水游城市调报告.pptx

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Codeofthisreport|1CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|2CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。

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水游城市调报告中原地产天津中原物业顾问有限公司TianJin.09.2013Codeofthisreport|3CopyrightCentalineGroup,2010鹏欣天津水游城坐落于天津市红桥区芥园道与大丰路交口，与天津清真寺一路之隔，毗邻天津西站，地铁从楼下经过。

是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心。

2011年9月，水游城正式营业。

该项目占地面积约4万平方米，总建筑面积约18万平方米。

物业组成：

一栋建筑面积3万平方米的洲际假日酒店；8万平方米SHOPPINGMALL，四幢建筑面积共4万平方米的写字楼；开发管理公司：

上海鹏欣（集团）有限公司项目简介项目概况项目概况Codeofthisreport|4CopyrightCentalineGroup,2010占地面积（）48823.80项目体量（）18.8万总投资（亿元）15地上面积（）14.57万地下面积（）4.23万容积率3.86停车位（个）约700柱距8m建筑层数地下2层，A区地上3层，B区地上5层中庭面积约600通道宽度项目进深45m，主通道6-7m，次通道4-5m电梯数量扶梯19部、直梯3部、观光梯2部卫生间数量9个卫生间、3个母婴室项目简介建筑指标建筑指标Codeofthisreport|5CopyrightCentalineGroup,2010水游城的外立面采用了大量的有色材料，外墙色调以米色作主打，镶嵌水游城三色logo作辅助，铝板、石材相结合的辅墙、类似船帆式样的玻璃幕墙，三者的组合使得整个建筑体散发出一种时尚、欢快的气息。

建筑设计外立外立面设计面设计Codeofthisreport|6CopyrightCentalineGroup,2010内部装修主要以石材和玻璃为主要材料，和现代感十足的外立面搭配和谐，时尚感强；项目在内部空间设计方面注重空间感的打造，各层间错落有致，融入圆弧的元素，使项目的整体感觉更加灵动、活跃了商场氛围；建筑设计内部空间内部空间设计设计Codeofthisreport|7CopyrightCentalineGroup,2010建筑设计景观设计景观设计水系、喷泉、瀑布、水上舞台、空中庭院、天顶花园、透光天棚等特色建筑功能设施，体现了独一无二的开放、亲近自然的设计追求，为消费者提供了宽松愉悦的购物环境，同时增加了消费者的停留时间。

Codeofthisreport|8CopyrightCentalineGroup,2010业态分布地下一层业态分布地下一层业态分布B1餐饮+家庭类消费布局比例：

餐饮业100%布局：

餐饮集中于电梯直达区域，以开放式快餐类餐饮为主；品牌：

麦当劳、笨笨牛排、日风拉面、天绿寿司、和和豆捞、好年冬捞等定位：

中高档品牌、知名餐饮品牌，满足家庭类消费者的需求客群：

家庭类消费者、中高档消费者Codeofthisreport|9CopyrightCentalineGroup,2010业态分布一层业态分布一层业态分布1F服装品牌+时尚消费品比例：

零售业约90%，餐饮业10%布局：

临街主入口处放置知名服装品牌，吸引过往消费者同时亦可以肃立整体形象，商铺面积分割较大，以服饰、珠宝、手表等消费品为主品牌：

H&M、ZARA、charies&keith、丝芙兰、WE、UR、MANGO、冠亚名表城、CASIO、ZARAHOME、满记甜品、麦当劳、COSTACOFFEE等定位：

时尚潮流服饰品牌、知名手表品牌，满足年轻消费者的需求客群：

时尚年轻消费者Codeofthisreport|10CopyrightCentalineGroup,2010业态分布二层业态分布二层业态分布2F时尚男女装+箱包配饰比例：

