房地产贷款管理7111定稿.docx
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房地产贷款管理7111定稿
四川省农村信用社
房地产开发贷款管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为加强全省农村信用社对房地产开发贷款的管理,有效防范信贷风险,保障农村信用社的合法权益,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《四川省农村信用社信贷管理基本制度》、《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
第三条 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房开发贷款、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。
第四条 发放房地产开发贷款要坚持安全性、效益性和流动性原则,遵守国家有关法律、法规、政策和农村信用社的有关信贷规章制度。
第五条 本办法适用于全省农村信用社(含农村合作银行,农村商业银行下同)办理的房地产开发贷款业务。
第二章贷款对象与条件
第六条 贷款对象
房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的,开发、建造商品房、经济适用住房、集资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企(事)业法人。
第七条借款人条件
借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》规定的法人客户的基本条件外,还应具备下列条件:
(一)借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业:
⒈应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格;
⒉如接受其他单位委托进行房地产开发建设,还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。
(二)借款人为事业单位的:
⒈经主管机关核准登记,具有事业法人资格,取得事业法人登记证;
⒉实行独立核算,有健全的管理机构;
⒊按规定办理年检手续,年检合格。
第八条 贷款项目条件
(一)贷款项目经可行性研究论证,能有效满足当地住房开发市场的需求,市场前景较好;
(二)贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划,其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发;
(三)贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定;
(四)贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要;
(五)贷款项目的基础设施、公共设施建设配套,项目建成后,能及时投入正常使用;
(六)贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用社信贷政策规定执行。
(七)单位职工集资建房,集资额达到项目总投资的30%以上并存入借款人在农村信用社开立的专户。
如集资所建住房被本单位职工预订,预订购房款须达到20%,并已存入借款人在农村信用社开立的专户。
第三章 期限和利率
第九条 房地产开发贷款期限一般为1-3年(含),高等院校学生公寓建设贷款最长为10年。
第十条 贷款利率及计结息方式:
应根据中国人民银行和四川省农村信用社的有关定价政策确定,并在借款合同和借据中载明。
第十一条房地产开发贷款的展期只能办理一次。
短期贷款展期期限不得超过原贷款期限;中期贷款展期期限不得超过原贷款期限的一半;长期贷款展期期限不得超过3年(国家另有规定的除外)。
第四章 贷款流程
第十二条 房地产开发贷款操作流程按《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂行办法》及其它相关规定办理,项目评估按本办法执行。
第一节 项目评估
第十三条 房地产开发贷款项目应进行评估,对已核定最高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在3年(含)以下、贷款额占项目总投资50%以下的房地产开发贷款项目,可进行简要项目评估(附件1)。
第十四条房地产开发贷款项目评估
房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求,在评估过程中,充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风险,包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他相关风险。
在评估过程中,要根据房地产开发贷款的特点,评估以下几方面的内容:
(一)项目借款人及主要关系人的评估
⒈借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人(如其母公司、主要投资人)的经营情况、财务状况、信用情况的考察,对其资信状况进行综合分析。
⒉对借款人及项目主要关系人的资信评估,应按照客户信用评级有关要求,在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上,从客户信用评级报告中摘录有关内容,列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、资信状况等。
⒊对所评估的贷款项目,须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系,绘制项目有关各方关系树形图,并作文字说明。
(二)项目概况和建设情况评估
⒈项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。
⒉项目建设的基本情况评估。
要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等,并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及农村信用社的信贷投向政策等。
⒊项目建设条件评估。
要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复,明确土地使用权获取方式、使用年限,核查房地产开发相关证件:
包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等。
审核企业资本金是否达到项目总投资的35%,考察项目的动迁安置计划,施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度,项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实,是否享有政府有关优惠政策。
如果是经济适用住房项目,还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。
⒋项目建设实施进程评估。
要对申请贷款项目从立项、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、取得《建设工程许可证》直至开工、竣工、销售的进展情况评估。
