第五章 房地产开发与经营管理相关法律与制度政策 给学生.docx

第五章 房地产开发与经营管理相关法律与制度政策 给学生.docx

《第五章 房地产开发与经营管理相关法律与制度政策 给学生.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第五章 房地产开发与经营管理相关法律与制度政策 给学生.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

第五章房地产开发与经营管理相关法律与制度政策给学生

第五章房地产开发与经营管理相关法律与制度政策

　　■本章每年所占分值不大：

历年所占分值在5%左右

【本章的主要内容】

　　第一节房地产开发概述

　　第二节房地产开发企业管理

　　第三节房地产开发建设的法律责任

　　第四节房地产开发项目管理

　　第五节房地产经营管理管理

第一节　房地产开发概述

　　1.房地产开发的概念

　　■概念

　　　◇新区开发、旧城区开发所须经过的过程

　　2.房地产开发的基本原则（5条）P133-134

　　■

　　■

　　■

　　■

　　■

　　3.房地产开发的特征（4条）

　　■

　　■

　　■

　　■

4.房地产开发应注意的事项（4条）

　　■

　　■

　　■

　　■

5.房地产开发建设的程序-动态过程、五个步骤

　　■立项

　　■项目招投标

　　■开发资金的筹措和管理

　　■开发建设

　　■竣工验收

第二节　房地产开发企业管理▲

　　1.房地产开发企业的概念、特殊与分类

　　■概念

　　　◇房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业

　　　◇又称为开发商或发展商、建设单位、业主等

　　■特殊性（三特点）

　　　◇高投入、高风险

　　　◇回报周期长

　　　◇综合性强，关联效应大

　　■分类（两大类）

　　　◇有限责任公司

　　　◇股份有限公司

　　2.房地产开发企业的设立条件（人财物名）

　　■有符合公司法人登记的名称和组织机构（名）

　　■有适应开发经营需要的固定的办公用房（物）

　　■注册资本100万元以上（财）

　　■有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员（人）

　　■法律规定的其他条件

　　3.房地产开发企业资质等级

　　■资质等级（4级）

　　　◇一级

　　　◇二级

　　　◇三级

　　　◇四级

　　■确定资质的条件

　　　◇注册资本

　　　◇从事房地产开发经营时间

　　　◇近三年房屋建筑面积累计竣工

　　　◇连续几年建筑工程质量合格率达到100%

　　　◇上一年房屋建筑施工面积

　　　◇专业管理人员

　　　　△总数

　　　　△中级以上职称管理人员

　　　　△持有资格证书的专职会计人员

　　　◇完备的质量保证体系

　　　　△具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

　　　　△从未发生过重大工程质量事故

　　【重点】房地产开发企业资质等级条件

资质等级

注册资本

从事房地产开发经营时间

近3年房屋建设面积累计竣工

连续几年质量合格率达到100%

上一年房屋建筑施工面积

专业管理人员总数

中级以上职称管理人员

持有资格证书的专职会计人员

一级资质

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二级资质

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三级资质

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四级资质

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

　　4.房地产开发企业设立程序

　　■设立程序（两步）

　　　◇领取营业执照

　　　◇到房地产开发主管部门备案－领取营业执照30日内核发《暂定资质证书》

　　■备案需提交的资料

　　　◇营业执照复印件

　　　◇企业章程

　　　◇验资证明

　　　◇法定代表人的身份证明

　　　◇专业技术人员的资格证书和聘用合同

　　■暂定资质的管理

　　　◇主管部门在收到备案申请后30日内核发《暂定资质证书》

　　　◇暂定资质条件不低于四级资质条件

　　　◇暂定资质证书有效期1年

　　　◇可延长，但延长期不得超过2年

　　　◇自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目，其有效期不得延长

　　5.房地产开发企业资质管理

　　■管理机构

　　　◇中央－国务院建设行政主管部门

　　　◇地方－县级以上地方人民政府房地产开发主管部门

　　■分级审批制度

　　　◇一级资质审批－由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批

　　　◇二级及二级以下－由省级主管制定审批办法

第三节　房地产开发建设的法律责任

　　1.房地产开发建设单位的法律责任-表现在6个方面

　　2.国家机关工作人员的法律责任

第四节　房地产开发项目管理

　　【本节主要内容】

　　1.确定房地产开发项目的原则◆

　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得■

　　3.房地产开发项目资本金制度◆

　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◆

　　5.房地产开发项目质量责任制度◆

　　6.项目手册制度◆

　　【内容详解】

　　1.确定房地产开发项目的原则，应符合

　　■符合五划

　　　◇土地利用总体规划

　　　◇城市规划

　　　◇年度建设用地计划－用地计划

　　　◇房地产开发年度计划－开发计划

　　　◇有必要的纳入年度固定资产投资计划

　　■原则

　　　◇开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产

　　2.房地产开发项目建设用地使用权的取得

　　■建设用地使用权的取得方式（两大类）

　　　◇出让－有偿有期限

　　　◇划拨－无偿无期限

　　　　△国家机关用地、军事用地等法律规定的项目

　　　　△经济适用住房用地

　　■建设条件书面意见的内容（出让或划拨之前政府出具的意见），出让或划拨的附件：

　　　◇房地产开发项目的性质、规模和开发期限

　　　◇城市规划设计的条件

　　　◇基础设施和公共设施的建设要求

　　　◇基础设施建成后的产权界定

　　　◇项目拆迁补偿、安置要求

　　3.房地产开发项目资本金制度

　　■项目资本金概念

　　　◇指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务

　　　◇投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出

　　■项目资本金出资方式

