房地产行业概述与企业所得税政策解读.ppt

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LOGO房地产开发企业房地产开发企业所得税政策解读所得税政策解读刘庆华刘庆华专题主要内容专题主要内容v介绍房地产开发企业生产经营流程介绍房地产开发企业生产经营流程v重点解读重点解读房地产开发经营业务企业房地产开发经营业务企业所得税处理办法所得税处理办法（国税发（国税发200931号）号）第一节第一节房地产开发企业经营流程房地产开发企业经营流程房地产开发与经营的多样形式房地产开发与经营的多样形式v按开发按开发对象对象分：

土地开发、房屋开发、综分：

土地开发、房屋开发、综合开发合开发v按开发按开发项目项目分：

单项开发和综合开发分：

单项开发和综合开发v按开发按开发进度进度分：

一次性开发和滚动开发分：

一次性开发和滚动开发v按开发按开发方式方式分：

单独开发、合作开发和委分：

单独开发、合作开发和委托开发托开发v按开发按开发地点地点分：

城市开发、城镇开发和农分：

城市开发、城镇开发和农村开发村开发房地产开发的生产经营流程房地产开发的生产经营流程v五个程序五个程序v设立设立v开发开发v建设建设v经营经营v管理管理v七个阶段七个阶段v注册登记注册登记v项目决策阶段项目决策阶段v建设前期准备阶段建设前期准备阶段v建设阶段建设阶段v销售阶段销售阶段v交付使用交付使用v物业管理阶段物业管理阶段生产经营流程生产经营流程-注册登记注册登记v1、工商注册、工商注册-200万元万元以上的注册资本以上的注册资本v2、开发资质、开发资质v新设立的房地产开发企业应当自领取营业执新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起照之日起30日内，持相关文件到日内，持相关文件到武汉市住房武汉市住房保障和房屋管理局保障和房屋管理局核定暂定资质。

核定暂定资质。

v资质等级分为一、二、三、四级。

资质等级分为一、二、三、四级。

生产经营流程生产经营流程-项目决策项目决策v1、可行性研究可行性研究v政府是否批准此政府是否批准此项目项目立项，银行是否同意立项，银行是否同意资金支持资金支持v2、项目的、项目的评估和决策评估和决策v未经评估的建设项目，任何单位不准审批，未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。

更不准组织建设。

生产经营流程生产经营流程-前期准备前期准备v第第一一：

获获取取土土地地使使用用权权-正正式式启启动动项项目目开开发发的第一步的第一步v第二、第二、规划与规划与设计设计-关系到关系到项目项目是否符合是否符合市场需要的重要一步市场需要的重要一步v第三、第三、征地及拆迁安置征地及拆迁安置-也是取得土地使也是取得土地使用权后的第一步用权后的第一步v第四、第四、筹措筹措开发开发资金资金-是征地及拆迁安置是征地及拆迁安置后最重要的工作后最重要的工作第一、获取土地使用权第一、获取土地使用权v1、获取土地使用权的主要方式：

、获取土地使用权的主要方式：

v行行政政划划拨拨（国国家家机机关关、经经适适房房、廉廉租租房房、公公益事业益事业）v兼并、收购等股权兼并、收购等股权重组重组方式取得；方式取得；v旧城改造旧城改造取得中标地块国有土地使用权；取得中标地块国有土地使用权；v转让转让取得；取得；v联联合合开开发发并并报报有有关关主主管管部部门门立立项项、审审批批后后取取得；得；v通过司法通过司法裁决裁决取得；取得；v出让方式取得（重点介绍）出让方式取得（重点介绍）第一、获取土地使用权第一、获取土地使用权v2、什么是土地使用权出让？

、什么是土地使用权出让？

v政政府府以以拍拍卖卖、招招标标、协协议议的的方方式式，将将国国有有土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者使使用用，土土地地使使用用者者向向市市政政府府支支付付土土地地使使用用权出让金权出让金的行为。

