商业地产项目的设计原则.docx
- 文档编号:24971381
- 上传时间:2023-06-03
- 格式:DOCX
- 页数:40
- 大小:50.48KB
商业地产项目的设计原则.docx
《商业地产项目的设计原则.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产项目的设计原则.docx(40页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
商业地产项目的设计原则
商业地产项目的设计原则
商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的ShoppingMall,还有一类是商业街的商铺店面。
首先讲一下大型综合商业,国外叫做ShoppingMall,即购物中心。
目前差不多全国地级市都规划了个ShoppingMall,尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但到目前为止,真正意义上的ShoppingMall建起来的很少。
国外意义上的ShoppingMall国内现在还少有。
从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。
其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。
很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?
如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。
做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。
但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。
发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。
对于大型综合商业,这是最难的一件事情。
比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和人口的分析,认为ShoppingMall有市场需求。
作为消费者,我们也希望城市能够出现一些像样的ShoppingMall,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。
然而具体操作并不容易。
既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。
我曾给一些大型超市做设计,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。
如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
国外主力店招商有自己的评估办法
主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。
对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。
几乎所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。
当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。
同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。
有的ShoppingMall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。
即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。
另一方面是专业顾问机构的重要性。
国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。
中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。
中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。
由于发展商不认可,因此目前在国内没有市场。
发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。
像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。
他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。
市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。
国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。
毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。
中介机构就是起这个作用。
这样的顾问公司的作用就是整合资源。
如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的ShoppingMall撑起来就变得很容易。
大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。
国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。
商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。
每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:
第一个层次是宏观的外观造型。
从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。
第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。
第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。
人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。
越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。
