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摘要4
一、xx基本概况5
1、地理位置5
2、历史沿革5
3、人口5
4、经济水平6
5、区域规划情况10
6、结论13
1、房地产发展各项指标分析15
2、房地产未来量预测18
3、xx市经济技术开发区(黄岛区)房地产市场分析18
三、经开区楼盘分析25
1、竞争分析26
(1)、净地分析26
(2)、竞争个案分析26
(3)、潜在竞争情况28
2、区域楼盘特点28
3、区域客户需求分析29
(1)、不同面积、不同户型的需求状况29
(2)、不同单价,不同总价的需求情况29
(3)、潜在购房人群分析29
(4)、供需分析结论30
四、项目概况30
1、合作方概况30
2、用地情况31
3、用地四至39
4、规划情况41
5、配套情况42
6、道路状况42
7、市政规划42
8、开发进度44
9、合作方式44
五、项目SWOT分析45
1、SWOT分析45
六、投资分析48
七、综述53
摘要
国际广场项目位于xx市经济开发区西侧,紧邻大海,项目地利位置较优越,经开区作为xx市未来的经济和工业中心,发展潜力巨大,特别是2010年海底隧道的开通将极大的促进经开区的发展。
项目占地面积59470.56平方米(89.21亩),地上总建筑面积190305.79平方米,容积率3.2,用地性质为商业用地,计划开发酒店式公寓。
项目原股东计划将项目整体股权转让或保留小部分股权,转让价格为楼面价1100元/平方米,总价格约为2.1亿元(209336369元)。
项目总投资成本预计约15.2亿元(6311元/平方米),销售收入约20.9亿元(公寓10250元/平方米,车位16/个),净利润约4.3亿元(1713元/平方米),净利润率约19.24%,具备良好的盈利能力。
项目预计需要投入1.8亿元自有资金,并办理3亿元项目银行开发贷款,即可通过滚动开发完成整个项目运作。
一、xx基本概况
1、地理位置
xx位于山东半岛东南部、黄海之滨。
是全国70个大中城市之一,也是我国大陆第二大港口。
该市东、南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。
1994年2月,被列为全国15个副省级城市之一。
xx现辖七区五市,总面积10654平方公里,2007年,总户籍人口757.99万,其中市区1102平方公里,人口275.55万人。
截止到2007年底xx市常住人口达到了838.67万人。
2、历史沿革
1981年,xx市被列为全国15个经济中心城市之一;1984年4月,被列为全国14个进一步对外开放的沿海港口城市之一;1986年10月15日,被国务院正式批准在国家计划中实行单列,赋予省一级经济管理权限;1994年2月,被列为全国15个副省级城市之一。
3、人口
表1-1:
xx市2003-2007年人口增长情况
年份
2003
2004
2005
2006
2007
xx市人口(万人)
720.68
731.12
740.9
749.38
757.99
市区人口(万人)
246.77
258.4
265.43
271
275.55
总人口增长率(%)
0.70
1.4%
1.3
1.1
1.15
市区人口增长率
2.08
4.7
2.7
2.1
1.68
全市城市化率
35.2%
36%
35.8%
36.2%
36.4%
数据来源:
xx市年度统计公报
房地产市场的发展与城市人口增长、人口导入、城市化之间存在不可分割的联系,从xx市人口和城市人口变动的数据反映,人口导入速度越快(xx市2004-2007年人口增长率均高于中国年均的人口增长率1.07%)、城市化发展进程越快(2005年中国城市化率为42.99%,而xx市仅为36%,低于全国平均数6个百分点)、人口导入动力越大,当地房地产需求量将越大。
4、经济水平
xx市借助良好的自然条件和经济基础,过去五年经济发展迅速。
表1-2:
xx市2003-2007年经济发展情况
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
GDP(亿元)
1,780.30
2,163.80
2,695.50
3,206.58
3,786.52
GDP增幅(%)
15.90%
16.80%
16.90%
15.70%
16.00%
人均GDP(元)
24,703.06
29,595.69
36,381.43
42,789.77
49,954.75
人均GDP增幅(%)
16.45%
