房地产投资策划.ppt

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5.房地产投资策划房地产投资策划家庭理财之房地产买卖目录目录房地产的基本概念房地产的基本概念房地产的使用年限房地产的使用年限买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率买房位置的地段选择买房位置的地段选择4123小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较户型选择、装修预算户型选择、装修预算657签约需知需知一、什么叫做房地产？

房地产：

房地产：

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。

房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

拥有房地产产权房地产产权即是拥有房屋的所有权和土地的使用权。

房地产的基本概念房地产的基本概念1新售房源新售房源新售房源新售房源现房现房期房（楼花）期房（楼花）是在完成征地拆迁，规划设计以后尚未建成之际，按设计图纸进行出售的房产。

开发商要具备商品房预售许可证。

是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。

二手房源二手房源二手房源二手房源已经在房地产交易中已经在房地产交易中心备过案、完成初始登心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

市进行交易的房产。

二、商品房的类型商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源和拆迁，集资房等。

没有产权证的叫小产权房。

房地产的基本概念房地产的基本概念1建筑面积建筑面积：

建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积房地产的基本概念房地产的基本概念1套内建筑面积：

套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积容积率容积率：

规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。

绿化率绿化率：

绿化率=绿化总面积占地总面积100%居住用地居住用地使用年限使用年限商业、旅游、教育用地商业、旅游、教育用地使用年限使用年限工业用地工业用地使用年限使用年限综合用地或其他综合用地或其他使用年限使用年限50年年50年年40年年70年年房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金而继续使用土地。

房地产的使用年限房地产的使用年限2购房还是租房购房还是租房适合租房的人群：

刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。

租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款购房还是租房购房还是租房年成本法年成本法p购房年成本=首付款存款利率+贷款余额贷款利率+年维修及税收费用p租房年成本=房屋押金存款利率+年租金p未来房租的调整。

如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。

p购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。

p房价趋势。

如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。

p利率高低。

利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。

年成本法案例年成本法案例李小姐最近看上了一套位于上海某小区的二手房，面积80平方米。

该房可租可售。

如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。

而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。

李小姐应该租房还是买房？

（假定李小姐的年平均投资回报率是4%）分析：

租房年成本=10000元4%+1200元12=14800元购房年成本=20万元4%+20万元5.51%=19020元租房年成本14800元购房年成本19020元，因此租房更划算。

缺点：

没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。

如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。

在短期或长期内（70年的产权）那么，租房年成本=10000元4%+1200元12=14800元购房的机会成本：

40万4%=16000元讨论：

1.如果房价不再上涨，你会如何选择?

2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？

3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？

（考虑4%的机会成本）购房还是租房购房还是租房净现值法净现值法其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。

使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。

如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。

但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。

购房或购房或租房的选择租房的选择净现值法案例净现值法案例王先生最近看上了一套位于XX开发小区的房子。

该房可租可售。

如果租，每年按照24000交租金，租期6年。

如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。

王先生应该租房还是买房？

（王先生年平均投资回报率是5%）

（1）王先生租房的净现金流量现值计算：

P=A（P/A,5%,6）=-24000（P/A,5%,6）=-127907元

（2）购房的净现金流量：

）购房的净现金流量：

6年后售房所得年后售房所得80万的现值万的现值80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万万购房净现金流量购房净现金流量=6年后售房现值年后售房现值-购房现值购房现值-装修现值装修现值=59.7-70-10=-20.3（3）租房净现金流量现值为）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量万，购房净现金流量20.3万，因此租房比购房划算万，因此租房比购房划算。

租房与购房的选择租房与购房的选择房款总价的房款总价的预算准备预算准备首付几成首付几成根据房价总额和月供能根据房价总额和月供能力衡量，首付几成能使力衡量，首付几成能使月供还款达到最合适的月供还款达到最合适的支出，减少经济压力。

支出，减少经济压力。

现有资金现有资金自持资金的总额自持资金的总额度，能够最大限度度，能够最大限度支付的金额。

支付的金额。

税费税费中介费，契税，营业中介费，契税，营业税，过户，担保等等。

税，过户，担保等等。

最好预留最好预留5万左右。

万左右。

月供金额月供金额月供一般不要超过月供一般不要超过月收入的百分之五十以月收入的百分之五十以上；过高容易影响生活上；过高容易影响生活品质。

品质。

买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率3对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获得得投资回报的可能性投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。