现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。
现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。
建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。
商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。
开发商不是自己使用店面,而是要租卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。
每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,要由专业顾问公司代理或者策划、招商。
如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。
有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。
社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有足够的通风排烟设备,经营受很大影响。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。
整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。
有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?
答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。
地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。
同时也应该选择专业的建筑设计单位。
许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。
这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。
所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。
同是甲级大设计院,可能专长完全不同。
正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。
商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。
全凭发展商是否有远见卓识。
不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。
那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?
大家心中自有答案。
购物中心规划与设计
大型商业建筑设计原则
一、选址原则
“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。
“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧,包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。
而“地利”也是一个非常重要的因素,属于建筑策划的范畴。
店址选择适当,占有“地利”之势,广泛吸收消费者促进销售,实现更好的经济效益。
城市商业活动是以追求最高利润为目的的,这是商业设计选址与布局的经济原则。
同时,顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分,因此,建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。
城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物,按其相互作用的规模和范围的层次来分,可分为宏观的社会经济影响,中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。
商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
商业设施的选址应该考虑以下因素:
(1)客流规律;
(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。
1、客流规划是选择店址的最重要的因素
商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个城市消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各种基础设施。
所以,城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
(1)相同客流规模的不同地区,因客充的目的、速度、时间不同,对选址条件有不同差别。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流,或是与购买商品有联系的观光浏览,为以后购买作准备,这类地区的客流特点一般是速度缓慢,停留时间较长,流动时间相对分散。
有些时候,除了人口的密度因素之外,人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素,必须加以考虑。
前者可以作为商业规模的主要参考指标,后者则除影响规模之外,还决定了商业的特色和内容。
(2)选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模,选择客流较多的街道一侧。
(3)选择店址要分析街道特点与客流规模的关系,街道交叉路口客流最多,是选址的最好位置。
(4)对于大型的购物中心和商业街,除了被动适应客流规律之外,还可以在原有路网基础上加以改善开发,选择有开发前景的区域,开辟新的道路交通系统,主动地引导客流,制造客流,进而创造新的商业环境。
2、交通状况
城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。
因此,它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。
商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围,保证尽可能多的顾客方便地到达商店。
