明汉橡树湾商业营销方案(3).ppt
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明汉橡树湾商业营销方案(3).ppt
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明汉明汉橡树湾商业营销策划报告橡树湾商业营销策划报告营销推广执行营销推广执行项目定位分析项目定位分析目录contents345营销推广策略营销推广策略2市场环境分析市场环境分析1营销目标拟定营销目标拟定营销目标拟定营销目标拟定1营销目标营销目标销售为主销售为主招商为辅招商为辅租售并举租售并举提升品牌价值品牌价值,实现商业住宅商业住宅共赢营销目标营销目标7月1日至9月31日计划完成北区沿街商业销售5套(销售面积约600),并完成开业(主要业态:
汽车美容、超市、餐饮等),计划回款420万元;10月1日至12月31日计划完成北区沿街商业销售7套(销售面积约900),并完成开业(主要业态:
美容美发、药店、营业厅等),计划回款630万元;销售节点拟定销售节点拟定7月8月9月10月11月12月项目宣传广告出街预热期热销期重点工作单页、海报等宣传物料准备完毕派单宣传商业包装第一批商铺店面开业第二批商铺店面开业根据市场反应情况调整销售计划广告密集投放招商推进加快销售进度筹备期市场环境分析市场环境分析2民权县域东西长57.8公里、南北宽36.9公里,总面积1222平方公里。
2016年全县总人口为905578人,全年净增人口4094人,自然增长率为4.52。
民权县城区面积达16平方公里,城区人口15万人,城镇化率29%。
民权县城区一河(东沙河)分东西,一路(310国道)划南北老城区:
由国道分为北部居民生活休闲区和南部的工业集聚区。
新区:
县政机关进驻,政府发展方向,是未来的城市核心区域。
市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析市场环境分析2013年民权GDP总量136.5亿元,同比增长8.9%。
2014年民权GDP总量152.7亿元,同比增长11.9%。
2015年民权GDP总量171.1亿元,同比增长12%。
2013年民权人均GDP16044元,同比增长7.0%。
2014年民权人均GDP17744元,同比增长10.6%。
2015年民权人均GDP19341元,同比增长9.0%。
近年,民权县经济生产总值(近年,民权县经济生产总值(GDPGDP)及人均生产总值()及人均生产总值(GDPGDP)在商丘市各县排名处)在商丘市各县排名处于中下水平,但随着产业集聚区规划建设,经济运势保持较快的增长势头。
于中下水平,但随着产业集聚区规划建设,经济运势保持较快的增长势头。
市场环境分析市场环境分析近年,社会消费品零售总额及民权县商业价格走势保持稳步增长。
近年,社会消费品零售总额及民权县商业价格走势保持稳步增长。
2015年民权社会消费品零售总额占GDP比重约30.5%。
这说明民权商贸流通相对较好。
民权县商业销售价格处于稳步增长状态,租赁价格也随着经济水平的提高城上升阶段。
小结小结民权地区各类商业项目悄然兴起,但从价格分析,总投资相对较高,进驻门槛高,不是一般普通市民就可以投资购买。
商业地产兴起,商业投资竞争大,门槛高。
商业地产兴起,商业投资竞争大,门槛高。
3项目定位分析项目定位分析项目概况项目概况项目位于新城区,紧邻博爱路、北海路,区域居住人口数较少,多以散户经营为主,没有形成良好的商业氛围,未来在区域商业发展中,商业氛围会不断提升。
老城区老城区新城区新城区项目分析项目分析底商部分:
底商部分:
橡树湾商业建筑面积14500平米,共有社区底商(48)套,共计面积约(9113),为一拖二沿街商铺,为标准的社区底商,商铺面积从20-300不等,户型种类多。
项目概况项目概况南南区区北北区区橡树湾商业分为南、北两区,南区目前外立面尚在施工中,北区部分(除10#楼底商外)已基本完成,北区目前可销售套数为17套,面积约4300。
