司法考试土地房地产法模拟试题及答案解析.docx
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司法考试土地房地产法模拟试题及答案解析
司法考试土地房地产法模拟试题及答案解析
1.依据有关法律规定,以下哪一建设用地项目不能取得划拨土地利用权?
A.刘家村乡政府办公楼建设用地
B.红门镇水库建设用地
C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地
D.南湖市某私立贵族学校校区用地
答案:
D
2.以下关于集体土地所有权说法正确的选项是
A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发
B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设,可是能够出租用于非农业建设
C.只要通过村委会的一致同意,集体所有的土地能够改变土地用途
D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员,不必经人民政府审批
答案:
AD
3.甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权,出让合同约定的土地使用期限为50年,甲企业使用20年后,现在想转让其房地产给乙企业,请问应当符合哪些条件
A.依照出让合同,已经全数支付土地利用权出让金而且取得土地利用权证书
B.依照出让合同的约定进行投资开发,属于衡宇建设工程的,完成投资开发总额的15%以上
C.乙企业受让这块土地后,利用年限为30年
D.乙企业能够和甲企业协商改变这块土地的用途
答案:
AC
4.假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权,并在这一土地上建设了一栋办公楼,现将这座大楼抵押给银行,同时出租给乙企业,下列说法正确的是
A.衡宇租赁合同无效,甲企业应当先补交土地利用权出让金,已取得的租金予以没收
B.衡宇租赁合同有效,已取得的租金归甲企业,但甲企业应将租金中所含的土地收益上缴国家
C.划拨取得的土地利用权不能单独设立抵押,土地上有房产的,能够抵押房产,房产所占的土地利用权一同抵押
D.抵押合同有效,银行拍卖房产时,应从拍卖的价款中缴纳土地利用权出让金的价款
答案:
BCD
年1月,甲公司投标取得一块土地的国有土地使用权,批准用途为房地产开发,已经支付了土地使用权出让金并取得土地使用权证书。
但是甲公司取得土地后,由于业务缩减,该公司希望转让该土地使用权,以下说法不正确的是:
A.不能够转让,必需由国家收回该国有土地利用权,其他用地单位再通过国有土地出让取得国有土地利用权
B.可以转让,但是甲公司必须完成25%以上的开发投资
C.不可以转让,允许取得国有土地使用权的单位转让国有土地可能造成变相土地买卖,损害国家利益
D.能够转让,因为甲公司已经缴纳了国有土地利用权出让金,国家作为所有者已经取得了收益,受让者只需再办理相关变更记录手续即可
答案:
ACD
7.下列有关基本农田保护制度的说法正确的是:
A.只有经国务院有关主管部门批准确信的粮、棉、油生产基地内的耕地才应依照土地利用整体计划划入大体农田爱惜区
B.只有经县级以上地址人民政府批准确信的蔬菜生产基地才应依照土地利用整体计划划入大体农田爱惜区
C.农业科研、教学实验田一概应依照土地利用整体计划划入大体农田爱惜区
D.各省、自治区、直辖市划定的大体农田爱惜区应当占本行政区域内耕地的70%以上
答案:
AC
案例
年1月,税务机关对某研究所专家张某2001年度个人收入进行调查,经检查核实张某2002年1~12月份个人所得情况如下:
(1)每一个月取得工资收入1500元,1~12月份共计18000元;
(2)5月份向某地矿局提供一项专有技术,一次取得特许权利用费50000元;
(3)7月份出版一本专著,取得稿酬12000元;
(4)9月份取得省政府颁发的科技发明奖20000元。
在上述各项所得中,除工资收入已由研究所代扣代缴税款外,张某均未向税务机关申报纳税,有关单位也未履行代扣代缴税款义务。
要求:
正确计算张某2002年应补缴的个人所得税税款。
【答案】
(1)工资收入应纳的个人所得税不足2000元,免税;
(2)特许权利用费应纳的个人所得税=50000×(1-20%)×20%=8000(元)
(3)稿酬所得应纳的个人所得税=12000×(1-20%)×20%×(1-30%)=1344(元)
(4)省政府颁发的科技发明奖20000元免税。
2.竺某于2001年6月与上海万隆饭店签订了为期5年的劳动合同。
合同明确规定其责任是负责饭店大堂的接待等全部工作,试用期8个月,月工资3000元。
8个月试用期后万隆饭店表示满意,合同正式履行。
2002年4月,因饭店餐饮部门负责人调离,饭店主管又认为大堂经理最好以女性为宜,于是在未与竺某协商的情况下,便安排竺某将大堂工作移交,接手餐饮部的工作。
对此,竺某表示不同意,认为原合同规定是来做大堂部经理工作。
饭店认为竺某与饭店已签了劳动合同,竺某已成为本饭店的职员,就应当服从饭店的安排,仍坚持由竺某去做餐饮部工作。
竺某坚决不同意,并仍到大堂部上班。
现问:
(1)竺某与上海万隆饭店签订的合同有什么错误?
