法硕论文格式范本 1.docx
- 文档编号:24936107
- 上传时间:2023-06-03
- 格式:DOCX
- 页数:33
- 大小:75.08KB
法硕论文格式范本 1.docx
《法硕论文格式范本 1.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《法硕论文格式范本 1.docx(33页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
法硕论文格式范本1
(红色字体请勿打印)★此页为封皮统一装订样版
学校代码:
10589学号:
XXXXXX
分类号:
密级:
48号华文行楷
小初黑体
硕士学位论文
4号宋体
加下划线
题目:
我国产权式酒店法律规制研究
作者:
XXX
指导教师:
XXX教授
专业:
法律硕士
时间:
XXXX年XX月
此为英文标题,字体30号Timesnewroman,加粗
StudyOnRulesAndRegulationsQuestionOfTheTime-sharingHotel
AThesis
SubmittedinPartialFulfillmentoftheRequirement
FortheMasterDegreeinLaw
By
(作者姓名汉语拼音)
PostgraduateProgram
SchoolofLaw
HainanUniversity
Supervisor:
(导师姓名汉语拼音)
AcademicTitle:
(导师职称英文)Signature___________
Approved
December.2007
海南大学学位论文原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重声明:
所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。
除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
本声明的法律结果由本人承担。
论文作者签名:
日期:
年月日
学位论文版权使用授权说明
本人完全了解海南大学关于收集、保存、使用学位论文的规定,即:
学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅,学校可以为存在馆际合作关系兄弟高校用户提供文献传递服务和交换服务。
本人授权海南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
本人在导师指导下完成的论文成果,知识产权归属海南大学。
保密论文在解密后遵守此规定。
论文作者签名:
导师签名:
日期:
年月日 日期:
年月日
……………………………………………………………………………………………………
本人已经认真阅读“CALIS高校学位论文全文数据库发布章程”,同意将本人的学位论文提交“CALIS高校学位论文全文数据库”中全文发布,并可按“章程”中规定享受相关权益。
同意论文提交后滞后:
□半年;□一年;□二年发布。
论文作者签名:
导师签名:
日期:
年月日 日期:
年月日
小4号宋体
3号黑体
摘要
产权式酒店发源于美国,是按照现代经济资源共享理论构建的一种房地产销售和投资模式。
这种销售投资模式的确立是以开发商高度的信用为前提的,否则可能导致市场秩序的混乱,甚至带来社会性的灾难,而目前我国出现的产权式酒店发展尚未成熟,恰恰缺少的就是开发商信用这个前提。
产权式酒店概念传入我国的时间不长,在我国的发展应经历三个阶段:
概念主导阶段、法规主导阶段、市场主导阶段。
现在的产权式酒店的发展只是处于概念主导向法规主导的过渡时期。
由于市场的不规范和缺乏法律规制,给不法经营者以可乘之机,造成产权酒店的发展面临诸多法律问题。
因此必需通过制定法律法规,规范市场,增加对消费者权益的保障,为产权式酒店的发展提供良好的环境,使产权式酒店的发展步入良性循环的轨道。
文章通过对目前我国产权式酒店存在的法律问题作一个全面分析,揭示产权式酒店在发展过程中存在的问题,并在此基础上结合我国国情,提出建立和完善我国产权式酒店经营的立法建议,从而充分发挥产权式酒店这一新型产权模式的积极作用,有效保护消费者的权益。
小4号宋体
关键词:
产权式酒店开发商投资人
小4号黑体
论文行间距3mm(20磅),上下、左右边距为2.5cm
3号timesnewroman,加粗
小4号timesnewroman
Abstract
Thetime-sharinghoteloriginatesinUS.Itisakindofrealestatesaleandapatternoftheinvestmentaccordingtothemoderneconomicaltheorythatresourcesshouldbeshared.Thiskindofsalesandinvestmentpatternistotakethedevelopers’highcreditasthepremise,otherwise,itpossiblycausestheorderofthemarkettoconfuseandevenbringsthesocialdisaster.Butincurrent,thedevelopmentofthetime-sharinghotelisnotmatureinourcountryandthedevelopers’creditdoesn’texist.Itisnotlongthatthetime-sharinghotelspreadstoourcountry.Itexperiencesthreestagesinourcountry:
thestagesoftheconcept’sleadership,lawsandregulationsleadershipandmarketleadership.Atpresent,thedevelopmentofthetime-sharinghotelonlyisinperiodoftheconceptleadershiptransitiontothelawsandregulationsleadership.Becauseofthedisorderofthemarketandthelackofthelegalrulesandregulations,theillegaloperatorsaregiventheopportunitytodestructthemarket,whichcreatesmanylegalmattersaboutthetime-sharinghotel.Wemustformulatethelegallawstoregulatethemarket,safeguardconsumer'srightsandinterestsandprovidethegoodenvironmentforitsdevelopmenttomarchitintothepositivecycletrack.
