某某荔枝庄园酒文化度假村国际会议中心酒店的可行性分析报告.docx

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某某荔枝庄园酒文化度假村国际会议中心酒店的可行性分析报告

某某荔枝庄园酒文化度假村

“国际会议中心酒店”

可行性研究报告

一项目总论

1.1项目背景

1、项目名称：

国际会议中心酒店

2、项目建设单位:

某某某某某某置业有限公司

某某荔枝庄园投资有限公司

3、项目地点：

某某省茂名市茂南区

4、项目咨询机构：

某某市建佳造价咨询事务所有限公司

5、咨询机构资质：

工程咨询丙级

6、项目规划情况：

被茂名市政府列为市重点项目之一。

（1）占地范围：

项目用地面积为353451.75平方米;其中国际会议中心酒店占地140029.57平方米。

（2）建筑面积：

总建筑面积84616.2㎡，其中地上建筑面积67033.2㎡，地下建筑面积约17583㎡;

（3）项目建设进度：

建设期预计30个月，计划开工于2009年5月，完工于2011年11月。

7、项目建设目标：

国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划，以“酒文化”为中心主轴，以旅游度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。

8、申请报告编制依据：

（1）《国际会议中心酒店申请报告》咨询服务委托书

（2）《某某省企业投资项目核准暂行办法》（粤府[2005]119号）

（3）《某某省政府核准的投资项目目录（2004年本）》（粤府[2005]121号）

（4）调查收集的茂名社会经济、旅游及自然条件等方面的资料

1.2项目申请单位情况

某某某某某某置业有限公司在某某省某某市工商局注册成立，注册资金1000万元，成立于2003年10月27日，公司总部设在某某市麦地南路麦地南山庄F栋安华大厦八楼，主要经营农业科技研究：

收购、销售农副产品；厂房租赁；房地产开发、物业管理；土石方工程，园林绿化工程，室内装饰，工程技术咨询服务、销售：

建筑材料、建筑工程机械、电子产品、家用电器；进出口贸易。

近年来,某某某某某某置业有限公司经营效益良好，可支配资金充足，为实现资金效益的最大化，经公司董事会研究决定在茂名注册10000万元成立某某荔枝庄园投资有限公司，负责开发和经营本项目。

