桐城市房地产市场分析.ppt
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桐城市房地产市场分析.ppt
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业主背景桐城航运大厦产品定位分析上海华东建设发展设计有限公司2012-0208业主背景由航运业初涉房地产,面临企业发展的转折点。
有志于涉足高端房地产产品。
处于企业品牌缔造的蓄能期。
设计理念规划源于对未来的预测:
立足现在,展望未来。
规避投资风险,提升投资回报率。
缩短资金回报周期,快速回笼。
理性的市场分析,精细化的产品定位。
量身定做,顶级设计。
目录目录目录目录桐城城市概况桐城市,为县级市,由安徽省安庆市代管。
总人口75万人(2008年)。
地理位置长江北岸,大别山东麓,东邻庐江、枞阳两县,西连潜山县,北接舒城县,南抵怀宁县和安庆市。
总面积1472平方千米,地势西北高东南低,山地、丘陵、平原呈阶梯分布。
气候北亚热带湿润季风气候,年均气温15.9,年降水量1241毫米。
行政区划3个街道:
文昌街道、龙眠街道、龙腾街道。
市政府驻文昌街道。
12个镇:
双港镇、新渡镇、金神镇、孔城镇、范岗镇、青草镇、吕亭镇、大关镇、唐湾镇、鲟鱼镇、嬉子湖镇、黄甲镇;2个省级经济开发区:
市经济开发区、双新经济开发区。
中国安徽省安庆市桐城市桐城市区域划分新市政府规划建在文昌大道延伸板块,当前为非建成区。
同时,根据规划文件看,附近有建市政广场的考虑,周边比较适宜做商品房开发。
老城区开发区规划行政中心桐城市经济开发区,于2001年9月设立。
规划范围为40平方公里,辖10个社区(村)。
一期规划面积为10平方公里,已实现了“六通一平”。
2007年,进区项目达120余家,建成投产企业68家,规模以上工业企业达到44个,实现国内生产总值6.5亿元,财政收入1.17亿元。
区域划分-经济开发区区位分析基地位置火车站桐城体育场十三中学中国银行桐城国际大酒店基地,合约12亩,略呈梯形。
位于桐城市老城区,周边有体育场、学校、医院、银行、酒店等。
基础设施较为完善,同时距离火车站两公里,交通非常方便。
桐城国际大酒店妇幼保健医院同安小学幼儿园宏观社会背景-皖江城市带2010年1月,国务院正式批复了国家发改委关于设立皖江城市带承接产业转移示范区的报告,示范区规划范围为安徽省长江流域,辐射安徽全省,对接长三角地区。
皖江城市带是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域,是泛长三角地区的重要组成部分,是长江三角洲地区产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。
设立皖江城市带承接产业转移示范区,有利于深入实施促进中部地区崛起战略,探索中西部地区承接产业转移的新途径和新模式,促进产业结构升级,优化区域产业分工,推动区域协调发展。
中观社会背景-合肥经济圈合肥经济圈对桐城的功能定位要求是合肥经济圈的南翼城市。
合肥经济圈产业配套承接基地、文化旅游基地、农特产品加工供应基地、科技成果转化实验基地、产学研合作基地,合肥经济圈联动沿江、辐射皖西南的门户。
桐城市交通分析桐城交通陆路方面,206国道、合九铁路和沪蓉高速公路纵贯全境,航空方面距安庆、合肥机场较近,水路通过菜子湖直通长江。
乡乡通油路,从市区到主要乡镇都有干道相连,邮电通讯方便快捷。
城市规划分析-城市发展方针对于中心城区的发展,规划确定方针为“东进、南拓、西引、北调”。
(1)向东:
城东新区正在按照“东进”的战略方针高标准建设,经济开发区正有序推进,发展力度逐步加大,城市整体向东扩张较大。
(2)向南:
城南组团建设正有序进行,城南组团内部路网已形成体系,但整体南部建设用地规模“南拓”力度不大。
(3)向西:
充分利用西部优良自然环境,盘活西部老城存量土地。
(4)向北:
主要也是有效利用城市存量土地,完善城北功能结构。
城市规划分析-用地性质规划桐城市用地规划图工业用地从用地规划看,桐城市工业为一类为主,对环境不会造成污染,有宜居城市发展潜力。
住宅用地除主城区外,开发区北侧和西南侧居住用地分布较多。
经济开发区延龙腾路有商业用地分布。
目前远没有CBD概念。
城市经济分析-GDP桐城市今年GDP情况/亿元编号编号城市城市人均人均GDP1安徽安徽195002桐城桐城136553全国平均全国平均295244杭州杭州68398桐城人均GDP虽然低于全国平均水平和安徽平均水平,但是其虚高因素较少。
GDP主要成分为工业、农业产值。
桐城市工业经济较为发达,第一产业产值较少,相对于较低的城市化率。
桐城市大致产业分布情况城市经济分析-产业结构近年固定资产投资情况/亿元近年房地产投资情况近年房地产投资情况/亿元亿元近年房地产投资情况/亿元对比两项数据,桐城市房地产投资额度占固定资产投资额度比例不足10%,房地产规模小,同时工业、基础设施投资占比大。
城市经济分析-房地产投资额桐城城镇居民人均可支配收入/元编号编号城市城市城镇居民人城镇居民人均可支配收均可支配收入入1安徽安徽157882桐城桐城120903全国平均全国平均191094杭州杭州30035桐城城镇居民人均可支配收入水平相对较低,随着工业发展,必定带动城镇居民收入的增加。
但当前购买力不高。
城市经济分析-城镇居民可支配收入城市经济分析-人口统计桐城市总户籍人口75万(2008年)市区常住人口19万。
分布区域分布区域分布区域分布区域单位单位单位单位值值值值分布区域分布区域分布区域分布区域单位单位单位单位值值值值文昌街道万6.1龙眠街道万8.03新渡镇万5.1双港镇万6.2范岗镇万6.7罗岭镇万6.1城市经济分析-人口规划未来10年,桐城城市规模和现在对比,将扩大1.5倍。
城镇化进度必然带来更大商品房需求量。
房地产市场分析-基地1公里商圈分析基地位置新世纪商城太阳城购物中心1000米商圈环球电器城小超市商场500米商圈该项目500米商圈范围内无大型购物商场,在该项目距离1000米左右有相对集中的购物中心,对该项目商业的直接竞争作用有限。
巴黎春天卖场房地产市场分析-基地周边楼盘分析项目位置本项目周边一公里范围内新近开发的楼盘仅有阅城国际花园、盛景花园,且大部分已开盘,学区概念房仍是该项目的卖点。
和平尚城滨河苑阅城国际花园盛景花园胜运名邸东苑新村金星中央城房地产市场分析-老城区住宅楼盘滨河苑位置:
位于龙眠河与公园路交汇处。
概况:
项目规划建筑面积31699平方米,物业类别为高层,与桐城中学一墙之隔。
档次:
中低档住宅社区。
时间:
二期已经开盘和平尚城位置:
背靠和平路,正面龙眠河。
概况:
该项目为高层住宅和商业综合体,建筑面积为56230平方米,是桐城市的高档住宅小区和商业街。
档次:
高档商住社区。
时间:
已开盘。
金星中央城位置:
梦谷路以南,香港广场以东。
概况:
项目为商住小区,共5栋楼。
档次:
中高档商住社区。
时间:
2011年4月开盘。
房地产市场分析-基地附近住宅楼盘阅城国际花园位置:
盛唐南路西侧,东湖公园对面。
概况:
小区占地96.亩,总建筑面积16万平方米(其中沿路营业用房9000平方米)共1500套(户);小区多层楼26栋;小高层4栋。
档次:
高档住宅社区。
时间:
一期于2006年7月开盘。