19.81%
22.93%
17.61%
16.74%
人口(万人)
720.68
731.12
740.9
749.38
757.99
人均GDP(美元)
3,611.82
4,327.17
5,319.31
6,256.27
7,303.86
(1)、GDP
xx市GDP年均增幅为16.26%,远高于全国的平均增长速度,反映了宏观经济较好的增长态势。
图1-1:
xx市2003-2007年GDP增长情况
图1-2:
xx市2003-2007年GDP增长率
(2)、人均GDP
人均GDP亦从24703.06元(03年)至49954.75元(07年),约合7303.86美元,年均增幅为18.71%。
图1-3:
xx市2003-2007年人均GDP增长情况
xx市人均GDP介于1300-8000美元,说明其房地产发展处于快速上升阶段。
若按照人均GDP18.71%的年平均增长速度,xx市人均GDP在2008年将达到8000美元,房地产发展进入平稳上升阶段,2011年达到13000美元,房地产发展进入下降阶段,这说明xx市房地产已经到了快速增长的末期,即将进入平稳的发展阶段,适合进行长期价值投资。
表1-3:
人均GDP与房地产市场发育状况的关系
人均GDP
800-1300美元
1300-8000美元
8000-13000美元
13000美元以上
住房房地产阶段
住房起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
按照世界银行2004年的划分,低收入国家的水平是人均收入低于826美元,国家城市化的程度平均是30%,下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元,这些国家的人均城市化水平是50%,上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元,这些国家他平均城市化的水平是70%。
高收入国家也就是收入高于10065美元的国家,他们平均城市化的水平是80%。
而xx2007年的人均GDP是7303美元,属于上中等收入国家的水平,按照目前的发展速度,预计2010年即可达到高收入国家的水平。
(3)、城市化率
另一方面,从城市化角度来看,当城市化率≤60%时,城市化率高速增长;当城市化率>60%时,城市化进程进入平缓发展阶段,而xx市的城市化率仅为36%,按照目前的增长速度,需要100年才能达到60%的城市化率(实际过程中随着后期总人口的增速放缓,城市化进程将加快,达到60%需要的时间将远远少于100年),同时参照中国、世界和发达国家的平均城市化率水平(2007年分别为44%、50%和75%),xx的36%的城市化水平同其经济发展水平很不相称,从收入水平来看,xx2007年的人均GDP是7303美元,属于上中等收入国家的水平,按照世界银行的统计,该档收入水平的国家城市化率应该达到70%,而xx仅为36%,所以要想达到上述水平必须通过快速的城市化来实现,而这将必然推动房地产市场的快速发展。
(4)、恩格尔系数
根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在59%以上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。
xx市居民恩格尔系数呈逐年递减,说明居民生活已经逐渐从小康向以享受和发展为标志的富裕型生活转变。
表1-3:
居民消费支出情况
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
食品支出(元)
3,163
3,424
3,716
4,348
4,949
人均消费支出(元)
8,056
9,002
9,883
11,945
13,376
城市恩格尔系数
39.26%
38.04%
37.60%
36.40%
37.00%
(5)、城镇居民人均可支配收入:
2007年,xx市居民收入水平(17856元)远高于全国平均水平(13786元),而农民收入水平(7477元)也远高于全国的状态(4140元)。
表1-4:
居民收入情况
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
城镇居民人均可支配收入(元)
10,075
11,089
12,920
15,328
17,856
农民人均纯收入(元)
4,530
5,080
5,806
6,546
7,477
5、区域规划情况
(1)、十一五规划纲要主要目标
