物业工程管理服务策划.docx

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物业工程管理服务策划

1.0

2.0

3.0

4.0

4.1

目的

本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。

范围

适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。

服务提要

工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。

内容

工程部组织结构图

4.2

岗位描述

序号

岗位

岗位职责

1

管理处主任

1）负责审批工程设备管理方案。

2）负责检查、监督工程设备管理工作。

3）负责对维修工辞退及辞职的审批。

4）负责对重大工程设备事故的处理或报告。

2

工程

主管

1）执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。

2）管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。

3）做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。

4）做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。

5）拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。

6）做好机电设备设施维修、保养的技术档案。

设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。

7）不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。

3

维修

班长

1）负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。

2）负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。

3）负责工程遗留问题的协调处理。

4）负责小区水电表的抄录统计。

5）负责维修保养物料的统计。

6）完成上级领导安排的其它工作。

4

运行

班长

1）按计划安排设备保养，及时做好保养记录。

2）负责设备的维修指导、监督工作。

3）负责设备运行工作的检查、监督。

4）协助外包单位做好设备维修、保养工作。

5）每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。

6）督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。

7）完成上级安排的其它工作。

5

维修员

1）负责小区业户的入户维修。

2）负责小区的公共设施设备的维修养护。

3）负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。

4）负责小区内住户及公共水电表的抄录。

5）装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。

6）服从管理处调遣，参与抢修工作。

7）负责责任片区设备房的清洁工作。

8）完成上级领导安排的其它工作。

6

设备运行人员

1）按规定及时交接班。

2）定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。

3）负责水景、环境照明等设备的开启工作。

4）负责设备的日常维修及应急处理。

5）按计划对设备进行保养。

6）负责责任片区设备房的清洁工作。

7）上级安排的其它工作。

4.3

服务项目和标准

序号

项目

频次

标准

日

周

月

季

年

1

变配电系统

变配电房

2次

1．非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。

2．工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。

3．变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持整洁、干燥，严禁吸烟。

4．变配电房内无异常声响，门窗完整，照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。

5．堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。

6．禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。

7．除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。

2

运行

2次

见《变配电系统运行操作规程》

3

标识牌

2次

合闸、分闸、启动、停止及其它具体指示牌齐全

4

保养

1次

见《变配电系统维护保养规程》

5

发电机

发电机房

2次

1.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。

2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。

3.发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。

4.机油箱内储备８小时满负荷用油量（750公升左右）。

5．机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。

油库内应放置沙桶。

6．电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

6

运行

2次

按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程序,每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运行中的数据。

7

保养

1次

见《柴油发电机维修保养规程》

8

巡视

2次

观察分析运行中的各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告，认真填写《发电机房巡视记录》。

9

给排水

水泵房

2次

1．工作人员进入水泵房须经工程主管或管理处主任批准后，由机电维修工陪同，方可进入。

2．泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作。

3．控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。

生活水泵每隔2天进行轮换；消防水泵（消火栓泵、喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。

4．保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。

5．不得擅自改动机房线路、器材。

若需改动，须经工程主管批准后方可进行。

6．消防设施应保持完好。

7.保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。

8．水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉入水中。

10

排污泵

1次

1．排污泵控制箱上转换开关SA，无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。

2．每月应手动点动操作一次，检验其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。

3．雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。

11

水池（箱）

2次

下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，清洗单位应持有深圳市水务局颁发的《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。

12

运行

2次

设备运行正常，无大面积泛水、跑水、停水现象。

阀门、管网无跑冒滴漏、锈蚀现象，阀门转动灵活。

排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车库、机房、道路无积水、浸泡现象.

13

生活水泵保养

1次

1次

生活水泵每季进行一次一般性保养，每年进行一次全面保养。

14

消防水泵、喷淋泵、稳压泵保养

1次

1次

消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进行一次试运行，运行时间5~10分钟，每年进行一次全面保养，消火栓泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。

