集美区私人住宅危房翻建及安置管理规程.docx

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集美区私人住宅危房翻建及安置管理规程

集美区私人住宅危房翻建及安置管理规程

第一章　总则

第一条　为了加强城乡规划规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面可持续发展，强化私人住宅建设用地管理，促进集约合理使用土地，根据国家、省、市有关规划、土地、建设管理的法律、法规，及市政府关于私人住房规划审批的授权（厦府[2005]217号文）结合本区实际，制定本规程。

第二条本规程适用于厦门集美区所辖灌口镇、后溪镇、杏林街道、集美街道、侨英街道、杏滨街道、厦门市第二农场、天马华侨农场、天马种猪场规划建设用地范围内国有、集体用地私人住宅的危房翻建、改建、安置及其管理。

第三条厦门市第二农场、天马华侨农场所属村庄归后溪镇管理，天马种猪场所属村庄归侨英街道管理。

第二章　村庄规划管理

　　第四条　村庄建设规划由镇政府（街道办）负责组织编制,经市城乡规划主管部门审查后，报区政府批准。

村庄规划在报送审批前，应经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

《集美区村庄（社区）建设改造详细规划》由区建设局组织编制，报区政府审批。

改造规划详细区分就地改造型村庄（社区）和拆迁型村庄，及确定拆迁型村庄的近期、中远期开发改造序时。

区政府可根据我区建设发展需要，及时调整列入拆迁计划的村庄，经区政府常务会研究并以会议纪要形式通知各相关部门。

第五条　村庄建设规划经批准后，由镇政府（街道办）对外公布，任何单位和个人必须严格执行，不得任意变更。

确需变更的，应按《中华人民共和国城乡规划法》规定程序报批。

第六条　私人住宅危房翻建必须符合城市和村庄规划,服从规划管理,不得擅自扩大原有宅基地面积和原有总建筑面积、层数,不得妨碍消防安全,不得侵占规划道路、公共绿地、公共设施用地、邻里通道,并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。

第三章　私人住宅危房翻建及安置管理

第七条　根据本区实际，对私人住宅危房翻建及安置采取分类指导和分步实施的模式，个人可根据不同情况申请私人住宅危房翻建、安置房。

第八条集美土房分局根据法律法规及我区实际初始征收情况，详细区分国有土地和集体土地性质的村庄（社区），报区政府确认后，在《规程》发布实施前向社会公布。

一、集美土房分局应根据实际的初始征收情况，实时（至少每年一次）调整国有土地和集体土地性质的村庄（社区）的区分，报区政府确认后，向社会公布。

二、集美土房分局在每一户申请表中详细说明该户宅基地的土地性质。

　　第九条　私人住宅危房翻建及安置的分类指导原则：

一、集美区规划建设用地范围内集体土地使用权的私人住宅危房翻建

1、拆迁型村庄：

A、已发布拆迁公告的，发布拆迁公告后进入拆迁程序，房屋限期拆除，停止审批危房翻建。

B、对于已列入近期拆迁计划尚未拆迁的村庄，停止审批危房翻建，经鉴定危险等级属B级（仅限石结构、预制板房）、C级或D级的危房户（以下简称危房户）可申请提前拆迁安置，进入拆迁程序。

C、对于列入中远期拆迁的村庄，危房户可申请危房翻建，但按原层数，原建筑面积审批。

2、就地改造型村庄：

危房户可申请危房翻建。

　　二、集美区规划建设用地范围内国有土地使用权的私人住宅危房翻建

　1、拆迁型村庄停止审批危房翻改建。

发布拆迁公告后进入拆迁程序，房屋限期拆除。

对于已列入搬迁计划尚未拆迁的村庄，经鉴定危险等级属B级（仅限石结构、预制板房）、C级或D级的危房户可申请提前拆迁安置，按国有土地上住宅的拆迁政策执行提前拆迁安置。