Thisarticlecomprehensivelyanalyzesthecurrentlegalmattersinthedevelopmentofthetime-sharinghotelandthenproposesthelegislationsuggestionthathowtoestablishandconsummatethetime-sharinghotelinordertodisplaythepositiveroleofthetime-sharinghotelandprotectconsumer'srightsandinterestseffectively.
Keywords:
Thetime-sharinghoteldeveloperinvestor
小4timesnewroman
小4号timesnewroman,加粗
3号黑体
4号宋体
目录
摘要………………………………………………………………………………
Abstract……………………………………………………………………………II
引言………………………………………………………………………………1
一、我国产权式酒店法律规制存在的问题……………………………1
(一)法律法规缺失……………………………………………………………2
(二)产权式酒店公用部分与自用部分权属不明………………………3
(三)无法办理房屋所有权证………………………………………………3
(四)产权式酒店行业归属不明确…………………………………………3
(五)主体多样,法律关系复杂,各种主体间责任不明……………4
(六)对投资人权益的保护力度不够……………………………………5
二、我国产权式酒店法律规制存在问题的原因分析……………7
(一)法律关系复杂,缺乏研究……………………………………………7
(二)实践时间短,缺乏实践经验…………………………………………8
(三)仓促直接移植国外的经营模式,对其适应性研究不够………9
三、解决我国产权式酒店法律规制存在问题的建议……………9
(一)确定产权式酒店的行业主管………………………………………9
(二)明确酒店产权及各部分产权的归属……………………………10
(三)理顺法律关系,明确各主体之间的权利义务…………………10
(四)加强对投资人利益的保护…………………………………………11
(五)制定相应法律法规………………………………………………13
结语……………………………………………………………………………15
参考文献…………………………………………………………………………16
致记………………………………………………………………………………19
(注:
如有三级标题请用小4号宋体,序号为1、2、来排列)
3号黑体
小4号宋体
引言
产权式酒店是由分时度假(TIMESHARE)演变而来的,是分时度假发展过程中衍生的一种特殊经营模式,是传统房地产向分时度假过渡的中间产品。
在我国一般是指开发商将其开发的酒店按套(间)以房地产开发的方式分别销售或预售给不同的投资人(业主),投资人获得客房产权后可将手中的产权进行转让和自由买卖,也可以出租或委托酒店管理公司统一进行经营,并享受每年的经营收益和一定时间的免费居住权的投资模式。
这种酒店每一间房间都有独立的产权,投资人都可以像购买住房一样投资置业,并从经营利润中分红。
我国现在大多数产权式酒店都是采取预售的方式进行销售。
投资人只需交纳首付,余款通过银行按揭,一般10年-15年后交完银行按揭款即取得房屋的产权。
人们购买产权式酒店的目的不是用来居住,而是用来投资,具有商业物业活动的性质。
因此产权式酒店是一种新型的房产投资模式,一种稳健的投资理财方式。
由开发商将酒店的客房分割成独立的产权出售给投资人,投资人购买酒店的客房并取得所有权(办理产权证书),投资人可以自己使用,也可以出租取得收益或转让,同时可以作为债务抵押担保的抵押物。
投资人通过与开发商、酒店经营者之间建立一种契约关系来维持酒店的正常运转,并且投资人基于拥有客房所有权和基于契约而取得享有酒店功能,以及因其功能而带来的利益来获得收益。
产权式酒店按其用途分为:
1、时权酒店;2、有限自用的投资型酒店;3、产权式酒店公寓型;4、退休住宅型;5、公司自用型。
小5号宋体
一、我国产权式酒店法律规制存在的问题