15

排水泵、潜水泵保养

2次

排水泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。

16

闭路监控系统

摄像机镜头

1次

1次

进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭干净镜头，清理降温风扇。

17

摄像机护罩

1次

1次

进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰尘，并检查接插件是否松动。

18

消防设备设施

消防联动台

各类指示灯（含电源、信号）

1次

指示灯指示正常

各类开关

1次

处于开启或自动状态

各电器触点

1次

触点完好，无烧损

各电器元件接线端子及端子排端子

1次

各端子连接牢固，无烧伤

各电源、信号线

1次

导线无破损、烧焦现象

控制台内部除尘

1次

无尘

控制台表面除尘

1次

无尘

19

火灾

报

警器

指示灯

1次

“AcPower”（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮

直流电源电压

1次

指针指示+24V（±5V）

自检功能

1次

主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常

内部各接线端子

1次

各端子连接牢固、不松动

信号（电源）线

1次

导线无破损、老化

表面及内部除尘

1次

1次

无尘

20

火灾探测器

感烟探测器

1次

用力吸一口香烟，在距探测器20CM处喷向探头.每次2%比例，红色指示灯亮

感温探测器

1次

用750W电吹风，在距探测器500MM处，向探测器热风.每次2%，报警指示灯亮

手动报警按钮

1次

用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次2%比例，报警功能正常

控制器内部各电器触点

1次

触点完好，无烧伤

21

防火卷帘门

控制箱内部各电器元件接线端子

1次

端子无烧伤或松动

机械部分（齿轮、锋条）

1次

无锈蚀且表面涂有润滑油

卷帘门门体

1次

无锈蚀

电机接线端子

1次

端子无松动

升降按钮

1次

动作灵活，到位准确

22

防火门

防火门玻璃

1次

完好无损

防火门弹簧绞链

1次

完好，弹性适度

消防通道、防火门

1次

消防通道畅通，防火门开闭自如

23

排烟系统

排烟风机表面除尘

1次

无尘

控制柜内部各电器触点

1次

触点完好，控制启停正常

控制柜内各接线端子或端子排端子

1次

端子无烧伤或松动

控制柜电源指示灯

1次

电源指示灯明亮

排

烟

阀

⑴微动开关机内部接线端子

1次

端子无松动、微动开关固定良好

⑵复位按钮、导轮、钢丝、转轴

1次

复位按钮控制无误、排烟口开启灵活

风机、排烟阀手动、自动功能试验

1次

手动、联动功能正常

24

加压

送风系统

加压送风机表面除尘

1次

无尘

控制柜内部各电器触点

1次

触点完好，控制启停正常

控制柜内各接线端子或端子排端子

1次

端子无烧伤或松动

控制柜电源指示灯

1次

电源指示灯明亮

送风口微动开关机内部接线端子

1次

端子无松动、微动开关固定良好

各送风口百叶窗

1次

送风口百叶位置正确

25

管道及附件

各消防阀门

1次

阀门开启自如，不漏水

各减压阀、排气阀

1次

排气阀排气正常、不漏水。

减压阀工作正常

消防管道

1次

管路无渗漏或锈蚀

26

应急照明

疏散指示灯

1次

指示灯亮、且处于等待状态,无松动、损伤

应急灯

1次

按测试键后，指示灯亮，充放电正常

表面除尘

1次

表面无灰尘

27

设备机房

机房卫生

1次

机房整洁、干净

机房内照明、电话

1次

照明完好、电话通话正常

28

灭火

器

材

推车式灭火器

1次

完好无损，压力在正常范围

手提式灭火器

1次

压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全

29

室内外消火栓系统

水泵

1次

转轴转动灵活

水泵添加盘根

1次

点动时，漏水在正常范围内

水泵加润滑油

1次

水泵运转灵活

水泵、电机除尘

1次

无尘

消火栓各阀门

1次

开启自如，不漏水

各消火栓、水带、接扣、消火栓按钮及其它配件

1次

水带不发霉、水喉不漏水、按钮盒完好无松动，小配备齐全，

功能试验

1次

各项功能正常

30

自动喷淋系统

水泵

1次

转轴转动灵活

水泵添加盘根

1次

点动时，漏水在正常范围内

水泵加润滑油

1次

水泵运转灵活

水泵、电机除尘

1次

无尘

自动喷淋各阀门

1次

开启自如，不漏水，压力指示正常

放水阀、压力表

1次

压力表指示正常，放水阀开启自如

信号阀

1次

关闭时有电信号在中控室显示

水流指示器

1次

在中控室有电信号显示

喷淋头

1次

喷淋头表面油灰不可过多

31

气体灭火系统

各气瓶气压

1次

气压指示正常

执行元件电磁阀、放气阀、瓶头阀、分配阀

1次

气压正常，各阀无泄露，放气阀、瓶头阀、分配阀能正常工作

气体控制箱

1次

触点无锈蚀、无松动，模拟功能正常

瓶体及管路表面除尘

1次

无尘

32

消防应急广播

主机各电源、控制信号及音量调节器

1次

信号指示正常，音量调节位置合适

各切换器、控制器

1次

转换工作正常

各放大器

1次

音质、音量良好

各接线端子及线路

1次

端子无松动，各导线完好

磁带机、CD机磁头

1次

表面无粉尘