因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。
在商业的追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。
所以商业中心交通可达性最佳的实质是:
所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。
3、商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量,如果在同一地区内已有过多的同行业商店,势必影响商店的经营效果,此为趋异性。
但是另一方面,由于顾客希望就近广泛地比较选择商品,以及希望一次购足所需的商品,有些商店又有集中趋势,相邻而庙,此为趋同性。
一般来说,比较专一的商品,顾客希望有广泛的比较和选择余地,希望有集中的专门店。
这种顾客以购买一类商品为目的,对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求,把注意力全部集中在商品,并比较其质量、价格等因素。
另外一此顾客,购物的范围比较杂,也比较随意,或完全以休闲为主要目的,当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区,而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。
一般大商场就是以此为目标而设置的,尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。
还有一种特性就是共生性,即指商店依赖于为其他原因而来的顾客,如商业中心区的小型商店设于大型商店附近,主要经营小商品,以品种齐全而取得优势。
或开办大商场不能提供的小型服务业,有的经营连带消费商品的商店相互邻拦,互为补充,便利顾客。
4、地形特点
选择店址还要分析地形特点,主要选择能见度高的地点,如选择在两面临街的地点能见度就最高,并且可以扩充橱窗面积,增辟出入口以减缓拥挤,这是最好的设址地点。
位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。
有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
5、城市规划的要求
城市总体规划和详细规划,都根据城市现状和发展要求对商业中心的分布、商业建筑的布局等作出一系列的规定,商业建筑的选址应该符合城市规划的要求,服从城市总体发展的需要。
在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查,搜集资料,具体分析研究,了解建店的有利和不利条件,不仅要考虑现状,还要了解未来的发展变化,尤其要了解城市建设的长期规划,如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划,有的地点从当前分析是优越条件,而随着城市的改造将会出现新的变化,而不适合设店。
反之,从当前分析不适合设店但从规划前景看又有发展前途。
经营计划与竞争环境调查
谋定而后动为投资任何事业成功的要件。
谋者于事前计划,并运用投资估价技术作为投资可行性评估。
购物中心投资计划的前阶段,必需在购物中心开发地点所设定的商圈内锁定服务客层,拟订各种服务项目的组合,对这些业态业种先调查需求面,再设定供给的配置。
在拟订的状况下,设定对商圈内面对竞争或排除竞争作互补的服务项目的配置,通过计划可行评估作投资效益的评析,产生最初步的经营计划。
在这个阶段,投资者已有完整的计划轮廓,其后虽可能受外界环境或内部自我条件变更而有所调整,但不容忽视先前计划的重要性,事实上当购物中心开始经营时亦不能免除经营计划的调整。
投资估价之前必需先行拟订购物中心的整体经营计划,例如主题商店、娱乐、精品店、饮食街、观光饭店、文艺活动等,其后把类似具有竞争性的业态汇总,以经营面积、营业额来计算其坪效及依商圈内客层的所得核算需求量。
在此过程中决定特定商圈客层的有效需求,并取得竞争者的竞争形势,再按消费潜力计算后求得供给不足量,据以与拟开发的购物中心相比较,从经营者能力、才力、财力及经营特色、立地条件等方面决定承受风险度,作为拟制购物中心经营计划的初步基础。
具有拟订的购物中心预期经营绩效,即可顺利进行投资估价。
1.竞争形势
兵家常言知己知彼百战百胜,购物中心在先前阶段了解竞争形势即是知彼的要件。
竞争者在同一商圈内所居的竞争地位,在商圈内供给量所估的比例,需求者有无欲望的特性,但亦有其他限制条件,即使购物狂亦将遭受破产的命运。
当购物中心进入市场争取了需求者的认同,在现有竞争者的供给压力下,可采取市场需求的补足,从竞争者手中攻克市场,或采用创新的手法创造吸引力,攻占市场。
竞争是进步的源泉,没有竞争的状态即属垄断的市场,并非消费者之福。
(1)大规模经营:
由于大规模经营,有能力聘请专家作各种专案的规划,尤其购物中心组织专案的开发团队,完全摆脱一般传统的经营模式。
任何为达到经营目的的不利因素,应由专家立即作出有效的计划预以克服,快速地达成经营商圈的特性。
(2)整合需求:
购物中心多功能的经营计划,试图给予消费者全方位需求的满足。
购物中心充分掌握消费者多样化的需求,利用此一特性,并结合大规模经营的多变可塑的特性,于规划阶段实现消费者导向,以整合商圈内的消费者需求。
这项整合性需求将使一般商店经营者束手无策。
(3)消费资讯提供者:
消费市场的成熟度即为消费水准,消费水准的提升又必需依赖供给者如何提供有效的资讯,形成教育消费者的积极效果。
购物中心采取精耕商圈的经营模式,不断提供资讯及定期刊物,呈现积极经营的策略。
(4)扮演社区必要设施的角色:
近年来国际间购物中心的角色功能逐渐步入社区机能化,成为必要的公共服务设施。
购物中心以其大规模的经营形势,改变营利的单一目标,为满足社区居民生活提供其必须的服务功能。
这一种革命性的变化,使购物中心经营成功的机会大幅提升,政府开始重视购物中心的发展,并列入政策,促进其发展及给予实质的奖励措施。
(5)行销策略的配合
购物中心运用管理团队、专业化的计划性行销,年度内采用全面性热场(EVENT),使购物中心的营业状况一波波地计划性提升,并通过“时间区分使用”有效地规划,降低坪效。
时间区分使用的定义,指行销计划阶段,掌握各个时间区段,消费者进入卖场的变化,通过业种的安排,使高峰、低峰的差异降低,达到高坪效的经营目标。
由于购物中心的开发者经营购物中心,卖场的经营绩效与业者的收益息息相关。
开发者脱离房东的心态,利用每个商店的经营者联合成立的组织及累积的基金,适时有效地用于行销策略的推动,形成良性循环,以更佳的业绩、更雄厚的资金,衍生更积极有效的行销策略。
2.经营业绩
