中山楼市上半年风调雨顺 下半年树倒墙裂同名31953.docx
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中山楼市上半年风调雨顺 下半年树倒墙裂同名31953.docx
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中山楼市上半年风调雨顺下半年树倒墙裂同名31953
中山楼市上半年风调雨顺下半年树倒墙裂(同名31953)
中山楼市上半年风调雨顺下半年树倒墙裂
2012年01月06日09:
09:
59 南方都市报 我要评论(0)
2011年转眼过去了,对于中山楼市来说,这是一个让人尝尽甜酸苦辣的一年:
上半年成交向好,卖房子的亏不了,买房子的看上去也亏不了,然而下半年,楼市的脸变得比天气还快,转眼间被给予厚望的“金九银十”就变成“黑九铁十”。
早有预告的风云变色
有业内人士开玩笑称:
2011年的中山楼市,像是极端天气。
上半年风调雨顺,下半年先是阴云密布,再是风雨飘摇,最后是树倒墙裂。
其实这种极端的天气,是否能有天气预告?
早在年初,储备金率及银行利息逐渐上扬;国家在1月26日颁布新国八条,被认为是继上年新五条后又一重型炸弹;上海、重庆作为房地产税试点获得批准,多地逐渐限购……
只可惜,俗话说得好,“不见棺材不掉眼泪”,国家三番五次重申房地产调控力度不放松,但与此同时,豪宅项目疯狂上马,一线城市上演拉锯战,二三线城市量价齐升,中山也不例外。
等待购房良机的人们也逐渐失去信心,纷纷走进房地产的围城里,进而推高房价。
中山城区上半年的刚性面积段房价,一度接近七千元关口。
这是处处被“限”的一年
历史总是重复上演,只是这次集中在2011年,给人以调控不力的错觉。
半年后,政策的效力开始显现,像一支退烧剂,打进了中山楼市。
泰盈集团中山分公司营销总监肖新光对此发出感叹:
做地产的,都是孙猴子,任你有翻天的本事,也走不出如来佛的掌心。
在政策方面,中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜认为,楼市2011年的关键词是“限”:
限贷、限价、限购,调控的一年,也是被“限”的一年。
这个言论得到不少人士的认可,尤其是中山限价令的凌空降临,让合富辉煌市场部经理李彩红记住了一个数字:
5800.这是中山限价令的分界线。
中山限价令的出现节点有着非常多的巧合:
张学友哥的演唱会、珠海双限令的出炉、房协的呼吁、限购令的吹风……在11月初,红馆地产总经理刘峥嵘的一条微博掀起了人们的猜测,最终,52天限价令一纸落地,楼盘“不情愿地”降价,或推迟签约。
表面很“淡”,内里缤纷
正如肖新光说的,“中山,哪怕只有不到2个月的限价,却让很多地产商、地产人‘受伤’。
”
不过,中山的楼市表面虽“淡”,但是内里很“缤纷”。
郭光喜表示,2011年在营销方面,“明星效应”尽显,除了学友哥外,李彩桦、周杰伦、蔡依林、周华健、乐嘉等明星悉数涌入中山,造就一场楼盘搭台,明星唱戏的盛景。
而在常规活动方面,能让人如数家珍的也不少:
圆明园生肖头首展、恐龙展、星巴克、哈根达斯、爱马仕……这些花费不菲的营销活动,彰显着楼盘的存在。
降价才是营销最高境界
也有人说,中山的房地产使用明星助阵、奢侈品等手段,只能说地产比以往更需要豪华包装了。
但在肖新光看来,价格战才是非常时期的无奈之举。
下半年,尤其是11、12月份市场上出货量不俗的楼盘,都是把价格降到了令人吃惊的地步。