　　　◇可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资（必须经有资格的资产评估公司评估）

　　　◇一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%

　　■房地产开发项目资本金规定

　　　◇资本金最低比例为35%，2009年4月刚调为普通商品房和保障性住房20%，其它30%

　　　◇经济适用房项目资本金最低比例为20%

　　【2007年真题】

　　◆2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，则该项目资本会应不低于（　）万元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　4.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则

　　■一般处理规定

　　　◇出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

　　　◇满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　　◇期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算

　　　◇动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期

　　　◇在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动

　　　◇如稍作启动即停工无期，不应算作开工

　　■不征收土地闲置费的三种情况（记忆原则：

总之不是开发商的错就不视为闲置）

　　　◇因不可抗力造成开工延期

　　　◇因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的

　　　◇因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的

　　5.房地产开发项目质量责任制度

　　5.1房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　■房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任

　　■勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任

　　■开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商与责任单位协调解决

　　■消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任

　　【2009年真题】

　　◆无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。

（　）

　　5.2对质量不合格的房地产项目的处理方式

　　■一般规定

　　　◇房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用

　　　◇商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验

　　　◇经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）

　　　◇消费者也可以采取双方协商换房等其他方式

　　■注意的问题

　　　◇一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系

　　　◇二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房

　　　◇三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据

　　　◇四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失

　　【2009年真题】

　　◆因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。

（　）

　　【2007年真题】

　　◆已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。

　　6.项目手册制度－政府对开发企业的动态监控

　　■概念

　　　◇是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案

　　　◇是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度

　　■目的

　　　◇主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益

　　■政府监控的主要内容

　　　◇开发商是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设

　　　◇预售款项是否按期投入

　　　◇拆迁安置是否按要求进行

　　　◇工程项目是否发生变化

第六节　房地产经营管理

　　【本节主要内容】

　　1.房地产开发项目转让■

　　2.商品房交付使用◆

　　3.房地产广告▲

　　【内容详解】

　　1.房地产开发项目转让

　　1.1以出让方式取得土地使用权的转让条件（只能转在建工程，不能转土地）

　　■按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书－必要条件

　　■属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上

　　■属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件

　　1.2以划拨方式取得土地使用权的转让条件

　　■转让前提

　　　◇必须经有批准权的人民政府审批

　　■两种处理方式

　　　◇受让方办理出让手续－由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金

　　　◇出让方上缴土地收益－不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家

　　■可以采用“上缴土地收益”方式的情形

　　　◇转让的土地用途依然属于划拨用范围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的

　　　◇私有住宅转让后仍用于居住的

　　　◇按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　　◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　　◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