　　2、就地改造型村庄，危房户可申请危房翻建。

　第十条　区政府根据社会经济发展需求有计划地统筹安排安置房，同时区政府每年安排一定的资金按规划实施村（居）建设改造。

第四章　私人住宅危房翻建和安置的条件

第十一条　实行“一户一宅”政策。

　　第十二条　申请危房翻建及提前拆迁安置户（人口）认定条件。

（一）原属村集体经济组织成员的以下对象可以认定为危房翻建及提前拆迁安置户（人口）：

　　1、符合计划生育出生；

2、在校大中专学生及毕业后未满三年户口落回原户籍，不在政府机关事业单位工作的大中专毕业生。

　　3、现役士官和义务兵；

4、婚嫁迁入且符合拆迁安置人口认定条件的人员；

5、劳改释放人员。

（二）以下情况不得认定为危房翻建及提前拆迁安置户（人口）：

　　1、已被拆迁安置的（户）人口；

　　2、2003年8月1日全市取消农业户口后迁入的（户）人口；

　　3、空挂户；

　　4、非本集体经济组织成员。

　　第十三条　有下列情形之一的，不予批准危房翻建或提前拆迁安置：

（一）年龄未满18周岁或不合理分户的；

（二）不符合土地利用总体规划或村庄建设规划的；

（三）原旧住宅属文物保护单位或者省市级以上历史文化名村（镇、区域）保护规划确定的保留风貌建筑的（经鉴定确为D级危房的报文化主管部门及规划部门按规定审批）；

（四）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（五）其他法律法规规定不予批准的。

第五章　私人住宅危房翻建审批程序，审批原则

第十四条　申请私人住宅危房翻建按以下程序办理：

（一）申请人凭以下材料到区行政中心办事大厅窗口领取《私人住宅建设申请表》：

1、户口簿及家庭成员身份证原件及复印件；

2、房屋安全鉴定报告。

3、村委会（居委会）或村民代表大会研究情况证明；

4、村委会（居委会）张榜公布证明，并附张榜公布照片；

5、村委会（居委会）出具的申请人属于自己的产权房屋历史上无出卖、出租、赠与或改作生产经营用途情况证明。

上述3.4.5项证明的统一格式到所在村委会（居委会）领取。

（二）村委会（居委会）审议，时限8个工作日。

　　村民向村委会（居委会）提交如下资料：

　　1、《私人住宅建设申请表》一式三份；

　　2、户口簿及家庭成员身份证复印件，并提供原件由村委会（居委会）核对，由核对人员在复印件上签字，并加盖村委会（居委会）公章确认；

村委会（居委会）在《私人住宅建设申请表》中签署证明意见，意见内容应包括：

1、申请户的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况；

2、村委会（居委会）或村民代表大会对该户申请的研究情况及张榜公布情况；

3、是否符合“一户一宅”的规定；

4、是否存在出卖、出租、赠与或改作生产经营用途情况；

5、村（居）主任签名盖章。

　　（三）镇（街）村建办（街政办）审核及镇政府（街道办）审核，时限8个工作日。

镇（街）村建办（具体负责部门）审核内容应包括危房翻建是否符合镇、村庄建设规划，是否属于文物或者风貌建筑保护单位，是否在征地拆迁范围内。

镇（街）村建办（具体负责部门）在《私人住宅建设申请表》中签署上述内容的审核意见，主要领导签名盖章。

镇（街）村建办（具体负责部门）审核同意后，由村建办（具体负责部门）呈报镇政府（街道办）审核，主要领导签名盖章。

（四）国土所、集美土房分局审核，时限8个工作日。

国土所审核内容包括是否符合“一户一宅”的规定，是否符合镇级土地利用规划，是否处在地质灾害易发区及是否需要进行危险性评估。

国土所在《私人住宅建设申请表》上签署上述内容的审核意见，主要领导签名盖章。

国土所审核同意后由国土所呈报集美土房分局审核，主要领导签名盖章。

（五）申请人持相关材料到区建设局申请《私人住宅建设工程规划许可证》。

相关材料包括：

1、申请私人住宅危房翻建改建的书面申请书（应写明房屋的来历、建造时间、房屋现状、修缮部位、将采用的建材和颜色等情况）；

2、经相关部门审核同意后的《私人住宅建设申请表》；

　　3、申请人和产权人的身份证复印件，申请人原则上应为房屋产权人或持有产权人的书面委托书；

　　4、房屋所有权证、国有土地使用证或其他可以证明房屋产权归属的有效证件；

　　5、与房屋地址相一致的户口簿复印件；

　　6、对周边住户通风采光有影响的，需提供和周边住户协商一致的书面材料；

　　7、体现房屋四面外墙状况的照片；

　　8、房屋安全鉴定报告（B级（仅限石结构、预制板房）、C、D级危房）；

　　9、维修若涉及到房屋外观，应提供拟维修的立面效果图，不得随意改变原房屋建筑风格；

10、需要提供的其它文件、资料。

（六）区建设局根据《私人住宅建设工程规划许可证》审批程序初审，并上报区私人住宅危房翻建及安置领导小组集中审批。

区建设局初审程序：

1、审查与勘察：

审查申请人提交的《私人住宅建设申请表》及相关材料，会同有关人员进行现场勘察，并通知申请人委托有资质的测绘单位进行房屋角点及用地红线坐标测量，根据测量成果及其它要求，符合条件的按照宅基地面积标准核定建房位置和绘制建设用地规划蓝线图（采用1︰1000地形图做底图，明确角点坐标和四至），并开具设计条件通知申请人委托有资质的设计单位进行设计；