竞品项目分析竞品项目分析本案本案盛世名门盛世名门江山尚品江山尚品六合锦园六合锦园期期六合锦园六合锦园期期六合锦园六合锦园民权县政府民权县政府民生广场民生广场格兰艺堡格兰艺堡富华城富华城民权县人民医院民权县人民医院竞品项目分析竞品项目分析项目名称项目名称所属区域所属区域物业类型物业类型占地面积占地面积建筑面积建筑面积商业面积商业面积底商均价底商均价优惠政策优惠政策六合锦园新区多层住宅、商铺110亩30万方7000方8000无盛世名门新区高层、洋房、商铺109亩30万方10000方6200返租三年江山尚品新区高层、洋房、商铺75亩20万方2000方6000返租三年(13元/月/平米)永林富华城新区高层、小高层、商铺45亩10万方7000方8500无格兰艺堡新区高层住宅、商铺65亩16万方8000方6000无结论:
结论:
本区域内货量供应大本区域内货量供应大,但项目距离较近,同质化较为明显,加,但项目距离较近,同质化较为明显,加之区域内市场竞品挤压,项目销售愈加困难,之区域内市场竞品挤压,项目销售愈加困难,区域竞品对本项目构区域竞品对本项目构成直接竞争力的威胁。
成直接竞争力的威胁。
竞品分析竞品分析竞品项目分析竞品项目分析六合锦园、富华城项目距离新城区中心位置较近、且紧邻民权县人民医院,地理位置优越,居住人口多,商业氛围较浓厚,价格较高;盛世名门、江山尚品、格兰艺堡等项目作为新生项目,距离新城区中心位置相对较远,人口较为分散,价格相对较低;项目项目SWOTSWOT分析分析SS优势优势区域发展潜力大,未来发展升值快;项目周边配套及生活环境正在逐步完善中;项目住宅部分具备一定社会基础;项目产品自身户型面积种类多,便于各种业态经营;项目项目SWOTSWOT分析分析WW劣势劣势项目位于新城区相对南端位置,短期内难以形成商业氛围;项目周边商业杂乱,且业态较为低端,突破难度大;项目附近路段无公交线路且人流车流量较少;项目项目SWOTSWOT分析分析OO机遇机遇项目紧邻主干道,未来发展利好有利于项目价值提升;区域内业态较为低端,规模较小,且无特色,项目可从规范档次方面寻找突破口;借助附近小区未来入住人口的增多,可带动项目商业发展;项目项目SWOTSWOT分析分析TT威胁威胁目前区域现存项目多,商业体量大,竞争激烈;项目住宅部分居住人口少,很难预测是否支撑商业正常运营;项目附近商业仍有大量商铺空置,经营状况不佳;项目价值挖掘项目价值挖掘价价值值挖挖掘掘即买高快收益即买高快收益经典法式立面经典法式立面不限购高回报不限购高回报高端成熟社区高端成熟社区框架灵动空间框架灵动空间投资者投资者经营者经营者消费者消费者项目定位项目定位项目主要以博爱路段与北海路段分布,呈线型商业街,属于社区型商业街与区域型商业街中间者,因此,本项目按“商业街区商业街区”操作形式进行。
项目业态定位项目业态定位根据本区域业态分析得出项目所定位业态功能是区域整合者,顺应新城区发展特性,结合投资者、经营者、消费者三者之间的关系来促成商业的顺利销售。
家居建材:
家居建材:
家居建材、装饰设计汽修服务:
汽修服务:
汽车美容、汽车修理社区服务:
社区服务:
副食百货、网吧、药店、营业厅其他:
其他:
餐饮、美容美发、服装店项目价格定位项目价格定位定价采取“平开稳走平开稳走”策略定价应具弹性空间具备一定的市场竞争力让购买客户看到先购者的物业升值让投资客具有炒作空间项目价格定位项目价格定位销售价格定位:
销售价格定位:
鉴于竞品楼盘底商6800元/均价的挤压,建议本项目底商7000元/均价符合市场均价。
租赁价格定位:
租赁价格定位:
以市场较低租金吸引商家提早进驻,随着人流量的激增及环境的成熟,逐渐提高租金,建议本项目底商租金价格为13元/月。
客户定位客户定位招商层面招商层面自营型自营型改善型自用和扩张型自用,主要以自己经营为目的的客群,想以最低租金换取最大商业面积;销售层面销售层面投资型投资型一般有两套以上产权物业,看好房地产市场发展前景,有意识投资具有保值升值功能的物业,想以低价格购买最优质最具升值空间的商业。
重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户客群分析客群分析本地经营户、投资者为主,兼顾部分外来客户。
本地经营户、投资者为主,兼顾部分外来客户。
区域来源:
民权县城及各大乡镇区域来源:
民权县城及各大乡镇职业特点:
较高收入的技术人员、乡镇富裕者职业特点:
较高收入的技术人员、乡镇富裕者置业目的:
投资为主置业目的:
投资为主价值取向:
关注升值价值取向:
关注升值置业特征:
置业特征:
住宅、商铺一起购买住宅、商铺一起购买重要客户:
私营企业中高层重要客户:
私营企业中高层区域来源:
民权县城区域来源:
民权县城置业目的:
投资或自营,自营占一定比例置业目的:
投资或自营,自营占一定比例价值取向:
关注商铺的地段价值取向:
关注商铺的地段置业特征:
买商铺主要作为经营,或者用来做投资置业特征:
买商铺主要作为经营,或者用来做投资核心客户:
民权县城经营户、投资者核心客户:
民权县城经营户、投资者来源:
民权周边区域来源:
民权周边区域职业特点:
不固定职业特点:
不固定置业目的:
投资置业目的:
投资价值取向:
关注地段价值取向:
关注地段置业特征:
住宅、商铺一起购买置业特征:
住宅、商铺一起购买游离客户:
周边关注客群游离客户:
周边关注客群客群分析客群分析投资客户投资客户l具有较强的投资能力;l资金雄厚,投资意识强;l注重产品升值空间,追求利益回报;l多为二次以及二次以上置业者。
自营客户自营客户l注重项目周边商业氛围;l对地段、交通、市场成熟度有一定的要求;l偏好于良好的经营环境;l商业后期保障及物业要求较高。
客户来源客户来源11、民权城区底商经营户:
、民权城区底商经营户:
来自民权县经营良好的社区底商经营户、代理经销商或厂商分店,这部分客群是本案重点锁定的经营客户。
22、民权县所属乡镇经营户:
、民权县所属乡镇经营户:
民权县所属乡镇经营户、代理经销商或厂商分店,这部分客群也将是本案客群来源;33、外地经营户:
外地经营户:
来自周边区域与项目业态相符的中高端经营户、代理商或厂商,来民权开设分店,这部分客户将是我们需要抓住的客群;自营户来源:
自营户来源:
客户来源客户来源11、企事业单位:
、企事业单位:
民权县区中国电信、联通、移动、各大银行、邮局、医院、等高管及经营业主等;属民权县中高端消费人群,具有投资意识和需求,是本项目购房群体中的中坚力量;22、周边乡镇、县区:
、周边乡镇、县区:
民权所属乡镇的富裕阶层以及周边县城经济圈各区域的富裕阶层,此客群中以投资者占较高比例,不排除有来民权经营发展的经营客户;33、外来投资客:
、外来投资客:
来自其他区域地专业投资客以及民权外出务工人员,看好民权县发展前景,对投资升值空间有理性分析,有投资炒房成功经验,有很高资本运作能力。
投资客来源:
投资客来源:
营销推广策略营销推广策略5战略目标战略目标有效传达项目信息,吸引市场广泛关注广泛关注;促进项目良好销售,实现项目投资高回报率高回报率;以项目为依托,为发展商延续良好品牌形象品牌形象。
推广节奏推广节奏推广三部曲推广三部曲筹备阶段筹备阶段品牌推广、项目宣传(7月1日至7月15日)预热阶段预热阶段招商推进、广告密集投放(7月16日至9月31日)热销阶段热销阶段形象维护、加快销售进度(10月1日至12月31日)扩大覆盖范围,深挖市场资源,同时维护项目形象,加快销售进度推广策略推广策略预热展示预热展示点对点客户营销点对点客户营销制造营销热点制造营销热点广泛营销广泛营销商业包装,单页、海报、墙贴等宣传开展,提高项目形象宣传,增加项目来人根据置业者特性,通过DM直邮、座谈会、推介会等方式锁住客户制造营销热点,持续举办营销活动,同时广告宣传密集投放,提高社会关注度推广语推广语“一铺养三代一铺养三代铺铺富二代铺铺富二代”推广语推广语“一铺在手一铺在手三代不愁三代不愁”推广语推广语“月供几百月供几百翘脚做老板翘脚做老板”推广主题推广主题沿街旺铺火爆招商、招租沿街旺铺火爆招商、招租推广诉求推广诉求本项目位于民权县新区,城市向东发展,轴线已定,是未来的城市发展核心区域。
本项目紧邻波尔多风情商业街,南靠皇后国际,区域商业氛围日渐浓厚,且附近小区入住率较高,商铺升值潜力巨大;11、区域腹地,未来发展核心区域腹地,未来发展核心市市场场优优势势本项目由河南明汉置业有限公司开发,诚信
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