昆明世博生态城定位报告汇报终稿.ppt

昆明世博生态城定位报告汇报终稿.ppt

《昆明世博生态城定位报告汇报终稿.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆明世博生态城定位报告汇报终稿.ppt（142页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

TCQ011129BJ（GB）Centaline世博生态城定位顾问报告1TCQ011129BJ（GB）Centaline项目研究工作的阶段划分第一阶段（前期）第一阶段（前期）整体市场分析及客户研究整体市场分析及客户研究第一阶段（后期）第一阶段（后期）定位及规划设计定位及规划设计2006/022006/04/07投资分析营销战略工作工作最终成果最终成果项目地块及区域（昆明市及周边区域）宏观经济背景研究昆明市土地市场、房地产市场调研对政府官员、专家及消费者深度访谈项目的优劣势分析和价值判断长景邻里及依山北地块规划设计建议可借鉴案例调查及分析市场调查分析报告长景邻里及依山北地块规划设计建议提交阶段报告立足目标客户深化研究，完善项目定位报告2006/04/30至今工作资料收集、报告撰写2TCQ011129BJ（GB）Centaline二、项目分析二、项目分析三、制定战略发展方向三、制定战略发展方向五、案例借鉴五、案例借鉴七、产品定位七、产品定位一、问题界定一、问题界定四、市场分析四、市场分析六、客户定位六、客户定位3TCQ011129BJ（GB）Centaline我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以最终解决问题为导向客户的问题是购买一个理想的居住场所我们的问题是如何提供给客户一个理想的居住场所解决问题必须建立在现实的市场基础之上同时又要具有一定前瞻性问题的界定问题的界定p问题问题11：

本项目地块到底适合建什么档次的住宅：

本项目地块到底适合建什么档次的住宅p问题问题22：

本项目到底有没有足够的客户资源来支撑：

本项目到底有没有足够的客户资源来支撑p问题问题33：

我们的目标客户到底是怎样的群体：

我们的目标客户到底是怎样的群体p问题问题44：

影响本项目产品设计的潜在目标客户特征是什么：

影响本项目产品设计的潜在目标客户特征是什么p问题问题55：

潜在目标客户到底需求怎样的住宅产品：

潜在目标客户到底需求怎样的住宅产品p问题问题66：

我们到底要建设怎样的住宅产品：

我们到底要建设怎样的住宅产品4TCQ011129BJ（GB）Centaline二、项目分析二、项目分析三、制定战略发展方向三、制定战略发展方向五、案例借鉴五、案例借鉴七、产品定位七、产品定位11、项目、项目建设条件建设条件22、项目、项目价值评价价值评价一、问题界定一、问题界定四、市场分析四、市场分析六、客户定位六、客户定位5TCQ011129BJ（GB）Centaline世博生态城位于昆明主城东市区世博片区内，委托地块主要分布在世博园区的北、东、南三面。

社区总用地369.6公顷，大部分用地为山林地，可建设用地较少规划用地东北、东南及南边与自然山林相接西面及西北面与城市建成区相连，接世博路和穿金路6TCQ011129BJ（GB）Centaline从三个地块的经济技术指标来看，三个地块均包含多种建筑形式，初步判断为别墅、多层和小高层住宅从建筑规模来看，三个地块的综合容积率都偏高7TCQ011129BJ（GB）Centaline本项目规划设计临白龙路有五个出入口，其中有两个主出入口；贯穿社区内的主干道目前已建设完成了80%左右。

