物业服务案例讲解.pptx
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物业服务案例讲解.pptx
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物业服务案例讲解因新买房屋出现质量问题因新买房屋出现质量问题业主拒交物业管理费业主拒交物业管理费案例一案例一:
罗女士购买了某项目精装商品房,办理收房手续时向物业公司交纳罗女士购买了某项目精装商品房,办理收房手续时向物业公司交纳了当年的物业服务费,同时交纳了当年的供暖费用。
入住几个月后冬季来了当年的物业服务费,同时交纳了当年的供暖费用。
入住几个月后冬季来临,由于该商品房采用的是地热供暖,罗女士发现房间内部分地砖有出现临,由于该商品房采用的是地热供暖,罗女士发现房间内部分地砖有出现开裂和反潮的情况,罗女士于是找到物业公司报修。
物业公司通知了原施开裂和反潮的情况,罗女士于是找到物业公司报修。
物业公司通知了原施工单位维修,施工单位对报修的地砖进行了更换处理,过了两月,罗女士工单位维修,施工单位对报修的地砖进行了更换处理,过了两月,罗女士发现又有地砖出现类似问题。
罗女士提出,前期翻修的地砖维修时给其生发现又有地砖出现类似问题。
罗女士提出,前期翻修的地砖维修时给其生活带来了不便和损失,才安顿好,现又需再次处理,对房屋质量提出了异活带来了不便和损失,才安顿好,现又需再次处理,对房屋质量提出了异议,并要求开发商赔偿。
在物业公司通知其交付第二年物业费时,不仅不议,并要求开发商赔偿。
在物业公司通知其交付第二年物业费时,不仅不愿意交付物业费,且也不愿意交付第二年的供暖费用。
愿意交付物业费,且也不愿意交付第二年的供暖费用。
案情介绍案情介绍:
业主方:
罗女士认为自己购买房屋就是为了居住,现在因为地砖反复开裂业主方:
罗女士认为自己购买房屋就是为了居住,现在因为地砖反复开裂和翻修无法正常生活,并且翻修也造成了自己再次进行的室内二装实际损和翻修无法正常生活,并且翻修也造成了自己再次进行的室内二装实际损坏,她认为这属于房屋质量有问题,是开发商造成的,需要给予其赔偿,坏,她认为这属于房屋质量有问题,是开发商造成的,需要给予其赔偿,所以不准备交纳第二年的物业服务费和供暖费。
所以不准备交纳第二年的物业服务费和供暖费。
三方意见三方意见:
开发商:
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿开发商:
开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿罗女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为罗女士更换地砖罗女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为罗女士更换地砖和进行赔偿了,这和罗女士交不交物业费和供暖费没有直接关系。
和进行赔偿了,这和罗女士交不交物业费和供暖费没有直接关系。
物业公司:
物业公司认为在罗女士报修后,及时联系了开发商物业公司:
物业公司认为在罗女士报修后,及时联系了开发商维修房屋,房屋存在质量问题也不是物业服务不到位造成的,维修房屋,房屋存在质量问题也不是物业服务不到位造成的,罗女士不交纳物业费的理由不成立;并且,因为项目是采用的罗女士不交纳物业费的理由不成立;并且,因为项目是采用的市政供暖,第二年的统一供暖时间已到,如果罗女士不交纳供市政供暖,第二年的统一供暖时间已到,如果罗女士不交纳供暖费,有可能造成供暖停止,会给业主自身生活带来不便。
暖费,有可能造成供暖停止,会给业主自身生活带来不便。
项目是采用的市政供暖,第二年的统一供暖时间已到,如果罗女士不交项目是采用的市政供暖,第二年的统一供暖时间已到,如果罗女士不交纳供暖费,有可能造成供暖停止,会给业主自身生活带来不便。
纳供暖费,有可能造成供暖停止,会给业主自身生活带来不便。
提问时间:
提问时间:
由于三方对于各自的债权、债务没有任何异议,罗女士认为自己的行由于三方对于各自的债权、债务没有任何异议,罗女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,可以在开发商承诺赔偿费用中抵销物为属于法律所允许的抵消行为,可以在开发商承诺赔偿费用中抵销物业费和供暖费用。
业费和供暖费用。
开发商认为承诺赔偿和和物业费支付不是混为一谈。
开发商认为承诺赔偿和和物业费支付不是混为一谈。
后经过三方协商,最终由开发商向物业公司支付了罗女士下年度的物后经过三方协商,最终由开发商向物业公司支付了罗女士下年度的物业服务费,罗女士不再向开发商要求赔偿,同时罗女士向供业服务费,罗女士不再向开发商要求赔偿,同时罗女士向供暖公司支付本年度供暖费。
暖公司支付本年度供暖费。
处理结果:
处理结果:
罗女士不能直接向物业公司主张抵消。
合同法第九十九条所讲的抵消罗女士不能直接向物业公司主张抵消。
合同法第九十九条所讲的抵消是指:
是指:
“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。
按照合同性质不得抵消的除外。