根据xx市十一五规划,到2010年,xx市全市生产总值年均增长13%左右,2010年达到4900亿元左右;全市户籍人口控制在809万人以内,城市化率达到63%;城镇居民人均可支配收入达到20900元左右、农村居民人均纯收入达到9350元左右,年均分别增长10%左右;北方国际航运中心建设取得重大突破,港口吞吐量达到3.2亿吨,集装箱吞吐量达到1200万标准箱。
(2)、十一五城市功能区划与发展布局
根据xx市十一五规划,项目位于胶南市与黄岛区(即xx市经济技术开发区)交界处,该区域属于重点发展的西岸产业带,该产业带依托枢纽港口和陆路集疏运体系,建设重化工业基地,发展物流业和加工服务业。
工业基地:
该区域将建设成西海岸现代制造业集聚区。
包括xx经济技术开发区、胶南城区、胶州南部区、东部新区及泊里重工业区。
xx经济技术开发区、胶南城区、东部新区重点发展港口、物流、造船、石化、橡胶、家电电子、汽车、医药、纺机、金属加工及其他临港加工业。
物流中心:
黄岛—胶州物流中心区。
以保税区保税物流园区和胶州中铁物流园区为依托,通过疏港铁路、公路将两个园区连接一体,业务对接;充分发挥其连接国际、国内物流市场的功能,优势互补,实现陆路物流、海港物流、空港物流有机整合,国内物流和国际物流紧密结合;突出发展物流信息平台,大力引进国际国内物流大企业,形成“哑铃式”的物流中心区,逐步成为中国北方重要的国际国内商品、部件、物资的集中、储存、拼装、分拨、疏运中心区。
同时,xx将构建以前湾港区为主体,鳌山湾港区、董家口港区为南北两翼,黄岛油港区、xx老港区、四方港区共同发展的xx港口集群。
旅游产业:
xx市将以凤凰岛、琅琊台、大小珠山、前湾港为特色,加快发展西海岸旅游业,同时开辟崂山-五四广场-凤凰岛-灵山岛等海上旅游航线,建设浮山湾、团岛湾、唐岛湾等海上旅游基地和少海、小港湾旅游休闲区。
完善旅游配套设施。
引进世界知名酒店管理集团,建设一批世界知名品牌高星级饭店。
加快建设中低档经济型酒店和旅馆。
(3)、城市总体规划(2006-2020)
xx市最新的规划为2006年颁布的《xx市2006-2020年总体规划》,在规划中xx市提出了“建设全国重点中心城市和世界知名特色城市”的战略目标,确立了“三点步局、一线展开、组团发展”的城市大框架。
根据规划,到2020年,市域总人口规模控制在1200万,市域诚征人口规模控制在934万,城镇化水平达到77.8%。
图1:
xx市2006-2020年总体规划图
(3)、城市总体规划(2006-2020)——城市布局规划
根据xx市的城市规划,xx市将形成“三地步局、一线展开、生态间隔、组团发展、海陆一体、指状辐射”的城乡一体、统筹发展的空间格局。
三点步局:
依托xx、黄岛、红岛三点步局,形成中心城区,包括xx(市南区、市北区、西方区、李沧区、崂山区)、黄岛(黄岛区)和红岛(城阳区)。
一线展开:
依托滨海公路延海岸带一线展开,突出对海岸带东西两翼地区的保护,构建生态滨海城市大框架,这一区域包括胶南市、琅琊镇、泊里镇、鳌山卫镇、温泉镇、田横镇、王村镇。
组团发展:
依托综合交通走廊,积极强化组团发展,重点发展滨海沿线的琅琊组团、胶南组团、鳌山组团、田横组团,以及外围的胶州城区、即墨城区、平度城区、莱西城区,全面推进城市网络化发展。
东西分工与对称:
东部以市内四区为核心,包括崂山、城阳、即墨等市区,以高端服务业、高技术产业、轻型加工制造业为特色;西部以黄岛为核心,包括胶州、胶南等市区,以大宗国际物流及商贸批发、重型制造业为特色。
扇形展开的城市产业中心:
城市中心服务产业群形成以xx、黄岛、红岛为核心,以胶州、胶南、即墨为二级核心,以平度、莱西为三级核心,形成扇形展开的城市服务产业等级体系。
6、结论
从xx市的GDP、人均GDP、人口的导入、产业布局、城镇收入及城市规划等方面来看,xx市经济实力雄厚(位居全国第8、山东第1),区域中心的地位已显现,对周边城市辐射作用加强。
xx区域现实及潜在的购买能力,为房地产业继续快速发展提供必要的需求基础。
xx市未来的土地资源约束突出,可开发利用的后备土地资源不多,目前人均占有耕地低于全国平均水平。
xx市今后城市中心区将以金融和服务业为主,而工业中心和物流中心都将逐渐向黄岛区转移。
二、xx市房地产业发展分析
1、房地产发展各项指标分析
从下表我们可以看出,xx市房地产市场经过了2003-2005年的快速上涨之后,目前已经进入平稳的发展阶段。
表2-1:
xx市房地产市场情况
年份
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年上半年