请指出。
(2)上海万隆饭店硬行安排竺某去餐饮部工作的做法是否正确?
为什么?
(3)若是上海万隆饭馆欲以此理由辞退竺某,是不是符合法律规定?
什么缘故?
(4)竺某如被辞退,可采取什么方式保护自己的合法权益?
(5)竺某如被辞退,工会可从哪些方面帮忙竺某保护其合法权益?
答案]
(1)试用期长达8个月,超过了法定的6个月限制。
(2)不正确。
因为饭馆的行为违背了劳动合同,应承担违约责任。
(3)不合法。
因为饭馆不具有单方面解除劳动合同的合法理由。
(4)竺某如被辞退,他能够向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成,还能够向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。
竺某也能够直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁;对仲裁裁决不服的,还能够向人民法院提起诉讼,要求其承担违法解除劳动合同的补偿责任。
(5)工会可从以下两方面帮忙竺某:
①就饭馆辞退一事向饭馆提出意见,要求从头处置。
②支持和帮忙竺某申请仲裁或起诉。
六、案例分析(每题9分,共18分)
1.丁一、丁二兄弟俩父母早亡,留有遗产房屋一幢四间。
该房屋租赁给王三居住,双方签订有房屋租赁合同,并向市房产管理部门办理了登记手续,领取了《房屋租赁证》。
因租期届满,王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋,丁一认为,丁二在外地工作,不需要当地房屋,自己是长子有权作主,经协商,丁一与王三签订了房屋买卖合同。
数日后,丁二一家调回当地工作,提出要在租赁给王三的丁家私房居住,请王三在近期搬出此屋,王三辩称,该幢房屋丁一已卖给他,双方签订了书面的房屋买卖合同,他已交清了买房款,房屋产权已属他自己所有。
若有异议,由丁一、丁二相互交涉。
双方意见分岐,丁二上诉法院,要求中止与王三房屋租赁合同,归还房屋自用。
问:
(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?
依据是什么?
(2)你认为法院将作如何判决?
【答案】
(1)合同无效,该幢衡宇是丁一、丁二兄弟俩一起共有财产。
一起共有衡宇生意必需经共有人一致同意。
丁一、王三所签定的衡宇生意合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的,是违背城市私有衡宇生意的有关治理条例的无效民事行为。
(2)法院应判决:
丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。
丁一应向王三退还全部买房款,房屋产权仍归丁一、丁二所有,房屋租赁期已满,丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理,可让王三在3个月内搬出。
若丁一、丁二该幢四间房屋进行分割折产各两间。
属丁一两间愿卖给王三,那需另订房屋买卖合同,另当别论。
年1月甲公司向市土管局提出打算新建一座水泥厂的用地申请。
经审查研究,市土管局批准了该项申请,与甲公司签定了土地有偿利用合同,并依法办理了记录备案手续。
同年5月,水泥厂正式投建,但后来在施工中发觉主厂房处地面严峻下沉,部份衡宇开裂变形,迫使基建工程于10月初下马,未能如期完成建厂打算。
适值现在,乙公司急于寻觅场地建娱乐中心,甲、乙两公司经协商于同年12月签定了生意水泥厂衡宇财产合同,合同约定:
(一)甲公司将水泥厂现有衡宇10间、未建完围墙及场地等全数财产卖给乙公司;
(二)甲公司在合同签定后15天内将上述房产和全数手续资料清点后移交乙公司,乙公司在接收上述房产和全数资料后将50万元价款一次性付清。
第二天,此事被他人举报到市土管局。
与此同时,经他人帮忙,甲、乙两公司领导熟悉到签定生意水泥厂衡宇财产合同的错误性质,到市土管局交待了错误行为的通过事实,承认这是一种违法行为,提交了生意水泥厂衡宇财产合同作废的一起声明和检讨书。
问:
甲、乙两公司所签生意水泥厂衡宇财产合同是什么性质的违法行为?
市土管局对此事应作何处置?