“雅居乐沙溪的那个项目,每平方米最低价不到3300元,中心的楼栋,也只有5200-5300元/平方米。
”
为了生存,必须壮士断臂,雅居乐一向是中山的风向标,也是在反应最快的楼盘之一:
员工价楼盘浮出水面、大幅度打折,这些措施都恰恰打中购房者最关心的要素,热销并不出奇。
也正是这些敢于“断臂”的“超级”楼盘,支撑着中山楼市的年末数据:
时代倾城、远洋城、雅居乐世纪新城、雅居乐凯茵新城、恒大绿洲……
走过动荡更从容
2012年,购房者都想着,何月何日才是楼市的“2012”,但是看看去年底中山政府的表态:
价格下降,已经没有什么理由了。
或者走过这动荡不安的2011年,无论是中山的购房者还是发展商,都更加淡定、从容。
再见,2011。
土地颁奖礼
8位村民拿了全年单价最贵的地块
今年全国发展商都高呼“面粉贵过面包”,高举“不拿地”的旗帜,拯救自身可怜的现金流。
连广州南站靓地都频频“择日再拍”,让人惊呼不可思议。
不过对于中山的市场来说这个情况并不算很严重———至少与2008年比还好一些。
根据国土局公布的数据统计,2011年全市共成功拍出125宗商住及商业用地,成交金额达63.7亿,成交面积共378万平方米,与上年87.6亿、603万平方米的成绩相比,均有退步,但是与之相反的是,拍卖土地均价没有停下它上涨的步伐——15.9%的幅度令通货膨胀数据也失色不少。
而在时间方面,乐观的上半年让开发商上了“贼船”,共成交202万平方米商住地,较下半年多出近30万平方米;上半年成交金额34.7亿,比下半年多近6个亿。
虽然限价令的出现掩盖了土地市场的尴尬,但令国土局郁闷的事实其实一直没变:
今年流拍土地共15块,至少使中山财政收入损失超过20亿,这也是今年中山供地计划未能顺利完成的一个原因。
按照国土局数据,黄金楼市记者列出“成交价1亿以上”、“年度最高总价”、“年度最高单价”等地块,发现很多出乎意外的东西。
总价地王奖中海“台湾仔”地块
时间:
2011年1月25日
代价:
4.4亿元
中山市中海房地产开发有限公司拿的张溪“台湾仔”地块毫无悬念夺得冠军,而这块地的项目“中海龙湾国际”也于今年8月正式亮相,由于楼面地价高达2416元/平方米,自然售价也不菲。
不过与上年保利地产19亿的神涌村地块相比,的确有点小巫见到大巫。
评点:
现在单宗出让土地不能大于210亩,所以今年总价地王风光不再实属正常。
单价地王奖南头镇民安村地块
时间:
2011年11月4日
代价:
649万元/亩
若按照土地亩均单价计算,竟然是8位村民以649万元/亩的单价获得了这项殊荣。
而若计算楼面地价,8月16日东凤镇民乐村拍出的一块650平方米的商住用地,以4106元/平方米成为冠军。
而这块地的买家,同样是个人。
评点:
个人买地建别墅是中山的特殊传统,蚊型地也能当地王。
最高溢价率奖黄圃镇新沙村地块
时间:
2011年3月9日
代价:
336%
进”,但是随后的成交走量让开发商希望之火逐渐熄灭:
五月勉强达成6000套的目标,6月随即掉头向下探底;本以为8月会成为上升拐点,怎么知道“金九银十”变成“黑九铁十”。
11月的成交量更是达到3470套的最低谷。
随后,中山政府的限价令让众楼盘靠出售特价单位拉高了12月成交,但也仅为5776套。
怪不得有业内人士说:
今年就像坐10环过山车,以为政策出完了,楼市探底了,怎么知道前面还有一环。
价差:
均价降至5200元/平方米
对于不少上半年购房的人来说,下半年楼价的走势意味着两个字:
“杯具”。