购物中心采取计划性经营的模式,因此在初期即设定预期经营目标,根据规定商圈锁定客层,依消费者需求条件,预估可能的消费额,设定预期的营业额。
营业额为决定投资者是否投入如此巨大资金的指标,为使一个购物中心增加经营业绩,购物中心的开发经营者可采用下列的手段加以提升:
(1)卖场满载:
卖场面积的设计是依据设计规划初期,预定集客力所创造的卖场人潮,产生卖场集客效果,只要有客人进门就有商机。
购物中心计划性经营是以顾客导向、长期经营为目标,故不应认为顾客进门一定有购买行为的发生,否则顾客会产生不受欢迎的心态;而采取希望顾客进门总会有商机的经营心态。
为使卖场满载应采取经营客层策略的步骤为:
A、创造集客效果,提高集客力。
B、对进入卖场的顾客群加以明确的分类,再与设定的客层比较。
C、由以上步骤比较的结果,评估原始客层经营的比例,掌握客源。
D、促进与再次、多次进入卖场的顾客建立客层关系。
E、主动提供资讯,把顾客关系CustomerRelation的建立,改变为延伸的顾客关系CustomerRetention,如基于顾客的家庭及其亲子关系,逐渐引导主力客层,由顾客关系的建立逐渐满足其生活必需。
F、利用服务的热忱、专业的产品推介,使顾客产生消费行为。
G、提升顾客对购物中心的认同感。
H、让购物中心走入消费者的心,形成市场心理占有的根深状态,争取市场占有率。
以下说明前面所叙述的经营手段:
(2)集客力:
卖场吸引顾客能力必需努力营造形象,使顾客成为永久的顾客并成为义务的宣传者。
其积极的做法例如促销活动、结合电子化的资料归集运用与快速服务、商业与社会责任结合以达到经营业绩的目标。
(3)需求整合:
运用整合性需求最有利于经营业绩目标的达成。
由于购物中心具有全方位服务、多功能的特性,使进场的顾客能享受美伦美奂的硬件设计与亲切的服务,他们停留的时间较长,创造许多商机,整合顾客需求一次满足,卖场产生了满足消费者需求的整合效果。
购物中心亦可采取区隔市场的设计配合行销计划,展现强而有力的竞争优势,呈现较佳的经营业绩。
3.创造附加的营业面积
从坪效的指标观察,坪效仍表现每坪的平均收益,其主要手段在于创造卖场经营效益,从开发经营者分析,亦可采取创造附加的经营面积着手。
其主要项目如下:
(1)中庭新产品发表会,不但可以创造更高集客效果,亦可创造附加的营业面积。
(2)活动造型销售点,并可配合作节度商品销售。
(3)不占面积卖场。
指部分墙面广告,这些广告效果随着卖场集客量创造效果。
(4)避免卖场面积空置,降低坪效。
亦可采用自营的控制方式,防止空置卖场。
(5)坪效提升形同营业面积的扩大效果,垂直效果与平面效果平等。
购物中心不但创造高集客力,且整合性需求更创造垂直效果,坪效大幅提升,因此其效益相当于经营面积的扩大。
其中包含时间区隔规划的应用。
4.让具有较高经营能力、创造经营效益者进入卖场
无论采用单一租金或租金与营收抽成配合的租金给付方式,具有经营能力的店即具有集客力,在各商店具有相当集客力所产生的对卖场的贡献,不但使各商店经营业绩好,回归于卖场开发经营者效果更是可观。
购物中心的开发经营者掠取高知名度品牌商品的商店参与购物中心的经营,一旦经营业绩效果开始发挥作用,成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。
因此一个经营良好的购物中心,不但没有空置的卖场,而且排队等待争取参与经营的厂商形成一股热流。
对购物中心的商誉评估及其效益评估,大多要求该购物中心的经营者提供等待厂商的名册,以呈现商誉价值程度及经营效益的持续性。
购物中心的开发经营者于初期招商阶段,常对具知名度的厂商赋予较优惠条件,以便吸引参与经营。
依笔者规划卖场的经验,开发经营者不但不收分文,尚给予相当的补贴额度,希望某个知名厂商参加经营。
在投资效益评估作业时,也接受一宗低于市场租金50%的租赁契约,评估该案的整体经营效益及该契约的适宜性。
由于该租赁契约的订定,虽损失部分租金收益,但整体效果却大于前述损失。
目前国有土地上设定回归金额的招标模式,既是投标人或是拟开发经营者,自从投标取得投入资金开始逐渐累积成本,投资者必须依赖未来经营绩效来回收成本,创造效益。
而政府同样让具有较高经营能力者及能创造经营效益者开发经营,当然开发经营者同时采用此一思考模式去执行该项投资计划案。
5.经营者的能力与财力
基于人与地的计划可行性评估理念,通常在立地条件之外,必须结合良好的经营者能力与财力,才能迈向成功之路。
当经营计划之初,在商圈内调查估计供给与需求之始,若采取守势,降低竞争可能采取供给不足量为业种安排,但为求经营计划的全方位服务功能,必需整合其他需求,于是面对竞争在所难免。
竞争相对产生风险,需要经营者充分呈现个人经营能力及适应各种状况的财力,否则,在竞争的状态下可能会减弱环境应变能力,形成风险提升,因此可藉商圈调查取得的资料预先进行比较,作为决策的依据。
购物中心具有多功能的服务特性,必然加深管理的困难度。
为达到经济规模,购物中心必需投入大量资金,尤其于开发期间,大量成本的投入并无任何收益,且开始营运之初又必需摊销大量的开办费用,于是还本期又向后拉,形成开发者资金需求的压力。
又因处于开发阶段,金融单位很难建立放款信心,因此尚有相当程度的融资困难。
购物中心商圈在遭受外来许多竞争压力之下,如何摆脱传统的经营模式,从现有的市场中吸引大量的消费者?
虽然购物中心拥有大规模经济利益及专业人才,但作为一个庞大的企业,如果缺乏有效的经营管理,前述优点将立即转为缺点,在短小精悍的众多小商店的竞争状态下,可能要承受更多的压力。
因此,如何建立一个开发团队是为今后培育竞争实力的必要条件。
6.经营特色
经营中最基本的特色通过主题商店表现出来,购物中心当然需要体现特色以吸引顾客的注意力。
成功的购物中心却更重视市场组合,利用事先详细规划,通过各个商店以及建立营运后的完整合作关系及其他开发经营者、广告代理商的努力和参与。
市场组合的特色并非由市场专家设计出来,加上计划并不是完整而无缺点,对这一点,商圈应予接受,经大多数商店经营者同意才能执行;反对者也必须全力合作,力量才有整合的可能。
而力量整合之后生产力才能够发挥出来,在经营展开后还要追踪调查,如果效果不好,各种配合性的促销计划及全盘的营运计划,必须重新调整并立刻改正。
购物中心的特色在于定位过程中,掌握主要、次要市场,并维持市场计划与改变互动,这就是一项最重要的特色:
“融合于角色功能并隐藏于日常的营运之中”。
购物中心的定位并不止于树立形象并植入消费者心中。
经营者必需有效掌握任何变化,诸如购物中心的参与经营模式、交通、各商店店东对于中心事物的参与程度、购物中心参与社会性及其他足以影响购物中心的任何因素。
因此购物中心的定位,应为发展服务客层、注意
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产 项目 设计 原则