房地产企业融资方式的新发展-清华大学房地产研究所-47PPT.ppt
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房地产企业融资方式的新发展房地产企业融资方式的新发展清华清华大学大学房地产研究所房地产研究所张健张健20082008年年33月月2727日日简介简介nn19861986年毕业于同济大学年毕业于同济大学,19961996年获澳大利亚西悉尼年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士,大学房地产经济学硕士,19981998年获任澳大利亚房地年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。
产经济学会资深会员。
曾先后任职于曾先后任职于:
nn全球最大房产建筑集团之一的联胜全球最大房产建筑集团之一的联胜(LendLeaseLendLease)集团集团nn澳大利亚最大的投资银行麦格理银行澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(MacquarieBank)(MacquarieBank)nn近近2020年直接参与房地产市场、投资和金融工作。
年直接参与房地产市场、投资和金融工作。
nn现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师师,协助中外房地产投资者在中国的业务等。
协助中外房地产投资者在中国的业务等。
nn著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。
著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。
房地产企业融资方式的新发展房地产企业融资方式的新发展一、房地产金融的内容和我国的现状一、房地产金融的内容和我国的现状二、我国房地产金融创新和前景二、我国房地产金融创新和前景一、房地产金融的内容和我国的现状一、房地产金融的内容和我国的现状1.1.全球海外房地产资本市场全球海外房地产资本市场2.2.美国房地产资本市场美国房地产资本市场3.3.我国房地产企业融资我国房地产企业融资4.4.我国房地产开发资金结构变化我国房地产开发资金结构变化1.1.全球海外房地产资本市场全球海外房地产资本市场PublicDebt(上市债权上市债权):
房地产抵押证券产品和房地产企业债券PrivateDebt(私募债权私募债权):
银行向房地产公司的贷款PublicEquity(上市股权上市股权):
上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity(私募股权私募股权):
私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)PrivateDebt:
(私募债权私募债权):
房地产抵押贷款2.2.美国房地产资本市场美国房地产资本市场PublicEquity(上市股权上市股权):
上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司PrivateEquity(私募股权私募股权):
私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)PublicDebt(上市债权上市债权):
房地产抵押证券产品和房地产企业债券3.3.我国房地产资本市场我国房地产资本市场各种自有资金39.6%银行房地产抵押贷款58%上市房地产企业债券0.9%上市的房地产公司1.5%4.4.我国房地产开发资金结构变化我国房地产开发资金结构变化nn银行银行银行银行+预售预售预售预售+开发商开发商开发商开发商(自有资金自有资金自有资金自有资金)nn资本资本资本资本(股权股权股权股权+债权债权债权债权)+)+开发商开发商开发商开发商+银行银行银行银行+预售预售预售预售二、我国房地产金融创新和前景二、我国房地产金融创新和前景1、房地产公司债券、房地产公司债券22、房地产公司上市、房地产公司上市33、房地产投资基金、房地产投资基金(私募私募)44、房地产投资信托基金、房地产投资信托基金55、房地产夹层融资、房地产夹层融资66、保险资金、保险资金77、我国房地产金融创新的意义、我国房地产金融创新的意义1、房地产公司债券、房地产公司债券nn企业债券企业债券nn可转换公司债券可转换公司债券nn短期融资券短期融资券nn公司债券公司债券公司债券发展公司债券发展nn中国早在中国早在19871987年就颁布了年就颁布了企业债券管理暂行条例企业债券管理暂行条例,但企业债市场一直停滞不前。
截至但企业债市场一直停滞不前。
截至20062006年底,中国企业年底,中国企业债余额为债余额为28312831亿元,仅占年债券市场余额的亿元,仅占年债券市场余额的55,占,占GDPGDP的比例不到的比例不到1.41.4。
nn19931993年到年到19981998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资,因而直到现在,房地产企业仅有几家发行过房地产债资,因而直到现在,房地产企业仅有几家发行过房地产债券。
券。
nn企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少,发债融资前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少,发债融资对筹资企业的条件要求较高,房地产企业更是困难。
对筹资企业的条件要求较高,房地产企业更是困难。
公司债券发行试点办法公司债券发行试点办法nn中国证监会中国证监会20072007年年88月月1414日正式颁布实施日正式颁布实施公司债券发公司债券发行试点办法行试点办法,这标志着我国酝酿多年的公司债券发行,这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航,为我国资本市场注入新的活力,使我国资本市正式启航,为我国资本市场注入新的活力,使我国资本市场更加完善。
场更加完善。
nn试点办法规定公司债发行实行核准制,发债公司可以无担试点办法规定公司债发行实行核准制,发债公司可以无担保,发行价格通过市场询价确定,为企业打开了低成本融保,发行价格通过市场询价确定,为企业打开了低成本融资渠道。
试点办法规定,公司债发行价格由发行人与保荐资渠道。
试点办法规定,公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定,而不必如企业债那样去人民银行确人通过市场询价确定,而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。
定利率区间。