值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。

（平均月租金（平均月租金每月还贷款）每月还贷款）12（首期房款期（首期房款期房时间内的还贷款）。

比率越高，说明该项物业投房时间内的还贷款）。

比率越高，说明该项物业投资收益越高。

资收益越高。

买卖收益率买卖收益率买卖收益率买卖收益率贷款租金贷款租金贷款租金贷款租金收益率收益率收益率收益率买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率3（卖出价（卖出价-买入价买入价-税费）实付买入金额。

短期贷款税费）实付买入金额。

短期贷款买卖收益最高。

买卖收益最高。

租售比率租售比率租售比率租售比率月租金售价。

月租金售价。

国际上通用的合理租售比在国际上通用的合理租售比在1：

250之内，超过之内，超过1：

300则很可能沦为负资产。

短期投资效益则很可能沦为负资产。

短期投资效益除外。

除外。

购房原因购房原因安居需要（从异地搬到本地、原来的房子拆迁、不想再租房或住集体房）家庭生命周期影响（准备结婚、生孩子、父母分开住或想一起住、孩子得到更好的学校或周边环境、自己养老）改善居住（度假、想和高素质人住在一起、面积小了、想有好的小区环境、好的生活配套）便利性（方便工作、方便照顾家人、交通方便）保值、增值（投资升值后出售、投资升值后出租、留给家人的一份财产）考虑因素考虑因素区域位置交通便利性小区周边、小区内的生活配套小区规模、品牌楼盘升值潜力物业管理了解楼盘信息的途径了解楼盘信息的途径房展:

一次过了解多个楼盘现场看房：

直接了解楼盘情况亲友推介：

少走歪路中介：

二手房短信：

促销为主户外广告牌：

品牌形象电视：

品牌形象、产品信息报纸杂志电台.朝向星级朝向星级东南西南东北西北正南正东正北正西理想面积、户型理想面积、户型70-80二房一厅一卫85-95二房二厅二卫或小三房二厅一卫100-130三房二厅二卫140-160三房二厅三卫170-200四房二厅三卫+工人房。

学校医院居住人群小区环境超市商场交通方面0%20%40%60%80%100%42.3%49.8%35%68.3%92.5%98%在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段借用李嘉诚一句名言：

地段，地段，还是地段！

借用李嘉诚一句名言：

地段，地段，还是地段！

买房位置的地段选择买房位置的地段选择4不同的地段生成的小区环境不同，同样的不同的地段生成的小区环境不同，同样的小区根据地段价位不同。

小区根据地段价位不同。

地段决定地段决定价值价值小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5交通方面交通方面交通方面交通方面超市商场超市商场超市商场超市商场小区环境小区环境小区环境小区环境商商商商圈圈圈圈AA小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5交通方面交通方面交通方面交通方面超市商场超市商场超市商场超市商场小区环境小区环境小区环境小区环境商商商商圈圈圈圈BB小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5交通方面交通方面交通方面交通方面超市商场超市商场超市商场超市商场小区环境小区环境小区环境小区环境商商商商圈圈圈圈CC看房诀窍晚上看房晚上看房晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。

这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

雨天看房雨天看房大雨过后，无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。

雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

看空房看空房购买房屋最好是看空房子。

样板房与实际交楼标准有区别；因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。

看墙面看墙角看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。

而墙角相对于墙面来说更为重要。

墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

看房诀窍看窗外看窗外注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。

需要提示的是，如果是二手房的话，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

看邻居看保安看邻居看保安不仅包括问销售人员的内容，也可以问问小区里面原有的住户，听听他们的居住感受，特别是物业服务水平。

看房诀窍房外忌讳房外忌讳对墙角、对门口影响健康，易发生口角对发射塔、电房幅射对磁场影响大，对人脑及心脏、血液的影响也最大对医院病菌必多，住院之人，运气必滞，开刀手术，煞气过重，病人病故，冤气重楼下菜市运气是比较运滞的，宅运不平稳，环境卫生差，影响健康，阴气重场直冲马路影响健康房内忌讳房内忌讳大门直冲阳台漏财厨房门正对洗手间门影响肠胃健康楼层过矮居住都压抑感强，2.8米以上为合适床头在横梁下造成精神上的压迫，影响健康、事业。

房门对