各层扬声器接线是否牢固、纸盒是否完好

1次

各扬声器接线牢固、纸盒无破损

33

对讲电话系统

主机柜内除尘

1次

无尘

各接线端子及线路

1次

端子无松动，各导线完好

主机、固定电话、插孔之间通话

1次

音质清楚、无杂音

主机按键

1次

按键无阻滞，通断良好

34

上门维修

上楼维修时间

随时

接到维修要求,预约时间的按约定时间上楼,需即时维修的15分钟内赶到现场。

35

维修服务态度

随时

热情、谦虚、使用文明用语。

36

提供维修材料

随时

应向业户提供合格的维修材料。

37

维修服务时间

随时

视工艺复杂情况而定，一般不超过8小时，最多不超过72小时。

38

服务对象满意率

随时

应达到95%

39

洗脸盆漏水

随时

应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意。

40

洗菜盆漏水

随时

接头、阀门、软管应按原标准安装，维修时间不超过1小时。

41

洗菜盆堵塞

随时

达到畅通标准，维修时间不超过2小时。

42

洗脸盆堵塞

随时

下水应达到相当流畅，检查口应恢复原状，并对维修现场进行清理，维修小时不超过2小时。

43

疏通马桶

随时

使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时间不超过2小时。

44

疏通地漏

随时

使之畅通，并对切口恢复原样，维修时间不超过1小时。

45

房间没水

随时

此项原因多种，应尽快解决业户用水问题。

（市政停水除外）

46

水龙头漏水

随时

维修后应达到原来标准，密闭、开关自如，维修时间不超过30分钟。

47

接头漏水

随时

应达到紧固、密封、不滴水，维修时间不超过1小时。

48

楼上水漏到楼下

随时

尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，并对墙地面等污染清理干净，维修时间不超过4小时。

49

马桶漏水

随时

以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样，维修时间不超过2小时。

50

房间无电

随时

以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状，维修时间不超过2小时。

51

灯不亮

随时

应达到原来照明标准，维修时间不超过30分钟。

52

业户门铃不响

随时

以达到清脆悦耳为标准，维修时间不超过30分钟。

53

房间插座无电

随时

使用方便、安全为标准，并把故障原因告诉业户。

维修时间不超过2小时。

54

培训

1.制定培训计划。

2.按培训计划组织实施。

3.培训合格率100%。

59

资料管理

1.日常记录

《供电运行记录表》、《变配电房巡视记录表》、《柴油发电机组运行记录表》、《发电机房巡视记录表》、《电梯和电梯机房巡视检查记录》、《水泵房巡视记录》、《生活水泵运行记录表》、《消防中心消防设备巡视检查表》

2.月度记录

《闭路监控系统设备保养记录表》、《发电机组保养记录表》、《红外报警系统月保养记录表》、《立体车库月保养记录表》、《车辆道闸月保养记录》

3.季度记录

《闭路监控系统设备保养记录表》、《门禁对讲系统季/年度保养记录表》、《消防设备/设施季保养记录表》

4.年度记录

《低压配电设备保养记录表》、《ABB低压空气开关维护保养记录》、《闭路监控系统设备保养记录表》、《干式变压器保养记录》、《发电机组保养记录表》、《给排水设备（设施）保养记录表》、《空调机组保养记录表》、《立体车库半年/年保养记录表》、《门禁对讲系统季/年度保养记录表》、《水景设备年维护保养记录》、《消防设备/设施年保养记录表》、《泳池设备的维护保养记录》、《背景音乐系统半年保养记录》

5.要求

a.内容完整有效

b.质量记录应标准化

c.质量记录应实用，符合质量管理需要

d.质量记录的真实性和准确性

4.4

房屋建筑维修模式

土建维修模式

定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。

房屋土建部分保养周期

序号

公共建筑设施名称

事项

计划养护周期

01

上人屋面

1）对损坏的面层进行修补

2）对分格缝用沥青进行勾缝

3）对天台泛水、变形缝进行处理

4）对屋面渗漏进行处理

每2年

每2年

每2年

每2年

02

外墙饰面

（涂料、面砖）

1）重点部位进行清洗

2）外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗

3）涂料外墙粉刷

每1年

每3年

每5年

03

内墙饰面

1）涂料饰面重点部位粉刷

2）涂料饰面全面粉刷

3）瓷砖饰面空鼓更换

每1年

每5年

每3年

04

楼面、地面

1）磁砖地面空鼓、破裂更换

2）水泥地面起砂、裂缝修理

每3年

每1年

05

天棚

1）抹灰层空鼓处理

2）天棚重新粉刷

3）装修吊顶的调平、破损的处理

每3年

每5年

每2年

06

室外道路（地面）

1）大理石地面裂缝、缺角系统修补

2）广场砖地面破裂更换

3）草地多孔砖破裂更换

4）水泥地面起砂、裂缝修理

5）其它地面（如碎石地面等）修补

每2年

每1年

每1年

每3年

每3年

07

门窗

1）闭门器、门锁调校

2）变形复位

3）防腐防蛀处理

每半年

每半年

每3年

08

防盗网、围栏

根据损坏情况确定刷油漆时间

2-4年

09

沟井池渠

1）疏通、清淤

2）井盖、篦子刷漆

每半年

每1年

10

挡雨篷

清洗、加固

每1年

11

玻璃幕墙

清洗

每1年