土地估价师土地估价实务模拟题5doc.docx
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土地估价师土地估价实务模拟题5doc.docx
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土地估价师土地估价实务模拟题5doc
土地估价实务模拟题5
一、单项选择题
(每题有A、B、C、D四个备选项,其中只有1个符合题意。
)
1、幼儿园、公园等设施的等级、结构、保证率、齐备程度等因素中,属于影响地价的()0
A.一般因素B.区域因素C.个别因素D.其他因素
2、作为个别因素考虑的城市规划因素,主要有()。
A.土地利用规划、容积率B.用地结构、建筑物高度
C.用地限制条件、区域交通管制D.建筑物密度、宗地用途
4、决定土地价格高低的主要因素是(
A.经济地租B.绝对地租
5、城镇土地定级采用的是(
),并结合土地收益、价格测定,综合评定土地的级别。
A.数理统计法B.多因素分值加和法
C.层次分析法D.修正法
6、因素分值计算中()反映土地质量的优劣。
A.因素指标作用分值B.因素分值
C.土地总分值D.宗地分值7、某城镇有两个长途汽车站A和B,功能分别是100和70,其影响半径分别为5000m和3000rru有一定级单元距A4000m,距B1000m,则在住宅用地定级中,采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为()o
A.20.0B.23.3C.46.7D.66.7
8、若要用收益还原法评估不动产价格,应选用()对房地产纯收益进行还原而求取。
A.综合还原利率B.建筑物还原利率
C.土地还原利率D.房地产还原利率
9、总费用是指为创造收益所投入的直接必要的()o
A.劳动费用、资本费用B.劳动费用、资本费用、经济费用
C.经济费用、劳动费用D.资本费用、经济费用
10、属土地收益,但不能作为收益还原法评估地价的依据的是()。
A.直接收益B.实际收益C.客观收益D.间接收益
1K某企业10年前以国家出租方式取得土地使用权30年,年租金6万元。
目前,该类用地市场年租金8万元,土地使用权还原率为7%,则该企业拥有的承租土地使用权价格为()万元。
A・14.05B.24.82C.42.14D.84.7
12、在进行土地估价中,能否准确进行情况修正很大程度上依赖于()。
A.估价人员的经验B.计算的精度要求
C.所收集资料的质量D.比较案例的交易时间
13、有一比较案例其地价为1000元/平方米,容积率为1.25,待估宗地容枳率为2.0,其他条件均
相同,则修正后的比准价格为()元/平方米。
A.625B.800C.1600D.以上均不对
14、除利用价格指数对地价进行时间修正外,还可利用()的某本原理,建立地价和时间的相关关系,求取相关系数,利用指数修正交易案例。
A.对照法B.比较法C.相关法D.长期趋势法
15、某一宗地地价指数在1994年5月为100,地价为1000元/平方米,在之后的前半年,地价指数每月在前一个月的基础上递增1个百分点,后半年则每月递增1.5个百分点,则1995年5月该宗地地价为()元/平方米。
A.1126.83B.1150.00C.1160.71D.1195.62
16、在剩余法估价中,税费一般以()的一定比例来计算。
A.建成后不动产总价B.建筑费用
C.建筑费用与开发商利润之和D.总开发成本
17、某开发公司贷款开发9000平方米写字楼,各种修建费用预计1300元/平方米,开发周期2年,
第一年投入60%,其余的第二年投入,贷款年利率12%,当地不动产综合还原利率8%,则开发结束时,所需支付贷款利息为()元。
A.1042627B.1573628C.1276457D.2347488
18、在成本逼近法中,投资利润的正确计算公式为()o
A.投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)x投资回报率
B.投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费+利息)x利润率
C.投资利润=(土地取得费+土地开发费)x投资回报率
D.投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)x贷款利率
19、在征用耕地的情况下,应用成本逼近法求算地价,则土地取得费用应()耕地开垦费。
A.不含B.包含
C.不考虑D.视评估用途确定是否考虑
20、在成本逼近法中,征地费用是()。
A.土地使用权的收购价格B.非市场购买价格
C.正常的买卖价格D.按新用途收益来确定的
21、某开发区总面积为5平方千米,其中可供出让的土地面积为3.5平方千米。
经测算该开发区总的
平均地价为3000元/平方米,若某公司预受让该开发区15亩的用地,则其需交纳()万元的地价
款。
A・2250B.3000C.4000D.5000
22、已知某项目开发周期为2年,取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的3%,借贷资金的年利率为12%。
利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100万元,则开发商最初支付的地价为()o
