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精品最新调研报告正文原
“信水湾”市场调研报告
调访焦点……………………………………………………………………………1
一、项目市场研究……………………………………………………………2
二、项目环境分析……………………………………………………………22
三、项目市场定位……………………………………………………………26
四、产品规划设计建议……………………………………………………31
五、问卷抽样调查……………………………………………………………35
六、综合分析、建议………………………………………………………59
以下是我们的调访人员反馈的消费者比较关注的问题:
水患
在谈及对江北的看法时,消费者的第一感觉往往就是江北经常被水淹,住在江北没什么安全感。
市民普遍反映江北地势较低,容易被水淹,并认为首要之举是治好水患,如修建堤坝。
环境
环境问题在调访的过程中被提及的几率大大高于其它因素,消费者对环境的要求越来越高,对小区内环境与小区外环境的重视程度已近相同。
特别针对江北各项设施都不全的情况下,消费者对小区外周边基础设施的关注程度更高。
信心
消费者对江北的发展信心大致分为两个群体,一则为普通市民;二则为有一定知识水平的消费者。
普通市民对江北的发展信心甚至高于知识份子,对江北表现的兴趣也高于一些机关、企事业单位人员。
【一】项目市场研究
一、鹰潭市基本介绍
鹰潭市处在长江三角洲、闽江三角带的顶角,是东南沿海进入内陆和东西区域交流的咽喉。
江西省目前的格局是四市拱一会,东有鹰潭,南有赣州,西有吉安,北有九江,中间是省会——南昌。
鹰潭是东部地区进入江西的主入口,是长三角的一切物质必经之地。
鹰潭钟灵毓秀,风光旖旎。
距市区18公里处有国家级龙虎山风景名胜区,乃中国道教的发祥地,亦为正一师道祖庭所在地,属丹霞地貌,山奇水秀。
上清“嗣汉天师府”为全国21座重点开放道观之一,仙水岩战国崖墓群更是国内罕见的文物宝库。
1985年7月,被列为我国对外开放城市之一,又称“天下第一鹰”。
国家计委在《2000年全国城市发展战略重点》中,又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点城市之一”。
江西省委、省政府还批准将鹰潭建成以赣东大市场为主体城市的发展构想。
鹰潭市辖贵溪市、余江县、月湖区和龙虎山风景旅游区管委会,共44个乡镇和4个街道办事处。
全市共有人口104.13万人,其中月湖区18.09万人,贵溪市51.72万人,余江县31.74万人,龙虎山风景旅游区2.5万人。
全市人口中,男性占52.42%,女性占47.58%,居住城镇的人口占34.90%,居住乡村的人口占65.10%;汉族人口占99.71%,少数民族占0.29%。
少数民族有畲、回、蒙、满、侗、壮、苗等民族,以畲族人口最多,设有贵溪市樟坪畲族乡,是江西省三个畲族乡之一。
二、鹰潭市国民经济运行情况
今年上半年,全市国民经济继续保持了快速增长的势头,经济运行效益较好。
上半年全市实现国内生产总值40.34亿元,占年计划44.69%,按可比价格计算,比去年同期增长17%,增速比上年同期加快3.1个百分点。
(一、)工业生产增势继续加快,经济效益水平继续提高。
市统计局最新月度形势报告显示,1-6月份,全市工业企业继续保持了去年良好的发展态势,经济效益总体水平继续提高。
上半年,工业经济效益综合指数180.44,比上年同期提高63.39个百分点。
全市国有及年销售收入500万以上非国有工业企业(共计73个)累计完成工业总产值(现价)95.36亿元,完成全年预期目标的76.29%;实现工业增加值21.32亿元,同比增长37.08%,增幅列全省第2,完成年度预期目标的64.61%。
其中:
国有工业增加值18.16亿元,同比增长39.36%;集体工业增加值0.16亿元,同比增长52.53%。
全市完成市属工业增加值2.9068亿元,同比增长22.69%,增幅列全省最后。
工业经济效益继续改善。
1-5月,规模以上工业企业实现产品销售收入78.09亿元,同比增长66.64%,增幅列全省第一,比去年同期提高46.7个百分点。
实现利税总额9.46亿元,比去年同期新增6.33亿元,增长1.9倍,增幅列全省第一。
亏损企业亏损额有所上升,亏损额1956万元,同比增亏1387万元。
重点企业发展态势良好。
