深圳尊地地产龙座国际提案报告.ppt
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深圳尊地地产龙座国际提案报告.ppt
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首推700多套,解筹600多套。
共1270户,平均月销200套。
均价10000元/m2,比周边竞争楼盘价格高出15%。
座座国际国际、地段:
成熟繁华,宜住宜商宜投资、地段:
成熟繁华,宜住宜商宜投资、客户定位:
、客户定位:
88成投资客,其中成投资客,其中55成港客成港客、产品:
、产品:
11房房11厅厅40-45M40-45M22占占60%60%,22房房22厅厅55M55M22占占20%20%,单房,单房28-32M28-32M22占占20%20%卖点:
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11房房11厅带双阳台、单房带厅带双阳台、单房带11阳台阳台、装修:
、装修:
套内装修预计套内装修预计800800元元/平方米;平方米;66米米高豪华星级酒店大堂、水围式观光电梯。
高豪华星级酒店大堂、水围式观光电梯。
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怎么样的户型面积是最合适的?
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普通套房的月租金约为1万/月丹枫白露丹枫白露座座国际国际公寓类型面积:
日租价(可打对折)高级套房541100商务套房691200开放式商务套房691200豪华套房85.51700行政套房1193500总裁套房2058000座座国际国际关注:
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座座国际国际11、产品:
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厨房分隔为中、西厨作业区;1客房套间的客厅布置商务空间;双客房均配带衣帽间。
厨房抽油烟机、炉灶、免费餐具客厅电视机、写字桌、双人沙发、自控空调(小型中央空调)卧室电视机、衣柜、床头柜灯具等洗手间KOHLER卫生洁具三件套软性配套国际直拨电话、宽频上网、有线电视、电影频道公共设施配套健身中心/游泳池、商务廊及图书室2、配套:
座座国际国际33、服务体系:
完全酒店主动式服务、服务体系:
完全酒店主动式服务p商务服务;p私人管家服务:
整理和打包行李、房间用餐、整理家居和24小时礼宾服务;p家政服务:
免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务44、特色经营、特色经营设有别具特色的女士楼层,色调柔美明朗,装潢雅致时尚,别致的香薰灯,白色的蝴蝶兰,清新的绿色植物,房间内特别配备了全套的女士护肤妆扮及日常用品,使旅居在外的女士可以感受到家一般的温馨和舒适。
酒店还设有绿色环保的无烟楼层以及为商务人士提供一系列便利和至尊的行政楼层。
座座国际国际服务为项目带来的增值服务为项目带来的增值特色经营为品牌赋予的个性特色经营为品牌赋予的个性可借鉴点:
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如何减少投入,利用服务增值?
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座座国际国际蛇口泰格公寓蛇口泰格公寓价格高!
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座座国际国际公寓类型面积:
月租价日租价单房公寓2812,000900豪华单房公寓(1房)6018,0001,200经典单房公寓(1房)9425,0001,500豪华二房公寓11830,0002,000经典二房公寓14035,0002,400豪华三房公寓17640,0003,000经典三房公寓18945,0003,500豪华三房复式公寓23688,8888,888精选四房复式公寓25566,6666,666经典四房复式公寓33699,9999,999座座国际国际关注:
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1、客户群定位准:
主要是外企派华人士,较大比例的日本人、韩国人、客户群定位准:
主要是外企派华人士,较大比例的日本人、韩国人2、产品:
注重舒适度;强调商务空间独立性。
、产品:
注重舒适度;强调商务空间独立性。
座座国际国际33、室内配套设备、室内配套设备厨房厨房餐厅餐厅客厅客厅卧室卧室卫生间卫生间微波炉餐桌电视柜及电视机电视机洗手盆洗碗机(2房以上有)餐椅音响衣柜浴缸抽油烟机餐具DVD机床头柜及台灯花洒冰箱沙发坐便器洗衣机茶几电磁炉壁画灶具及炊具装饰用品管道直饮水其他装修配套特征其他装修配套特征室内中央空调系统烟感器背景音乐,可自动调节洗手间为双向开门,可从客厅和卧室分别进入附加设备用品附加设备用品迎宾礼蓝儿童玩具套装办公文具礼盒婴儿床和儿童椅浴室洗浴用品座座国际国际44、服务体系、服务体系国际服务式住宅管理公司新加坡辉胜公司担纲管理。
管理公司为客户提供半主动式酒店服务,每月收取租金的10%作为管理公司的收入。
p至水陆联运站、重要商业及购物区的免费穿梭班车服务p每套公寓提供一个停车位p前台、宾客服务以及昼夜保安p临时照看婴儿服务p洗衣服与干洗服务p庭院式游泳池与儿童浅水池p商务中心、会议室及阅览室p咖啡厅p健身室p烧烤设备及露天阳台p儿童室内游戏室和露天运动场p每月为住客举办的活动p周一至周六客房清理服务p每日免费欧陆式早餐(周一至周五除公共假期外)座座国际国际居住的舒适度是酒店服务性产品的关键居住的舒适度是酒店服务性产品的关键服务为项目带来的增值服务为项目带来的增值可借鉴点:
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如何使面积小的户型保持高度的舒适性?