A.66.98B.77.40C.79.72D.82.11
23、某临街地某所临道路路线价为1000元/平方米,标准深度为14米,该宗地面积为100平方米,
临街深度为13米,查临街深度指数表得其深度指度数为100,则不考虑其他方面的影响,该宗地地价为()元。
A.929B.1000C.92857D.100000
24、一般情况下,对普通的工业建筑物进行评估时,经常以()来代替其重置价格。
A.重建成本B.重置成本C.建筑成本D.生产成本
25、下列选项中,()是影响建筑物价格的最基本因素。
A.建筑式样B.建筑朝向C.建筑结构D.建筑用途
26、在估价中,将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数,分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准,再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是()o
A.平方法B.立方法C.净计法D.加总法
27、下列折I日方法中,()的每年折旧额是相等的。
A.新旧程度折旧法B.平均年限折旧法
C.年数合计法D.定率折旧法
28、某建筑物占地面积为450平方米,容积率为1.4,耐用年限为60。
已知该建筑物已使用10年,
尚可使用40年,残值率为5号,重置价格为1800元/平方米,折I日按平均年限折旧法计算,则该建筑物的现值为()万元。
A.91.85B.71.82C.86.18D.90.72
29、某房屋的建筑面积为1500平方米,1992年1月1B建成,己知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元/平方米,该房屋的耐用年限为50年,残值率为3%,若采用平均年限折旧法进行折旧,则该建筑物在评估口2003年1月1口的现值为()万元。
A.305.1B.330.4C.338.5D.340.2
30、地价管理政策要与相应的()相配合,在土地市场上才能发挥作用。
A.社会监督B.政府干预
C・地价管理制度D.群众觉悟
二、多项选择题
(每题有A、B、C、D、E五个备选项,其中至少有两个符合题意。
)
31、经营性企业在经营过程中的总费用包括()o
A.销售成本B.销售费用C.销售税金D.经营利润
32、在确定区域条件指数和个别因素条件指数时,以下说法正确的是()o
A.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定修正系数
B.若区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
C.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的,则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后,比较确定相应的修正系数
D.若区域因素和个别因素中的各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度基础上进行因子分解后确定的,则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度,进而确定条件指数
33、在市场比较法中,一般需要进行情况修正的情形有()o
A.相邻房地产的交易B.买方或卖方以往存在业务关系
C.买方或卖方不了解市场行情D.受债权债务关系的响
34>剩余法可用于确定(
A.投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
B.具体开发项目的预期利润
C.在市场上出售开发项目的合理价格
D.开发项目中的最高控制成本费用
35、在计算期日修正时,可以采用()的变动率来进行分析。
A.市场交易额B・地价指数
C.房屋价格指数D.物价指数
36、政府对地价上涨进行干预,其作用是()。
A.保证政府对土地的绝对控制权
B.满足社会各部门发展对土地的需求,防止土地资源和资产的浪费,发挥出土地的综合效益
C.使土地价格的上涨速度同整个经济发展的速度相协调
D.促进正常土地市场的建立,使土地的转移、流动正常化
37、目前主要的地价管理政策有()。
A.对土地使用权的转移有优先购买权
B.可以按经济和城市建设的需要,对单位和个人的土地使用权实行提前收回
C.对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预
D.征收土地增值税,防止不正常交易
38、关于土地价格,说法正确的有()o
A.地价具有明显的地区性和个别性
B.地价呈明显上升趋势,地价上升的速度高于一般商品价格上涨的速度
C.土地市场是不完全的市场
D.土地价格的高低由其生产成本决定
39、根据我国目前的土地市场,可用于基准地价评估的资料有()o
A.能直接反映地租地价的资料
B.土地征用拆迁中涉及的费用资料
C.房地交易、出租中包含的地价资料
D.企业经营活动中利用土地效益资料
40、根据《城镇土地估价规程》,基准地价工作底图为()o
A.大城市1:
20000—1:
10000
B.中等城市1:
10000—1:
5000
C.小城市以下1:
5000—1:
1000
D.小城市以下1:
5000〜1:
500
41、下列关于还原利率的说法正确的是()。
A.土地还原利率是用以将土地纯收益还原成土地价格的比率
B.还原利率可分为土地还原利率和建筑物还原利率
C.对于投资风险大的房地产项目,其还原利率一般偏低
D.从理论上讲,还原利率应等于与获取纯收益具有同等风险和资本的获利率
42、下列说法正确的是()o
A.征地过程实质上是一种土地买卖活动,只是带有强制性
B.成本逼近法中,计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值
C.成本逼近法中的成本是指土地的原购买价格以及土地再转让期间投入的土地资本现值
D.土地成本的增加便会导致土地价格的上涨
43、利用地价资料评估基准地价的常用模型有()。
A.指数模型B.算数平均数模型
C.多元线性模型D.生产函数模型
44、成本法投资回报率考虑因素为()。
A.开发土地的类型B.开发周期的长短
C.土地的面积D.开发土地所处的政治经济环境
45、剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为()。
A.不动产的总价B.预付总资本
C.建筑费专业费D.房地产售价
46、市场比较法的适用条件为()o
A.要有足够的比较案例
B.交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性
C.交易资料可靠性
D.合法性
47、基准地价的特点为()o
A.全局性B.分用途C.平均性D.有限性和实效性
48、城镇土地分等定级中,土地收益测算的原则为()o
A.测算以货币形态的土地收益为主
B.测算必须从企业利润入手
C.测算统一以商服业利润为计算的标准
D.宗地地价作为测算级别差异时,能较好反映土地的经济特性
49、为保证估价结果的科学、客观、公正,接受委托估价必须遵循以下原则()o
A.签订估价合同B.争取服务,争取时效
C.提高估价质量D.适应国际化要求
50、农用地价格影响因素为()o
A.种植作物种类B.自然因素
C.社会经济因素D.特殊因素
三、情景分析题
(每小题有A、B、C、D四个备选项,其中至少有一个符合题意。
)
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于1993年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。
2000年11月1日进行的市场调查情况如下:
51在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
52该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
53土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
51、根据上述条件,估价人员适合选择的估价方法有()o
A.收益还原法B.市场比较法
C.剩余法D.成本逼近法
52、关于收益还原法的适用范围正确的是()o
A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物,或是房地产估价
B.租赁用房地产或企业用房地产
C.机关、学校、公园等公益性用地
D.位于繁华地段,没有出租出去的宾馆
53、该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()。
A.17496元/平方米B.17854元/平方米
C.19630元/平方米D・17156元/平方米
54、假若该宗地为商业用地,其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期),则
该宗土地于2000年亶月【日的市场价格为()。
A.1609.3元/平方米B.1785.4元/平方米
C.1963.0元/平方米D.1715.67G/平方米
55、假如该地区土地市场较为发达,适用于市场比较法,一目.市场比较法求取的价格比收益还原法低
一成,那么最终确定土地价格将采用何种方法()。
A.以市场比较法价格
B.以收益还原法价格
C.采用权重法加和,且收益还原法权重较大
D.采用权重法加和,且市场比较法权至较大
四、计算题
56、某城市有一宗住宅用地,需要评估其土地使用权价格。
经调查收集到以下资料:
(1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的四宗土地交易案例,待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表15-1所示,其中区域因素和个别因素的修正皆是与案例地块条件相比较,表中修正系数为正数的,表示待估宗地的条件优于交易案例,表中系数为负数的,表示待估宗地条件比交易案例差。
表15.1侍估土地与比较案例条
件及修正系数
项目
待估土地
比较案例A
比较案例B
比较案例C
比较案例D
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
住宅
成交日期
评估期日
2004.10
2003.10
2003.12
2004.8
1993.4
成交价格
2400元面
2600元/仃
2800元海
2000元/in?