1-5月全市18户重点企业累计完成工业总值(现价)73.6亿元,完成年度目标的57.05%;实现产品销售收入73.3亿元,比上年同期增长65.24%,完成年度目标的50.55%;实现利税总额10.2亿元,同比增长1.67倍,完成年度目标的78.46%实现利润总额5.69亿元,同比增长3.37倍,完成年度目标94.83%。
预计至9月底,全市工业增加值可达38.06亿元,同比增长39.6%。
(二、)固定资产投资增速逐步回落。
1-6月份,全市完成固定资产投资19.7亿元,比去年同期增长38.1,增幅比去年同期下降8.8个百分点。
其中:
基本建设投资9.56亿元,同比增长49.4%,更新改造投资4.23亿元,同比增长66.5%,房地产投资2.36亿元,同比增长15.9%,城乡集体和个体投资3.55亿元,同比增长3.4倍。
预计至9月底,全社会固定资产投资可达33.6亿元,同比增长38.3%。
其中基本建设投资可达14.3亿元,更新改造投资可达12.6亿元,分别比去年同期增长50.1%、62.1%。
(三、)财政收入大幅增长,金融形势相对稳定。
1—6月份,全市财政收入5.7543亿元,占年计划的57.5%,同比增长43.5%,增速比去年同期提高21.3个百分点。
其中地方财政收入_2.6559亿元,占年计划的52.49%,_增长32.4%,比去年同期高13.3个百分点。
分县(市、区)看,发展不平衡。
贵溪市完成13640万元,同比增长45.1%;余江县完成2893万元,同比增长13%;月湖区完成1547万元,同比增长15.4%;风景区完成773万元,同比增长154.3%;市本级完成7086万元,同比增长9.7%;工业园区完成620万元。
全市财政支出3.7733亿元,增长18.2%,。
收入大于支出19810万元。
预计至9月底,全市地方财政收入可达4.25亿元,同比增长27.4%,财政支出可达6.44亿元,同比增长20.1%。
金融形势相对稳定,6月底,金融机构存款余额为_98.75亿元,同比增长13.9%,其中城乡居民储蓄存款余额为69.18亿元,同比增长15.0%。
金融机构贷款余额95.89亿元,同比增长12.9%。
。
预计至9月底,金融机构存款余额可达99.25亿元,同比增长12.9%,其中城乡居民储蓄存款余额可达69.65亿元,同比增长14.9%,金融机构贷款余额可达96.19亿元,同比增长11.5%。
(四、)消费市场快速增长,利用外资大幅增长。
今年以来,市场销售呈现稳定快速发展势头。
今年1-6月份社会消费品零售总额14.4184亿元,增长14.7%,比去年同期高4.3个百分点。
城市和农村消费市场发展不均衡:
市的零售额增长17.4%,比去年同期提高4.5个百分点,县的零售额增长13.3%,比去年同期提高8个百分点,县以下零售额增长3.4%,比去年同期下降0.2个百分点。
物价涨幅较大。
1—6月份,居民消费价格总指数为104.9%,提高4.9个百分点。
1-6月份,全市实际利用外资2127万美元,同比增长251.7%。
外贸出口平稳增长。
1—5月份,全市外贸出口740万美元,同比增长12%。
预计至9月底,社会消费品零售总额可达21.29亿元,同比增长16.5%。
居民消费价格总指数可达105.1%,同比提高5.1个百分点。
鹰潭市主要经济指标情况表
2004年1-2季度
2004年1-3季度
指标名称
单位
实际累计数
同比增长%
实际累计数
同比增长%
工业增加值
亿元
21.32
37.08
38.06
39.6
其中:
国有工业增加值
亿元
18.16
39.36
32.32
40.7
集体工业增加值
亿元
0.16
52.53
0.29
32.1
其它类型工业增加值
亿元
3.06
26.55
5.45
30.8
其中:
轻工业增加值
亿元
0.99
-2
1.56
0.6
重工业增加值
亿元
20.32
40.43
36.5
41.2
工业产品销售率
%
99.48
-0.1
96.6
-0.21
全社会固定资金投资额
亿元
19.7
38.1
33.6
38.3
基本建设投资额
亿元
9.56
49.4
14.3
50.1
更新改造投资额
亿元
4.23
66.5
12.6
62.1
地方财政收入
亿元
2.66
32.4
4.25
27.4
地方财政支出
亿元
3.77
18.2
6.44
20.1
金融机构各项存款余额
亿元
98.75
13.9
99.25
12.9
城乡居民储蓄存款余额
亿元
69.18
15
69.65
14.9
金融机构各项贷款余额
亿元
95.89
12.9
96.19
11.5
社会消费品零售总额
