单独选址项目审批市批办事指南.docx

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单独选址项目审批市批办事指南

上海市规划和国土资源管理局发布

单独选址项目审批（市批）办事指南

一、适用范围

本指南适用于本市单独选址项目审批（市批）的申请与办理。

二、事项名称和代码

事项名称：

单独选址项目审批（市批）

事项代码：

0479

三、办理依据

1、法律：

《中华人民共和国土地管理法》

第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条规定：

征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。

其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

2、行政法规：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第二十三条具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：

（二）建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案（涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准；供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准（涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准）。

建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

第二十四条规定：

具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理；但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

3、地方法规：

《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》

第二十八条建设占用中心城以及城镇、村庄建设用地规模范围外的农用地的，由市土地管理部门组织区（县）土地管理部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案［涉及征用农民集体所有的土地的，应当会同乡（镇）人民政府同时拟订征用土地方案］，报市人民政府审批；其中，由国务院、国务院有关部门、国家计划单列企业和市人民政府批准的大型基础设施建设项目，军事设施建设项目，以及超出市人民政府征用土地批准权限的，应当报国务院审批。

四、办理机构

（一）办理机构名称：

上海市人民政府[授权上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规土局）具体实施]

（二）办理权限

1．征收审批权限：

征收下列土地的，由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

    （三）其他土地超过七十公顷的。

2．农转用审批权限：

根据项目立项区分：

国务院（含国务院有关部门、国家计划单列企业）批准的建设项目，市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准；

根据土地利用规划区分：

在本市中心城建设用地范围内（外环线以内），涉及农转用的，由国务院批准；

占用未利用土地：

国家重点建设项目和军事设施等项目只占用国家未利用地，应当报国务院批准。

3．农用地转用审批与征收土地审批的关系

若农转用审批权限属国务院，则农转用和土地征收由国务院同时审批；

若农转用审批权限属市政府，而土地征收权限属国务院，则农转用先由市政府审批，农转用批准后土地征收再报国务院审批。

上述除国务院批准的外，均由上海市人民政府负责审批。

（三）审批内容：

单独选址项目〔即“圈内”（上海市土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内）和“区内”（区、县土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内）以外的建设项目〕，涉及农转用（含未利用土地转建设用地）、征收集体土地时，符合上海市人民政府审批权限的，上报市人民政府审批。

“区内”涉及农转用（含未利用土地转建设用地）、征收的以及“圈内”涉及征收的，且该项目的供地审批权限属市人民政府的建设项目，列入市重大工程的可参照单独选址的审批方式报批。

跨土地利用总体规划确定的城市建设用地范围（部分在圈内、部分在圈外）的大中型基础设施建设项目用地，可按单独选址建设项目用地报批，其中，超出市人民政府征用土地批准权限的，应当报国务院审批。

（四）法律效力：

农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。

有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书

（五）审批对象：

单独选址项目的建设单位。

五、审批条件

（一）准予批准的条件

1、用地范围符合《上海市土地利用总体规划》和各区县土地利用总体规划，应在集中建设区范围内；

2、涉及农用地、未利用地转为建设用地的，应符合土地利用年度计划中确定的新增建设用地指标；

3、涉及占用耕地的，应符合土地利用年度计划中的耕地占补平衡指标；

4、项目不在国土资源部发布的《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》目录范围；

5、取得规划部门核发的建设用地规划许可证；

6、取得投资部门核发的项目立项批复及工程可行性批复；

7、取得土地行政管理部门核发的建设项目用地预审意见；

8、涉及征地的，完成征地批前告知程序，张贴《拟征地告知书》的有关证明材料；

9、区县人民政府上报的“一书四方案”（即建设用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案），其中涉及国有农用地的，不拟定征用土地方案。