nn试点初期,只有净资产规模在试点初期,只有净资产规模在1010亿元至亿元至1515亿元的大型上亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债。
市公司才能发行无担保公司债。
nn全国房地产开发企业超过4万家,从房地产上市公司的数量来看,目前总共有90家(近一半为买壳实现上市),十多年来融资总共才500多亿。
nn虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市,但数量较少。
nn上市融资对筹资企业的条件要求较高,中小型房地产企业很难涉足nn总体上,国家不鼓励。
22、房地产公司上市、房地产公司上市房地产公司上市发展流程房地产公司上市发展流程定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行(增发或配股)可转换债券发行兼并收购已渡过初创期产品和服务已被市场初步认可为更快的发展积蓄能量营业额初具规模距IPO1年左右在高速发展阶段的后半部分营业额规模已达上市要求市场份额进入稳定阶段公司已完成股票初始发行发行后业绩和股票走势良好公司收入进入稳定发展期已完成初股票始发行当期财务表现良好迅速扩大规模进入新的市场业务战略转型考虑其它的战略性调整企业上市地点选择企业上市地点选择比较项目比较项目深交所深交所/上交所上交所香港联交所香港联交所纳斯达克纳斯达克/纽交所纽交所新加坡交易所新加坡交易所上上上上市审批时间市审批时间市审批时间市审批时间较长较长一般一般一般一般最短最短上市审批上市审批上市审批上市审批难度难度难度难度较较严格严格较较严格严格严格严格一般一般平均市盈率平均市盈率平均市盈率平均市盈率较较高高较较低低较高较高低低筹资费用筹资费用筹资费用筹资费用筹资额筹资额2.5%+2.5%+RMB200RMB200万万筹资额筹资额2.5-2.5-3.5%3.5%+HK$1000+HK$1000万万筹资额筹资额7%+7%+US$300US$300万万筹资额筹资额5-7%5-7%筹资规模筹资规模筹资规模筹资规模较高较高一般一般较高较高较低较低交投活跃程度交投活跃程度交投活跃程度交投活跃程度活跃活跃活跃活跃一般一般较较差差后续后续后续后续再融资再融资再融资再融资能力能力能力能力较强较强较强较强较弱较弱较较弱弱上市后监管上市后监管上市后监管上市后监管一般一般较严格较严格最最严格严格较较严格严格上市后维持费用上市后维持费用上市后维持费用上市后维持费用RMB2RMB2万万+信息费信息费HK$100-300HK$100-300万万US$5-10US$5-10万万5-105-10万新元万新元投资者投资者投资者投资者认同度认同度认同度认同度最最强强较较强强弱弱较较弱弱33、房地产投资基金、房地产投资基金(私募私募)nn我国房地产私募基金尝试阶段nn我国房地产私募基金的相关立法nn我国房地产私募基金正式成立的一些障碍nn我国房地产私募基金的前景光明44、房地产投资信托基金、房地产投资信托基金nn房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金的概念nn香港房地产投资信托基金香港房地产投资信托基金nn其它国家和地区房地产投资信托基金其它国家和地区房地产投资信托基金nn海外的中国房地产投资信托基金海外的中国房地产投资信托基金nn我国我国房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托基金简介房地产投资信托基金简介nn房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。
有关基金旨在资于房地产项目的集体投资计划。
有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。
nn它主要是拥有并营运带来收益的房地产,例如办它主要是拥有并营运带来收益的房地产,例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。
主要公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。
主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户,这些还是以租赁的方式把这些物业分租给租户,这些租金为股东带来回报。
租金为股东带来回报。
nn不宜详细说明不宜详细说明“房地产投资信托基金房地产投资信托基金”一词应包一词应包括什么。
相反,它应指任何主要投资于房地产并括什么。
相反,它应指任何主要投资于房地产并以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任以替投资者带来定期红利收入为目的而设立的任何投资工具。
何投资工具。
部分国家房地产投资信托部分国家房地产投资信托1010年的投资表现年的投资表现(至(至(至(至2005200520052005年年年年5555月)月)月)月)全球全球全球全球美国美国美国美国加拿大加拿大加拿大加拿大荷兰荷兰荷兰荷兰澳洲澳洲澳洲澳洲新西兰新西兰新西兰新西兰11年年年年12.6%12.6%9.4%9.4%11.4%11.4%19.9%19.9%17.1%17.1%10.4%10.4%22年年年年26.3%26.3%7.0%17.0%123.7%23.7%27.8%27.8%16.5%16.5%10.5%10.5%33年年年年17.6%17.6%27.2%27.2%18.1%18.1%18.5%18.5%15.9%15.9%10.3%10.3%55年年年年19.6%19.6%20.0%20.0%不详不详16.8%16.8%15.4%15.4%9.8%9.8%1010年年年年14.6%14.6%15.2%15.2%18.0%18.0%12.0%12.0%12.8%12.8%4.8%4.8%香港香港房地产投资信托基金房地产投资信托基金nn香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市,日香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市,日趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性nn20032003年,香港推出了房地产投资信托的监管框架,年,香港推出了房地产投资信托的监管框架,20052005年年77月月3030日颁布了日颁布了房地产投资信托基金守则房地产投资信托基金守则,旨在开拓,旨在开拓和推广房地产投资信托基金在香港的运作和推广房地产投资信托基金在香港的运作nn由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多,又靠由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都
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