物业服务基础知识培训-.ppt

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四川西部北斗地理信息产业管理有限公2016年3月物业服务基础知识培训物业服务基础知识培训第1物业项目部主讲人邓智勇一、物业管理概述一、物业管理概述11、什么是物业、什么是物业“物业”是一个外来名词，其意是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。

住宅物业商业物业工业物业综合物业（公益性）第2一、物业管理概述一、物业管理概述22、什么是物业管理？

、什么是物业管理？

你所理解及想象中的是什么？

你所理解及想象中的是什么？

第3一、物业管理概述一、物业管理概述概念：

概念：

物业管理指业主选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。

主要从三个角度理解：

业主通过市场化，选聘有合格资质等级证书的物业服务企业来实施物业管理，；物业管理活动中两个重要的主体是业主和物业服务企业，双方签订物业服务合同，明确双方的权利义务；物业管理的内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序。

第4一、物业管理概述一、物业管理概述3、物业管理的目的第5一、物业管理概述一、物业管理概述物业所有人和使用人创造整洁，文明，安全，舒适的生活和工作环境。

通过物业管理，使物业发挥最大的使用功能，使其保值增值。

促进经济和环境效益同步增长。

第6一、物业管理概述一、物业管理概述44、物业管理的基本环节、物业管理的基本环节规划设计阶段（客户和管理视角）施工建设阶段（工程跟踪）营销推广阶段（营销卖点支撑）物业公司组建阶段验收、接管阶段（明确责任，减少纠纷，保障业主财产权益，管理条件实现）交房、入住、装修阶段（交房策划，装修管理）日常管理服务阶段（客户、工程秩序、环境）经营拓展阶段（公共部位经营）

（1）规划设计

（2）施工阶段（3）营销阶段（4）物业公司组建阶段（5）验收接管阶段（6）交房装修阶段（7）日常管理阶段（8）经营拓展阶段第7一、物业管理概述一、物业管理概述55、什么是业主？

、什么是业主？

房屋所有权证持有人。

房屋所有权证持有人。

房屋共有权证持有人。

房屋共有权证持有人。

待领取房屋所有权证持有人和房屋共有权证持有人。

待领取房屋所有权证持有人和房屋共有权证持有人。

第8物业管理概述物业管理概述业主购房时会关注哪些物业管理事项业主购房时会关注哪些物业管理事项业主大会及业主委员会业主大会及业主委员会专项维修资金专项维修资金物业管理服务内容和费用物业管理服务内容和费用物业的使用与维护物业的使用与维护第9二、业主购房时会关注哪些物业管理事项二、业主购房时会关注哪些物业管理事项11、房屋买卖合同中包括哪些物业管理条款、房屋买卖合同中包括哪些物业管理条款商品房预售合同与物业管理有关的条款，其中内容包括物业管理企业名称及资质、物业服务收费价格（包括价格构成）及按多长时段收取、停车位费、物业服务内容及质量、临时管理规约和其他约定等。

22、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随、开发企业制订的房屋买卖合同中有关物业管理的内容，购房人为什么不能随意修改，是不是霸王条款？

意修改，是不是霸王条款？

由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、清洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。

如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。

因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定由个别购房人与开发单位单独协商确定。

这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。

第10二、业主购房时会关注哪些物业管理事项二、业主购房时会关注哪些物业管理事项33、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。

业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。

44、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用业服务费用不能。

因为按照规定，前期的物业服务企业由开发建设单位委托，业主应当按照约定交纳物业服务费用，接受物业服务企业的服务。

第11二、业主购房时会关注哪些物业管理事项二、业主购房时会关注哪些物业管理事项55、临时管理规约与管理规约有何区别？

、临时管理规约与管理规约有何区别？

6、临时管理规约和管理规约法律效力？

、临时管理规约和管理规约法律效力？

临时管理规约和管理规约均对物业管理区域内全体业主具有约束力。

临时管理规约适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段；管理规约是业主大会成立后，经全体业主所持投票权三分之二以上通过后生效。

临时管理规约：

临时管理规约：

由房地产开发企业在销售物业之前，根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，针对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项制定的法律性文件。

管理规约：

管理规约：

由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。

主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项。

第12二、业主购房时会关注哪些物业管理事项二、业主购房时会关注哪些物业管理事项77、临时管理规约具有什么作用？

、临时管理规约具有什么作用？

临时管理规约要求物业管理区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在物业管理活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。

88、临时管理规约包括哪些主要内容？

、临时管理规约包括哪些主要内容？

临时管理规约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。

开发企业制订的临时管理规约不能侵犯购房人的合法权益。

第1399、物业管理用房、物业管理用房

（1）、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

（2）、物业管理用房的所有权依法属于业主。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

（3）、物业管理用房配置比例标准，由于乐山市无相关法规规定，因此参考成都市物业管理条例：

新建建筑区划内，开发建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的2，并不得少于80平方米；：

配置物业服务企业或其他管理人用房和业主委员会议事活动用房，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不得少于30平方米；：

具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上部分不低于50。

二、业主购房时会关注哪些物业管理事项二、业主购房时会关注哪些物业管理事项第14物业管理概述物业管理概述业主购房时会关注哪些物业管理事项业主购房时会关注哪些物业管理事项业主大会及业主委员会业主大会及业主委员会专项维修资金专项维修资金物业管理服务内容和费用物业管理服务内容和费用物业的使用与维护物业的使用与维护第15三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用11、物业管理服务内容、物业管理服务内容物业管理服务的内容按照物业服务合同的约定实行。

物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。

一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。

22、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。

一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。

特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。

比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。

第16三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用33、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责；是否应对业主、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责；是否应对业主人身和财产负责？

讨论人身和财产负责？

讨论物业服务企业原则上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。

1、发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失；（火灾、犯罪）2、及时向有关行政主管部门报告事故；3、协助做好救助工作；第17三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用44、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司可以，一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

第18三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用55、商铺、住宅类物业的物业服务收费如何确定、商铺、住宅类物业的物业服务收费如何确定国家发改委和建设部联合颁发物业服务收费管理办法政府指导价（普通）、市场调节价（别墅、非住宅）合能四季城采用什么定价方式？

（商铺、住宅）合能四季城采用什么定价方式？

（商铺、住宅）（住宅：

政府指导价价格区间）（住宅：

政府指导价价格区间）一级（软件）甲等（硬件）：

一级（软件）甲等（硬件）：

1.4-2.1；一级乙等：

；一级乙等：

1.25-1.87；二级甲等：

二级甲等：

1.23-1.85；二级乙等：

；二级乙等：

1.08-1.62第19三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用66、物业服务费用主要用于以下开支：

、物业服务费用主要用于以下开支：

（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）、物业共有部位、共有设施设备及公众责任保险费用；（4）、物业管理区域绿化养护费用；（5）、物业管理区域秩序维护费用；（6）、物业管理区域环境卫生维护费用；（7）、办公费用；（8）、固定资产折旧费；（9）、经业主大会同意的其它费用第20三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用77、装修管理服务费得收取、装修管理服务费得收取成都市物价局、成都市房产管理局关于贯彻实施四川省物业服务收费管理细则意见的通知规定：

（1）、按房屋建筑面积向装修施工方收取管理服务费用

（2）、委托物业管理企业清运装修垃圾的，清运费标准按建筑面积不高于2元/收取，具体由装修单位与物业管理企业协商约定。

电梯住宅电梯住宅0.03元元/.天天其他多层住宅其他多层住宅0.02元元/.天天第21三、物业管理服务内容和费用三、物业管理服务内容和费用88、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

99、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用开发企业已竣工但尚未