依山北、长景地块目前无内部交通线路其他两块地均有已建好的社区主干道到达，其中云岭地块紧邻南面主出入口，与新建的三环线相连8TCQ011129BJ（GB）Centaline优势劣势l项目位于昆明市区内唯一的世博与金殿风景名胜区，景观条件相当优越l项目同时拥有鸣凤山等自然生态景观和金殿公园、世博园等历史文化景观，人文景观资源非常丰富l项目所在区域属于生态自然保护区，可建设用地有限，土地、景观资源等具有稀缺性l项目规划结合区域内自然生态环境，采用太阳能、水循环利用等无污染技术和新型材料及建筑工艺建成的社区，其居住环境将十分舒适u区域内土地使用中保护与开发区域界定不明确u部分规划指标设计得不太合理，如蓝湖地块，处于整个项目地块的中间位置，与主出入口相距很远，规划指标容积率为2.5，产品只能面向普通的中档消费者，人口密度相对较高，为以后无车住户的出行带来不便u地形较为复杂，起伏较大，植被较密，可建设用地有限，开发建设存在一定难度且需要较大的资金投入u项目区域内缺少可利用的城市道路及基础设施配置项目建设条件优劣势分析9TCQ011129BJ（GB）Centaline项目区域城市功能价值近几年来世博园及周边区域大力进行城市改造建设，城市面貌焕然一新该区域商业基础设施在规模及档次上有了进一步的提高，以大中型商厦为中心的区域性商业群体初步形成本项目所在区域为世博园及周边板块，属盘龙区，处于昆明市中心区东北边缘该区域文化、教育、医疗等配套设施较为完善该区域交通组织发达，围绕主城区有新建的三环路这条城市主要干道，贯穿盘龙区至世博园片区的城市主干道有白龙路、穿金路和博园路等10TCQ011129BJ（GB）Centaline项目区域价值竞争分析本项目所在区域为盘龙区世博片区，生态自然环境优越，与邻近的金殿片区和东白沙河片区共同构成昆明市东北部高档生态居住区昆明市具有同等生态价值的高档居住区域滇池片区，这两个片区聚集了昆明市主要的高档住宅项目11TCQ011129BJ（GB）Centaline优异的自然生态环境和悠久的历史人文景观，加上便利的交通和完善的城市配套，造就了本项目所在的地理位置在整个昆明市具有极高的区位价值。

本项目所在区域为昆明市主城区与郊区的结合部该区域既是具有几百年历史的金殿所在地，又是1999年世界园艺博览会的所在地，历史验证了该区域的自然及人文价值本项目区域为紧邻世博园和金殿公园特有的自然生态区，具有极优良的高尚居住环境本项目规划为昆明市顶级的高档居住区本项目临白龙路和即将开通的环城路，交通便利，同时规划多个出入口便于客户进出社区12TCQ011129BJ（GB）Centaline参考高档住宅价值体系模型，鉴于本项目地块人文自然资源的稀缺性，我们初步判定本项目价值体现为“城市近郊自然资源与人文资源合二为一的稀缺资源型高档居住社区”。

不同高档住宅的特征：

不同高档住宅的特征：

城市型：

距离城市级商业中心8公里自然资源型：

与山水、自然保护区、高尔夫等稀缺资源紧密融合，对资源的独享人文资源型：

历史文化遗产、使领馆区、主题公园等独特资源自然资源自然资源人文资源人文资源城市城市郊区郊区高档住宅价值体系模型高档住宅价值体系模型13TCQ011129BJ（GB）Centaline二、项目分析二、项目分析三、制定战略发展方向三、制定战略发展方向五、案例借鉴五、案例借鉴七、产品定位七、产品定位一、问题界定一、问题界定四、市场分析四、市场分析六、客户定位六、客户定位14TCQ011129BJ（GB）Centaline本项目的最终战略目标即实现销售利润最大化和品牌价值最大化。

销售利润的最大化即通过一系列保证体系，利用最优的资源配置，充分发掘土地利用价值和产品价值，顺利实现项目预期销售收入，同时达到最高利润品牌价值最大化即通过产品的规划设计和销售，在昆明乃至全国区域内打造项目的核心竞争力，从而将本项目打造成全国一流的别墅品牌，并以此保证项目的销售利润最大化战略目标模型战略目标模型15TCQ011129BJ（GB）Centaline本项目总体战略目标的实现，可以分解为土地利用、产品设计和品牌打造三大类六个分解目标：

世博园周边山体及森林生态环境的保护规划中建设用地指标的合理利用分部地块上社区布局最优的规划设计方案各地块社区内建筑产品的最佳设计方案世博生态城项目的品牌打造开发商在高档住宅开发领域内的品牌打造战略目标分解战略目标分解16TCQ011129BJ（GB）Centaline二、项目分析二、项目分析三、制定战略发展方向三、制定战略发展方向五、案例借鉴五、案例借鉴七、产品定位七、产品定位11、昆明市宏观市场环境分析、昆明市宏观市场环境分析22、昆明市住宅市场整体分析、昆明市住宅市场整体分析一、问题界定一、问题界定四、市场分析四、市场分析六、客户定位六、客户定位33、昆明市住宅细分市场分析、昆明市住宅细分市场分析17TCQ011129BJ（GB）Centalinep问题问题11：