固定资产投资额(亿元)
739.40
1,025.40
1,456.60
1,485.70
1,635.40
915.80
固定资产投资增幅(%)
54.60%
38.70%
45.00%
19.80%
23.30%
22%
施工面积(万平方米)
1,764.73
2,101.30
2,362.70
2,781.20
3,223.80
3,169.10
施工面积增幅(%)
24.54%
19.07%
11.06%
15.05%
13.73%
26.60%
新开工面积(万平方米)
924.49
971.77
1,072.60
1,071.00
1,083.30
189.10
新开工面积增幅(%)
38.79%
5.11%
10.38%
-0.15%
1.15%
-65.09%
竣工面积(万平方米)
552.23
635.20
811.20
652.50
640.70
243.80
竣工面积增幅(%)
3.74%
18.10%
13.10%
-19.60%
-1.80%
0.30%
销售面积(万平方米)
453.20
516.30
739.90
736.50
833.30
347.60
销售面积增幅(%)
5.60%
13.90%
27.00%
-14.40%
13.10%
0.60%
销售金额(亿元)
106.50
153.10
266.70
313.30
433.40
173.00
销售金额增幅(%)
15.76%
43.76%
74.20%
17.47%
38.33%
3.90%
房屋均价(元/平方米)
2,349.96
2,965.33
3,604.54
4,253.90
5,201.01
4,976.99
房屋价格涨幅(%)
14.60%
15.20%
10.90%
6.90%
6.50%
-4.31%
城市人均居住面积(平方米)
19.4
24.19
22.96
23.73
23.7
(1)、固定资产投资额
xx市固定资产投资额呈现逐年递增的态势,其中,2003-2005年的增幅较大,其平均增幅达到了46.1%,2006年以来增幅下降,其平均增幅约为21.7%,说明近两年房地产市场发展平稳。
图2-1:
xx市固定资产投资情况
(2)、施工、竣工、销售面积
从增长幅度来看,2003年以来施工面积和新开工面积持续增长,但是增速逐渐放缓;而竣工面积除2004、2005两年出现一定程度增长以外,2006、2007两年甚至出现了负增长,说明开发商有意的控制开发节奏以应对市场变化;销售面积除2007年负增长14%以外,其他年份均保持较稳定的增长。
从绝对数量来看,销售面积一直小于新开工面积,说明未来的市场供给比较充足,2003-2005年销售面积甚至小于竣工面积,说明市场出现了一定程度的供过于求,而2006年以来销售面积又再次超过了竣工面积,说明市场供过于求的局面得到了一定程度的扭转。
图2-2:
xx市房地产施工、新开工、竣工和销售情况
(3)、空置率
按照国际通用算法(全社会空置房面积除以全部住房面积)计算的xx市2007年底住房空置率为2.7%,而按照国内的通用算法(空置商品房面积除以当年竣工面积)则为75.68%,如果按照另外一种折中算法(空置商品房面积除以最近三年内竣工面积)计算则为23.04%。
按照国际惯例,房屋空置率是反映房产市场供求状况的重要指标,按通行惯例,空置率在5%-10%之间为合理区;10%-20%之间为空置危险区;20%以上为商品房严重积压区。
而xx市商品房按照第一种算法计算的空置率仅为2.7%,从侧面反映了xx市房地产市场目前处于健康的发展状态,房地产供求状态保持基本平衡。
(4)、均价走势
从下图可以看出,xx市商品房售价一直呈现稳步上升的态势,但是增幅却逐年放缓,2008年以来受国内宏观形势的影响,商品房售价小幅下挫,比去年同期下降了4.31%。
图2-3:
xx市商品房销售价格走势
图2-4:
xx市商品房销售金额
2、房地产未来量预测
(1)、需求预测
现有居民改善需求量:
由23.7平方米(2007年)至35平方米(2020年):
(35-23.7)平方米*758万人/13=658.88万平米/年
新增人口需求量:
常住人口从839万(2007年)至1200万(2020年),人均35平方米:
(35-0)平方米*(1200-839)万人/13=971.92万平米/年
因此,至2020年xx市商品住宅年均潜在需求约在658.88+971.92=1630.80万平方米/年。
3、xx市经济技术开发区(黄岛区)房地产市场分析
