海亮九玺四批次别墅定价报告(20141008).ppt
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海亮九玺四批次别墅定价报告(20141008).ppt
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九玺项目定价报告2014年10月内部资料注意保密主要内容主要内容n基本情况n定价结果及利润测算n定价依据n推售策略n折扣方案基本情况基本情况九玺项目以规划道路为分界,道路以北为项目二期,以南为项目一期。
一期规划为别墅、高层及商业,总占地面积约174亩,计容建筑面积约26.4万;二期规划为高层、商业,总占地面积116亩,计容建筑面积约24万。
基本情况基本情况项目整体户配项目整体户配户型A1A1A2A2A3A3A4B1B1B2B3B4类型边套边套中间套中间套边套边套中间套边套边套中间套边套中间套面积()494.9581.1410.8404.9418.2424.5360.7486.8563404.3417.7355套数(套)884642503822181814套数占比3.813.8121.91.900.9523.8118.10.950.958.578.576.67总面积()3959.24648.818896.81619.6836.42122513706.6973.611267277.47518.64970面积占比4.56%5.36%21.78%1.87%0.96%24.46%15.80%1.12%1.30%8.39%8.67%5.73%基本情况基本情况2014年,九玺项目别墅分为3次推盘,共推出17栋别墅,共94套房源。
本次开盘,推出5栋别墅共28套房源;一一期期二二期期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月样板房、示范区开放A6#/A10#/A11#/A15#/A16#/B1#/B2#/B11#A1#A2#A3#A5#B12B3A7A8A9B8B19基本情况基本情况推售计划(调整后)推售计划(调整后)批次批次时间时间楼栋楼栋推售套数推售套数推售面积推售面积单价单价总金额总金额备注备注第一批次2013年6月A12/A13/A17/A18/B18/B25/B273614047.488594.051207248847第二批次2014年6月A6/A10/A11/A15/A16/B1/B2/B113614070.548869.51247988618第三批次2014年8月A7/A8/A9/B3/B8/B193012059.298677.521046447126第四批次2014年10月A1/A2/A3/A5/B122810657.927600.13810015965第五批次2015年1月B10/B17/B23/B26/B31/B322611564.438047.12930603827预留2015年春节后销售2015年5月B6/B7/B9/B16209167.3210439.89570467982015年9月B22/B28/B29/B30188439.321018385945909预留2016年(中央景观区)2016年1月B15/B2163226.4612575.984057587452016年5月B5/B13/B20105250.4912361.464903220整盘整盘21088483.259169.65(不含溢价部分)(不含溢价部分)81136011745备注:
因九玺别墅产品设计变更,后期加推别墅产品面积为预估面积。
备注:
因九玺别墅产品设计变更,后期加推别墅产品面积为预估面积。
基本情况基本情况以内部景观、外部景观、噪音、视野及便利性为标准,对本案的别墅组团中各楼栋进行优劣分级,见下图:
高层住宅安医附院小学高速公路大蜀山中心景观基本情况基本情况从项目自身、周边环境及自然资源等因素分析,九玺项目别墅依所占据资源、不利因素,划分为四个等级,现从高至低划分为I级至IV级。
II级级IIII级级IIIIII级级IVIV级级九玺项目九玺项目成本分摊与利润测算表成本分摊与利润测算表序号支出类总额高层(万元)折合单方(元)别墅(万元)折合单方(元)商业(万元)折合单方(元)会所(万元)折合单方(元)车库(万元)折合单方(元)别墅地下室(万元)折合单方(元)1土地价125874.4380307.071815.4136100.118948.308089.117815.561378.155212.352开发前期4768.553850.8687.05351.1987.0590.1087.0523.0287.05453.3887.053主体建安120483.1879237.061791.227542.061869.481654.971599.00581.682200.0018081.9668388.6613385.452570.124基础设施费(红线内)11495.9710259.01231.91935.61231.91240.03231.9161.32231.925环境景观工程费6917.646173.31139.55563.00139.55144.44139.5536.90139.556公建配套设施费6338.865656.80127.88515.89127.88132.35127.8833.81127.887工程相关费用4111.522955.2166.81269.5166.8169.1466.8117.6666.81452.061709.77347.9366.818开发间接费用14298.6210136.06229.133070.81761.18470.39454.4897.17367.50524.201982.599期间费用16210.2311491.17259.773481.35862.94533.28515.24110.16416.63594.282247.6410税金(不含所得税)41242.7429236.31660.918857.402195.921356.781310.90280.261060