汉寿龙泽苑营销策划提案.ppt
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汉寿龙泽苑营销策划提案.ppt
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汉寿龙泽苑汉寿龙泽苑营销策划提案营销策划提案湖南翔欣置业出品湖南翔欣置业出品第第一一章章市市场场经经济济发发展展分分析析竞竞争争楼楼盘盘分分析析消消费费群群体体分分析析项项目目优优劣劣分分析析益益阳阳常常德德市市桃花源桃花源汉寿区位优越,基础设施完善,地处水陆要冲,东临益阳市,西靠常德城,南衔桃花源,北濒洞庭湖,距省会长沙仅百余公里,古为“西楚唇齿,云贵门户”。
境内沅水、澧水通江达海,石长铁路、长常高速公路穿境而过,319国道横贯东西,省道S205线纵穿南北,常德机场近在咫尺。
往长沙往长沙沅江沅江澧水澧水石长铁路石长铁路长常高速长常高速S205319汉寿区位汉寿区位经济发展分析:
经济发展企稳回升,质量效益同步提高2009年,年,汉寿县国民经济仍保持了平稳较快发展的良好态势,全县实现地汉寿县国民经济仍保持了平稳较快发展的良好态势,全县实现地区生产总值区生产总值92.42亿元,同比增长亿元,同比增长12.3%。
固定资产投资固定资产投资41.6亿元,其中城亿元,其中城镇以上投资镇以上投资29.1亿元。
亿元。
数据来源:
数据来源:
常德统计信息网常德统计信息网汉寿政府门户网汉寿政府门户网按可比价格计算,比上年增长13.2%同比增长12.3%房地产市场分析:
2010年前三季度供销两旺供供销销价价2010年1-9月全县商品房备案成交均价为1708元/平,比去年同期1530元/平增长11.6%。
2010年1-9月全县累计批准预售面积22.3万平,比去年同期10.2万平增长128.4%。
2010年1-9月全县累计销售商品房1353套,16.5万平,金额277844万元,分别同比增长61.6%、169.8%和131.3%。
数据来源:
汉寿房地产管理局数据来源:
汉寿房地产管理局n汉寿县在建在售楼盘有12个:
芙蓉世纪城、天湖御景、格林积家、清华园、书香一品、君领天下、良辰美景、东润花苑、木兰小区、和谐佳园、锦绣江南、符家巷商住小区芙蓉世纪城天湖御景书香一品君领天下格林积家良辰美景东润花苑木兰小区和谐佳园锦绣江南符家巷小区竞争楼盘分析/布局n房房屋:
屋:
电梯房:
8%洋房:
2%多层:
90%n户户型:
型:
二房二厅15%,三房二厅70%,四房二厅10%,其它户型5%n物物业业费:
费:
最低:
0.4元/平方均价:
0.5元/平方最高价:
1元/平方n建筑面积:
建筑面积:
5万平米以下:
60%5-10万平米35%10万以上5%n车库比例:
车库比例:
最小:
5:
1一般:
4:
1最高:
2:
1n绿绿化:
化:
最低:
2%一般:
15%最高:
40%n公公摊:
摊:
最低:
9%一般:
12%最高:
19%n配配套:
套:
新城区:
主要以学校、中小型超市、小型诊所;老城区:
各方面都比较齐全。
n销销售售率:
率:
一年以上的老楼盘:
95-99%之间。
一年以下的新楼盘:
80-95%之间。
本案清华园竞争楼盘分析/均价南岳路NS以南岳路为界,以北老城区侧重于中低档楼盘开发,以南新城区侧重于高档楼盘开发,新城区楼盘与本案更具可比性。
芙蓉世纪城天湖御景书香一品君领天下格林积家良辰美景东润花苑木兰小区和谐佳园锦绣江南符家巷小区本案清华园竞争楼盘/芙蓉世纪城二期占地面积:
120亩建筑面积:
177380平米容积率:
2.2绿化率:
35%总户数:
1200户车位:
700多个规划:
多层6层,小高层17层开发节奏:
一期11栋,二期18栋层高:
3M楼间距:
20M结构:
多层砖混、小高层框架外墙材料:
墙砖商业面积:
15000平米社区配套:
小区内步行街、篮球场、幼儿园、超市、医疗、健身中心、老年棋牌中心、花园一期一期二期竞争楼盘/户型/飘窗、双阳台、门对门144.1M2四房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗设计136.02M2三房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗、入户玄关131.58M2三房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗、入户玄关门对门门对门门对门飘窗飘窗飘窗飘窗竞争楼盘/天湖御景占地面积:
40亩建筑面积:
7万平米容积率:
2.27绿化率:
35%总户数:
400户车位:
200个规划:
6栋多层,3栋小高层开发节奏:
一期11栋,二期18栋层高:
3M楼间距:
22-27M结构:
多层砖混、小高层框架外墙材料:
墙砖社区配套:
中心花园、小区商业配套、詹乐贫中学、龙珠公园竞争楼盘/户型/飘窗、7字拐阳台、门对门156.44M2四房两厅,卧室大飘窗,书房”7“字拐阳台7字拐阳台字拐阳台飘窗飘窗135.04M2三房两厅,卧室大飘窗门对门门对门飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗竞争楼盘/格林积家占地面积:
18000平米建筑面积:
4万平米容积率:
2.2绿化率:
35%总户数:
300多户车位:
150个规划:
6栋多层,2栋小高层开发节奏:
一期8栋,二期5栋层高:
3M楼间距:
20M结构:
全框架外墙材料:
墙砖社区配套:
生源实验学校、西竺山中学一期一期二期竞争楼盘/户型/7字拐飘窗、双阳台、弧型凸窗、浪费面积7字拐飘窗7字拐飘窗南北双阳台南北双阳台南北双阳台南北双阳台南北双阳台南北双阳台南北双阳台南北双阳台弧型凸窗浪费面积浪费面积浪费面积竞争楼盘/书香一品二期占地面积:
34000平米建筑面积:
8万平米容积率:
2.4绿化率:
35%规划:
12栋多层层高:
3M楼间距:
25-30M结构:
砖混外墙材料:
墙砖社区配套:
龙池实验学校、体育场、龙池实验学校幼儿园竞争楼盘/户型/入户花园、错层、飘窗、跃层、浪费面积129M2三房两厅,入户花园、错层、飘窗126.4M2三房两厅,飘窗、跃层93.3M2两房两厅,飘窗、跃层入户花园错层飘窗飘窗飘窗跃层跃层飘窗浪费面积浪费面积浪费面积竞争楼盘/户型/飘窗、跃层、南北双阳台、浪费面积跃层浪费面积飘窗飘窗飘窗南北阳台南北阳台浪费面积126.4M2三房两厅,飘窗、跃层84.9M2两房两厅,南北双阳台、飘窗竞争楼盘/君领天下占地面积:
5258.1平米建筑面积:
31572.62平米容积率:
6.0绿化率:
35%规划:
2栋19层总户数:
202户车位数:
60多个层高:
3M楼间距:
28M结构:
框架外墙材料:
墙砖社区配套:
银水湖公园、国土局、政务中心竞争楼盘/户型/情景落地窗、拐角阳台、设计欠科学157.57M2四房两厅,飘窗、跃层84.9M2两房两厅,南北双阳台、飘窗126.57M2三房两厅,飘窗、跃层91.48M2两房两厅,飘窗、跃层126.4M2三房两厅,飘窗、跃层拐角阳台情景落地飘窗拐角飘窗情景落地飘窗浪费面积飘窗与阳台位置不合理飘窗飘窗飘窗三阳台三阳台三阳台竞争楼盘/清华园占地面积:
40亩建筑面积:
31572.62平米容积率:
2.25规划:
10栋6F、2栋小高层总户数:
460户层高:
3M结构:
砖混外墙材料:
墙砖社区配套:
龙珠湖公园、九中竞争楼盘/阳光房、入户花园120M2三房两厅带入户花园飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗入户花园入户花园阳光房92M2两房两厅带入户花园125M2三房两厅带阳光房竞争楼盘/阳光房、入户花园144M2四房两厅带入户花园、阳光房129M2三房两厅带入户花园、阳光房113.9M2三房两厅带阳光房128.2M2三房两厅带入户花园飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗飘窗入户花园入户花园入户花园阳光房阳光房阳光房竞争楼盘/主要数据类比案名总户数外立面景观特色户型面积户型特点成交均价成交最高价芙蓉世纪城1200墙砖、现代风格8千平米中心广场、3万平米生态园林、休闲景观长廊131-136三房144四房飘窗、双阳台1480148016001600(多层多层2-42-4楼楼)天湖御景400墙砖、现代风格中央水景、公园式风情园林135三房156四房飘窗、7字拐阳台1580158017001700(多层多层2-42-4楼楼)格林积家300多墙砖