上个世纪90年代,房地产开发商为摆脱低迷时期楼盘滞销的困境,引入了产权式酒店模式,并结合中国国情,逐渐演变为有中国特色的产权式酒店。
随着近几年来国内经济的发展,我国居民可自由支配的收入持续增长,有能力购买第二住所的群体在日益壮大。
加上全新的休闲消费观念的形成,旅游产业的迅速发展,旅游度假地的软件、硬件环境已渐趋成熟,国际分时度假公司走进中国,分时度假和产权式酒店的概念得以在国内消费圈中得到认同等原因,为产权式酒店的发展提供了发展环境。
因此产权式酒店作为一种新的投资方式,在国民经济持续稳定增长、旅游意识深入人心、居民消费能力不断增强、房地产比较宽松的时期,具有诱人的发展前景。
如今,产权式酒店呈现出旺盛的发展势头,其分布越来越广,数量也越来越多。
但是由于我国的产权式酒店的消费不同于外国的先有需求后有消费。
我国是企业先引进国外的产权式酒店的理念,由企业进行推广和促销,让投资人逐步认可并接受。
由于产权式酒店的概念还不为中国投资人完全了解,缺少相关法律的引导和监督。
因此产权式酒店的发展并不理想。
运作得比较成功的并不多。
而由于法律法规缺失,在对产权式酒店进行规制过程中主要存在以下几方面的问题:
4号黑体
(一)法律法规缺失
1、缺乏针对性的法律法规
由于产权式酒店这种投资模式涉及房地产、旅游、酒店管理等领域,参与的主体又包括开发商、销售商、投资人、酒店管理公司、信托公司等相关群体,对于产权式酒店产品的运营中将牵涉到许多法律主体之间复杂的关系,必须有一整套相关的法律法规来引导和规范其运作。
但产权式酒店作为一种新颖的经营和投资方式,在我国尚处于发展的萌芽时期,目前我国尚未制定针对产权式酒店这种投资模式的相关法律规范。
相关的法律问题处理主要依据《民法通则》、《合同法》、《消费者权益保护法》以及房地产、金融信托酒店等领域相关法规。
但是这些法律法规也未能更好的解决产权式酒店发展过程中出现的问题。
例如,我国目前尚没有饭店业的法律法规,只有服务质量方面的等级标准。
而根据建设部第77号令的规定,我国房地产实行房地产开发企业资质管理,房地产开发企业有四级资质,未取得房地产开发质资等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务,各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担业务。
产权式酒店这种投资模式,在开发阶段涉及房地产开发的问题,如果没有对开发商的准入资格进行规定,就可能涉及酒店企业变相进行房地产开发经营的问题,极易规避我国实行的房地产开发企业资质管理制度。
现阶段由于缺乏相关的法律和制度的约束,合同不规范,导致的开发商、酒店管理公司在制定合同时尽可能从己方利益考虑,做出损害投资人的行为。
而投资人在交易中处于弱势群体,在没有相应的法律规定的情况下,投资人的合法权益很难得到充分的保障。
2、法律法规滞后,影响产权式酒店的发展
产权式酒店作为新生事物,现有的相关法律又制约这一产业的发展。
如2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》明确规定,房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
但产权式酒店在操作上明显涉嫌违反这一条禁令。
因此合肥市政府就曾以风险过高为由根据《商品房销售管理办法》全面叫停产权式酒店的开发。
又如产权式酒店都是采取预售的方式进行销售,购买者只需交纳首付,余款通过银行按揭。
由于刚开始对产权式酒店的性质界定不严格,都是按照住宅贷款政策发放个贷按揭,但是人们购买产权式酒店的目的是为了投资,因此根据央行的相关政策,一些银行停止对购买产权式酒店办理个人贷款。
势必对产权式酒店的发展造成一定的影响。
(二)产权式酒店公用部分与自用部分权属不明
产权式酒店的核心问题是产权问题,因此界定投资人的产权包括哪些部分是一个关键的问题。
由于酒店不同于住宅,是具有综合服务功能的经营实体。
除客房外,酒店的公用部分(即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等)和餐饮、娱乐等配套设施是酒店不可缺少的组成部分。
在客房出售后,酒店的配套设施的所有权应属于谁,是投资人共有,还是单独属于开发商?