对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进度安排;对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完成情况、各项资金的到位情况,未到位资金及原因,项目预计竣工时间,取得《商品房预(销)售许可证》的要说明预(销)售情况;对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调整等文件的批复情况,调整概预算后资金缺口和相应的资金落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。
⒌项目建设的设计、施工、监理情况的评估。
要调查项目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定;调查分析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。
⒍项目建设的环境保护条件评估。
要调查项目工程建设地区的环境状况,分析项目是否可能引起周边生态环境的变化,审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。
(三)项目市场情况评估
项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析,通过市场调查与预测,对房地产开发贷款项目的市场竟争能力、销售前景作出判断。
⒈房地产投资环境评估。
要了解项目所在地区政治、经济、文化、自然资源等方面的情况,调查项目所在区域的自然条件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务等方面情况:
预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环境的影响。
⒉项目市场定位评估。
要根据房地产开发项目的用途、未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场定位的准确性;针对项目物业类型(如居住、商业、办公和其他等物业类型)及其特点进行分析,以判断评估项目所具有的档次及其面向的主要消费群体。
⒊房地产产品经营方式评估。
要通过对开发项目的资金压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受度等内容的了解,分析房地产开发项目采取出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营(指出售、出租以外的经营方式)等不同的经营方式的市场情况。
⒋房地产市场状况评估。
应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行,具体内容包括:
⑴供求状况分析。
要分析项目所在地的社会经济发展水平和房地产市场发育程序,项目主要消费或使用群体的收入水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势;周边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产开发项目(包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项目、潜在的竞争项目)的供给状况,如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。
⑵价格分析。
要对周边地段同类房地产商品的售价、租金和租售情况进行分析。
⑶成本分析。
要分析同类房地产开发和经营的成本、费用和税金的种类及其支付的标准和时间等。
⑷项目竟争能力分析。
要分析和评价项目在地段、设计、质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势,综合得出项目在市场上的竞争力。
⑸项目销售前景分析。
要调查项目的销售策略、销售渠道等销售措施的制定和落实情况,分析和评价其可行性,估算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价格水平。
(四)项目投资估算与融资方案评估
⒈项目投资估算
房地产开发项目总投资主要包括开发建设投资,出租、自营的房地产项目,还应包括经营资金。
开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设需投入的各项费用,主要包括:
土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。
经营资金是指开发企业用于该项目日常经营的周转资金,是企业流动资金和流动负债的差额分摊到该项目的部份。
在进行项目投资估算分析和审查的基础上,调整项目成本费用,填列《项目总投资估算表》(附件2)和《开发产品成本归集估算表》(附件3)
⑴房地产开发项目土地费用应该包括为取得房地产开发项目用地而发生的费用,主要有下列几种:
划拔或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
⑵房地产开发项目前期工程费用应包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测,以及“三通一平”等阶段的费用支出。
⑶基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生的费用,具体包括建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
⑷建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。
在项目评估阶段,建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行估算。
⑸公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用,主要包括:
居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
⑹开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
⑺管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
⑻财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。
主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。
⑼销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过程中的各项费用,以及专设销售机构的各项费用。
主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。
⑽开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用,主要包括:
土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。
各项税费应根据当地有关法规标准估算。
⑾其他费用应包括:
临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
⑿不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用的3%-7%估算。
⒉融资方案评估
对项目资金来源的评估,应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证。
房地产开发项目的资金来源通常包括资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。
对开发项目资金来源的评估主要侧重于对农村信用社贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。
⑴项目资本金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目投入的非债务资金。
评估资本金,对已到位的资金,须审查验资情况;对未到位资金,结合各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函,分析近三年财务变动,了解投资者债务及其在建或拟建项目资金运用,确定投资者可用于本项目的资金数额及分年度计划。
对以实物、工业产权、非专利技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估,主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估,估价方法是否符合法律法规的要求,所占比例是否符合有关规定。
⑵预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金收入等。
评估预售收入,要根据项目的工程进度计划以及项目租售计划,在对附近区域同物业类型的租售情况(包括价格、租售率)进行调查的基础上进行。
⑶评估银行贷款,重点考察借款人获得除农村信用社贷款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安排,分析结构比例是否符合国家和农村信用社的有关规定。
⑷在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上,确定项目切实可行的融资计划,填列《投资计划与资金筹措表》(附件4)。
(五)财务基础数据的确定
⒈基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额与利润等。
项目评估时应对房地产开发项目经营方案、各项基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查,并说明确定的理由和依据。
⒉房地产开发项目经营方案的审查,审查的内容包括:
借款人的出售、出租、自营等计划(以下简称经营计划)是否符合政府有关房地产租售和经营的规定,并与开发商的投资策略相结合;房地产开发项目经营计划中是否包括拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及收款方式等内容:
经营房地产的类型和相应数量,是否在房地产开发项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定,并考虑经营内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响;租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、市场供求状况,以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项目租售价格的影响,并与位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例相比较。
通过对租售方案的审查,确定其是否客观合理,并进一步对其进行修正。
⒊项目计算期包括项目建设期和经营期,确定项目计算期应充分考虑开发商的经营业绩和实力,考核承担项目策划、设计、施工企业的实力,考虑市场供求状况、资金供应以及项目的房屋、土地使用权年限等因素。
4.经营成本与费用估算。
应在对经营成本与费用和细项进行调查分析的基础上,确定合理的项目经营成本与经营费用。
⑴开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时,投放于某项房地产产品的开发建设投资。
当房地产开发项目有多种产品时,可分别估算每种产品的成本费用,但应注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊,填列《开发产品成本分摊估算表》(附件5)。
⑵经营成本是指经营(包括出售、出租、自营)房地产产品时,由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期经营所需的运营费、管理费等。
对于分期收款的房地产开发项目,房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率,计算本期应结转的经营成本。
⑶运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的各种运营费用。
主要包括:
管理费用,销售费用等。
⑷修理费用应包括出租或自营方式获得收益的房地产开发项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修等。
⒌房地产开发项目收入估算。
房地产开发项目的收入应包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。
在对房产项目各项收入进行审查、调整的基础上,填列《项目经营收入与经营税金及附加估算表》(附件6)。
⑴租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。
应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响;空置期(项目竣工后暂时找不到客户的时间)和租售率对租售收入的影响;规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租售收入的影响。
⑵自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。
在进行自营收入估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响,以及未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的影响。
分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付款习惯和惯例,以及分期付款的期数和各期付款的比例。
(六)财务效益评估
财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上,根据国家现行财税制度及有关规定,测算财务效益评估指标,考核项目的盈利能力。
⒈应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支出计划,编制《项目全部投资现金流量表》(附件7)和《项目损益表》(附件8)。
⑴《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发经营期的现金流入与现金流出,按期编制,用以计算各项评价指标,进行房地产开发项目财务盈利能力分析。