.001511.985718.55合计239302.95409.6461686.9315291.0212780.5912348.382620.139909.6921164.4880047.2114186.762723.9811企业所得税9335.179127.84206.341921.67476.334.824.65-655.03-2477.42-1725.12-6524.66总计361076.90248430.695615.9963608.6115766.9512785.4012353.041965.097432.2619439.662872.7214186.752723.9812收入类389082.42275814.2283560.3612799.852644.0014264.00利润测算280062738457651418-517513销售净利润测算(%)7.20%9.93%6.90%0.11%0.68%-36.28%14投资净利润测算(%)7.96%11.44%7.60%0.11%0.68%-24.45%利润测算利润测算-成本分摊及利润测算表成本分摊及利润测算表n截止2014年9月,已推售92套,去化45套,截止目前已签约29套。
n截止9月份,别墅已签约29套,签约金额8974万元,底价金额8785万元,溢价金额189万元。
10利润测算利润测算-已签约套数溢价率已签约套数溢价率推售套数推售套数去化套数去化套数已签约套数已签约套数已签约金额已签约金额(万元)(万元)已签约底价金额已签约底价金额(万元)(万元)溢价金额溢价金额(万元)(万元)929245452929897489748785878518918911利润测算利润测算-整盘利润测算(调整后)整盘利润测算(调整后)批次批次时间时间楼栋楼栋推售套数推售套数推售面积推售面积单价单价总金额总金额第三批次2014年8月A7/A8/A9/B3/B8/B193012066.738679.62104734597第四批次2014年10月A1/A2/A3/A5/B122810657.927600.1381001596第五批次2015年1月B10/B17/B23/B26/B31/B322611564.438047.1293060382预留2015年春节后销售2015年5月B6/B7/B9/B16209167.3210439.76957046792015年9月B22/B28/B29/B30188439.3210183.9885945909预留2016年(中央景观区)2016年1月B15/B2163226.4612575.97405758742016年5月B5/B13/B20105250.4912361.3664903220小计13860372.679373.88565926257第一批次2013年6月A12/A13/A17/A18/B18/B25/B273614047.488594.05120724884第二批次2014年6月A6/A10/A11/A15/A16/B1/B2/B113614070.548869.51124798861小计7228118.028731.9245523745已签约户数溢价金额1890000调整后整盘均价计算88490.699191元元/813340002调整前报集团整盘均价9046元/调整后整体均价浮动+145元/备注:
1、因九玺项目产品设计变更,自第五批次及之后的80套别墅面积现无法确定,该面积为设计部门提供预估面积。
在首批次报集团已批复的别墅整体各楼栋均价确定的基础上,因面积不同,总价金额有所变动。
2、在总面积预估的前提下,本次调整以整盘的均价计算整体的利润情况。
3、因调整后,各批次推售节奏重新排布,价格亦根据位置、推售节点等重新调整,调整后第四、五批次将会出现当期利润率较低或为负值,该部分损失利润率,将从后期推售的4个批次产品找回,以保证整盘利润率持平。
利润测算利润测算-跟踪及对比跟踪及对比n本次定价房源,底价对应的税后利润率为:
-12.6%(根据三批次推售去化情况,拟内控折扣优惠,底价上浮3%销售,对外释放折扣为表价92折优惠,实际成交价利润率为:
-8.9%)n详见附件(后续房源均价实现标注)。
n未销售物业类型价格不准动。
利润跟踪情况利润跟踪情况测算节点销售均价利润率(整体)普通住宅别墅商业地库会所拿地前可行性研究报告602812890(计容面积)1100040000/13.26%拿地后可行性研究报告636413130(计容面积)1123040000/7.2%方案版631517081(计容面积)1236740000/6.73%已售房源成交均价/本次推出房源(底价)/7599.48(销售面积)/当期利润率/-12.6%/后期房源需实现均价6235.0210098(销售面积)1236740000100007.2%别墅整盘可实现利润率+6.9%注:
销售均价指该类产品整体销售均价;别墅以销售面积计算本次及后期销售均价。
利润测算-利润测算分分期期楼楼栋栋面面积积单单价价总总价价套套数数1期A12/A13/A17/A18/B18/B25/B2714047.488594.05986120724884361期A6/A10/A11/A15/A16/B1/B2/B1114070.548869.514674124798861361期A7/A8/A9/B3/B8/B1912066.738679.62104734597301期A1/A2/A3/A5/B1210657.927600.1381001596281期B10/B17/B23/B26/B31/B3211564.438047.12225393060382261期B6/B7/B9/B169167.3210439.7663795704679201期B22/B28/B29/B308439.3210183.9850885945909181期B15/B213226.4612575.973054057587461期B5/B13/B205250.49123
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