房地产计划运营管理实战培训.ppt

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Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.黄博文黄博文房地产计划运营实战培训房地产计划运营实战培训Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.课程目标课程目标n“运营管理运营管理”管什么？

管什么？

n如何做好计划运营管理？

如何做好计划运营管理？

n如何搭建匹配的运营管理体系？

如何搭建匹配的运营管理体系？

Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.课程构架课程构架第一部分：

房地产企业运营管理解析第一部分：

房地产企业运营管理解析什么是运营管理？

运营管理管什么？

在企业的不什么是运营管理？

运营管理管什么？

在企业的不同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？

同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？

第二部分：

如何构建房地产企业计划管理体系第二部分：

如何构建房地产企业计划管理体系结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。

的对策和方法。

第三部分：

如何搭建系统化的房地产项目管理体系第三部分：

如何搭建系统化的房地产项目管理体系以房地产开发流程为主线，系统地分析房以房地产开发流程为主线，系统地分析房地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应的解决方案。

一些相应的解决方案。

Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.目录目录第一部分：

房地产企业运营管理解析第一部分：

房地产企业运营管理解析第二部分：

如何构建房地产企业计划管理体系第二部分：

如何构建房地产企业计划管理体系第三部分：

如何搭建系统化的房地产项目管理体系第三部分：

如何搭建系统化的房地产项目管理体系Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；1、什么是运营管理？

运营管理管什么？

、什么是运营管理？

运营管理管什么？

Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.先从房地产项目的管理目标谈起先从房地产项目的管理目标谈起房地产项目主要评价指标房地产项目主要评价指标财务纬度指标财务纬度指标收益类：

净利润净利润/结转收入/结转成本效率类：

销售净利润率销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：

NPV资金类：

经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标客户纬度指标项目品牌：

知名度/认知度/美誉度客户满意度：

规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度客户满意度运营纬度指标运营纬度指标进度：

关键节点的达成进度：

关键节点的达成质量：

设计图纸、工程质量等安全：

是否发生重大安全事故专业管理：

销售目标的达成、成本目标成本目标的达成能力纬度指标能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.项目开发、经营目标责任书案例项目开发、经营目标责任书案例项目目数数值备注注除地价外除地价外项目目总成本目成本目标68052包括建安成本、管理包括建安成本、管理费用、用、营销费用、用、财务费用、用、营业税和土地增税和土地增值税税单位位销售面售面积建安成本建安成本4417销售售总收入收入173959税后税后净利利润17718销售售净利率利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于9IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于不同城市不同要求，但均需至少大于15NPV3381项目从拿地到开目从拿地到开盘时间10个月个月项目月均去化速度目月均去化速度80套套可用月均去化（套可用月均去化（套/月，或平米月，或平米/月）表示月）表示项目开目开发周期周期25个月个月参照集参照集团颁布之布之项目基准开目基准开发周期周期项目目设计周期周期150天天从拿地施工从拿地施工图完成完成时间，参照集，参照集团技技术管理部相关管理部相关标准准项目的基本经济指标项目的基本经济指标Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.什么是运营管理？

什么是运营管理？

从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而为达成项目目标而采取的各种管理手段采取的各种管理手段”。

房地产项目目标房地产项目目标（财务、客户、运营、能力等目标）（财务、客户、运营、能力等目标）人人+钱钱+土地土地运运营营管管理理带带来来的的疑疑问问运营管理管什么？

运营管理管什么？

谁来管？

谁来管？

如何选择合适的运营如何选择合适的运营管控模式？

管控模式？

Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.先从项目管理学角度看一下一般项目管理先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域九大领域”管什么？

管什么？

知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容管理内容项目整体管理项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制进行整体规划，执行和控制进行整体规划，执行和控制项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情保证项目完整地做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成编制项目各类进度计划，并进行控制编制项目各类进度计划，并进行控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成编制项目费用预算，并进行控制编制项目费用预算，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量确定成果的质量标准，执行标准，检验工作确定成果的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用保证人力资源最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队并进规划项目的组织结构和人员，组成团队并进行团队建设行团队建设项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目的执行状况目的执行状况项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务服务规范采购的全过程：

采购计划、采购管理、规范采购的全过程：

采购计划、采购管理、合同管理等合同管理等Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.房地产项目运营管理基于项目管理房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域九大知识领域”的管里内容，更体现实战性的管里内容，更体现实战性知识领域知识领域管理目标管理目标管理内容（运营管理范畴）管理内容（运营管理范畴）项目整体管理项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制和控制明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利达成达成项目范围管理项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工项目时间管理项目时间管理保证项目按进度计划完成保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制行有效控制项目费用管理项目费用管理保证项目按预算完成保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目成本目标，并进行控制成本目标，并进行控制项目质量管理项目质量管理保证项目工作成果的质量保证项目工作成果的质量明确各阶段的成果，建立个阶段成果质量管理机制，并明确各阶段的成果，建立个阶段成果质量管理机制，并进行有效控制进行有效控制项目人力资源管理项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架项目沟通管理项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行建立项目报告及会议沟通机制并有效执行项目风险管理项目风险管理保证项目受到的风险损失最小保证项目受到的风险损失最小建立会议决策、风险预警机制并有效执行建立会议决策、风险预警机制并有效执行项目采购管理项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务产品或服务建立规范的招标采购流程并有效执行建立规范的招标采购流程并有效执行Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.说明及图例：

说明及图例：

一、房地产开发业务划分为七个阶段：

项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。

：

代表关键里程碑：

代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。

：

配合专业的任务。

房地产项目主开发流程房地产项目主开发流程项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段项目立项主体结构开工开盘销售入伙竣工销售管理阶段客户关系管理阶段拓展营销设计工程组织项目论证初步产品定位规划要点/规划草案组织项目策划/产品、市场及客户定位研究概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建办理房地产预售许可证产权初始登记合同备案、按揭办理工程施工配合设计配合销售配合采购管理Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.房地产项目开发流程特点：

三多（多专业房地产项目开发流程特点：

三多（多专业-7、多阶段多阶段-7、多关键活动、多关键活动-超过超过50）房地产项目的特点：

房地产项目的特点：

周期：

项目运作时间长周期：

项目运作时间长繁杂性：

内外部接口多繁杂性：

内外部接口多方式：

并行、交叉运作多方式：

并行、交叉运作多对象：

以人为主，变数多对象：

以人为主，变数多结果：

一次性，遗憾多结果：

一次性，遗憾多很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充和完善运营管理职能充和完善运营管理职能应对项目管理过应对项目管理过程中出现的一系列问题程中出现的一系列问题Copyright2009ByBonzercnManagementConsultantsLtd.一些房地产企业运营管理职能的设置情况一些房地产企业运营管理职