10、涉及需要带征的（不含规划确定需要带征），区县上报材料必须说明原因,带征规划红线外土地（除撤村、撤队带征），需取得集体经济组织同意征收的书面意见；

11、收到耕地开垦费缴纳通知书七日内完成交纳耕地开垦费的。

（二）不予批准的情形

不符合上述条件之一就不予批准。

六、审批数量

无审批数量限制。

七、申请材料

（一）形式标准

无形式标准要求。

（二）行政审批申请材料目录

序号

提交资料名称

原件/

复印件

份数

纸质/电子报件

要求

1

上海市建设用地行政事务审批申请表

原件

1

纸质

填写准确、字迹清晰，图章有效

2

关于农转用征地审批有关事项的请示

原件

1

纸质

字迹清晰，图章有效

3

建设单位营业执照或法人代码证

复印件

1

纸质

与申请书，以及原件一致，并通过年检

4

法人委托书

原件

1

纸质

字迹清晰，图章有效

5

投资部门核发的项目立项批复及工程可行性批复

原件

1

纸质

真实有效，与原件一致

6

规划部门核发的建设用地规划许可证

复印件

1

纸质

真实有效，与原件一致

7

土地行政管理部门核发的建设项目用地预审意见

复印件

1

纸质

真实有效，与原件一致

8

建设用地项目呈报材料“一书四方案”，包括建设用地项目呈报说明书、农转用方案、补充耕地方案、征地方案、供地方案

原件

1

纸质和电子报件

填写准确、字迹清晰，图章有效

9

具备房屋权属调查资质的机构出具的房屋权属调查报告书（勘测定界）和勘测定界图，含建设拟征（占）地土地权属情况汇总表

原件

1

纸质和电子报件

填写准确、字迹清晰，图章有效

10

地籍图

原件

4

纸质和电子报件

真实有效

11

土地所在区县人民政府征询意见回复（说明建设项目是否在“圈内”“区内”以外；征前告知的情况；应说明是否存在权属争议、纠纷，司法或行政强制以及违法用地等情况的说明；国有土地原取得方式、房地产抵押情况；带征地的带征原因；项目涉及的农用地是否在圈内）

原件

1

纸质

字迹清晰，图章有效

13

涉及带征规划红线外土地（除撤村、撤队带征）的，需提交集体经济组织出具的同意征收的书面意见，加盖集体经济组织公章;

原件

1

纸质

字迹清晰，图章有效

14

涉及农转用的，应提交新增建设用地计划指标单和市规土局核发的补充耕地验收文件

原件

1

纸质

真实有效

（三）申请文书名称

上海市建设用地行政事务审批申请表

八、审批期限

受理期限：

申请材料齐全并且符合法定形式和系统受理审核要求的，当场受理；申请材料不齐全或者不符合法定形式及系统受理审核未通过的，当场或者在五日内一次告知申请单位需要补正的全部内容。

办理期限：

20个工作日。

九、审批证件

（一）批准的

审批决定：

《关于批准XXXX为建设XXXX工程办理农用地转用、征收土地和该项目供地的通知》、《建设用地项目供地方案》、《关于收回XXXX区XXXX丘土地使用权的请示》、《关于收回XXXX区丘土地使用权的通知》、《关于收回XXXX区XXXX丘土地使用权的公告》及相关地籍附图。

内容：

申请单位名称以及批准内容、决定日期、决定单位等。

主送：

申请人

公开：

主动公开

有效期：

无

（二）不批准的

不批准决定：

不予行政许可决定书

内容：

不批准决定：

不予行政许可决定书

主送：

申请人

公开：

主动公开

十、收费依据及标准

（一）收费环节

报批单独选址项目时，根据缴款通知书缴纳；

（二）收费项目：

收取耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费

（三）收费依据和标准

1）耕地开垦费依据及标准：

上海市人民政府《批转市财政局等四部门制订的上海市耕地开垦费管理暂行办法的通知》（沪府[2004]33号）

2）新增建设用地有偿使用费依据及标准：

财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设营地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）

3）上海市财政局、上海市房地局、上海市发改委、中国人民银行上海分行《关于转发〈财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设营地土地有偿使用费政策等问题的通知〉》（沪财建[2006]118号）

十一、申请人权利和义务

（一）申请人依法享有以下权利：

1.申请人有权要求市规土局公示法律、法规、规章规定的市规土局职权范围内有关行政审批的事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的全部材料的目录和行政许可格式文书等，有权要求市规土局对公示内容予以说明、解释和提供准确、可靠的信息；

2.申请人向市规土局提出行政审批申请，符合法定条件、标准的，申请人有依法取得行政审批的平等权利；

3.在依法设定的行政审批事项和市规土局法定职权范围内，申请人有权向市规土局提出行政审批申请，并要求市规土局在法律、法规规定的期限内，依法定条件作出受理或者不受理的决定，同时出具加盖本局专用印章和注明日期的书面凭证；

4.申请人向市规土局提出行政审批申请，市规土局认为申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式时，申请人有权要求市规土局在提交申请材料的五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容；市规土局逾期不告知申请人需要补正的全部内容或者申请人按照市规土局告知的补正要求补正全部申请材料后市规土局仍不受理的，申请人有权要求市规土局依法改正；

5.市规土局如不能在法定或承诺的期限内作出行政审批决定的，申请人有权要求市规土局说明延长期限的理由并在法定的延长期限内作出决定；

6．对依法需要听证、招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定、专家评审和公示的行政审批事项，申请人有权要求市规土局将所需时间书面告知申请人；

7.市规土局实施行政审批，向申请人提出购买指定商品、接受有偿服务等不正当要求，或者市规土局工作人员办理行政许可，向申请人索取财物或者谋取其他利益，申请人有权拒绝并依法提出投诉或者举报；

（二）申请人依法履行以下义务：

1.申请人向市规土局提出行政审批申请，应当按照该行政审批事项的法定条件和市规土局关于申请文本的规范性要求，如实向市规土局提交全部申请材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责；