如果开发商向投资人出售的产权式酒店仅仅是酒店的客房,并不包括酒店的公用部分(即走廊、大堂、厨房、电梯、会议厅等)和配套设施的共有权,则意味着投资人没有完全享有整个酒店的使用功能。
但是根据现有的法律无法确定产权式酒店的共用部分权属问题。
目前市场上的开发商利用投资人对产权式酒店的不了解、共用部分和配套设施的权属确定比较难,在合同中不明确约定所销售的房产是否包括公用部分和酒店配套设施,造成产权式酒店配套设施及公用设施的所有权不明确。
事实上由于这些设施的产权在法律上存在模糊性,使得实际占有和受益的总是开发商。
(三)无法办理房屋所有权证
由于产权式酒店是一种新的产权模式,显然与一般意义上的不动产所有权不同,投资人购买产权式酒店的目的不是为了居住而是为了投资,投资人一般将客房交由专门的酒店管理公司进行经营,在实际使用过程中实现所有权和使用权分离。
产权酒店的突出特点是拥有产权。
而对于产权式酒店的单间客房能否具有独立的产权问题,学界和业界尚有争议,根据现有法律规范也无法顺利办理产权证。
在现实情况中由于开发商资信不够或项目本身及操作方式不合法,比如“五证”不全、不能办理产权证;项目本身涉嫌违规、投资模式不合法等,致使产权证无法办理。
而考虑到酒店客房分割后可能导致所有权、经营权、相邻关系的处理问题,可能对酒店用房的整体规划、设计使用功能产生负面影响等,各地政府对产权式酒店客房办理《房屋所有权证》多持谨慎态度,往往只对整间酒店办理独立的产权证,而不允许将这一产权证进行分割的,造成无法为具体产权人办理“小产权证”。
造成投资人能够真正取得《房屋所有权证》的极少。
(四)产权式酒店的行业归属不明确
由于产权式酒店涉及房地产业和旅游业、酒店业,各自的行业的职责分工还有待明确。
因此目前国家有关部门对产权式酒店这一投资品种的性质尚未有明确界定,法律尚未确定其主管部门。
而根据现有的法律又未能自然确定其归属。
以致没有相关的主管部门对产权式酒店的开发经营活动担负起监督、指导的作用。
而产权式酒店涉及的未知因素太多,投资人很难把握,在产权式酒店的销售合同中多是种种承诺,而承诺能否实现需要开发商的努力和负责。
而开发商的信用、实力和运作规范是开发商实现承诺的保障,但是要我国企业的信用制度还没有建立起来,使得一些不法经营者钻了行业归属不明,行业监督不利的空子,从己方利益考虑,造成投资人的利益受损。
(五)主体多样,法律关系复杂,各种主体间责任不明
产权式酒店从销售到酒店的经营管理,涉及的主体多样,主要有开发商与投资人之间的买卖合同关系;投资人与酒店管理公司之间的委托经营关系;开发商、酒店管理公司、担保公司、投资人之间的担保关系;开发商、投资人、银行之间的抵押贷款关系。
由于关系错综复杂,各主体之间的法律地位和权利义务不明确,现有的法律无法对其进行全面有效的规制,不能理顺上述法律关系。
主要体现在:
1、开发商的权利义务不明确
开发商在酒店销售前拥有整个物业的产权,但开发商将商品房出售后,开发商除了拥有未售出部分的产权及其相应的权益外,就不应该对物业享有特别的权利与利益。
物业的相关权益应由所有的投资人共有。
开发商除了继续履行《商品房买卖合同》约定的义务并承担国家规定的保修维护责任外,不再承担任何其他特别的责任。
但是产权式酒店的开发商在售房时做出了明确的收益回报承诺,因此开发商不但要承担为酒店经营做好安排的责任,是否还应当为酒店委托经营期间收益回报承诺承担责任呢?