亿元
14.42
14.7
21.29
16.5
居民消费品价格指数
%
104.9
4.9
105.1
5.1
三、鹰潭市房地产市场走势分析(宏观)
到2020年,鹰潭市主城区将会建设成经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和交通枢纽特色的现代化城市。
2020年国内生产总值(GDP)达到300亿元,三产业结构调整为5:
49:
46,产业结构进一步优化。
以大融通、大流通为目标,高起点快速发展金融、商贸、旅游等三产业,不断提高第三产业对经济的增长作用。
房地产由于它的关联度较高,未来将会得到快速发展。
根据现有的社会经济水平,人口和产业的集聚程度,城市化水平和发展战略,确定鹰潭市城镇体系发展模式为强化中心城市为主导的集中式发展模式。
至2020年形成“一带两轴三片区”的城镇体系空间结构。
鹰潭市总体布局为“一心三区轴向发展的生态组团式”布局结构。
即以月湖为核心区,贵溪、龙虎山、余江为功能区,以城际快速通道连接,绿色生态过渡的生态旅游城市。
月湖区的职能定位为:
赣东经济圈中的重要交通、工业、商贸物流区,鹰潭市的行政、商业、居住、文化中心。
2003年末全市金融机构存款余额89.39亿元,增长18.7%,其中城乡居民储蓄存余额59.88亿元,增长14.7%。
若拿出5%的钱用于购房,按30%首付,70%按揭,潜在购买力达到9.98亿元。
再按目前的平均价计算,则可消化90.7万平方米的商品房。
接近2003年全市竣工面积的2倍,可见鹰潭市居民购买能力仍有一定的空间。
鹰潭市房地产开发已由“小打小闹”转向了品牌开发,楼盘品质不断提高,住宅已由传统的单纯满足居住,步入开发精品社区的时代。
市场正变得多元化,从别墅到高层,从复式到错层。
消费者消费观念也日益成熟,但在某些方面仍很保守;年轻消费者开始追求时尚,追求新生活方式;对户型的追求也不再是那种“大而全,大而豪”的住房,消费者对建筑的细部要求更高了许多;如对通风采光的要求,对环境景观的要求。
四、鹰潭市房地产市场走势分析(微观)
住宅开发总量分析
附表1:
近三年房地产开发投资对比
年度
完成投资额(亿元)
同比增长(%)
2001年
全市
2.2
18.9
市区
1.66
贵溪
0.25
余江
0.29
2002年
全市
3
36.4
市区
2.5
50.6
贵溪
0.28
12
余江
0.22
-24.1
2003年
全市
4.4
46.7
市区
3.37
34.8
贵溪
0.83
196.4
余江
0.2
-9
附表2:
商品房施工面积对比
年度
施工面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
其中住宅面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
2001年
全市
39.5
30.6
29.19
34.3
市区
29.11
23.34
贵溪
4.0
2.28
余江
5.94
3.57
2002年
全市
51.49
21.86
43.06
47.5
市区
42.36
45.52
34.67
48.5
贵溪
2.12
-47.0
1.96
-14.0
余江
7.01
18.0
6.43
80.1
2003年
全市
84.28
63.7
67.22
56.1
市区
62.72
93.8
49.34
42.3
贵溪
17.66
733
15.28
679.6
余江
3.9
-44.2
2.6
-59.6
附表3:
商品房竣工面积对比
年度
竣工面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
其中住宅面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
2001年
全市
17.71
-37.3
12.36
-21.8
市区
12.51
9.39
贵溪
1.2
0.8
余江
4.0
2.17
2002年
全市
11.1
-59.5
8.97
-27.4
市区
8.1
-35.3
6.43
-31.5
贵溪
1.4
6.7
1.2
50
余江
1.6
-60
1.34
-38.2
2003年
全市
40.83
267.8
31.03
245.9
市区
29.23
260.9
21.24
230.3
贵溪
9.2
557.1
7.99
565.8
余江
2.4
50
1.8
34.3
附表4:
商品房销售面积对比
年度
