物业管理知识(物管人员).ppt
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物业管理小知识物业管理小知识1“物业物业”一词是粤语对一词是粤语对“房地产房地产”的称呼。
它最早的称呼。
它最早在香港被普遍使用,其含义是单元性的房地产。
物业与在香港被普遍使用,其含义是单元性的房地产。
物业与房地产是一个词(房地产是一个词(RealestateRealestate或或RealpropertyRealproperty)。
广)。
广义上讲,义上讲,“物业物业”泛指一切房地产;通常我们说的泛指一切房地产;通常我们说的“物物业业”是狭义上的,是指已建成竣工并投入使用的房地产是狭义上的,是指已建成竣工并投入使用的房地产及其附属设施设备和相关场地。
及其附属设施设备和相关场地。
单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义上的物业。
物业应是房产和地宇,不能称之为完整意义上的物业。
物业应是房产和地产的统一。
这里的地产,系指与该房业配套的地业。
产的统一。
这里的地产,系指与该房业配套的地业。
11、什么是物业、什么是物业2物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生的产物,它与房地产市场的繁荣发展息息相关、相互作用。
产物,它与房地产市场的繁荣发展息息相关、相互作用。
中华人民共和国国务院中华人民共和国国务院379379号令颁布的号令颁布的物业管理条物业管理条例例第一章第二条对物业管理定义为:
物业管理,是指第一章第二条对物业管理定义为:
物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
生和秩序的活动。
物业管理行业的主管部门是政府房地产行政管理部门。
物业管理行业的主管部门是政府房地产行政管理部门。
22、什么是物业管理、什么是物业管理3广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、广义的物业管理泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务。
销售及售租后的服务。
狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共狭义的含义则指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。
设施的管护,治安保卫、清洁卫生、绿化等内容。
理论上可总结为:
由专业化的企业组织,运用现代理论上可总结为:
由专业化的企业组织,运用现代管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使管理手段和先进的维修养护技术,为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。
它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维业化管理。
它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。
修等方面提供高效优质、经济的服务。
4物业管理的对象是物业管理的对象是“物业物业”,也就是房地产和附属,也就是房地产和附属设备设施及相关场地;物业管理能够使物业得到良好的设备设施及相关场地;物业管理能够使物业得到良好的维护,促进房屋的保值增值。
但是,物业管理是一项目维护,促进房屋的保值增值。
但是,物业管理是一项目服务性的工作,物业管理服务的对象是服务性的工作,物业管理服务的对象是“人人”,归根结,归根结底是为底是为“人人”服务。
服务。
5通常我们说物业管理是起源于通常我们说物业管理是起源于1919世纪世纪6060年代的英国年代的英国女士奥克维娅女士奥克维娅希尔希尔(Octavia.HillOctavia.Hill)为自己的出租物业制为自己的出租物业制定的一套管理办法。
定的一套管理办法。
其实,早在其实,早在20002000多年前我国古代宫廷管理就是某种多年前我国古代宫廷管理就是某种意义上的物业管理了。
意义上的物业管理了。
现代意义上的物业管理产生于现代意义上的物业管理产生于1919世纪末的美国世纪末的美国,建建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后,筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后,这类建筑附属设备多这类建筑附属设备多,结构复杂结构复杂,需要专业性很强的日常需要专业性很强的日常养护、维修。
于是养护、维修。
于是,专业的物业管理机构开始出现。
专业的物业管理机构开始出现。
我国的物业管理始于我国的物业管理始于8080年代初,最早开始于经济特年代初,最早开始于经济特区深圳。
区深圳。
6国国家家建建设设部部向向全全国国推推广广的的前前期期物物业业管管理理服服务务协协议议标标准准格格式式文文本本中中,对对“前前期期物物业业管管理理”作作了了这这样样的的定定义义:
前前期期物物业业管管理理是是指指房房屋屋出出售售之之日日起起至至业业主主委委员员会会与与物物业业管管理理企企业业签签订订物物业业管管理理合合同同生生效效时时止止的的物物业业管管理理。
这这说说明明“前前期期物物业业管管理理”,有有别别于于一一般般意意义义的的物物业业管管理理一一般般意意义义上上的的物物业业管管理理,是是从从住住宅宅小小区区成成立立业业主主委委员员会会选选聘聘物物业业管管理理公公司司后后开开始始,而而“前前期期物物业业管管理理”仅仅存存在在于于业业主主委委员员会会成成立立之之前前。
前前期期物物业业管管理理期期间间,由由于于业业主主委委员员会会尚尚未未成成立立,没没有有行行使使选选聘聘物物业业公公司司的的职职权权机机构构,但但已已有有部部分分业业主主入入住住,不不能能没没有有物物业业管管理理和和服服务务,那只能由开发商选聘物业管理单位。
那只能由开发商选聘物业管理单位。
33、什么是前期物业管理、什么是前期物业管理7物物业业管管理理公公司司是是专专门门从从事事商商业业性性物物业业管管理理业业务务经经营营,实实行行自自主主经经营营、独独立立核核算算、自自负负盈盈亏亏的的、具具有有法法人人资资格格的的经经济济组组织织,也也称称物物业业公公司司,具具有有专专业业性性、商商业业性性、独独立性。