2、核查与预审：

核查设计单位资质、所报图纸及分层面积等是否符合国家相关规范和城市规划设计要求；根据现场勘察、测绘及设计结果经集体研究，提出预审意见；

3、预审时限：

20个工作日（从受理时间到上报区领导小组初审，但不含申请人委托测量、设计时间及现场勘察后需补交材料时间）

（七）区私人住宅危房翻建及安置领导小组集中审批。

1、集美区危房翻建及安置领导小组，由分管建设副区长担任组长，规划、土地、建设、执法、监察等主要领导作为小组成员，领导小组定期召开会议审批。

2、领导小组审批通过的，区建设局根据会议要求给予办理《建设工程规划许可证》，未通过的，由区建设局根据会议要求退件。

3、《建设工程规划许可证》发放前，须在申请人所在村（居）政务公开栏及区行政服务中心公示栏公示7天，公示内容包括申请人姓名、房屋地址、拟批准的翻建改建面积等，群众无异议的，方予发放《建设工程规划许可证》及大幅证照。

（八）发放《建设工程规划许可证》及大幅证照，准予开工建设，并在证照上载明翻建注意事项和相应的违章处罚措施，大幅证照必须悬挂于施工现场（施工围墙）显眼处。

（九）申请人取得《建设工程规划许可证》大幅证照后，须报请镇（街）村建部门实地验线，镇（街）村建部门查验合格后在《建设工程规划许可证》相应位置签名盖章，方可开工。

基础工程完成后应报请镇（街）村建部门检验合格方可进行下一步的施工建设。

（十）工程竣工后申请人报请镇（街）村建部门实地验收，查验合格后镇（街）村建部门在《建设工程规划许可证》相应位置签名盖章。

（十一）工程竣工后，申请人凭经镇（街）村建部门签署开工和竣工意见的《建设工程规划许可证》到集美土房分局办理产权登记等相关手续。

第十五条私人住宅危房翻建审批原则

（一）私人住宅危房翻改建实行两级管理。

三层以下（含三层）私人住宅危房直接向区建设局申办具体规划审批手续，区建设局初审，领导小组集中审批。

审批通过的，由区建设局直接核发《建设工程规划许可证》。

三层以上私人住宅危房由区建设局提出初步预审意见，领导小组讨论通过，报市规划局（规划分局）批准后，再由区建设局发放《建设工程规划许可证》。

（二）私人住宅危房翻改建面积控制标准：

国有土地使用权私人住宅危房翻改建的建筑规模按原性质、原基地、原规模、原层数、原高度控制标准审批；集体土地使用权私人住宅危房翻改建的面积按原红线面积、三层标准审批但最大建筑总面积不得超过360平方米（原有合法、有效建设许可手续的除外），对于集体土地上原已持有合法、有效建设许可手续的，可按原建设许可内容审批，但超过三层的，按规定程序报规划部门审批。

住房总面积人均不足30平方米的给予适当增容审批。

（三）增容审批的人口认定，按本规程第十二条认定标准认定。

（四）对于被认定为风貌建筑或历史文物古迹建筑（包括构筑物）的翻改建、修缮，按历史风貌建筑保护的相关规定经由区建设局提出初步预审意见，领导小组初审及区常务会讨论通过后，报文化主管部门和市规划局（规划分局）审批。

第六章安置房审批程序、安置原则

　　第十六条　申请提前安置按以下程序办理：

（一）申请人凭以下材料到区行政中心办事大厅窗口领取《提前拆迁安置申请表》

　　1、户口簿及家庭成员身份证原件及复印件；

　　2、村委会（居委会）或村民代表大会研究情况证明；

3、村委会（居委会）张榜公布证明，并附张榜公布照片；

4、村委会（居委会）出具的申请人属于自己的产权房屋历史上无出卖、出租、赠与或改作生产经营用途情况证明。

　　上述第2、3、4项证明的统一格式到所在村委会（居委会）领取。

（二）村委会（居委会）审议

　　村民向村委会（居委会）提交如下资料：

　　1、《提前拆迁安置申请表》一式五份；

　　2、户口簿及家庭成员身份证复印件，并提供原件由村委会（居委会）核对，由核对人员在复印件上签字，并加盖村委会（居委会）公章确认；

　　3、申请人同意退出原使用的住宅用地（空闲宅基地或原住宅用地）并交由政府重新安排使用的承诺书。

　　村委会（居委会）在《提前拆迁安置申请表》中签署证明意见，意见内容应包括申请户的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，是否符合“一户一宅”的规定，是否存在出卖、出租、赠与或改作生产经营用途情况，原有住宅用地或空闲宅基地处理及公示情况。