”开发商、罗女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商、罗女士、物业公司三者存在债权、债务关系。
开发商与罗女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于开发商与罗女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对罗女士负有债务;赔偿责任对罗女士负有债务;罗女士与物业公司之间存在合同关系,如果物业公司如约履行自己的罗女士与物业公司之间存在合同关系,如果物业公司如约履行自己的义务,罗女士不交纳物业管理费,那么就是罗女士对物业公司负有债义务,罗女士不交纳物业管理费,那么就是罗女士对物业公司负有债务;务;案例分析案例分析:
提问时间:
提问时间:
住宅房屋质量的各项质保期时间?
住宅房屋质量的各项质保期时间?
建筑工程质量管理条例建筑工程质量管理条例第六章第四十条规定:
第六章第四十条规定:
1、屋面防水工程、有防火要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为、屋面防水工程、有防火要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;年;2、供热与供冷系统,为、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;个采暖期、供冷期;3、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;年;4、建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算;、建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算;关于供暖费的问题,一般是业主和市政供暖公司直接产生合同关系,应当依照执行,如关于供暖费的问题,一般是业主和市政供暖公司直接产生合同关系,应当依照执行,如果罗女士拒绝交纳供暖费,那么罗女士对市政供暖公司负有债务;果罗女士拒绝交纳供暖费,那么罗女士对市政供暖公司负有债务;开发商与物业公司之间没有债权、债务关系。
罗女士开始主张抵消是不妥的,因为开发开发商与物业公司之间没有债权、债务关系。
罗女士开始主张抵消是不妥的,因为开发商对罗女士负债而罗女士却对物业公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不商对罗女士负债而罗女士却对物业公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合符合当事人互负到期债务当事人互负到期债务的条件。
的条件。
案例分析案例分析:
最终三方解决方案的产生也是依据法律而做出的,法律规定:
最终三方解决方案的产生也是依据法律而做出的,法律规定:
“债务人将合同的义务全债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。
部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。
”在物业公司同意的情况下,罗女士在物业公司同意的情况下,罗女士可以将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替罗女士向物业公司可以将自己对物业公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替罗女士向物业公司支付物业服务费后,开发商对罗女士的赔偿义务就履行完毕。
支付物业服务费后,开发商对罗女士的赔偿义务就履行完毕。
本案例中,因罗女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业服务费相当,所以罗女士自己还本案例中,因罗女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业服务费相当,所以罗女士自己还要交纳供暖费。
要交纳供暖费。
结果评议结果评议:
物业服务工作中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率,本案例中各方对物业服务工作中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率,本案例中各方对于债务都没有争议,分析清楚各自的关系后,履行各自义务能够节省时间和金钱,于债务都没有争议,分析清楚各自的关系后,履行各自义务能够节省时间和金钱,开发商和物业公司一般是两个独立的单位,如果希望减少不必要的财务转换环节,例如开发商和物业公司一般是两个独立的单位,如果希望减少不必要的财务转换环节,例如用开发商的经营性补贴来冲抵物业服务费是完全可以的,但需要有文字记录和协商一致,用开发商的经营性补贴来冲抵物业服务费是完全可以的,但需要有文字记录和协商一致,以备后期财务公示和查账。
以备后期财务公示和查账。
经验传授经验传授:
谢谢!
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