1.3项目建设规模和内容

本次研究的是国际会议中心酒店项目。

根据某某某某某某置业有限公司提供的《投资协议》、《规划设计图纸》及其他相关资料，得项目用地总体经济技术指标如下表1-1：

表1-1某某荔枝庄园国际会议中心酒店区主要经济技术指标

序号

项目名称

计量单位

数量

层数

备注

1

总用地面积

平方米

353451.75

2

计算用地面积

平方米

140029.57

3

计容积率建筑面积

平方米

67033.2

3.1

其中

产权式客房部分

平方米

18901

6

3.2

康体中心、高级SPA

平方米

6161

2

3.3

酒店大堂及连廊

平方米

3457

1

3.4

中西餐厅

平方米

1384

1

3.5

宴会厅

平方米

7228

3

3.6

娱乐中心及接待门厅

平方米

4546

2

3.7

宿舍楼

平方米

5278

5

3.8

行政楼

平方米

3978

6

3.9

产权式酒店度假村

平方米

6780

3

3.1

荔香居（产权式）

平方米

1209

3.11

小岛国际会议中心

平方米

2308

2

3.12

小岛总统套房及连廊

平方米

2132

3

3.13

小岛贵宾楼

平方米

3390

3

3.14

庄园门楼及管理处

平方米

281

1

4

不计容积率建筑面积

平方米

17583

4.1

其中

客房部地下室

平方米

5265

4.2

酒店大堂地下室

平方米

3300

4.3

中西餐厅、宴会厅、娱乐中心地下室

平方米

7413

4.4

小岛国际会议中心地下室

平方米

1605

5

建筑占地面积

平方米

25000

5.1

产权式客房部分

平方米

4208

5.2

康体中心、高级SPA

平方米

1506

5.3

酒店大堂及连廊

平方米

3457

5.4

中西餐厅

平方米

1384

5.5

宴会厅

平方米

2812

5.6

娱乐中心及接待门厅

平方米

2518

5.7

宿舍楼

平方米

1196

5.8

行政楼

平方米

856

5.9

产权式酒店度假村

平方米

2604

5.1

荔香居（产权式）

平方米

434

5.11

小岛国际会议中心

平方米

1443

5.12

小岛总统套房及连廊

平方米

1144

5.13

小岛贵宾楼

平方米

1302

5.14

庄园门楼及管理处

平方米

136

6

建筑密度

17.85%

7

容积率

0.48

8

绿化率

48.00%

9

建筑层数

1、2、3、5、6

10

建筑最大高度

米

27

11

总客房数

套

476

11.1

其中

豪华及标准双人间（产权式）

套

222

11.2

豪华及标准单人间（产权式）

套

24

11.3

豪华套房（产权式）

套

20

11.4

度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房（产权式）

套

140

11.5

小岛总统套房及随从房

套

10

11.6

岛贵宾楼豪华客房

套

60

12

总车位数

个

570

1.4可行性结论

1.4.1市场预测

项目定位高端,以“酒文化”为中心主轴，以度假村酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村为辅。

此符合市场细分需要，利于建立区域旅游酒店市场领导者地位，从而提升项目开发价值、品牌价值和发展空间，使本项目具有较好的市场发展前景。

1.4.2投资估算

项目预计于2009年5月开工，至2011年11月竣工验收。

根据测算，项目的总投资为66618万元人民币（含地价）详见附表2。

1.4.3资金筹措

某某荔枝庄园国际会议中心酒店项目分三期进行投入开发。

本项目施工期为30个月，工期安排为：

第一期土建工程（含土方、基础工程、主体工程）为10个月；第二期装饰工程为10个月；第三期设备及附属工程为10个月；从2009年5月份开工，从以上情况可以看出，该项目的实施进度较为合理。

资金来源计划：

（1）自筹20000万元人民币；

（2）向银行借贷及融资46618万元人民币。

本项目计划在三年内顺利完成三期的全部开发建设及营业前期准备工作。

表1-2项目资金来源表

序号

项目名称

资金（万元）

比例

1

自筹

20000

30.02%

2

银行借贷、融资

46618

69.98%

总投资

66618

100%

1.4.4财务分析

预测：

项目在计算期内各年预计发生的经营收入如下：

表1-3项目主要经济技术指标

序号

项目

计算公式

金额（万元）

1

销售利润（税后）

（1.1）-（1.2）-（1.3）

4645.72

1.1

销售收入

35860.57

1.2

建设成本

26804

1.3

销售税金

销售收入的12.3%

4410.85

2

经营利润（税后）

（2.1）-（2.2）-（2.3）-（2.4）-（2.5）-（2.6）-（2.7）

361470.92

2.1

经营收入

1090576.95

2.2

开发成本

39814

2.3

营业成本

257170.03

2.4

综合成本

169039.43

2.5

利息成本

3816.19

2.6

所得税

165137.82

2.7

分配给产权式客房业主的利润

19%

94128.56

3

税后利润

（1）+

（2）

366116.64

4

投资净利润率

年平均净利润/总投资

15.27%

5

静态投资回收期

3.7年

注：

静态投资回收期从2012年正常营业开始算起,计算期从2012～2047年。

1.4.5项目结论

本项目属酒店地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，符合茂名茂南区总体发展规划。

项目用地权属清晰，自筹资金达30.02%，静态投资回收期为3.7年，资金回收周期短,投资风险低。

项目建设有利于改善区域环境，带动当地酒店业发展，进而带动旅游、观光酒庄及相关产业的发展，并带来较多的就业机会，对扩大茂名市品牌知名度、增强城市吸引力和招商引资有积极的意义。

综上所述，本项目具有良好的宏观经济基础，且有广阔的市场空间，投入运营后将成为茂名市新增加一座新型的现代化五星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者都带来丰厚的回报。

二项目分析

2.1项目概况

2.1.1建设地址

国际会议中心酒店项目位于某某省茂名市茂南区。

北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉——环市西路，直通茂名市区；西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连。

