房地产开发项目可行性研究报告大纲.docx

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房地产开发项目可行性研究报告大纲

房地产开发项目可行性研究报告（大纲）（文书范本，仅供参考）

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    一、总论

    1．项目建设背景

    2．项目概况

（1）项目名称：

（2）建设地点：

    （3）建设单位：

    （4）企业性质：

    （5）经营范围：

    （6）公司类别：

    （7）资质等级：

    （8）企业概况：

    （9）工程概况：

    （10）资金来源：

    3．可行性研究报告编制依据

    4．可行性研究报告研究范围

    5．研究结论及建议

    6．主要经济技术指标

    项目主要经济技术指标见表1。

表1项目主要经济技术指标

┌──┬───────────────┬─────────┬───────┐

│序号│        项目名称              │       单位       │    指标      │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 1│总占地面积                    │    平方米        │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 2│总建筑面积                    │    平方米        │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 3│建筑容积率                    │                  │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 4│小区绿化率                    │    ％            │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 5│户均面积  多层住宅            │    平方米／户    │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│    │          联排低层住宅        │    平方米／户    │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 6│地下停车库车位                │    平方米／车位  │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 7│综合售价  多层住宅            │    元／平方米    │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│    │          联排低层住宅        │    元／平方米    │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 8│地下停车库                    │    元／位        │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│ 9│建设投资                      │    万元          │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│10│每平方米建设投资              │    元            │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│11│投资利润率                    │    ％            │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│12│全部投资财务内部收益率（税前）│    ％            │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│13│全部投资财务净现值（税前）│    万元          │              │

├──┼───────────────┼─────────┼───────┤

│14│全部投资投资回收期（税前）│    年            │              │

└──┴───────────────┴─────────┴───────┘

    二、住宅市场分析与营销战路

    1．当前住宅市场现状

    2．商品房市场现状与市场需求

    3．商品房的市场需求及发展

    4．当前住宅市场面临的矛盾和问题

    5．营销战略

    三、项目选址及建设条件

    1．项目选址

    2．建设条件

    2．1位置优越

    2．2交通方便

    2．3建设场区“五通”条件具备

    供水：

    供电：

    煤气：

    通讯：

    场地：

    2．4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全

    2．5土地征用情况

    四、建设规模及功能标准

    1．建筑面积和内容

    2．功能设施标准

    2．1建筑使用功能

    2．2设施标准

（1）住宅装饰及设施标准：

（2）小区配套设施：

    2．3住宅户型规划

    3．工程项目一览表

    依据初步规划方案，主要工程项目见表2。

表2主要工程量一览表

┌──┬─────────┬──────────────┐

│序号│     项目名称     │           说明             │

├──┼─────────┼──────────────┤

│1│土建工程          │建筑面积         ㎡         │

├──┼─────────┼──────────────┤

│1．1│  多层住宅        │建筑面积         ㎡         │

│1．2│  联排低层高档住宅│建筑面积         ㎡         │

│1．3│  地下停车库      │建筑面积         ㎡         │

├──┼─────────┼──────────────┤

│2│给排水工程        │水箱、水池、水泵机房        │

├──┼─────────┼──────────────┤

│3│普通消防系统      │住宅区                      │

├──┼─────────┼──────────────┤

│4│变配电工程（强电）│配电房变配电设备            │

├──┼─────────┼──────────────┤

│5│照明工程          │小区照明                    │

├──┼─────────┼──────────────┤

│6│通讯工程          │普通电话配线（端子接单元口）│

├──┼─────────┼──────────────┤

│7│火灾报警及安全监视│公共场所火灾报警，可视防盗门│

├──┼─────────┼──────────────┤

│8│通风工程          │地下停车库通风              │

├──┼─────────┼──────────────┤

│9│闭路电视          │住宅区                      │

├──┼─────────┼──────────────┤

│10│室外工程          │室外绿化及部分道路场地      │

└──┴─────────┴──────────────┘

    五、建设方案

    1．建设场地环境

    1．1地形

    1．2场地自然条件

（1）地貌：

（2）水文地质：

    （3）地震裂度：

    （4）地基土工程地质评价：

    2．总体规划布局

    2．1片区规划

    2．2小区整体规划设计原则

    2．3总平面布局

    2．4交通组织

    2．5规划指标

    根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。

表3项目建筑技术经济指标

┌──┬──────────────┬───────┐

│序号│          项目              │    指标      │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 1│总用地面积                  │    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 2│总建筑面积                  │    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 3│地下建筑面积（地下停车场）│    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 4│地上建筑面积                │    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│    │  其中：

多层住宅            │    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│    │        联排低层高档住宅    │    平方米    │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 5│建筑层数  地上              │    层        │

├──┼──────────────┼───────┤

│    │          地下              │    层        │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 6│建筑总高                    │    米        │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 7│建筑层高  地上              │    米        │