（三）国土所审核

（四）镇政府（街道办）审核

　　（五）国土房产分局审核

　　（六）区建设局预审、组织公示

　　（七）区领导小组集中审批

（八）签订提前拆迁安置协议书

第十七条提前拆迁安置原则

（一）提前拆迁安置原则

1、危房户以产权面积等量置换安置房面积，人均产权面积不满50平方米的，可以按安置房的成本价补足人均50平方米，超标部分按安置房市场评估价计算，所配售的安置房总面积按超过享有配售面积最小的原则控制。

2、符合安置条件的危房户经村镇（街）、相关部门审核，区建设局初审，领导小组集中审批后，由镇（街）政府向征地拆迁主管部门提出提前拆迁安置申请，进入征地拆迁安置程序。

3、其他未明事项按《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》（厦府[2005]176号文）及市、区征地拆迁政策的有关规定执行。

（二）已得到提前拆迁安置的家庭不再享有“一户一宅”的住房政策。

安置户在取得安置房钥匙后三个月内原住房交由政府拆除，并由政府收回土地房屋权证。

镇（街）对拆除后空地，进行严格管控并有效利用。

原住房未拆除的不予办理安置房产权手续。

第七章　监督管理

第十八条　危房翻建应按批准的平面位置并选用通用设计图纸或者使用经具有资质的设计单位设计或审核的图纸。

自建限额以上住房（二层及以上、或投资30万元以上、或建筑面积300平方米以上）必须严格执行法定建设程序，按照国家有关规定办理相关建设手续。

　　第十九条　镇（街）具体负责农村住宅建设的质量安全的监督管理。

第二十条　申请人在建房过程中，建设局、执法局、国土所、村建办等部门、村委会（居委会）等人员应当联合定期跟踪。

镇（街）日常巡查中如发现超用地或超建设规模的或无合法建设手续（证照）施工的，应当立即制止并反馈区执法局，区执法局按规定坚决予以查处。

镇（街）巡查和执法局的查处职责按区政府对违法占地、违章建设的考评办法执行。

超过规定年限未开工的又未申请延期的，注销《私人住宅建设工程规划许可证》。

镇（街）巡查部门和区执法局依照大幅证照和镇（街）村建部门签署意见进行巡查和查处。

对于无证照的，执法局按规定坚决予以制止和拆除，对于未按审批内容建设的、执法局对于违章部门坚决予以拆除。

由区建设局牵头组织领导小组相关成员单位进行定期抽查和不定期的暗访，并将检查结果反馈领导小组及区违章建设考评办。

区违章建设考评办将检查结果纳入考评内容。

第二十一条　私人住宅危房翻建竣工后，申请户应依法向国土所申请办理土地房屋产权相关登记，国土所应对建成的私人住宅进行土地房产登记调查，对未能按照批准的面积、界址、用途等规划条件使用土地的要分别做出处理后方可办理土地房产登记。

未按《建设工程规划许可证》审批内容建设又未经处理的，土地房产部门不予产权登记。

第二十二条　村镇土地房屋权属的设立、登记、转移、终止等依照《厦门经济特区土地房屋登记管理若干规定》执行。

第二十三条　违反规定骗取安置房的，由相关部门责令清退并追究责任。

第二十四条在实际的认定中对于不合理分户，通过不合理财产转移、骗取无房户和“一户一宅”认定的，公安、房管、民政等相关部门应严加查处，领导小组坚决予以取消其申请。

　　第二十五条　违反规定，向申请危房翻建的个人收取费用的，由区监察局责令限期退还，并依法追究相关人员的责任。

第二十六条实施私人住宅规划、土地、建设、执法等管理的机关及其工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区监察局依法追究相关人员的责任。

第八章　附则

第二十七条　本办法由区建设局负责解释。

第二十八条　本规程自发布之日起施行，有效期五年。

原《集美区私人住宅危房翻建及安置管理规程（试行）》同时废止。