容积率
2
3
3
4
2
位置
-2%
-3%
0
-3%
基础设施
0
-1%
-2%
+2%
0
交通
0
-2%
0
+3%
-2%
地势
0
-2%
+1%
0
-2%
形状
0
+3%
0
+5%
-4%
其他
0
-3%
-3%
0
-2%
已知该城市地价指数在2003年1月为100,以后每月上涨一个百分点,容积率修正系数见表15-2o
表15.2某市容积率修正
系数表
容积率
1
2
3
4
5
系数
1
1.8
2.4
3.0
3.5
请按照上述条件,估算该住宅用地在2004年10月的单位地价。
1.基准地价
北京市人民政府于2002年12月4口发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新,从2002年12月10口起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
表15.3北京市出让国有土地使用权基准地
价表单位:
元/平方米
土地用途
价格
类型
土地级
别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
十级
基准
地价(楼
7210
5680
4530
3720
2720
1970
1150
530〜
25〜
140〜
商业
面
熟地
9750
7680
6130
5090
4000
2900
1980
1180
540
260
价)
楼面
毛地
价
2660
-4900
1680
3120
1500
2420
1240
1860
970〜1450
720〜1090
500〜
740
360
540
180〜
380
90〜
190
基准
地价(楼
5540
4440
3620
2650
1960
1290
880〜
430〜
200〜
140〜
综合
面熟地
8250
6000
4940
3900
2790
2080
1320
900
450
260
价)
楼面
毛地
价
1640
4500
1460
2200
113~
1690
880〜1320
660〜
990
500〜
740
400〜600
250〜
470
140〜
260
90〜
150
基准
地价(楼
4740
3800
2730
2090
1500
1060
630〜
330〜
180〜
140〜
居住
面熟地
7000
5760
4590
3600
2790
1820
1080
650
370
260
价)
楼面
毛地
价
1710
-3000
900〜2100
550〜1300
400〜930
300〜680
190〜
430
150〜
350
120〜
280
100〜
220
90〜
50
基准
地价(楼
1200
1000
850〜
600〜
420〜
310〜
220〜
150〜
100~
工业
面热地
1800
1220
1050
900
680
510
330
240
170
价)
楼面
毛
地价
420-
430〜
340〜
270〜
195〜
135〜
100〜
60〜
20〜
850
530
440
360
300
225
160
100
60
调整后的基准地价是指各土地级别内,土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称''七通一平勺,或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称''五通一平勺,在平均容积率条件下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。
其中:
基准地价的基准期日为2002年1月1日;土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类;商业、综合、居住用地1〜6级的开发程度为''七通一平〃,7-10级的开发程度为''五通一平〃;工业用地1〜5级的开发程度为'、七通一平〃,6〜9级的开发程度为''五通一平〃;商业、综合、居住用地1〜6级的平均容积率为2,7〜10级的平均容积率为1;工业用地的平均容积率为1。
基准地价的表示形式为楼面熟地价,同时公布楼面毛地价。
楼面熟地价是指各土地级别内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。
楼面毛地价是指各土地级别内,在平均容积率条件下,政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
根据上述基准地价,通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
58、某公司己取得某宗地50年土地使用权,该宗地为七通一平空地,面积10000m2,地价及相关的法律、估价等费用为3000000元,城市规划该宗地用途为工业厂房,最大容积率为1。
根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示,该项工程在取得土地使用权后即可开工,建筑时间为2年,建筑后即可全部出售,根据目前的市场行情,同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元,开发资金的投入为均匀投入,当地目前贷款年利率为12%,开发商要求的利润为不动产总价18%,不动产销售税费为不动产总价的6%。
请计算该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。
答案:
一、单项选择题
B
2、D
3^B
4、C
5^B
6^C7、C
8、A
9、
A
10>B
11、D
12、A
13、C
14、D
15>C
16、
A
17、B
18、A
19、B
20>B
21、C
22、B
23、
D
24>B
25、C
26、C
27、B
28、A
29、B
30、
C
二、多项选择题
31、ABCD32>AD33、ACD34、ABD35>BC36、BCD37、ABCD38、ABC39、ABCD40、ABC41、AD42、BC43>AB44、ABD45、AB46、ABCD47、BCD48^ABCD49、ABCD5。
、ABCD
三、情景分析题
51、AB52、ABD53、D[解析]
(%1)解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益,分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(%1)公式与计算步骤
1.本题应用的主要计算公式
房地年纯收益:
房地年总收益一年总费用
建筑物年纯收益:
建筑物现值X建筑物还原率
土地年纯收益:
房地年纯收益一建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]
2.计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。
%1该办公楼出租,除租金外还收取押金,因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入xl2月=30x12=360(万元)
押金年运用收益=押金x押金收益率=60x5%=3(万
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