2.申请人取得市规土局行政审批后，应当依法从事该行政审批事项的活动，履行法律、法规、规章和市规土局行政审批决定对申请人从事该行政许可事项的活动所规定的义务；

3.申请人取得市规土局行政审批后，需要对行政许可的内容进行变更的，应当向市规土局提出变更申请，经市规土局同意后方可作出变更；

4.市规土局对申请人取得市规土局行政审批后从事行政审批事项的活动依法进行监督检查时，申请人应当支持和配合，如实提供有关情况和材料；

十二、申请接收

1、接收方式

窗口接收

接收部门名称：

上海市规划和国土资源管理局行政许可受理窗口

接收地址：

黄浦区北京西路89号2楼综合业务受理大厅12号窗口

2、接收时间

星期一至星期五上午9:

30~11:

30下午13:

30~16:

30

注：

可预约延时至17：

30

十三、咨询途径

（一）窗口咨询

黄浦区北京西路89号2楼综合业务受理大厅

（二）电话咨询

（021）63193188*20001

市规土局提供免费咨询服务。

申请单位可以通过电话等方式向市规土局咨询申请办理的有关事项。

1）对于申请单位提出的疑问，有明确答案的直接予以回答；网上有相关宣传资料或者属于主动公开的信息可以提供其查阅途径；对于答案不明确的先予以记录，并与申请单位约定答复方式。

申请单位要求提供依申请公开材料的，请其向信息公开窗口申请。

2）信息公开窗口应当将答案未明的咨询问题1日内移交经办处室。

经办处室在5日内提出答复意见，并按照约定的方式答复申请单位。

十四、投诉渠道

（一）信函投诉

上海市规划和国土资源管理局监察室

地址：

北京西路99号邮编：

200003

（二）电话投诉

（021）63193431

（三）网上投诉

十五、办理方式

（一）业务描述

1、办理环节：

申请单位现场提交申请材料，对提供申请材料齐全、符合规定形式的，行政许可受理窗口将申请材料交由办理机构。

办理机构审核与处理后做出是否行政许可的决定。

行政许可受理窗口根据决定结果制作许可文书并送达申请人。

2、审查方式：

书面审查、实地核查、相关部门会办等。

（二）适用情形

本办事指南适用于单独选址项目农转用征地审批（市批）的报批。

十六、决定公开

除保密事项的许可决定外，行政许可受理窗口工作人员应当在许可决定和许可证制作完毕后，扫描上传至市规土局网站（http:

//）后向社会公开。

公开的期限按照信息公开要求执行。

十七、附录

1.审批办理文书

2、审批流程图

3.标准清单

附录1、、办事流程图

单独选址项目审批（市批）

办理流程图

单独选址项目审批（市批）办理流程示意图

附录2审批办理文书

上海市建设用地行政事务审批申请表

填表日期：

年月日

申请单位（盖章）

单位法人

代码

申请单位联系电话

申请单位

通讯地址

邮政编码

填报人姓名

联系电话

填报人身份证号

用地项目

名称

土地权属

报告成果号

项目名称

代码

审批分项内容

土地开发整理复垦审批

1313

土地开发整理复垦方案（立项）报批

1111

土地开发整理复垦方案（立项）审批

1314

土地开发整理复垦新增耕地确认报批

1112

土地开发整理复垦新增耕地确认审批

农转用、征收

土地审批

1335

农转用、征地项目报批

1133

分批次农转用征地项目审批（市批）

1131

分批次农转用征地项目审批（国批）

1134

单独选址项目审批（市批）

1132

单独选址项目审批（国批）

土地储备审批

1241

土地储备审批

建设项目

用地审批

1251

建设项目用地预审

1254

招标、拍卖、挂牌用地审批

1252

协议出让用地审批

1253

国有土地租赁用地审批

1255

国有土地划拨审批

1336

使用集体土地审批

1337

农民建房用地审批

1356

临时使用土地（征用）

1363

存量房地产补地价

建设项目供地实施审批

1261

有偿使用合同的签订

1262

划拨决定书核发、换发

建设用地

批准书

1271

建设用地批准书核发

1272

建设用地批准书换发

建设项目

调整审批

1281

建设用地批准文件调整、撤销审批

1282

出让合同调整、撤销审核

备注

附录3、审批办理所依据的法律文件（标准）目录

1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于２００４年８月２８日通过）

2、《中华人民共和国行政许可法》（2003年8月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过）

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月27日国务院令第256号发布）

4、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》（2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2010年9月17日上海市人民代表大会常务委员会公告第24号公布）

5、2012年《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》（国土资发（2012）98号）

6、《关于印发<关于本市实施土地利用总体规划的若干意见>的通知》（沪规土资总[2013]316号）

7、《上海市物价局、市财政局、市房地资源局、市农委关于制定耕地开垦费等征收范围和标准的通知》（沪价商〔2001〕53号、沪财预〔2001〕122号）

8、《上海市人民政府批转财政局等四部门制定的上海市耕地开垦费管理暂行办法的通知》（沪府〔2004〕33号）

9、《关于同意实施本市征地土地补偿费标准调整方案的复函》（沪发改价督〔2009〕013号）

10、《关于印发〈上海市征地土地补偿费标准〉的通知》（沪规土资地〔2009〕903号）