零售业约80%，餐饮业20%布局：

二层商铺面积分割较小，为了解决通道过宽的问题，在中庭两侧分别设计三组挑空，使人流可以充分流动起来品牌：

ZARA、H&M、UR、WE、热风、FIVEPULS、新秀丽、莱尔斯丹、FED、拉夏贝尔、TWICE、森迪威尔、西遇、卡宾、棒约翰、星巴克、美食广场等定位：

中档时尚男女服饰品牌、休闲餐饮，满足年轻消费者的需求客群：

时尚年轻消费者Codeofthisreport|11CopyrightCentalineGroup,2010业态分布三层业态分布三层业态分布3F儿童品牌+休闲餐饮比例：

零售业约65%，餐饮业35%布局：

三层商业布局与二层相似，在商业的两端引入大型儿童娱乐及服饰品牌商铺拉动人流品牌：

博士蛙、儿童乐园、爱乐游园地、美华儿童英语、丽家宝贝、英皇国际儿童摄影、快乐星猫、玩具城、西龙纤味、呷哺呷哺、釜山料理、美食广场、乐食派、韩罗苑、进魏美甲、时尚妆苑等定位：

儿童服饰娱乐品牌、休闲餐饮，满足亲子消费的需求客群：

以家庭为单位的消费者Codeofthisreport|12CopyrightCentalineGroup,2010业态分布四、五层业态分布四、五层业态分布4F、5F生活娱乐比例：

娱乐业100%布局：

商铺分割规整，位于商业B区的4-5层，每层仅引入一家商户品牌：

VHOUSEKTV、美亚影院定位：

知名娱乐品牌，满足消费者的娱乐需求客群：

以家庭为单位的消费者、年轻消费者4F5FCodeofthisreport|13CopyrightCentalineGroup,2010业态分布特征总结特征总结业态分布总特征n主力品牌店铺个楼层均有分布，且产品类型不同，在一定程度上完善了垂直方向的业态种类，拉动人流的垂直流动；n餐饮集中于B1、3F这两层，以中档休闲餐饮品牌为主，咖啡甜品等轻型餐饮主要分布于1F及2F作为零售业态的配套；n重要品牌店铺多分布于电梯口附近，因电梯设置相对分散，可以有效拉动人流平面流动；n同一楼层品牌种类多样产品相对丰富、分散，有效增加人流平面流动性。

业态分析总结n项目零售业占比较高，并以餐饮、娱乐及儿童类业态作为补充，将家庭体验消费作为商业核心主题；n零售业产品相似度高，以休闲时尚服装为主，独有品牌数量缺少，档次覆盖面较窄；n目标客户群相对单一，以年轻人+休闲类客户为主。

45%3%2%12%1%27%10%男女服饰鞋内衣儿童/母婴珠宝钟表餐饮娱乐Codeofthisreport|14CopyrightCentalineGroup,2010nB1的交通动线是以水景为核心的环状动线，餐饮商户均分布在动线周边，有效增加消费者停留时间；n1F交通动线是以主入口为起始向内汇聚式路线，因1F舞台展示需要，部分地区和下层一样形成环状路线；n项目西侧入口与地铁1号线接驳，为主要人流进入区域。

门前阳光舞台用于举办演出活动也容易聚集人气；n2F、3F交通动线为双通道环流式，在路线中均匀分布连接各层的自动扶梯及楼梯，并在ZARA、H&M等主力店内设有直梯及楼梯连接1F、2F。

动线设计B11F2F与地铁1号线接驳Codeofthisreport|15CopyrightCentalineGroup,2010n外观设计独特大方，时尚感强，易成为区域内标志性建筑；n水系贯穿商业整体，与项目“水”的主题相契合，购物者可近距离享受水景，为消费者打造良好地购物环境；n球形开放式中庭同时作为舞台区，定期举行各种演出活动；n简单的动线设计可以有效降低消费者的迷失感，同时避免商铺死角，提高商铺到达率。

项目综合分析n独有品牌数量偏少，对非独占品牌潜在消费者吸引力不足；n项目目标客群过于单一，档次覆盖面不够广泛；n内部导视相对偏少且不够清晰，封闭路段无明显导视。

项目借鉴点项目借鉴点：

项目不足之处：

项目不足之处：