　　　◇根据城市规划土地使用权不宜出让的

　　　◇县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形

　　1.3转让程序

　　■转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案

　　■未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效

　　■房地产开发主管部门审核以下内容

　　　◇转让是否符合法律的规定

　　　◇项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更

　　　◇新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件

　　　◇开发建设单位的名称，是否已经变更

　　■满足上述规定，转让行为有效

　　■不满足上述规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚

　　■房地产开发企业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标

　　2.商品房交付使用

　　2.1履约按期交房

　　■房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人

　　■未能按期交付的，开发企业应承担违约责任

　　■因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人

　　■商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算

　　2.2协助办理权属登记

　　■备案

　　　◇开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（60日是备案期）

　　■提供必要资料

　　　◇开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料

　　【2007年真题】

　　◆商品住房购买人的房屋所有权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内负责办理。

（　）

　　开发企业协助办理，而不是由开发企业办理。

　　2.3住宅质量保证书－开发商在交付房屋时向购房人提供

　　■质量保证书的内容

　　　◇工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位

　　■保修期

　　　◇保修期从交付之日起计算

　　　◇保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期

　　■相关规定

　　　◇在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任

　　　◇因不可抗力或者使用不当造成的损失，不承担责任

　　　◇保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购买人造成损失的，开发企业应当承担赔偿责任

　　【2006年真题】

　　◆房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（　）之日请计算

　　A.工程竣工

　　B.物业验收合格

　　C.购房人实际入住

　　D.开发企业向购房人交付房屋

　　【重点】保修期限

　　■地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

　　■屋面防水3年

　　■墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

　　■墙面、顶棚抹灰脱落1年

　　■地面空鼓开裂、大面积起砂1年

　　■门窗翘裂、五金件损坏1年

　　■管道堵塞2个月

　　■供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期

　　■卫生洁具1年

　　■灯具、电器开关6个月

　　■其他部件保修期由开发企业与用户自行约定

　　2.4住宅使用说明书

　　■住宅使用说明书的内容

　　　◇开发单位、设计单位、施工单位、监理单位

　　　◇结构类型

　　　◇装修、装饰注意事项

　　　◇上水、下水、电、燃气、热力、通讯等设施配置说明

　　　◇有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项

　　　◇门、窗类型，使用注意事项

　　　◇配电负荷

　　　◇承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项

　　　◇其他需说明的问题

　　【2009年真题】

　　◆房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（　）。

　　A.《住宅使用说明书》

　　B.《住宅验收说明书》

　　C.《住宅保修说明书》

　　D.《住宅保修保证书》

　　3.房地产广告

　　3.1房地产广告应当遵守的原则及要求

　　■遵守相关法律法规

　　■真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明要求，不得欺骗和误导公众

　　■不得含有风水、占卜等迷信内容，对项目情况的说明不得有悖社会良好风尚

　　3.2禁止发布房地产广告的几种情形

　　■在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

　　■在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的（小产权房）

　　■司法机关和行政机关查封或以其他形式限制房地产权利的

　　■未取得预售许可证的预售房地产

　　■权属有争议的

　　■违反国家有关规定建设的

　　■不符合工程质量标准、经验收不合格的

　　■其它情形

　　3.3发布房地产广告应当提供的文件

　　■房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照和资格证明

　　■建设主管部门颁发的开发企业资质证书

　　■土地主管部门颁发的土地使用证明

　　■工程竣工验收合格证明

　　■预售项目广告要有预售许可证，出租转让项目应有产权证明

　　■中介机构发布代理的项目，应当提供业主委托证明

　　■其它

　　3.4房地产广告的内容

　　■开发企业名称

　　■中介服务机构代理销售的，载明该机构名称

　　■预售或销售许可证号，但广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项

　　3.5房地产广告的要求

　　■广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当有实际意义的完整的生产、生活空间

　　■对价格有表示的，应是实际的销售价格，并明示价格的期限

　　■表现项目位置的，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间表示距离

　　■涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，如在规划或建设中必须注明

　　■涉及面积的，应当表明是建筑面积或是使用面积

　　■涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

预售广告不得涉及装修装饰内容

　　■不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

　　■其中使用了建筑设计效果图或模型照片的必须注明

　　■不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺

　　■涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度和年期

　　■不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺

　　■涉及物业管理内容的，应当符合国家规定，涉及尚未实现的物业管理内容的，应当在广告中注明

　　■涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间，使用其他数据的，应当真实、准确、标明出处

　　【2007年真题】

　　◆下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有（　）。

　　A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

　　B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

　　C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

　　D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

　　E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。