立性。
国国家家对对从从事事物物业业管管理理活活动动的的物物业业管管理理企企业业实实行行资资质质管管理理制制度度,建建设设部部第第125125号号令令物物业业管管理理企企业业资资质质管管理理办办法法把把物物业业管管理理公公司司分分为为一一、二二、三三级级三三个个等等级级,申申请请不不同同的的等等级级需需要要具具备备相相应应的的条条件件。
一一级级资资质质企企业业可可以以承承接接各各种种物物业业管管理理项项目目,二二级级资资质质企企业业可可以以承承接接3030万万平平米米以以下下住住宅宅项项目目和和88万万平平米米以以下下非非住住宅宅项项目目,三三级级资资质质企企业业可可以以承承接接2020万万平平米米以以下下住住宅宅项项目目和和55万万平平米米以以下下非非住住宅项目的物业管理业务。
宅项目的物业管理业务。
44、物业管理公司与资质、物业管理公司与资质8物物业业管管理理的的服服务务范范围围通通常常分分为为常常规规性性的的公公共共服服务务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。
针对性的专项服务和委托性的特约服务三类。
其中公共服务主要有以下其中公共服务主要有以下88个方面的内容:
个方面的内容:
房屋建筑主体的管理房屋建筑主体的管理房屋设备设施的管理房屋设备设施的管理公共环境卫生的管理公共环境卫生的管理绿化管理绿化管理安全防范管理安全防范管理车辆管理及道路管理车辆管理及道路管理消防管理消防管理公众性的代办服务(代收水电煤气费用等)公众性的代办服务(代收水电煤气费用等)55、物业管理服务范围与内容、物业管理服务范围与内容9专专项项服服务务是是物物业业公公司司针针对对物物业业使使用用人人为为改改善善和和提提高高居居住住、生生活活条条件件的的需需求求事事先先设设定定服服务务项项目目、制制定定服服务务质质量量和和收收费费标标准准,供供物物业业使使用用人人选选择择的的服服务务。
专专项项服服务务是是面面向向大大多多数数人人的的,是是物物业业公公司司开开展展多多种种经经营营的的主主要要渠渠道道,在在发发达达地地区区已经成为物业管理企业收入和利润的主要来源。
已经成为物业管理企业收入和利润的主要来源。
委委托托性性的的特特约约服服务务是是为为满满足足物物业业产产权权人人、使使用用人人的的个个别别需需求求受受其其委委托托而而提提供供的的服服务务;通通常常指指在在物物业业管管理理委委托托合合同同中中未未要要求求、物物业业管管理理企企业业在在专专项项服服务务中中也也未未设设立立,而而物物业业产产权权人人、使使用用人人又又提提出出该该方方面面的的需需求求,此此时时物物业业公公司司为为满满足足其其需需求求而而提提供供的的服服务务。
如如特特约约服服务务为为较较多多的的物物业业使使用用人人所需求时候,物业公司则可将其纳入专项服务。
所需求时候,物业公司则可将其纳入专项服务。
10物物业业管管理理服服务务是是一一种种商商品品,享享受受物物业业管管理理公公司司提提供供的的服服务务是是需需要要付付费费的的消消费费行行为为。
物物业业服服务务费费应应遵遵循循合合理理、公公开开以以及及费费用用与与服服务务水水平平相相适适应应的的原原则则。
业业主主与与物物业业管管理理企企业业可可以以采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。
采用包干制和酬金制等形式约定物业管理服务费用。
包包干干制制是是指指由由业业主主向向物物业业管管理理企企业业支支付付固固定定的的物物业业管管理理费费用用,盈盈余余或或者者亏亏损损均均由由物物业业管管理理企企业业享享有有或或承承担担的的物物业业服服务计费方式。
务计费方式。
酬酬金金制制是是指指在在预预收收的的物物业业管管理理服服务务资资金金中中按按约约定定比比例例或或者者约约定定数数额额提提取取酬酬金金支支付付给给物物业业管管理理企企业业、其其余余全全部部用用于于物物业业服服务务合合同同约约定定的的支支出出,节节余余或或者者不不足足均均由由业业主主享享有有或或承承担担的物业服务计费方式。
的物业服务计费方式。
物物业业管管理理收收费费应应当当遵遵循循合合理理、公公开开及及费费用用与与服服务务水水平平相相适适应应的的原原则则,区区别别不不同同物物业业的的性性质质和和特特点点,由由业业主主和和物物业业管管理理企企业业按按照照国国务务院院价价格格主主管管部部门门会会同同国国务务院院建建设设行行政政主主管管部部门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。
门制定的物业服务办法,在物业服务合同中约定。
66、物业管理服务费用、物业管理服务费用11物业管理服务成本通常包含以下项目:
物业管理服务成本通常包含以下项目:
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费绿化管理费清洁卫生费清洁卫生费保安费保安费办公费办公费固定资产折旧费固定资产折旧费法定税费法定税费物业保险费物业保险费维修基金范围应支出费用维修基金范围应支出费用77、物业管理服务成本、物业管理服务成本12物物业业管管理理合合同同是是业业主主或或物物业业的的开开发发商商与与物物业业公公司司之之间间为为明明确确各各自自责责权权利利关关系系、按按照照经经济济合合同同原原则则签签定定的的具具有有法法律律效效力力的的契契约约性性文文件件。
物物业业管管理理条条例例及及城城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例等等规规定定,房房地地产产开开发发企企业业在在销销售售房房屋屋前前必必须须落落实实物物业业管管理理问问题题,在在销销售售房房屋屋前前必必须须选选定定物物业业管管理理公公司司并并与与物物业业管管理理公公司司签签定定前前期期物物业业管管理理委委托托合合同同。
前前期期物物业业管管理理委委托托合合同同在在业业主主委委员员会会成成立立后后选选聘聘新新的的物物业业管管理理企企业业后后即即失失效效。
成成立立业业主主委委员员会会后后则则由由业
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