销售面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
其中住宅面积
(万/平方米)
同比增长
(%)
2001年
全市
14.8
54.2
9.47
32.6
市区
11.77
7.02
贵溪
0.78
0.5
余江
2.25
1.95
2002年
全市
11.36
-21.1
9.05
-4.4
市区
9.16
-22.2
7.4
5.4
贵溪
1.0
28.2
0.85
70
余江
2.25
-46.7
0.8
-59
2003年
全市
33.23
192.5
27.78
206.9
市区
23.13
152.5
19.98
170
贵溪
7.2
620
6.5
665
余江
2.9
141.7
1.3
62.5
从2003年的统计数据来看,2003年商品房的竣工面积为29.23万平方米,其中住宅21.24万平方米,销售面积为23.13万平方米,其中住宅19.98万平方米。
市场供求基本平衡。
商品房空置1-3年以内面积2.78万平方米,空置率在9.5%。
3年以上1.92万平方米,目前空置的合理区间为5%-14%,5%以下为“空置不足”区,14%-20%为“空置危险”区,20%以上为“空置积压”区,其空置率处在合理的区间,对市场冲击不大。
目前鹰潭市的房地产水平整体处于上升之中。
外地企业的进入,使得鹰潭的房地产市场竞争愈加激烈,一些资金实力不强,技术力量薄弱的小公司,在竞争中将面临生存的困境。
未来几年,鹰潭市房地产市份额和市场占有率将呈相对集中的趋势,外地企业将占绝对的主导地位。
居民收入也在不断的提高中,1989年,城市居民人均可支配收入1224.93,到2001年,城市居民人均可支配收提高到5763.92元,扣除物价因素,平均每年增长6.04%。
城市居民的恩格尔系数,2001年达到38.88%。
2003年居民收入继续增加,城镇居民人均可支配收7014元,增长10.4%,人均消费性支出5350元,增长8.5%。
农民人均纯收2719元,增长6.5%。
2001年城市居民平均每户住房面积(含辅助面积)为55.18平方米,平均每人居住面积(含辅助面积)17.83平方米,住房成套率达90%。
到2005年,预期城镇居民人均可支配收和农民人均纯收入分别年增长6.5%左右和5.5%左右。
城镇居民人均住宅建筑面积增加到22.8平方米。
2003年底,城镇居民人均可支配收入7014元,增长10.4%,人均消费性支出5350元,增长8.5%。
按城市家庭平均人口3人推算,2003年城镇家庭年支配收为2.1万元。
按照去年的商品房平均价格1100元/平方米算,购买一套110平方米的住宅的总价在12.5万元左右,相当于居民家庭收的6倍(有关专家研究认为,目前乃对今后5-10年内国内的城镇一般的房价与收入应在5-8倍,较为合理)。
2001年末,鹰潭全市人口110万人,其中月湖区182555人,非农人口122654人。
月湖区1998-2001年户籍人口增长情况:
年份
年底人口数(人)
比上年增长人数(人)
增长率(%)
1998
166172
2882
1.76
1999
169184
3012
1.81
2000
180895
1712
0.92
2001
182555
1659
0.92
按照鹰潭市总体规划中,鹰潭在2005年预计市区人口将达到21.19万人,比2001年增长2.93万人。
其中鹰潭人口达到18万人,增加5.7万人。
2003年市区施工面积有62.72万平方米,根据2002年的竣工比例,预计2004年有50万平方米的竣工面积。
根据2001年的人口及2005年的预计目标推算。
需求量=增加人口×现人均住宅面积+原有人数×人均住宅面积增长量
这样,2004年的需求量为40.15万平方米(不包含营业房)。
据房地产交易中心统计,2003年商品房成交1100宗,比上年增长40%,二手房成交800宗,比上年增长30%。
商品房与二手房交易手数比为1.4:
1,这说明目前鹰潭市老百姓普遍倾向购买商品房。
附表5:
商品房平均价格对比
年度
商品房平均价格(元/㎡)㎡)
(元/平方米)
同比增长
(%)
其中商品平均价格
(万/平方米)
同比增长
(%)
2001年
市区
1060
18.2
860
7.5
贵溪
620
3.2
600
8
余江
580
5.2
560
7.1
2002年
市区
1150
8.4
960
11.6
贵溪
700
12.9
650
8.3
余江
600
3.4
580
3.5
2003年
市区
1263