单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;
(2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;(3)把住宅实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;(4)建立以中低收入家庭为对象,具有社会保障性质的经济适用住房体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;(5)建立住房公积金制度;(6)发展住房金融或住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;(7)建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
这是一变相的非法生意土地利用权的违法行为,表面上看甲、乙两边生意的是衡宇和其他财产,事实上包括衡宇的所有权和土地利用权,而土地利用权未经有关土管部门批准个人或单位之间不准非法转让生意的,其所签定的生意合同属非法无效。
市土管局应作如下处置:
宣布甲、乙两公司签定生意水泥厂衡宇财产合同是一非法的变相生意土地利用权的违法行为,是一严峻错误,所签定合同非法无效,应予作废;基于情节并非严峻(甲公司未移交衡宇财产、乙公司未交付房价款,也未接收衡宇财产,合同未完全实施),两边领导及要紧责任人熟悉错误态度较好,责成由其所在单位或上级单位对责任人给予行政处分;对水泥厂土地利用权暂予以收回处置。
一、单项选择题
1.房地产关系本质上属于(C)
A.经济关系B.思想关系
C.法律关系D.意志关系
2.依照《城市计划法》,计划行政主管部门对城市建设必需坚持“一书两证”制度,其中的“一书”是(D)
A.申请书B.审批书
C.计划意见书D.选址意见书
3.以下属于农用地的是(C)
A.住宅用地B.荒地
C.草地D.旅游用地
4.《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为(C)
A.30年B.30~50年
C.30~70年D.50~70年
5.依据《土地治理法》的规定,具有征地审批权的是(B)
A.各级人民政府B.国务院和省、自治区、直辖市人民政府
C.县级以上人民政府D.国土资源部和县级以上土地管理部门
6.凡未依照法律规定办理衡宇产权记录的,其衡宇产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为(B)
A.无效B.不成立
C.有效D.基本成立
7.无合法理由闲置不用公有衡宇住宅达到某一期限时,公有衡宇产权人能够收回住宅,该期限是(D)
A.3个月B.6个月
C.1年D.2年
8.土地权属变更的程序是(D)
A.变更调查—变更申请—变更审核—变更记录注册、发证
B.变更申请—变更审核—变更调查—变更记录注册、发证
C.变更审核—变更调查—变更申请—变更记录注册、发证
D.变更申请—变更调查—变更审核—变更记录注册、发证
9.城市衡宇在以下哪一种情形下能够出租?
(C)
A.无衡宇所有权证B.共有房屋未经共有人同意
C.已抵押的衡宇D.权属有争议
10.以下房地产中不能设定抵押的是(C)
A.出让取得的国有土地利用权B.张某的个人房屋
C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土地使用权
11.凡公民之间、法人之间、其他组织之间和他们彼此之间因房地产方面的权益发生争吵而提起的民事诉讼,应当由何地人民法院受理?
(C)
A.原告居处地B.被告住所地
C.房地产行政治理部门所在地D.讼争的房地产所在地
12.所有人对衡宇的实际操纵表现的是(A)
A.占有权B.使用权
C.收益权D.处分权
13.处分抵押的房地产时,能够依法将抵押关系设定以后土地上新增的衡宇与抵押财产一同处分,对处分新增衡宇所得,抵押权人(C)
A.有权优先受偿B.无权优先受偿
C.能够作为处分财产受偿D.无权受偿
14.房地产抵押权人对抵押物不享有(A)
A.优先受偿权B.物上代位权
C.占有利用权D.保全担保价值权
15.房地产转让时,对衡宇所有权与土地利用权(C)
A.只转让衡宇所有权B.只转让土地使用权
C.同时转让D.可由转让合同约定
16.某单位非法转让土地,并获非法所得5000万元人民币,那么其所面临的最高罚款额
为人民币(D)
A.1000万元B.1500万元
C.2500万元D.5000万元
17.在租赁期限内,衡宇产权人转让衡宇所有权,(D)
A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行
C.承租人能够单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失
18.商业、旅行、娱乐用地的土地利用权出让的最高年限是(B)
A.30年B.40年
C.50年D.60年
19.土地增值税采纳四级逾额累进税率,增值额(A)
A.未超过扣除项目金额50%的部份,税率为30%
B.超过扣除项目金额50%,未超过100%的部份,税率为50%
C.超过扣除项目金额100%,未超过200%的部份,税率为60%
D.超过扣除项目金额100%的部份,税率为70%
20.房地产开发的前提是必需取得(A)
A.国有土地利用权B.集体土地使用权
C.国有土地所有权D.集体土地所有权
21.依照《城市房地产治理法》的规定,必需依照土地利用权出让合同约定的土地用途动工开发土地,超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的,能够(B)
A.征收相当于出让金20%的土地闲置费
B.无偿收回土地利用权
C.退回50%的出让金并收回土地利用权