而在《商品房销售办法》中明确规定,开发商不得承诺固定回报作为销售手段。
开发商允诺固定回报是违反目前的法律规定,是无效的条款。
即使该条款有效,由于投资回报率的高低并不是开发商所能预见和控制的,因此开发商和投资人在合同中约定固定回报难以实现的,对此开发商是否应承担责任,没有法律依据。
2、投资人与酒店管理公司之间的法律关系不确定
不同的经营方式决定不同的利益分配分式。
目前产权式酒店客房所有人与酒店管理公司之间一般是签订《委托经营管理合同》或《委托租赁合同》。
因此产权人与酒店管理公司在客房的法律关系上因合同的约定不同,性质各有差异。
既可能是租赁法律关系,也可能是委托法律关系、还可能是信托法律关系。
至于产权人与酒店管理公司之间法律关系,根据现有的法律尚不能确定。
由于法律关系不同造成相互之间的权利义务也有所不同。
3、投资人的监督权不明确
投资人购买产权式酒店后就成为酒店的业主,应拥有《物业管理条例》规定的地位和职能。
但投资人购买产权式酒店的目的主要是为了经营收益,因此关键是能否建立起一系列规范的管理和监督方式,保障公司正常经营和维护投资人的权益。
但是在监督酒店经营管理方面,产权投资人究竟有多大的权力。
对酒店管理公司做出损害投资人利益的经营行为是否能行使否决权?
如果经营一段时间后,酒店要重新装修,费用该怎么分担?
对此都没有明确的规定。
由于产权式酒店的产权分散,投资人为数众多,且彼此独立,联合起来对酒店的日常经营进行监督成本过高,或者因信息不对称难以真正将监督落实到实处,因此造成投资人对酒店管理公司的监督十分有限。
再者,投资人、开发商及酒店管理公司三者之间的关系和产权权属不明确,使投资人不满意管理方经营管理的情况下,很难将管理者更换。
4、开发商、投资人、银行之间的权利义务不明确
购买产权式酒店时,开发商都承诺为投资人向银行办理按揭贷款,并以酒店的收益偿还按揭贷款。
如果在银行监管不到位的情况下,开发商将拿到手的按揭贷款转移,在开发失败或者开发商承诺的月供按揭没有着落、投资人(业主)得不到任何收益的情况下。
那银行的贷款应如何偿还。
例如北海的珍珠湾酒店,当酒店管理公司停止代付住房贷款,银行遂向购房者要求支付贷款。
而开发商早将到账的银行按揭款暗中抽逃和挪作他用并人去楼空。
虽然银行固然可以凭贷款合同起诉投资人,但投资人的权益就无法保障。
(六)对投资人权益的保护力度不够
1、产权式酒店这种新颖的投资和经营方式在我国发展过程中,因我国市场不规范和缺乏法律规制,在开发和经营过程中存在诸多法律问题,损害投资人的合法权益,影响市场的健康发展。
(1)开发失败。
目前销假售的产权酒店产品中,有相当多的属于期房。
开发商利用住房融资的手段,边开发房产边销售产品。
但开发商大多盲目跟进,项目仓促上马,资金实力不足,加上部分开发商纯粹想变相集资,因此造成失败的案例较多。
如果开发失败,投资人不但不能获得相应的收益,而且合法权益都得不到保障。
(2)开发商违背信用。
规范的产权式酒店销售是每一间客房只能销售给一名客户,但个别不规范的经营者,可能为了收取更多的房款,实行产权多头销售即将同一间客房同时向几个客户销售,形成事实上的欺诈。
有的开发商不是以旅游服务业为发展目标,而是打着产权式酒店的旗号,欺骗投资人,借此盘活资产,以销售房产回笼资金为目的,采取多种方式挪用、抽逃资金。
例如北海珍珠湾产权式酒店风波就是一个典型的例子。
该项目尚在建设时,开发商北海市实业开发有限公司以产权式酒店的方式公开销售。
按购房合同约定,投资人(业主)的分红和贷款按揭由开发商成立的珍珠湾酒店管理有限公司通过经营收入支付,开发商提供担保。
与此同时,开发商又将酒店委托给北海豪利酒店管理公司经营。
开发商取得购房款和银行按揭款后,即将该款暗中抽逃并挪做他用。
当北海豪利酒店管理公司未能支付按揭款时,银行便向业主催收房屋按揭款。
可见①开发商将酒店定义为产权式酒店,其目的不是为了开发产权式酒店而是为了融资,为了达到利用银行贷款进行融资的目的,利用个人购房按揭获取银行贷款。
②利用产权式酒店的概念将
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 法硕论文格式范本 论文格式 范本