、简欧风格独创堆坡式园林95两房113-133三房143四房7字拐飘窗、双阳台、弧型飘窗1580158017001700(多层多层2-42-4楼楼)书香一品墙砖、现代中式风格1万平米中心景观、4百米景观长廊、活水系93两房126-129三房入户花园、错层、飘窗、跃层1480148016001600(多层多层2-42-4楼楼)清华园460墙砖、简中风格下沉式围合庭院、中庭广场92两房113-128三房145四房飘窗、入户花园、阳光房1600160017501750(多层多层2-42-4楼)楼)君领天下202墙砖、简欧风格1500平米中庭绿化85-91两房126三房158四房飘窗、情景落地窗、拐角阳台、拐角飘窗竞争楼盘/销售率对比消费群体分析/区域、物业类型10月上旬,翔欣公司汉寿龙泽苑项目组对汉寿城区居民进行了问卷调查结果如下:
月上旬,翔欣公司汉寿龙泽苑项目组对汉寿城区居民进行了问卷调查结果如下:
结论结论城区居民基本都已了解新区发展规划,城区居民基本都已了解新区发展规划,普遍看好新区前景,均表示适合居家,普遍看好新区前景,均表示适合居家,但目前生活配套欠缺也是一大障碍。
但目前生活配套欠缺也是一大障碍。
结论结论消费者均了解电梯房是市场发展趋势,也消费者均了解电梯房是市场发展趋势,也向往居住电梯房,但鉴于其昂贵的购买向往居住电梯房,但鉴于其昂贵的购买成本和居住成本,以及高公摊、高物成本和居住成本,以及高公摊、高物管、二次供水等问题,只有退而求其次。
管、二次供水等问题,只有退而求其次。
消费群体分析/价格承受力、户型倾向结论结论任何一次调研中,被调查者均不愿表露任何一次调研中,被调查者均不愿表露其真实承受能力,都认为其真实承受能力,都认为“价格越低越价格越低越好好”,所以其真实的承受能力应该略高,所以其真实的承受能力应该略高于调查结果。
于调查结果。
结论结论选择经济适用型户型的被调查者以选择经济适用型户型的被调查者以97%的压倒性优势占据主导地位,说明消费的压倒性优势占据主导地位,说明消费者对户型的实用性的追求日趋明显,其者对户型的实用性的追求日趋明显,其理性购房的特征也逐渐呈现。
理性购房的特征也逐渐呈现。
消费群体分析/户型、面积结论结论三房两厅占比近三房两厅占比近7成,足以证明三口之成,足以证明三口之家、三代之家购房需求为目前市场主流,家、三代之家购房需求为目前市场主流,换言之,换言之,70后后80后将成主力消费群。
后将成主力消费群。
结论结论120-139面积区间的需求量占据面积区间的需求量占据6.5成。
成。
消费群体分析/重点关注、认知途径结论结论在日趋理性的消费心理下,高品质的园在日趋理性的消费心理下,高品质的园林绿化越来越受到消费者的青睐,这也林绿化越来越受到消费者的青睐,这也将成为上升发展时期的汉寿房地产市场将成为上升发展时期的汉寿房地产市场一大趋势。
一大趋势。
结论结论朋友推荐一直是事半功倍的推广渠道,朋友推荐一直是事半功倍的推广渠道,具备高品质的建筑和园林,辅以爆炸性具备高品质的建筑和园林,辅以爆炸性的,高参与度、高影响力的活动营销和的,高参与度、高影响力的活动营销和事件营销,将获得良好的社会口碑,以事件营销,将获得良好的社会口碑,以利于项目迅速去化。
利于项目迅速去化。
项目优劣分析/优势-S汉寿芙蓉大道新城区主要汉寿芙蓉大道新城区主要发展方向,高端品质项目发展方向,高端品质项目规划新地。
规划新地。
规划中的规划中的龙珠湖公园龙珠湖公园将成将成为周边项目最有利的自然为周边项目最有利的自然景观资源。
景观资源。
龙池中学龙池中学在县内享有一定在县内享有一定声誉,为项目人文品质加声誉,为项目人文品质加分,更成为项目重点教育分,更成为项目重点教育资源。
资源。
芙蓉大道一线项目运作成芙蓉大道一线项目运作成功,有利于推动区域内高功,有利于推动区域内高尚住宅的建设,并为本项尚住宅的建设,并为本项目推出打下良好基础。
目推出打下良好基础。
城城市市发发展展天湖御景天湖御景芙蓉世纪城芙蓉世纪城书香一品书香一品格林积家格林积家君君领领天天下下清华园清华园本案本案项目优劣分析/劣势-W根据汉寿房管局备案资料显示,各乡镇购房群体占总客户群根据汉寿房管局备案资料显示,各乡镇购
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