的行为。

v取得取得国有土地使用权证国有土地使用权证第一、获取土地使用权第一、获取土地使用权v33、土地使用权出让的方式：

土地使用权出让的方式：

协议、招标、拍卖协议、招标、拍卖v什么是拍卖出让土地使用权？

什么是拍卖出让土地使用权？

价高者得价高者得v什么是招标出让土地使用权？

什么是招标出让土地使用权？

投标投标-评标评标-中标中标v有有哪哪些些土土地地使使用用权权出出让让需需通通过过招招标标或或拍拍卖方式进行？

卖方式进行？

营营利利性性的的商商品品房房开开发发、旅旅游游、商商业业、娱娱乐乐用途用途第一、获取土地使用权第一、获取土地使用权v哪些土地使用权出让可采取协议方式？

哪些土地使用权出让可采取协议方式？

以市场价为基准，协商确定价格以市场价为基准，协商确定价格v有有哪哪些些土土地地使使用用权权出出让让需需通通过过招招标标或或拍拍卖卖方方式进行式进行工工业业用用地地、文文教教卫卫体体等等到到公公益益性性、非非营营利利性性用用地地、军军事事用用地地、市市、区区政政府府建建设设的的社社会会微微利利商商品房品房v通通过过出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权后后，是是否否就就可可以处分该宗土地？

以处分该宗土地？

不得处分不得处分第一、获取土地使用权第一、获取土地使用权v4、各各类类用用途途的的土土地地使使用用权权出出让让最最高高年年限限是多少年？

是多少年？

v居住用地居住用地70年年v工业用地工业用地50年年v教育、科技、文化、卫生、体育用地教育、科技、文化、卫生、体育用地50年年v商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年v综合或者其他用地综合或者其他用地50年年。

v涉税问题：

土地使用权证、出让金涉税问题：

土地使用权证、出让金第二、第二、规规划与设计划与设计v11、建设用地规划许可证、建设用地规划许可证v部门：

部门：

武汉市国土资源和规划局武汉市国土资源和规划局v方方案案设设计计内内容容：

建建设设用用地地面面积积、总总建建筑筑面面积积、容容积积率率、建建筑筑密密度度、绿绿化化率率、建建筑筑后后退退红红线线距距离离、建建筑筑控控制制高高度度、停停车车位位个个数数等等v方方案案设设计计得得到到批批准准后后，即即可可以以进进行行初初步步设设计计第二、第二、规规划与设计划与设计v22、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证v武武汉汉市市国国土土资资源源和和规规划划局局对对建建设设工工程程的的初初步步设设计计方方案案进进行行审审查查，确确认认其其符符合合规规划划设设计计要要点点后后，建建设设单单位位就就可可以以进进行行施施工工图图设设计计。

城城市市规规划划行行政政管管理理部部门门在在对对工工程程施施工工图图及及有有关关材材料料进进行行审审查合格后，核发建设工程规划许可证查合格后，核发建设工程规划许可证v一一般般要要分分成成方方案案设设计计、初初步步设设计计和和施施工工图图设设计计33个具体步骤个具体步骤v涉税问题：

建设面积、可售面积、配套设施涉税问题：

建设面积、可售面积、配套设施第二、第二、规规划与设计划与设计v33、基本常识、基本常识v什么是建筑覆盖率（什么是建筑覆盖率（建筑密度建筑密度）？

）？

建建设设用用地地范范围围内内所所有有建建筑筑物物基基底底面面积积之之和和与与建建设用地面积的比率设用地面积的比率v什么是建筑什么是建筑容积率容积率？

在在建建设设用用地地范范围围内内所所有有建建筑筑物物地地面面以以上上各各层层建建筑面积之和与建设用地面积的比筑面积之和与建设用地面积的比v什么是什么是绿地率绿地率？

在在建建设设用用地地范范围围内内各各类类绿绿地地面面积积之之和和与与建建设设用用地地面面积积的的比比率率，绿绿地地面面积积的的计计算算不不包包括括屋屋顶顶、天台和垂直绿化。

天台和垂直绿化。

第三、征地及拆迁安置第三、征地及拆迁安置v拆迁方式：

拆迁方式：

v政府组织拆迁：

政府组织拆迁：

v拆迁人自行拆迁：

拆迁人自行拆迁：

v拆迁人委托拆迁：

拆迁人委托拆迁：

v安置补偿共有三种方式：

安置补偿共有三种方式：

v一是货币安置，一是货币安置，v二是现房安置，二是现房安置，v三是就地或异地还建三是就地或异地还建v涉税问题：

补偿的视同销售涉税问题：

补偿的视同销售第四、筹措第四、筹措开开发资金发资金v目目前前，我我国国房房地地产产开开发发商商的的融融资资渠渠道道偏少，基本上是通过偏少，基本上是通过商业银行贷款商业银行贷款v涉税问题：