2.1.2项目规模

“某某荔枝庄园酒文化旅游度假村”项目用地面积为353451.75万平方米，其中国际会议中心酒店用地140029.57平方米,总建筑面积约84616.2平方米。

其中地上建筑面积67033.2㎡，地下建筑面积约17583㎡。

酒店客房总套数为476套。

2.1.3总体规划设计理念

1）荔枝庄园以“酒文化”为中心主轴，以度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。

2）充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。

2.1.4总体规划构思

国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划。

1）规划布局

利用地块中的水塘，以绿岛式规划布局布展酒店区。

在岛上设置酒店大堂，前后边接湖区，眺望湖岸酒庄，构筑度假村入口中轴线，形成“楼在岛上，岛在湖中”的层叠式景观。

观光酒庄和度假村在整个酒店的园景中隐约显现阻而不隔，使荔枝庄园三大功能区共享湖岸景致，荔枝庄园利用一条环路则联系了各功能区，达到环境、交通、投资的最效益化。

2）功能分布

酒店区以H型布局，由入口前区湖景和中心花园湖景围合面成，酒店大堂（包括咖啡厅、西餐厅、大堂吧等）位于前后湖面连接小岛上，抬高地势，下层可停车，视野也开阔，成为入口的标志物。

通过它联系了北面的娱乐区（多功能宴会厅、娱乐大楼、后勤服务等）和南面产权式的客房266套及康乐区、SPA区等；西面和东南面设有产权式度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房140套。

湖中小岛设领导会见厅及贵宾楼豪华客房60套，独立的总统套房10套、国际会议中心、中西餐厅、健康中心等，同时设有小码头和连桥与各功能区相联系。

3）交通组织

荔枝庄园国际会议中心酒店的交通体系由“一环两轴”构成，满足各功能区步行、车行服务和消防应急疏散要求。

“一环”——围绕酒店及湖岸景区布置，使酒店大堂、娱乐、后勤、康乐SPA等拥有各自独立的出入口，也可引导游客到酒店、度假村等功能区。

“两轴”——以酒店为中心，酒庄及荔园水乡住宅区的内部道为放射轴，连系到环路上，交汇的节点设置区域等管理处，使各功能区各自独立，满足管理上的便利。

“桥”——以“曲水溪流”为主题的水系景观与交通环路紧密结合，形成一串拱桥、栈道、连廊等服务车行和人行的交通结点，它既是必不可少的交通设施，又是荔枝庄园别致的人文景观。

项目鸟瞰图

2.2项目所在地规划状况

某某荔枝庄园酒文化旅游度假村，征地面积约36万平方米，地势平坦，内有若干水塘。

东北角临环市西路，作为项目主要出入口；西南角临乡路可作观光酒庄原料入口。

项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意;根据地形条件用地，规划分为三大功能区：

北部国际会议中心度假村酒店占地约6.67万平方米（本研究项目）；南部荔园水乡占地约14.68万平方米;西部旅游观光酒庄占地约6.67万平方米，内设有果林基地约11.3万平方米。

某某荔枝庄园酒文化旅游度假村主要经济技术指标如下表2-1：

表2-1

序号

名称

指标

备注

1

总用地面积

353451.75

其中

商住及配套用地：

265.1亩工业及配套用地：

265.1亩

2

总建筑占地面积

83000.00

3

果林基地面积

113000.00

1、旅游观光酒庄及果林基地共265.1亩

4

景观湖

49600.00

2、国际会议中心酒店及配套用地100亩

5

地上总建筑面积

270000.00

3、荔枝水乡及配套用地165.1亩

6

容积率

0.77

7

建筑密度

23.5%

2.3项目资源分析

2.3.1地理位置优势

茂名以炼油、乙烯生产为龙头的石油化工工业在全国占有重要位置，是某某省重要的能源、原材料和重化工业基地。

茂石化炼油加工能力、乙烯生产能力分别达到1350万吨／年和100万吨／年，拥有华南地区最大的原油加工能力，有"中国南方油城"之称。

与此同时，茂名石油化工工业产量大,废气排放量也非常大,茂名市区空气质量受到一定程度的影响。

茂名还是“全国水果第一市”，荔枝、龙眼、香蕉、芒果等水果种植面积大，且集中连片，茫茫果海，一望无际，适宜发展农业生态游。

茂名的荔枝种植以面积大、品种齐、成熟早、产量高、质量好、市场广而闻名，其中红荔阁、贡园早已是声名远播的旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力的农业生态旅游区之一。