该表不分投资资金来源,以全部投资为计算基础,用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标,考察房地产开发项目全部投资的盈利能力。
⑵《项目损益表》应反映房地产项目开发经营期内的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况,用以计算投资利润率等评价指标。
利润计算公式如下:
利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财务费用-经营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+租金收入+自营收入
销售收入=销售数量×销售价格
租金收入=出租产品数量×单位租金×出租率
经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加
经营成本=房地产销售成本+出租经营成本+自营成本
⒉盈利能力分析,应计算投资利润率、财务净现值及财务内部收益率等指标,并与行业的基准水平相比较,分析判断项目的盈利能力。
⑴投资利润率,是指项目年平利润总额与项目总投资的比率,计算公式为:
投资利润率=建设经营期年平均利润总额÷项目总投资×100%
⑵销售利润率,是指项目年平均利润总额与项目年均销售收入的比率,计算公式为:
销售利润率=建设经营期年均销售利润÷建设经营期年均销售收入×100%
⑶财务净现值,指将项目方案各年净现金流量折现到同一时点的净效益累加现值。
计算公式为:
n
NPV=∑(CI-CO)t(1+r)-t
t=1
n——计算期;
r——折现率,取农村信用社规定的五年期贷款利率加一个百分点
(CI-CO)t第t年的净现金流量;
CI现金流入量,包括:
项目经营(包括租售和自营)收入、回收固定资产余值、回收流动资金等部份;
CO指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经营成本、销售税金及附加、所得税等部份;
根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。
⑷财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量差额现值累计等于零的折现率,它反映项目所占用资金的盈利水平,计算公式为:
n
∑(CI-CO)t(1+IRR)-t=0
t=1
IRR——财务内部收益率
⒊贷款偿债能力分析,应计算贷款偿还期,利息保障倍数,本息保障倍数等指标,分析判断项目的贷款偿债能力。
⑴贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间,即:
贷款偿还期(年)=贷款偿还完毕的年份-贷款开始支用的年份+贷款偿还完毕的年份偿还贷款数额÷贷款偿还完毕的年份可用于还款的资金
⑵对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人,单纯以本贷款项目投产后自身效益中的可用部份归还贷款,填列《项目贷款偿还期计算表》(附件9),测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标;对新建项目外借款人有在建项目,除了测算项目贷款偿还期外,还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担,填列《借款人综合贷款偿还期计算表》(附件10),计算企业综合贷款偿还期,作为贷款偿还期的另外一个指标。
⑶项目贷款偿还期,应以新建项目投产后自身效益中可用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。
即以项目建成投产后可用于还款的利润,无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本息所需要的时间。
⑷企业综合贷款偿还期,应以在测算贷款偿还期时,将借款人各类还贷资金和各类负担综合考察,分析所需还款时间。
各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的现金流量,及项目建成后可新增的现金流量。
各类债务负担包括此笔贷款本息,原有债务本息或其他可能承担的债务本息负担。
⑸采用企业综合贷款偿还期测算时,须关注借款人偿还目前已有负债的能力;充分考虑信贷项目新增效益是否可能部份或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。
分析在项目自身不盈利或盈利不足的情况下,借款人用整体效益偿还债务的能力,以及在借款人效益欠佳,但项目盈利能力较好的情况下,项目效益用于偿还借款人其他负债能力。
⑹利息备付率(ICR)是指在借款偿还期内的息税前利润(EBIT)与应付利息(PI)的比值,它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度,按下式计算:
式中:
EBIT——息税前利润;
PI——计入总成本费用的应付利息。
利息备付率应分年计算。
利息备付率高,表明利息偿付的保障程度高。
利息备付率应大于1,并结合债权人要求确定。
一般不宜低于2。
⑺偿债备付率(DSCR)是指在借款偿还期内,用于计算还本付息的资金(EBITDA-TAx)与应还本付息金额(PD)的比值,它表示可用于计算还本付息的资金偿还借款本息的保障程度,按下式计算:
式中:
EBITAD——息税前利润加折旧和摊销;
TAx——企业所得税;
PD——应还本付息金额,包括还本金额和计入总成本费用的全部利息。
融资租赁费用可视同借款偿还。
运营期内的短期借款本息也应纳入计算。
如果项目在运行期有维持运营的投资,可用于还本付息的资金应扣除维持运营的投资。
偿债备付率应分年计算,偿债备付率高,表明可用于还本付息的资金保障程度高。
偿债备付率应大于1,并结合债权人的要求确定,一般不宜低于⒈3。
(七)不确定性分析
房地产开发项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响,并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。
房地产开发项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析,敏感性分析。
可进行不确定性分析的因素主要有:
租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。
⒈盈亏平衡点分析。
盈亏平衡点分析(BEP)是指项目在利润为零,保持不盈不亏时的临界点,可用销售量、销售价格、销售额表示,一般用销售率表示,其盈亏平衡点的计算公式为:
C
BEP(销售率)
(P-T)S
式中:
C总成本费用
P单位销售价格
T单位经营税金及附加
S总可售面积
⒉敏感性分析,应列图表分析各种变化因素对投资利润率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响程度,确定项目的抗风险能力。
评估中须根据项目具体情况,对敏感性因素如租售价格,出租销售量、工期、总投资等进行单因素、多敏感性分析,以了解影响项目财务效益最敏感因素,预测项目的潜在风险和抗风险能力,填列《项目敏感性分析表》(附件11)。
敏感性分析中,影响项目
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