D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费
22.在指定的期限内,由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地利用权,由出让人依照必然的要求择优确信土地利用权受让人的出让方式是(B)
A.招标B.拍卖
C.协议D.竞争
23.确属必需的,能够由县级以上人民政府批准划拨土地利用权的建设用地是(C)
A.能源项目用地B.交通项目用地
C.公益事业用地D.水利设施用地
24.拆迁补偿的对象有(B)
A.违章建筑B.未超过批准期限的临时建筑
C.临时建筑D.改建成永久性建筑的临时建筑
25.拆迁衡宇的单位实施拆迁必需取得(D)
A.衡宇拆迁证明书B.房屋拆迁同意书
C.衡宇拆迁认可资格D.房屋拆迁许可证
26.衡宇拆迁治理部门是被拆迁人时,拆迁人、被拆迁人与衡宇承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,裁决的机关是(A)
A.同级人民法院B.上级房屋拆迁管理部门
C.同级人民政府D.同级人民检察院
27.在出售住宅小区衡宇前,应被选聘物业治理公司承担住宅小区的治理,并与其签定物业治理合同的是(B)
A.房地产开发企业B.房屋管理部门
C.房地产中介机构D.房地产承建企业
28.为知足物业产权人、利用人的个别需求,受其委托而提供的效劳是(B)
A.公众代办性质的效劳B.特约服务
C.商业效劳类效劳D.部分公共设施的管理
29.能够向城镇职工出售的公有住房是(A)
A.办公、经营和住房混合在一路的住房
B.两户或两户以上共用厨房、茅厕的单元房
C.国有企业、事业单位的套间住房
D.已列入城市计划有待改造拆迁的住房
30.经住房公积金治理委员会批准,住房公积金治理中心能够将住房公积金用于(D)
A.单位职工集体建房B.购买国债
C.购买股票和企业债券D.投资公共设施建设
31.外商投资成片土地开发经营时,中国向外商出让的土地利用权(B)
A.能够是无偿的
B.期限必需短于国内房地产企业的同类土地利用期限
C.包括地上、地下和空间利用权
D.只是一种地上利用权
32.能够加收城镇土地利用税的情形是(A)
A.超期不利用所征土地B.征用城市中心地段的土地
C.用地在批准权限之内D.前一次征地还未使用,又进行征地
33.狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的(D)
A.客体具有涉外因素B.主体具有涉外因素
C.内容具有涉外因素D.主体、客体和资金来源具有涉外因素
二、多项选择题
34.国家建设征收土地行为的法律特点是(BD)
A.征地主体的多样性B.征地理由的合法性
C.征地行为的行政性D.征地条件的补偿性
E.征地程序的灵活性
35.协商处置房地产纠纷必需遵循的原那么有(AE)
A.公平B.平等
C.志愿D.有偿
E.合法
36.按房地产开发的目的不同,房地产开发能够分为(AD)
A.经营性开发B.单项开发
C.小区开发D.成片开发
E.自用性开发
37.土地利用权的特点要紧包括(CD)
A.权利的派生性B.客体的有限性
C.取得的法定性D.使用的期限性
E.利益的共享性
38.房地产法所涉及的范围要紧包括(BC)
A.计划B.土地
C.房产D.建筑
E.住宅
四、简答题
45.简述业主委员会的职责。
物业治理通过组织业主委员会来实施。
业主委员会由全部业主通过必然方式推荐或选举产生,在物业治理活动中要保护全部业主合法权益。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的业主担任,并保证遵守物业治理法律法规,遵守物业治理公约、遵守业主委员会章程。
鼓舞和支持物业治理区域内具有业主身份的各级人大代表和政协委员作为业主委员会成员参与物业治理。
依照物业治理区域的规模,业主委员会一样由五名至十五名委员单数组成。
业主委员会应当依照国家、本市有关规定和业主委员会章程履行职责;代表业主选择物业治理企业并与其确立物业治理委托合同关系;负责监督物业治理企业效劳质量,对违背物业治理委托效劳合同的物业治理企业,能够依法解除合同,另行选择物业治理企业;催促业主遵守国家法律法规和物业治理公约,按期交纳物业治理费用;和谐业主、物业治理企业之间的关系;协助物业治理企业弄好物业治理。
六、案例分析题
49.2003年5月,某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元,并用一块以出让方式取得的土地(已取得土地利用权证)进行抵押。
于是银行与该公司签定了贷款合同,而且办理了抵押土地的记录手续。
在取得贷款后的一年多时刻里,烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库,出租给临近的金属公司临时寄存货物,但没有办理租赁合同记录备案手续。
后烟草公司无法按期归还贷款,于是银行要求拍卖其抵押的土地,以抵偿贷款。
烟草公司在现在却提出,土地的所有权属于国家,烟草公司无权将其抵押,以为抵押合同无效。
银行坚持不同意,并提出不仅要将土地进行拍卖,而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。
两边争吵不下,于是银行向法院起诉。
问题:
(1)烟草公司可否将以出让方式取得的土地进行抵押?
什么缘故?
(2)烟草公司与金属公司签定的租赁合同是不是有效?
什么缘故?
(3)银行可否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?
什么缘故?
(4)本案应如何处置?
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