由于项目紧邻xx市黄岛区(以下简称经开区),地理上同该区融为一体,其同经开区房地产市场的联系比同项目所在的胶南市房地产更具关联性,因此本文着重对经开区的房地产市场进行分析。
(1)、经开区概况
xx国家级经济技术开发区于1984年10月经国务院批准设立,是继深圳等经济特区设立之后在全国14个沿海开放城市中首批设立的国家级经济技术开发区。
xx开发区东与xx市市南区隔海相望,海上最近距离2.26海里。
该区以国家批准的规划面积17.52平方公里为核心区,以所处的xx市黄岛区274平方公里为辐射区,总人口近50万。
xx开发区区内既设有国家级经济技术开发区,还设有xx西海岸出口加工区、国家级保税区及保税物流园区国家级新技术产业开发试验区、国家(xx)家用电子产品产业园及凤凰岛省级旅游度假区、小珠山国家森林公园。
建区20多年来,xx开发区基础设施投资累计300多亿元,培育了家电电子、石油化工、汽车船舶、新型材料、高新技术、港口物流等为支撑的主导产业,形成了以“大港口、大工业、特色旅游”为主体的区域特色经济。
xx开发区是国家级生态示范区和一级金融安全区,获得了中国人居环境范例奖,2004年成为博鳌论坛亚洲白金会员。
中国商务部2006年公布的全国49家国家级经济技术开发区投资环境综合评价总指数和经济实力排名中xx开发区列前5强,其中社会及环境指标位居第1位。
图2-5:
经开区位置示意图
(2)、经开区规划情况
xx开发区总体规划面积227平方公里,是集现代港口、新兴工业、旅游度假、商贸物流为工业特色的现代化新城区,内设几个特殊功能区,其中保税区2.5平方公里、新技术产业区1平方公里、省级薛家岛度假区27平方公里、行政商务中心区20平方公里。
此外,还有工业区和商贸物流区等。
(3)、经开区经济发展情况
到2005年底,全区完成地区生产总值372亿元,年均增长34.1%,按年末人口30万计算,人均GDP达到12.4万元,远高于xx市平均水平;工业总产值(现价)完成808亿元,年均增长35%,工业增加值228亿元,年均增长36%;五年累计完成固定资产投资534亿元。
经济总量增速均居全市之首,占全市经济总量的比重已达15%。
(4)、经开区产业集群发展基本情况
港口和物流产业,围绕建设中国北方国际航运中心、物流中心,全面推进前湾港的开发建设,北港区全部建成,2007年货物吞吐量2.6亿吨,集装箱吞吐量突破900万标箱;总投资约160亿元的南港区开发全面启动,规划建设香港招商局保税物流园及新前湾国际集装箱码头,建成后将新增集装箱吞吐量1200万标箱。
以港口为依托的现代物流业快速发展,先后引进中远、中海海运、马士基等一大批世界500强企业和国内外著名物流公司146家,物流业对地区生产总值的贡献率达到14%。
我区正逐渐成为中国北方物流中心。
家电电子产业,在海尔、海信、新都理光等龙头企业带动下,分别建立高水平、国际化的工业园,其中海尔工业园占地2500亩,总投资60余亿元,2007年实现销售收入274亿元,是海尔集团海内外12个工业园中占地面积最大、生产能力最强的工业园。
目前全区家电产业已形成年产电视机650万台、冰箱冷冻箱1000万台、空调300万台、手机210万部的生产能力,成为中国北方最大的白色家电生产基地。
石油化工产业,围绕建设清洁环保型国家级石化基地,按照“从上游到下游”和“以下游促上游”的双向发展思路,不断加大招商引资力度,石化工业得到较快发展。
总投资125亿元的1000万吨大炼油项目于2005年6月22日正式开工建设,2008年上半年达产后可实现年销售收入200多亿元。
总投资5.44亿美元的丽东化工项目已于2006年11月投产,该项目为山东省投资最大的外资工业项目,达产后可年产PX63万吨,年销售额13亿美元。
黄岛国家石油储备基地一期、30万吨级xx港原油码头三期等工程也已竣工。
船舶工业和海洋工程产业,以总投资74亿元的海西湾造修船基地为依托,15万吨和30万吨级修船坞投入使用,30万吨和50万吨级造船坞开工建设,55万吨修船坞已投入使用,2007年投资20亿,完成船坞主体工程建设,2008年实现造船。
大型船用曲轴、瓦锡兰低速柴油机等配套项目全面开工,建成后可形成年造船468万载重吨、修船200余艘、海上石油平台4座、救生艇500艘、年销售收入100亿元、利税14亿元的生产能力。
海洋工程产业,以中海油、中石化、中石油海洋工程制造基地为依托,总投资40多亿元的中海油海洋石油工程项目一期二期建
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