等权益总评估值为20,879.75万元,大写人民币贰亿零捌佰柒拾玖万柒仟伍佰元整。
(RMB208,797,500.00元)。
十、特别事项说明
1.本报告评估结果是反映评估对象在评估基准日用于前述特定的评估目的,根据公开市场原则确定的公允价值。
没有考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估值的影响,亦未考虑国家宏观政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等对资产价值的影响。
2.若评估基准日后资产数量发生变化,应根据本报告评估方法对资产额进行相应调整;若评估基准日后资产价格标准发生变化,并对评估值产生明显影响时,委托方应及时聘请具有相应评估资格的评估机构重新确定评估值。
3.本报告是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的,我所及参加评估工作的全体人员及委托方及资产占有方无任何特殊利害关系,评估人员在评估过程中恪守职业规范,并进行了充分的努力。
4.评估报告中涉及的资产原始资料、有关法律文件及相关产权证明文件由委托方提供,委托方对其真实性承担法律责任。
十一、评估报告法律效力
16.本报告中的评估值是指委估对象在评估基准日之状况和外部环境状况前提下,为本报告所述评估目的,经评估而提出的公允价值。
17.本报告的评估结论自评估基准日起一年有效,即自2006年11月1日起至2007年10月31日止,超过一年需重新进行评估。
18.本次对委估资产评估结论,仅供委托方为酒店的发展这一评估目的的使用,未经委托方许可我所不会随意向他人提供或公开。
19.本报告所列附件构成本报告之重要组成部分,及本报告正文具有同等法律效力
十二、评估报告提交日期
本报告于2006年11月5日提交委托方。
十三、资产评估报告书附件
20.委托方企业法人营业执照副本复印件;
21.《新闻大厦租赁合同书》复印件;
22.资产评估机构营业执照复印件;
23.资产评估机构及评估人员资格证书复印件;
24.评估对象部分实物资产图片资料。
HNHZ资产评估事务所
中国注册资产评估师耿嘉璇
中国注册资产评估师蒋红明
中国·海口二○○六年十一月五日
HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告备查文件
资产评估报告书备查文件
HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告备查文件
备查文件一
资产评估明细表
HN省建筑工程研究院委估项目资产评估报告备查文件
备查文件
其他及评估有关的文件
摘要…………………………………………………1
评估报告书……………………………………………2
绪言…………………………………………………2
一.委托方及资产占有方简介……………………………2
二.评估目的……………………………………………4
三.评估的对象和范围…………………………………4
四.评估基准日…………………………………………4
五.评估原则……………………………………………5
六.评估依据……………………………………………5
七.评估方法……………………………………………6
八.评估过程……………………………………………7
九.评估结论……………………………………………8
十.特别事项说明………………………………………8
十一.评估报告法律效力………………………………9
十二.评估报告提交日期…………………………………9
十三.资产评估报告书附报文件…………………………9
评估说明………………………………………………1
第一部分关于进行资产评估有关事项的说明……………1
第二部分资产清查核实情况说明…………………………………5
第三部分评估依据说明……………………………7
第四部分资产评估技术说明……………………………8
第五部分评估结论及其分析……………………………30
JHSY大酒店使用权、经营权
和发展权等权益评估技术说明
HNHZ资产评估事务所
二○○六年十一月五日
关于《资产评估说明》使用范围的声明
本所出具的《资产评估说明》仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
HNHZ资产评估事务所
二○○六年十月三十日
第一部分关于进行资产评估有关事项的说明
HNJHSY大酒店有限公司委托HNHZ资产评估事务所对位于海口市滨海大道89号HNJHSY大酒店,截止二○○六年十一月一日其未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益所表现的市场价值进行评估,为明确双方在评估工作中承担的责任及风险,保证评估工作的公开、公平、公正,从而获得客观、公正、科学的评估结论,特对有关资产评估事项作出如下说明:
一.委托方及资产占有方概况
资产委托方及占有方;HNJHSY大酒店有限公司
法定代表人:
林桂全
项目总经理:
周发源
注册地址:
海口市滨海大道89号
注册资本:
叁仟万元人民币
企业类别:
有限责任公司
投产方简介:
HNJHSY大酒店有限公司系由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限公司共同投资组建,其中HNJH集团有限责任公司占股51%,HNSY投资有限公司占股49%。
HNJH是集钢铁工贸、酒店连锁、海洋养殖等为一体的多元化企业集团。
成员有HNJH钢铁进出口有限公司、HNJH餐饮酒店投资有限公司。
经过十五年的发展,于2002年1月组建了HNJH集团有限责任公司,注册资本:
壹亿元人民币,法定代表人:
林桂全,办公地址:
海口市龙昆北路帝豪大厦1206室。
JH集团以其优良的经营业绩总资产已达到近5亿元人民币,先后获国家、省部级颁发的“全国优秀绿色餐饮企业”、“中华餐饮名店”等荣誉称号,连续三年获得HN省十四家金融单位及HN省企业界联合会颁发的“HN诚信企业”称号。
HNSY投资(集团)有限公司于2001年10月,由国家工商总局和HN省工商行政管理局批准注册成立,是全国性的投资企业。
公司地址:
海口市滨海大道89号新华社HN分社三楼。
法定代表人:
周发源,注册资本:
3000万元人民币。
经营范围:
房地产开发经营、农业、运输、旅游项目投资、环保设施、计算机网络项目投资及开发、进出口业务等。
HNJHSY大酒店是按国际四星级标准投资兴建的一家商务型综合酒店,于2006年10月1日装修完毕,并试业。
酒店总建筑面积2.4万平方米,拥有客房、餐饮、多功能会议室、KTV包厢、桑拿会馆等设施,功能齐全、豪华大方。
酒店毗邻芳草如茵的“万绿园”和海口市“会展中心”,北眺碧波万倾的琼州海峡和气势宏伟的世纪大桥,东距生生百货、海口体育馆仅百米之遥,西临银行、学校、歌剧院、高档商务及住宅区;酒店至海口美兰国际机场约28公里,交通便利,环境优美。
二评估目的
本次评估目的为HNJHSY大酒店有限公司对其使用、经营和发展的JHSY大酒店权益发展提供价值参考。
三评估范围和对象
本次评估的范围:
评估的具体范围以HNJHSY大酒店有限公司拟定的HNJHSY大酒店未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益的价值。
评估资产类型主要包括:
酒店一至三层面积为4710M2的经营场所,其中有:
大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等,四层为桑拿保健,五至十四层建筑面积为11826M2的经营场所;主要为218间客房,其中:
高级客房66间,海景客房128间,豪华套房12间,行政套房12间,十五层建筑面积为985.5M2多功能会议室,其中:
主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714M2的综合楼,其中设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益截止评估基准日的价值。
四.评估基准日
根据本项目评估目的,经委托方及评估机构友好协商,确定2006年11月1日为本项目评估基准日。
本评估基准日是在充分考虑了经济行为的性质,在有利于保证评估结论有效地服务于评估目的,准确地划定评估范围和合理选取评估依据前提下商定的。
五资产及负债清查情况
1、资产清查过程
为配合评估机构顺利开展评估工作,本公司按照有关规定和程序对列入此次评估范围的资产进行了清查。
在本次清查过程中,进行了较为详尽的部署,以财务部门为主,有关部门配合,对列入评估范围内的资产进行清查。
清查工作按照资产的不同种类分别进行,主要分为客房、中西餐厅、桑拿保健、KTV娱乐等经营性设备。
在资产的清查核实过程中,清查比例为实物数量的100%。
本次清查工作从2006年10月26日开始至2006年10月29日结束。
针对评估对象产权所在地评估人员进行了勘查核实。
资产委托方及酒店使用、经营和发展方:
HNJHSY大酒店有限公司
负责人:
二○○六年十月三十日
第二部分资产清查核实情况说明
HNHZ资产评估事务所接受委托后,对评估对象进行了现场查勘,有关清查核实情况为:
二.资产清查核实的内容
列入本次清查范围为HNJHSY大酒店2006年11月1日处于经营状态的全部资产。
包括各种经营场所及其附属设备。
其申报的能获利的经营项目如下:
酒店一至三层面积为4710M2经营场所,其中有:
大堂、餐厅、咖啡厅、KTV厅等,四层为桑拿保健,五至十四层建筑面积为11826M2的经营场所;主要为218间客房,其中:
高级客房66间,海景客房128间,豪华套房12间,行政套房12间,十五层建筑面积为985.5M2多功能会议室,其中:
主要设置多功能厅及豪华洽谈室、总建筑面积3714M2的综合楼,其中设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。
及委托单位负责人商讨等方式对可能影响资产评估的重大事项进行了了解。
二、委估资产的分布情况及特点:
委估资产为地下一层,地上十五层的酒店其内的各种经营场所未来14.84年的使用权、经营权、发展权等权益,其中的各种功能的设置、布局、装修档次的高低、附属设备的优劣、所处环境及管理能力,是本次估价所要关注的重点。
本次评估的资产,位于海口市滨海大道89号,其地理位置被誉为黄金地段“皇冠上的明珠),根据HN省和海口市两级人大专门立法:
规定不准在该酒店对面(即万绿园)建高层建筑物,这样就具备永久性花园海景景观,从而决定了该酒店优越位置的无可替代性及不可再生性。
三、委估资产概况:
评估人员对纳入本次评估范围的各项资产,结合委托方提供的资产清查记录内容进行了实地勘察。
委估资产为JHSY大酒店,该酒店由HNJH集团有限责任公司和HNSY投资有限共同开发,其中HNJH集团有限责任公司占股51%,HNSY投资有限公司占股49%,位于海口市滨海大道89号,该酒店占地面积3960M2,主楼为地下一层,地上十五层,总建筑面积21235M2。
其中:
一至三层为裙楼,主要设置大堂、餐厅、大型咖啡城、KTV娱乐场所等,四层为桑拿保健室,五至十四层为客房,十五层为多功能豪华会议厅及豪华洽谈室。
综合楼建筑面积3714M2,为六层框架结构,设置有办公场所、仓库、中厨、KTV、足疗、桑拿及茶艺等。
四、可能影响资产清查的事项
本次委估的资产所处的位置明确,产权清晰,资产容易查明,截止2006年11月1日,HNJHSY大酒店亦不存在其他影响生产经营活动和财务状况的重大合同纠纷、重大诉讼事项、或有资产及其他负债等情况。
五、资产清查的过程及方法
评估人员在对HNJHSY大酒店纳入评估范围的资产进行清查时,结合不同的资产类型及特点,按如下过程进行。
25.索取房地产权属证明及有关材料。
26.对纳入资产评估范围的资产进行现场勘察。
27.对特殊的、需具备相当专业水平才能辨别的资产,就其清点方法向有关专家或技术人员咨询。
28.对资产清查核对的结果进行复核,据以形成评估依据。
在资产清查时主要采用了以下方法。
29.个别鉴定法:
对易于辨认的资产,如房屋、办公设施、机械设施等进行逐一清查、核、拍照。
30.专家判断法:
对不易确定其性质、性能,需具备相当专业水平才能辨别的资产,如暗埋给排水管、电线线路、消防设备等,通过聘请有关专家进行清查核对。
六、资产清查结论
根据评估人员对委估资产清查、核对,结合专业判断分析可得出HNJHSY大酒店纳入本次评估范围内的资产清查结果基本属实,可以此作为评估工作的的主要依据。
第三部分评估依据说明
本次评估所采用的评估依据均来自国家相关法律法规或公允的评估方法。
一、主要法律法规
本次评估所采用或引用的法律法规为:
1.1991年11月16日国务院91号令颁布《国有资产评估管理办法》。
2.原家国有资产管理局国资办发(1992)36号文《国有资产评估管理办法实施细则》。
3.中国资产评估协会制定《资产评估操作规范意见(试行)》。
4.《资产评估报告基本内容及格式的暂行规定》(财政部财产评估司财评字[1999]91号文件发布)。
二、经济行为文件
HNJHSY大酒店有限公司及HNHZ资产评估事务所签订的《资产评估业务委托协议》。
三、大合同协议、产权证明文件
1、资产经营方填报的《资产评估申报清单》
2、HNJHSY大酒店有限公司出具的《新闻大厦租赁合同书》。
四、采用的取价标准
根据评估对象的特性,酒店为经营性资产,有经营权收益及商誉价值,收益还原法更能体现该酒店的价值,故本次价估采用收益还原法评估该酒店的未来14.84年使用权、经营权、发展权等权益的价值,有关的取价标准来源于2005年《海口统计年鉴》、2005年《HN省统计年鉴》、当前同类型酒店经营信息以及评估人员现场勘察搜集到的资料,并已经评估人员适当审核。
第四部分资产评估技术说明
本报告评估结论系评估人员依据国家有关规定出具的意见,具有法律效力。
一、估价因素分析
(1)一般因素分析
HN省旅游资源非常丰富和独具特色,拥有众多的自然风光和人文景观,充满浓郁的民族风情,HN岛地处热带,气候宜人,2000年省旅游局完成了《HN省旅游产业“十五”计划和2020年远景规划纲要》的编制,《纲要》提出HN的战略目标是:
到2020年HN要建设成中国旅游强省,成为亚洲最佳,国际著名的热带海岛度假旅游胜地,届时年接待游客达到7500万人次,旅游总收
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