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如何减少投入,利用服务增值?
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思考点:
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座座国际国际香港四季酒店香港四季酒店11、背景与定位、背景与定位四季酒店属于香港中环国际金融中心项目的一部分,国际金融中心由新鸿基地产等4家地产财团合作开发。
四季酒店是由国际著名的酒店集团FourSeasonsHotelsandResorts管理的5星级酒店公寓,50层共5.3万M2,提供519个套房单位。
四季酒店以1个月至一年的租期为主,面向国际高端商务客户,每月呎租50-60元。
22、户型功能、户型功能类型面积:
平方英尺公寓547699(约50-65M2)一房903116(约84-108M2)二房14331490(约133-138M2)p户型配比:
公寓:
1房:
2房26.6:
60:
13.3p空间功能:
单元空间比周边市场的住宅空间更大更舒适,以适合国际客户;公寓与一般高档酒店房间无太大差别,增加备餐台功能;套房注重私密性,厅、房、卫功能齐全舒适,但相比普通住宅,厨房与餐厅空间较开放。
PART2典型楼盘分析香港四季酒店香港四季酒店注:
注:
1平方米平方米=10.7639平方英尺平方英尺座座国际国际22、室内配套、室内配套厨房微波炉、洗碗机、冰箱、洗衣干洗一体机、餐具客厅42等离子电视、家庭娱乐系统、DVD机卧室电视机、衣柜洗手间浴室配备15寸液晶电视软性配套有线电视、网络33、公共配套及服务、公共配套及服务商务功能商务功能生活配套生活配套服务服务特别项目特别项目2个舞厅屋顶泳池选择高低或不过敏的枕头香港方面节目7个会议室健康CLUB及休闲室四季床单选择节日庆贺行政会晤室Spa随时随地的礼宾服务香港旅游高级餐厅阅读及上网室送餐上门兴趣小组儿童游乐室个人储藏室自助洗衣店PART2典型楼盘分析香港四季酒店香港四季酒店座座国际国际如何根据目标消费者的需要制定个性化服务方案如何根据目标消费者的需要制定个性化服务方案可借鉴点:
可借鉴点:
城市中心区做什么样的产品最合适?
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思考点:
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座座国际国际凯旋国际五州星苑片区真正真正的高档服务型公寓几近空白,仅有金中环、喜洋洋、天健时尚新天地等,而且仅仅停留在“方便、环境好的公寓”,并没有提供人性化贴心服务,未能从软件上提升物业价值。
座座国际国际罗湖罗湖南山蛇口南山蛇口福田?
福田?