限价令发威让年末楼价负增长,11月城区、镇区均在限价令的威力下完成了低于5800的指标——城区5788元/平方米,镇区5096元/平方米。
至于12月,中原地产的数据显示为5200元/平方米,比11月来得更震撼。
而看到城区6月7860元/平方米、镇区9月6118元/平方米的“天价”,怎能不让当时购房的人心凉。
上海万科、安徽芜湖绿城业主闹事了,但中山的购房者有着非一般的理智思维,虽然很多业主都在业主群上吐露“心理不平衡”的心声,但鉴于契约精神,还是作罢了。
天量:
全年新批预售超10万套
中山楼市在珠三角9市中,是一个奇迹。
常住人口位列第8位,但楼市的消费力却是老三。
不过,再大的胃口,面对着2011年高达108043套的批售量,还是有点吃不消。
这个数字“恐怖”得让人吃惊:
2010年市道较好的时候,批售量也仅仅为5.6万套。
在这个批售量里,还有大量的储备项目尚未计入:
保利林语、一方城、越秀4大项目、君华新城、和记黄埔翠丽湖项目、荔园地产石岐区项目、雅居乐剑桥郡、万科水晶城……
12月28日,中山市委常委、常务副市长谢中凡表示,中山明年拟放开“购房入户”政策,目前正在争取国家和省里的支持。
这一政策或许对“天量”预售是一个利好,不过也有市民希望,中山不要成为第二个东莞
营销大盘点:
桥不怕旧至紧要受
2011年光棍年,似乎在这个特别的年份,发展商也各出奇招,尽显风范。
不过不约而同的是,这些营销创意也玩“穿越”:
在这厢唱罢,接着那厢再现,让人感叹:
发展商整个节目,真不容易啊。
对于我们这些看客来说,更加注意的是数一数看自己漏掉多少活动———“有着数,就数2011”。
到处都是员工房代表楼盘:
世纪新城、大信三盘
这已经是地球人都知道的事了———好吧或者你没有看报纸,但应该看看QQ群、手机的信息:
雅居乐世纪新城暗暗发力员工房,看市场饥渴营销差不多了,就逐步退出,跟风者还有大信、米兰阳光等项目。
到处都是博物馆代表楼盘:
保利一方城、豪逸御华庭
3月26日,国宝级恐龙化石全球巡展来到中山豪逸御华庭销售中心,这是中山楼盘首个恐龙化石展览。
10月28日,保利一方城首现圆明园生肖头首及南北朝佛像,吸引大批市民前往参观,同时持枪的警卫昭示真品的存在。
当然参观的同时也不忘开放样板房———一举两得。
到处都是星巴克代表楼盘:
峰华、28华鸿水云轩
7月23日,峰华28举行哈根达斯月饼发布会,虽然被现场一业内人士描述“有点像水泥”,但是这不能阻挡中山小资们成为哈根达斯死忠。
这个世界不仅仅是哈根达斯有月饼,连星巴克也可以有。
华鸿水云轩于8月21日开始举行为期3周的“星巴克咖啡月饼抢鲜尝”活动,提前造势中秋节。
到处都是擎天柱代表楼盘:
宝嘉上筑、中海龙湾国际
7月20日,宝嘉上筑乘《变形金刚3》的东风,举行“全金属巨星变形金刚展”,吸引不少影迷前往楼盘合影留念,要知道,变形金刚展刚在深广两地兴起不久,在中山很快就出现了实属难得,而结合项目推售适合刚需人士的单身公寓、两房等,相得益彰。
10月22日中海龙湾国际自出世之初就受到关注,而“愤怒的小鸟”则为这个高端傲世的项目增添些许暖意,随后不久,全中山项目都兴起这个小活动———没错,就像Iphone一样火。
到处都是奢侈品代表楼盘:
万科朗润、园碧桂园
3月19日,万科朗润园上演施华洛世奇水晶展;9月24日,豪逸御华庭上演爱马仕之旅展览派对;11月19日,碧桂园上演“路虎试驾”之旅……一个比一个豪气,一个比一个气派,估计再接下来,就是LV、法拉利、枫丹白露……
人们不禁要想,究竟是卖房子的,还是卖奢侈品的?