本项目地块到底适合建什么档次的住宅：

本项目地块到底适合建什么档次的住宅p问题问题22：

本项目到底有没有足够的客户资源来支撑：

本项目到底有没有足够的客户资源来支撑p问题问题33：

我们的目标客户到底是怎样的群体：

我们的目标客户到底是怎样的群体p问题问题44：

影响本项目产品设计的潜在目标客户特征是什么：

影响本项目产品设计的潜在目标客户特征是什么p问题问题55：

潜在目标客户到底需求怎样的住宅产品：

潜在目标客户到底需求怎样的住宅产品p问题问题66：

我们到底要建设怎样的住宅产品：

我们到底要建设怎样的住宅产品18TCQ011129BJ（GB）Centaline11、昆明市宏观市场环境分析、昆明市宏观市场环境分析1.11.1经济环境现状与趋势预测经济环境现状与趋势预测1.21.2社会环境现状与趋势预测社会环境现状与趋势预测1.31.3政策法规环境现状与趋势预测政策法规环境现状与趋势预测1.41.4投资环境现状与趋势预测投资环境现状与趋势预测1.51.5城市发展现状及趋势城市发展现状及趋势19TCQ011129BJ（GB）Centaline统计局数据资料显示，未来几年内云南省及昆明市国民经济仍将保持健康、平稳的发展，继续运行在较快的增长区间。

2005年云南省生产总值完成3472.34亿元，比上年增长9.0%；全年城镇居民人均可支配收入为9265.9元，比上年增长4.5%2005年昆明市实现生产总值1062.34亿元，城镇居民人均可支配收入达9616元，比上年增长4.2%近年来，昆明市坚定走新型工业化和可持续发展道路，促成大中小企业集群发展，初步构建起以工业为主导的现代新昆明产业支撑体系20TCQ011129BJ（GB）Centaline统计资料显示，2005年底昆明市人口总量为508.47万至2005年底昆明市家庭总数为177.79万，平均每户人口为2.86人，说明昆明市主要家庭结构为两口之家和三口之家，未来家庭结构呈小型化趋势持续增长的可支配收入为昆明市消费者改善居住条件提供了前提条件2001-20052001-2005年昆明市人均可支配收入分析图年昆明市人均可支配收入分析图2001-20052001-2005年昆明市人均消费性支出分析图年昆明市人均消费性支出分析图21TCQ011129BJ（GB）Centalinep昆明市房地产相关政策法规有1999年颁布的昆明市房地产综合开发管理办法（昆政发199984号）、昆明市城市房地产交易管理条例（昆明市人大常委会）等p近几年除了国家颁布的部分房地产相关政策法规外，昆明市也颁布了如关于进一步加强商品房预售管理的通知、关于昆明市商品房销售实行网上备案的公告等一系列规范昆明市房地产市场的政策法规，同时从稳定价格、增加供给等五个方面来抑制住房价格过快上涨p随着房地产市场的日趋成熟，加上国家宏观调控及规范房地产市场的相关规定，未来昆明市将会逐步加强商品房开发及预售管理，甚至逐步取消商品房预售制度，这对本项目后期产品的开发可能会有一定的影响，会增加项目前期投入的资金压力从政策法规环境来看，昆明市比较稳定，各项政策法规的实施有利于规范昆明市房地产市场，为本项目创造公平合理的竞争环境。

22TCQ011129BJ（GB）Centaline昆明市城市基础设施完善，投资优惠政策多，经济贸易环境优，具有良好的投资环境，城市辐射力不断增强。

航运、铁路和公路系统的发达充分说明昆明市是中国西南重要的交通枢纽之一，是东南亚、南亚的桥头堡，对外交通的便利为本项目对外推广销售提供了良好的先决条件为创造良好的投资环境，昆明市出台了一系列鼓励外商投资的政策，加上昆明市处于西南部枢纽的地位，对国内外特别是云南省、东南亚和南亚的企业具有很强的吸引力外商在昆明的投资领域广泛，遍及三大产业，外商投资企业正在成为地区