市场空白市场空白座座国际国际一般小户型住家型住宅高档住宅高档服务型公寓一般小户型住家型住宅高档住宅高档服务型公寓市场空白点市场空白点1一、酒店式公寓座座国际国际甲级大面积写字楼一般写字楼商住楼高档小型写字楼甲级大面积写字楼一般写字楼商住楼高档小型写字楼二、写字楼市场空白点市场空白点2座座国际国际市场空白点市场空白点1:
高端的酒店式公寓、高端的酒店式公寓、市场空白点市场空白点2:
高端的小型写字楼高端的小型写字楼座座国际国际市场空白点是否有效?
市场空白点是否有效?
铁路广(州)深(圳)段的深圳总站将南移至市中心的福田区,将建造全国首个地底火车站福田火车站。
并预计在2010年左右建成通车,它直接接驳香港中心区,从深圳到香港市中心,只需27分钟,且深圳地铁1号、2号、3号、4号线在这里交汇。
这里将承担未来的广深港之间高频次、高端的城际商务客流。
巨大的客流与便利的交通将给福田中心区高端酒店式公寓带来很好的机会。
中心区目前写字楼总面积近250万平米,预计3年内将超过320万平米,大部分为甲级写字楼,其中有众多外资企业的外派人员、中高级管理层及金领,对服务型公寓的需求殷切。
空白点1:
高端的酒店式公寓高端的酒店式公寓座座国际国际在地铁大厦地铁大厦的招租过程中,我们发现有很多需求小面积办公场所的公司很多需求小面积办公场所的公司:
客户类型客户类型:
为中心区大型企业服务的上下游企业。
国内小型金融机构(如私募基金)国际公司深圳办事处处于扩张期的小公司客户特征客户特征:
需求面积为80300需求办公地点在中心区或临近中心区写字楼在档次、服务上与甲级写字楼相若,大厦形象佳,以彰显公司形象对租金敏感度不高,可接受80100元/的租金空白点2:
高端的小型写字楼高端的小型写字楼座座国际国际罗渊罗渊“需求法需求法”:
先把当前的购房人群分类,然后根据房屋总价来判断购买人群,通过分析该部分人群需求和对价格的承受力。
将购房人群分为“八大系”第一是神龙系,顶层的一些购房人士第二是远海系,比较远的海外人士,欧美背景的海外人士第三是近海系,比较近的海外人士,与远海相对,第四是本金系,本土多金的本地人,国企、政府官员为主力第五是少成系,这是年轻的私营企业主第六是白二系,就是二次置业的高级白领第七是白一系,小白领首次置业第八是渡新系,就是新深圳人过渡的投资型项目投资(购买)者投资型项目投资(购买)者与使用者之间存在一定的错位,与使用者之间存在一定的错位,在宣传推广上,要采用向投资者在宣传推广上,要采用向投资者阐述项目适合使用者使用。
阐述项目适合使用者使用。
座座国际国际通过对区域市场和客户群需求分析研究,通过对区域市场和客户群需求分析研究,我司对本项目的我司对本项目的总体定位总体定位为:
为:
中心区中心区稀缺稀缺高端高端服务型服务型商务综合体商务综合体座座国际国际整体规划整体规划产品类型层数规划面积(平方米)A座酒店式公寓29F20000B座写字楼29F27000商业2F4200合计51200注:
以上面积计算仅为初步匡算,未计算公建等面积座座国际国际写字楼:
1800020000元/公寓:
1900021000元/座座国际国际市场比较法市场比准均价最低均价拟定销售均价、挑战均价最大化支撑支撑产品特色的销售检验产品特色、服务附加值、营销、品牌(项目快速销售均价)各方精诚合作的附加值加价(创造目标利润均价)预计0708年片区房价提升10%价格策略依据价格策略依据8%3%座座国际国际最低均价=比准均价*(1+10%)18157元/平方米拟销售均价=最低均价*(1+8%)19610元/平方米挑战均价=拟销售均价*(1+3%)20198元/平方米权重分值权重分值本项目本项目金中环金中环天健时尚天健时尚枫林尚品枫林尚品喜洋洋喜洋洋权重权重50%25%15%10%交交通通201220171818服务功能服务功能202017141412生活配套生活配套151015141
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