利息的处理涉税问题：

利息的处理生产经营流程生产经营流程-建筑施工建筑施工v第第一一、建建设设工工程程招招标标-是是选选择择合合适适的的承承包商和监理单位的有效方法包商和监理单位的有效方法v选择工程承包商和监理单位选择工程承包商和监理单位v向向武武汉汉市市建建筑筑管管理理办办公公室室申申领领建建筑筑工工程程施工许可证施工许可证v第第二二、施施工工-是是项项目目能能否否及及时时优优质质完完成成的的关键一步关键一步v涉税问题：

招标价和合同涉税问题：

招标价和合同生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v房房地地产产开开发发企企业业在在开开发发房房地地产产过过程程中中，主主要要采采用用预预售售、现现售售、出出租租以以及及其其他他方式方式处置开发的房地产。

处置开发的房地产。

生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v11、什么是商品房预售？

、什么是商品房预售？

向向武武汉汉市市住住房房保保障障与与房房屋屋管管理理局局办办理理预预售售登登记记，取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证v22、当当商商品品房房达达到到何何种种形形象象进进度度时时，才才可可以以办办理预售许可证？

理预售许可证？

武武汉汉市市最最新新规规定定为为多多层层建建筑筑完完成成主主体体结结构构的的全全部部；小小高高层层建建筑筑完完成成主主体体结结构构的的三三分分之之二二；高高层建筑完成主体结构的二分之一。

层建筑完成主体结构的二分之一。

多多层层：

77层层以以下下小小高高层层：

1212层层以以下下高高层层：

1212层以上层以上涉税问题：

预售面积、销售均价涉税问题：

预售面积、销售均价生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v33、采取租赁方式处置开发房地产、采取租赁方式处置开发房地产v44、采取其他方式处置开发房地产。

、采取其他方式处置开发房地产。

将将开开发发的的房房地地产产用用捐捐赠赠、赞赞助助、职职工工福福利利、奖奖励励、对对外外投投资资、用用作作分分配配股股东东或或投投资资人人、抵抵偿偿债债务务、换换取取其其他他企企事事业业单单位位和和个个人人的的非货性资产非货性资产的行为。

的行为。

生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v55、发展商销售商品房有哪些方式？

、发展商销售商品房有哪些方式？

房房地地产产开开发发企企业业可可以以自自行行销销售售商商品品房房，也也可以可以委托房地产中介服务机构委托房地产中介服务机构销售商品房。

销售商品房。

v66、发发展展商商不不得得采采取取哪哪些些方方式式销销售售商商品品房房？

v返返本本销销售售或或者者变变相相返返本本销销售售；售售后后包包租租或或者者变变相相售售后后包包租租的的方方式式销销售售未未竣竣工工商商品品房房；不得分割拆零销售。

不得分割拆零销售。

v涉涉税税问问题题：

销销售售公公司司是是否否关关联联、委委托托方方式式和佣金和佣金生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v77、银行按揭办理、银行按揭办理v公积金贷款公积金贷款v商业贷款商业贷款v组合贷款组合贷款生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v88、公共开放空间可以出售或转让吗？

、公共开放空间可以出售或转让吗？

v公公共共开开放放空空间间是是指指在在建建设设用用地地范范围围内内，建建筑筑物物内内部部或或外外部部开开辟辟出出的的全全天天开开放放供供公公众众使使用用的的室室内内建建筑筑空空间间或或室室外外场场地地空空间间，如如公共绿地、公共绿地、停车场停车场等。

等。

v公共开放空间公共开放空间不可出售或转让不可出售或转让。

v涉涉税税问问题题：

人人防防、地地下下设设施施是是否否转转让让或或出出租租生产经营流程生产经营流程-销售管理销售管理v99、何谓、何谓“预售面积预售面积”和和“竣工面积竣工面积”？

预预售售面面积积-全全部部按按建建筑筑设设计计图图上上尺尺