某某荔枝庄园酒文化旅游度假村是一个集水果种植、加工、销售及旅游观光、休闲于一体的新兴观光基地。

借助茂名荔枝天下扬名的美誉，能迅速提升酒店的品牌知名度。

本项目离茂名市区仅7公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

2.3.2自然景观优势

本项目地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

陆地常年葱绿，生机盎然。

本项目自然景观资源优越。

楼上观望，荔枝森尽收眼底，此起彼伏，如海如涛。

二月，荔花盛开，春风扑面，是香之海、蜜之海；五月，荔枝成熟，一片绿海红潮，红荔似海。

荔荫间，一座座豪华别致的“别墅”若隐若现，有如绿海星帆。

2.4项目区位和交通分析

茂名交通便利，已形成铁路、公路、海运等运输网三茂（三水-茂名）铁路与京广、广九线相接，河茂（河唇—茂名）铁路与柳（州）湛（江）铁路相连。

公路四通八达，密度达每平方公里71.5公里，国道207线、325线纵横境内，市区至各县（市）已通一级公路，广湛高速公路已建成通车。

茂名港是国家对外开放一类口岸，拥有多个万吨级成品油码头和杂货、集装箱码头，以及全国最大的25万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力1759万吨，名列全国大港第17位。

本项目位于某某省茂名市茂南区。

北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉——环市西路，直通茂名市区；西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连，离茂名市区仅7公里。

2.5旅游区位分析

从2001年至2006年，茂名市旅游业总收入猛增至49.77亿元，与2000年比，总量增长了8倍，连续6年保持了平均20％以上的高速增长，平均年增长率在全省位居第一。

由全省最落后的旅游城市发展成为“中国优秀旅游城市”。

旅游业已经成为茂名市经济中发展最具活力的产业，成为全市第三产业发展的龙头。

茂名市旅游资源具有较强的综合优势，而且具有个体品牌优势。

2004年，茂名市提出了打造旅游休闲度假目的地城市的战略目标，并结合创建中国优秀旅游城市攻坚战，开始打造品牌战略。

项目所在区位，旅游业高速发展，政府提出打造旅游休闲度假目的地城市的战略目标，本项目顺应当地旅游业发展大潮，符合政府发展规划。

三项目投资环境

3.1宏观市场分析

3.1.1茂名市宏观经济分析

茂名市概况

（1）气候

茂名地处北回归线以南，属热带亚热带季风温和气候。

全年平均气温在摄氏22°以上，年平均降雨量在1530～1770毫米之间；年日照时数为1560～2160小时，日照率35.6%以上。

全市常年植物葱绿，生机盎然。

（2）面积地貌

茂名市国土总面积11459平方公里，地势北高南低，地貌以山地丘陵为主，兼有平原和沿海滩涂。

平原占总面积13.8%，丘陵占55.8%，山地占11.2%，台地占6.6%，河流水面占12.6%。

耕地面积7.065万公顷（255.23万亩），其中水田13.44万公顷（201.60万亩）占79.4%。

茂名市位于南中国海之滨，地处某某省西南部，背靠祖国大西南。

据史载，茂名秦朝时分属象郡和南海郡，隋朝时设置茂名县。

1959年设立茂名市，1983年实行市管县体制，现辖茂南区、茂港区和电白县，并代管高州市、化州市和信宜市。

2007年末，全市户籍人口716.44万人,其中市辖区126.45人。

茂名“三高农业”蓬勃发展，荔枝、香蕉、龙眼等“某某佳果”驰名中外，在1996年“中华之最”评选活动中，茂名市被国务院发展研究中心命名为“中国最大的水果生产基地”。

2000年，江总书记在茂名高州出席县级领导干部“三讲”教育动员会，期间亲手植下“中华红”荔枝树，使茂名荔枝更是名扬天下。

茂名市南部临海，迂回的海岸线长220公里，拥有水东、博贺等多个天然良港。

水东港是我国对外开放一类口岸，现已建成多个万吨级成品油码头和杂货、集装箱码头，拥有全国最大的25万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力达到1450万吨。

博贺港是全省三大渔港之一，盛产龙虾、对虾、海参、鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第一。

3.1.2茂名市经济稳步发展

经过“十五”时期，茂名市经济社会发展取得新的重大成就。

全市继续坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，落实科学发展观，以“把茂名建设成为粤西经济强市”为目标，全面实施“工业立市”、“四大跨越”发展战略，国民经济和社会各项事业全面发展。

2007年全市生产总值1066.85亿元，比上年增长13.1％。

其中，第一产业增加值235.83亿元，增长4.8％；第二产业增加值422.08亿元，增长12.0％；第三产业增加值408.94亿元，增长18.9％。

人均生产总值17819元，增长11.1％。

产业结构逐步优化。

在经济总量快速壮大的同时，经济结构战略性调整取得重要进展，农业经济向工业经济转型加快，重化工业成为我市新一轮发展潮的主旋律，现代服务业发展迅速。

2007年三大产业结构由2000年的30.4∶35.5∶34.1调整为22.1:

39.7:

38.2。

注:

《茂名市国民经济和社会发展统计公报》

3.2人均收入和生活水平持续上升

2007年末，全市户籍人口716.44万人，其中市辖区126.45万人。

人口增长得到有效控制，2007年全市人口出生率为10.98‰，死亡率4.33‰，自然增长率6.65‰。

年末全市常住人口604.68万人。

全市就业人员336.22万人，比上年末增加9.4万人。

其中城镇单位从业人员30.3万人，城镇私营和个体企业从业人员28.98万人。

全年在岗职工工资总额58.01亿元，比上年增长10.69％。

在岗职工人均工资19886元，增长15.95％。

市区城市居民人均可支配收入11195元，比上年增长8.9％。

农村居民人均纯收入5051元，比上年增长5.0％。

年末全市民用车辆拥有量108.59万辆，增长3.8％。

其中私人汽车7.94万辆，增长18.0％。

3.3茂名旅游市场持续高速增长

从2001年至2006年，全市旅游业总收入猛增至49.77亿元，与2000年比，总量增长了8倍，连续6年保持了平均20％以上的高速增长，平均年增长率在全省位居第一。

由全省最落后的旅游城市发展成为“中国优秀旅游城市”。

旅游业已经成为我市经济中发展最具活力的产业，成为全市第三产业发展的龙头。

2007年城市住宿设施接待过夜游客408.1万人次，比上年增长8.5％。

其中国际游客3.4万人次，增长18.1％；国内游客404.6万人次，增长8.4％。

旅行社组团国内游16.4万人次，出境游0.4万人次。

全年旅游业总收入53.65亿元，增长7.8％。

其中旅游外汇收入986万美元，增长14.6％。

星级宾馆开房率62％。

注:

《茂名市国民经济和社会发展统计公报》

3.4投资环境评价

根据对茂名茂南区旅游市场和投资环境的分析，目前旅游市场正处于高速发展时期，这为本项目提供了较好的外部环境和发展机遇，其主要表现：

1）茂名地区经济的持续发展，城市吸引力不断增强，成为旅游等第三产业快速发展的根基，这也是近年茂名旅游业快速发展的根本原因；

2）茂名城市群人均GDP、户均储蓄和可支配收入等指标表明人民的生活水平已从“温饱型”向较全面“小康型”升级，从而对生活品质提出更高要求，特别是休闲度假方面；

3）茂名居民可支配收入与消费支出呈增长态势，消费活跃，为本项目提供了支持；

4）区域旅游业近年快速发展，给予了本项目良好的发展机遇；从上述诸点可看出，茂名市目前所处的社会经济、产业特征、人民生活水平阶段正是大力发展旅游酒店最佳阶段，本项目若能把握当前发展机遇和外部环境，提升品牌价值，将具有较好的发展前景。

四酒店行业概况

4.1酒店业情况

4.1.1我国星级酒店数量、结构

根据中国旅游业统计年鉴，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了2006年年底的12751家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。

2000年到2006年，全国星级酒店的客房数量从594700间增长至1459800间左右，年均增长率为7.7%。

2007年，旅游酒店数量达到14327家，其中五星级361家，四星级1631家，酒店客房数达到160万间，其中五星级饭店数量增长明显，2007年新评定五星级饭店65家，比2006年增长30家，同比增长幅度超过20%。

我国近年来星级酒店的数量变化情况见图4-1：

图4-1

注：

资料来源2002-2007年的《中国星级饭店统计公报》

从星级酒店的比例来看，五星、四星高档酒店约占酒店总数量的9％，三星级酒店约占酒店总数量的32％，一星、二星中低档酒店约占酒店的60％；而从酒店客房比重来看，三星级酒店的客房比重近39％。

截止2002年我国星级酒店规模及客房情况见表4-2所示。

表4-2

星级

酒店家数

客房（万间）

酒店总量

比重

客房总量

比重

五星级

302

2.37%

11.52

7.9%

四星级

1369

10.74%

29.00

19.9%

三星级

4779

37.48%

59.85

41.0%

二星级

5698

44.69%

42.41

29.0%

一星级

603

4.72%

3.21

2.2%

合计

12751

100%

145.9