到处都是大明星代表人物:
周华健、张学友、乐嘉
如果说雅居乐一向有邀请巨星的习惯,那么坦洲约克郡邀请周华健、世纪新城乐活组团邀请乐嘉也很正常。
不过对于不幸的中山楼市来说,时代地产邀请的张学友被传为中山限价令落地的征兆,而且最让其余发展商郁闷的是,时代倾城甚是安全,淡市热销。
到处都是8.5折代表楼盘:
恒大绿洲、奥园大地
这个折扣的发明,其实并不是恒大,而是奥园。
早期奥园大地的别墅,已经出现了8.5折的优惠,但是由于别墅受众面积小,所以没有引起太大的波澜。
接下来,当恒大携带着那一套在广州等地都玩遍的8.5折优惠洋房出现在中山人面前的时候,全中山都沸腾了。
“8.5折=恒大”比“特价必升值”更让人记得。
到处都是垫首付代表楼盘:
秀乐公馆、幸福里8号
12月,三乡项目秀乐公馆、沙溪项目幸福里8号先后采取“垫首付”的形式进行销售,此举被部分人认为是“向08年致敬”。
其实就安全性来说,这种方式并不提倡给发展商,但是对于刚需置业的人,还是能解决燃眉之急。
到处都是推商铺代表楼盘:
奥园金域、宝嘉上筑、远洋城、莲兴阁
住宅市场不行了,就必须商铺上阵,尤其是限价令颁布后,商铺适时推出能降低其对住宅的影响。
这不,奥园金域、宝嘉上筑、远洋城、莲兴阁等都在热推商铺,最神奇的事情是:
它们还真卖得不错。
2011中山楼市九宗“最”
最热销镇区楼盘时间:
下半年
回顾:
9月24日,东凤项目万科金色家园来了1千人;12月20日,横栏项目远洋城启宸又来了1千人;12月24日,沙溪项目时代倾城也来了1千人。
点评:
还敢再来多一点不?
最高端“双子塔”宣布入市时间:
年末
回顾:
12月20日利和广场举行国际品牌进驻发布会宣布,已引入众多国际国内知名品牌,预计将于明年4月28日正式全面开业。
利和国际公馆样板房则将于近期开放。
点评:
全中山最高而已,不会出现911的。
最不靠谱限购令狂吹时间:
全年
回顾:
当中山的楼价一直往上窜时,地业界就逐渐有声音担心,中山会如广深佛等地出台限购令,这个谣言越传越烈,甚至出动了常务副市长谢中凡辟谣。
最后,一纸限价令彻底解除了中山限购的担忧。
点评:
中山楼市伤不起了。
最震撼底裤价别墅时间:
11月
回顾:
限价令颁布后不久,一条楼盘的广告微博被多次转发:
三乡龙山御景纯别墅小区,特价单位5800元/平方米。
仅有10套。
大家快去抢呀,打破头,当掉底裤也要去搞一套呀!
点评:
别墅已经没办法阻止底裤价了!
最短命中山限价令时间:
11月10日-12月31日
回顾:
珠海双限令出台不久,珠海红馆地产总经理刘峥嵘就发布微博说“中山限价了,预计5800”,11月10日,中山限价令紧急落地。
点评:
张学友去了广州开演唱会,限购了;去佛山,限购了;去珠海,限购了;去中山,限价了。
发展商们,要怪就怪学友哥吧。
最睿智中山房协呼吁降价时间:
9月
回顾:
中山市房协调研市内雅居乐、远洋、万科、中信、敏捷、大信、奥园、中海、中颐9家房企,公布了相关报告,其中一个建议是做好市场实行限价的准备,并呼吁发展商“识时务者为俊杰”。
点评:
中山市房协在下一盘很大的棋。
最杯具一房一价罚款时间:
7月12日
回顾:
广东省物价局曝光了18家违反商品房明码标价规定的企业,其中富合企业发展有限公司开发的城东名门项目在列,因在售的32套房源未明码标价,被罚款16万元。
点评:
明明是查图纸费有木有!
其余项目也有这样的东东有木有!
最前锋远洋城世界观时间:
全年
回顾:
3月5日,远洋城发世界观让中山人第一次认识了什么是“城市综合体”。
随后,越秀、万科、雅居乐等发展商都公布了城市综合体项目。
点评:
如果说远洋城是文艺青年,随后喊城市综合体的是普通青年,不管是不是都喊的就是二逼青年了。
最赤裸精装楼盘“脱光”来卖时间:
11-12月
回顾:
限价令后实地璟湖城率先脱掉精装修外套,并打出了4600元/平方米起的毛坯价。
随后,恒大新一期组团馨湖郡也表示“跟进中”。
点评:
不包邮哦,亲。
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