盛景花园位置:
位于盛唐南路东侧,东湖公园西侧;与太阳城明珠广场隔路相望,距龙眠东路、国际大酒店仅150米。
概况:
占地面积约1.5万m2,共分南、北两区,四座11层(跃层)全框架结构的小高层。
档次:
设计为中、高档住宅社区。
时间:
于2005年11月28日正式开工建设,于2008年全面竣工。
世纪城世纪城桐乐家园桐乐家园市政广场市政广场同祥路同祥路房地产市场分析-经济开发区住宅楼盘住宅楼盘-其他阅城国际花园位置:
盛唐南路西侧,东湖公园对面。
概况:
小区占地96.亩,总建筑面积16万平方米(其中沿路营业用房9000平方米)共1500套(户);小区多层楼26栋;小高层4栋。
档次:
高档住宅社区。
时间:
一期于2006年7月开盘。
盛景花园位置:
位于盛唐南路东侧,东湖公园西侧;与太阳城明珠广场隔路相望,距龙眠东路、国际大酒店仅150米。
概况:
占地面积约1.5万m2,共分南、北两区,四座11层(跃层)全框架结构的小高层。
档次:
设计为中、高档住宅社区。
时间:
于2005年11月28日正式开工建设,于2008年全面竣工。
新东方世纪城位置:
桐城市经济开发区东一北路1号。
概况:
项目占地300亩,设有3万余平方米景观商业步行街、运动休闲中心、宽度达40米的景观走廊、室外游泳池高尔夫练习场、幼儿园、商务会所、大型地下停车场、亲子乐园大型超市、高级宾馆、医疗服务等一系列配套设施。
档次:
高档住宅社区。
时间:
一期于2010年1月开盘。
以上为桐城二手房市场价格,均价在5000左右,分布主要在主城区和开发区,基本都是多层住宅。
房地产市场分析-二手房案例优势一地区老城区,核心地带位置。
优势二生活配套设施完善,处成熟地块。
周边无特别不利因素。
优势三地块较方正,总价低,风险小。
基地优劣势分析不足三规模较小,不足以规划化经营。
宏观写字楼市场薄弱。
不足二地处城市主干道东侧,无特别优美的近景和远景。
不足一未处经济开发区,写字楼开发规模有限。
11、当前商品房体量小,、当前商品房体量小,、当前商品房体量小,、当前商品房体量小,22、未来竞争势态不明。
、未来竞争势态不明。
、未来竞争势态不明。
、未来竞争势态不明。
特点特点特点特点1.1.销售速度靠近老城区非常好,开发区良好。
销售速度靠近老城区非常好,开发区良好。
销售速度靠近老城区非常好,开发区良好。
销售速度靠近老城区非常好,开发区良好。
3.3.高端精品项目较少高端精品项目较少高端精品项目较少高端精品项目较少可适度考虑精品设计可适度考虑精品设计可适度考虑精品设计可适度考虑精品设计2.2.城市整体商品房供应量不大,需求小城市整体商品房供应量不大,需求小城市整体商品房供应量不大,需求小城市整体商品房供应量不大,需求小规模不宜太大规模不宜太大规模不宜太大规模不宜太大5.5.城市化进度低,规划人口小城市化进度低,规划人口小城市化进度低,规划人口小城市化进度低,规划人口小宜多样化,避免同质化宜多样化,避免同质化宜多样化,避免同质化宜多样化,避免同质化4.4.影响商品房不利因素:
购买力不高影响商品房不利因素:
购买力不高影响商品房不利因素:
购买力不高影响商品房不利因素:
购买力不高总价不宜过高总价不宜过高总价不宜过高总价不宜过高特点特点特点特点特点特点特点特点1.1.销售速度靠近老城区非常好销售速度靠近老城区非常好销售速度靠近老城区非常好销售速度靠近老城区非常好周边生活配套已经齐备周边生活配套已经齐备周边生活配套已经齐备周边生活配套已经齐备产品定位产品定位产品定位产品定位产品定位分析产品定位分析
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