├──┼──────────────┼───────┤

│    │          地下              │    米        │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 8│建筑容积率                  │              │

├──┼──────────────┼───────┤

│ 9│绿地率                      │    ％以上    │

├──┼──────────────┼───────┤

│10│停车  地上                  │    不停车    │

├──┼──────────────┼───────┤

│    │      地下                  │    辆        │

└──┴──────────────┴───────┘

    3．建筑方案设计

    3．1建筑方案总体构思

    3．2平面设计

（1）住宅。

住宅经济技术指标见表4。

表4项目住宅经济技术指标

┌──┬─────────────┬──────────┬───────┐

│序号│    指标名称              │       单位         │     指标     │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│1│套内使用面积              │    平方米／套      │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│2│住宅标准层总使用面积      │    平方米          │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│3│住宅标准层总建筑面积      │    平方米          │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│4│住宅标准层使用系数        │    ％              │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│5│套内建筑面积              │    平方米          │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│5．1│多层住宅    A型           │    平方米／套      │              │

│5．2│多层住宅    B型           │    平方米／套      │              │

│5．3│联排低层高档住宅    C型   │    平方米／套      │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│6│户内平均居住人数          │    人／户          │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│7│居住户数                  │    户              │              │

├──┼─────────────┼──────────┼───────┤

│8│居住人数                  │    人              │              │

└──┴─────────────┴──────────┴───────┘

（2）公用建筑。

    3．3立面设计

    4．结构设计

    4．1基础造型及处理

    4．2上部结构

    5．公用设施方案

    5．1供水排水

    5．2供电

（1）供配电系统。

（2）照明及电力设备。

    5．3供气

    5．4中央空调

    5．5弱电设计

    6．消防

    7．环境保护

    六、项目实施进度安排

    本项目计划在两年半（29个月）左右的时间内建成。

建设进度计划如下：

            年  月    日：

项目建议书批复。

            年  月    日～    年  月    日：

编制可行性研究报告并报批。

            年  月    日～    年  月    日：

建筑方案设计。

            年  月    日：

综合管网设计。

            年  月～      年    月：

施工图设计。

            年  月：

报建、领取建设规划许可证。

            年  月     日：

工程开工。

            年  月：

完成投资25％，开始预售。

            年  月：

主体工程断水。

            年  月～          年  月：

单体工程验收。

            年  月～          年  月：

分项工程验收。

            年  月：

正式入住。

    七、投资估算与资金筹措

    1．投资估算

    总投资造价见表5和附表1。

表5项目投资估算

                                                        单位：

万元

┌──┬─────────┬────────┬───────────────┐

│序号│      项目        │    开发产品    │         分期计划进度         │

│    │                  │    成    本    ├───┬───┬───┬───┤

│    │                  │                │  1│  2│  3│  4│

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   1│土地费用          │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   2│前期工程费        │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   3│基础设施建设费    │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   4│建筑安装工程费    │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   5│公共配套设施建设费│                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   6│开发间接费        │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   7│管理费用          │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   8│销售费用          │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│   9│开发期税费        │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│  10│其他费用          │                │      │      │      │      │

├──┼─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│  11│不可预见费        │                │      │      │      │      │

├──┴─────────┼────────┼───┼───┼───┼───┤

│        合计            │                │      │      │      │      │

└────────────┴────────┴───┴───┴───┴───┘

    2．资金筹措

    详见附表2。

    八、经济效益分析

    1．住宅销售价格

    2．销售进度及付款计划

    本项目计划在        年内完成销售，各年销售计划见表6。

表6各类建筑销售计划表（％）

┌────────┬─────┬───┬───┬───┐

│      项目      │  合计    │   1│  2│  3│

├────────┼─────┼───┼───┼───┤

│多层住宅        │          │      │      │      │

├────────┼─────┼───┼───┼───┤

│联排低层高档住宅│          │      │      │      │

├────────┼─────┼───┼───┼───┤

│地下停车场      │          │      │      │      │

└────────┴─────┴───┴───┴───┘

    3．税费率

    本报告采用的各种税费率见表7。

表7税费率表（％）

┌────────┬─────────┬────────┬─────────┐

│    税费项目    │     税费率       │    税费项目    │     税费率       │

├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

│营业税          │                  │土地增值税      │                  │

├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

│城市维护建设税  │                  │公益金          │                  │

├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

│教育费附加费    │                  │法定盈余公积金  │                  │

├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

│企业所得税      │                  │任意盈余公积金  │                  │

├────────┼─────────┼────────┼─────────┤

│房产税（按租金）│                  │不可预见费      │                  │

└────────┴─────────┴────────┴─────────┘

    4．盈利能力分析

    项目盈利能力详见附表3～附表7。

表8敏感性分析表

┌──┬───────┬────┬───────────────┐

│序号│   项目       │变动幅度│      全部投资（所得税前）│

│    │              │  （％）├─────┬───┬─────┤

│    │              │