9.8
1100
14.6
贵溪
750
7.4
680
4.6
余江
640
6.7
620
3.4
五、区域市场分析
商业环境
鹰潭房地产市场目前接受程度比较高的仍是传统的住宅楼,对产权式酒店与商业写字楼的需求量仍非常有限;商业楼盘需求量有限,且目前鹰潭市的商铺多数只能在一至二层经营,三、四层的商铺其三楼与四楼多数经营不起来;如银座广场,其最高价曾卖到过38000元/㎡,中途降过几次价,目前二、三层经营商家因生意冷清正纷纷退出,店面纷纷打出了出租广告。
一些大型商场如国贸商厦,其三、四楼也正处于惨淡经营状态。
商铺以鹰潭广场(胜利路与交通路交接口)租金价格最高,每平方每约100-120元/月,林荫路租金大致40-60元/㎡/月。
鹰潭市整体租金水平维持在80元/㎡/月,商铺的市场空置率约为1.5%,新楼盘沿街商铺的市场空置率高达30%。
商铺底层为营业房,楼上为办公楼;商铺的开间都比较大,一般在4.2米以上;据市场调查,新近开发的楼盘如佳诚与越峰,其开间都比较小,一般在3.6米,又些商铺的开间甚至在2.2米至3.3米。
从商业气氛看,鹰潭市最繁华的商业街主要为胜利路与交通路,其租金也很高;商业中心以鹰潭广场为中心,以林荫路、正大路、湛江路与四海路为圆圈的区域;其他地方的商业环境都不是很浓,商铺的租金价格每月不过400至500元。
从消费水平后,目前鹰潭市民的消费支出很有限;市民在服装与餐饮方面的支出都不是很高,没有比较集中的商业街道;体闲娱乐场所也比较少,人们的工作外活动时间很少,东湖改造后,东湖区域的租金与人流量都有一个飞跃的上升趋势;尤其是夜晚来临时,东湖区域赏夜的人群很多。
六、竞争楼盘分析
楼盘一览表
院里花园
位置
位于鹰潭市新区梅园大道和规划中的25号公路交汇处
开发商
鹰潭市万安房地产开发有限公司
设计单位
江西省环球建筑设计院
占地面积
65.92亩(43950平方米)
建筑面积
70000平方米
销售价格
住宅:
920元/平方米商铺:
4000元/平方米
销售率
住宅已基本售完,商铺全部售完
特点
剩下的10余套住宅由于在户型上的不合理,造成滞销。
按揭首付40%,提供10年贷款。
总平规划朝向不合理。
金鹰•名仕园
位置
位于交通路和四海路交汇处
开发商
鹰潭市天吉房地产开发有限公司
设计单位
深圳李建华建筑设计有限公司
全程策划
上海万川房地产咨询机构
占地面积
建筑面积
21620平方米
销售价格
住宅均价:
1690元/平方米商铺:
沿交通路1F17000元/平方米,2F2200元/平方米;沿四海路1F13000元/㎡;2F2000元/平方米
销售率
住宅总152户,已剩不多,商铺二层、三层整体出卖2200元/平方米
特点
地段一流,配套完善。
部分房子朝向、户型不合理。
靠近火车站。
按揭首付30%,提供10年贷款。
东湖家园
位置
位于湖东路东湖大桥东侧
开发商
鹰潭市鑫迪房地产开发有限公司
物业顾问
香港屋宇管理集团
占地面积
43.6亩(29066.8平方米)
建筑面积
66000平方米
销售价格
住宅:
1480-2300元/平方米商铺均价:
6000元/平方米
车库平均:
2500元/㎡
销售率
住宅只剩3号楼(46套未售出),商铺已售完。
其中1、2号楼改为宾馆
特点
环境优美,靠近信江和东湖。
打造townhouse的富人社区。
是目前鹰潭价格最高的楼盘。
按揭首付30%,提供10年贷款。
嘉禾山庄
位置
位于梅枫路与环境城东路交汇处
开发商
浙江江山某房地产开发商
占地面积
169.4亩(112866.7平方米)
建筑面积
91880平方米
绿化率
35%
容积率
0.83
日照间距
1:
1.2
规划户数
345户
销售价格
住宅初定:
1500元/平方米,
预计9月份开盘
特点
小区为纯排屋和别墅住宅区。
但是周边环境不是很理想,南边靠近铁路,地段较偏远,以买多层价格去吸引目标客户购买排屋。
三林家苑
位置
位于40号路,雅典城对面
开发商
鹰潭三林开发有限公司
占地面积
16.3亩(2238.6平方米)建筑面积21620平方米
销售价格
商铺:
2200左右,三层,只计算2层建筑面积
住宅:
1100-1360元/平方米,错层比普通价格高
销售率
还剩20余间未售
特点
位置较好,交通便利/但宣传上不/车
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- 特殊限制:
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