房地产经营与管理-6章.ppt
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房地产经营与管理房地产经营与管理(第二版)(第二版)谭术魁主编李红波副主编首都经济贸易大学出版社第六章第六章房地产项目建设管理房地产项目建设管理l房地产项目建设管理是工程项目管理的一个类别,广义的项目建设管理指从项目决策到项目建成交付使用的全过程的管理;狭义的项目建设管理是指项目在施工建造阶段的管理。
本章是指后者而论。
l项目建设管理是项目所有者站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。
其管理是通过一定的组织形式,采用多种方法和措施,对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制、和总评价,以保证项目质量、工期、投资效益的实现。
房地产项目建设管理包括极其丰富的内容,其核心是项目管理模式的选择和“三控制、两管理、一协调”,即进度控制、质量控制、成本(投资)控制、合同管理、安全管理、组织协调。
第一节房地产项目建设管理模式l一、业主全权管理模式l二、“设计施工采购”的项目总承包管理模式l三、监理制度模式l四、混合式项目管理模式第二节房地产项目建设进度控制一、基本概念进度控制,是在房地产项目建设的全过程中,进行计划进度与实际进度的比较,发现偏离,及时采取措施纠正。
进度控制的实施是指在既定工期内,按照事先制定的进度计划实施,在执行计划过程中,经常将实际进度情况与计划进度相比较,并找出进度偏差,通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析,监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。
在计划执行中不断如此循环,直至实现既定的工期目标项目竣工,或者在保证工程质量和不增加投资的条件下,缩短施工工期,提前竣工。
进度控制的对象是项目范围内的工程活动,包括项目图中各个层次的单元,上至整个项目,下至各个工作包,有时直到最低层次的工序。
第二节房地产项目建设进度控制二、进度控制的主要任务项目的实施进度,决定于设计所采用的总体规划、外部协作条件、主体工艺流程、设备制造及安装方式、主体建筑结构形式、施工方法等。
进度控制的任务,包括方案的科学决策、计划的合理编制和实施的有效控制等方面。
方案的科学决策,是实现进度控制的先决条件计划的合理编制,是实现进度控制目标的重要基础有效地实施控制,是实现进度控制的根本保证。
事实上绝大多数工程项目都是限于一定的资源,在此基础上采用控制技术合理地安排项目进度。
进度控制的主要任务包括:
确定房地产项目建设工期及施工中各阶段的进度目标;审批施工单位的进度计划,并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制;定期检查工程建设的实际进度,并与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差;分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度,监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划,以保证工期目标按期实现。
第二节房地产项目建设进度控制三、进度控制的范围1项目的各个组成部分2项目建设的所有工作3影响进度的各项因素4项目的各个参与者第二节房地产项目建设进度控制四、影响进度的因素分析1施工单位的原因2项目业主(项目经理部)的原因3监理单位的原因监理单位在施工中下达不正确的指令,影响施工单位对施工进度计划的有效执行,造成工期拖延。
4不可抗力因素自然灾害,如地震、暴雨、洪水等不可抗拒的因素导致歇工,也会延误工期。
第二节房地产项目建设进度控制五、进度控制的技术方法目前,建设项目进度控制的常用技术方法和工具主要有进度表控制法和进度控制的曲线比较法等。
曲线比较法包括S型曲线比较法、“香蕉”曲线比较法、前锋线比较法、横道图比较法、垂直图比较法、计划评审法、直方图比较法、工作形象进度图比较法、工程量计划与形象进度综合比较法等。
第二节房地产项目建设进度控制六、进度拖延的事前防止和事后控制1进度拖延的事前防止在房地产项目建设开始以后,首先要采取日常的进度控制措施,防止可以避免的、人为的进度拖延。
2进度拖延的事后控制第二节房地产项目建设进度控制七、三级进度管理体系1进度管理体系的人员架构2进度管理体系的贯彻途径3三级进度管理体系的工作流程第三节房地产项目建设质量控制一、基本概念l质量指反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。
工程质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的坚固、耐久、经济、适用、美观等自然属性和技术性能的综合要求。
l质量控制是对房地产项目建设过程中各项任务、技术活动的各种要素进行科学控制的过程,是项目管理机构为了项目质量符合国家或合同规定的质量标准、规范,所采取的一系列监督、管理措施、方法和手段。
第三节房地产项目建设质量控制l房地产项目建设质量控制综合指标:
项目顺利完成后,建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等;项目结构设计和施工的安全性和可靠性;所使用的材料、设备、工艺、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命;项目的其他方面,如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的可维护性、可检查性等。
第三节房地产项目建设质量控制二、质量控制的主要任务质量控制任务主要有对影响质量的各种作业技术和活动制定质量计划和施工组织设计,即确立质量控制计划和质量控制标准,严格地按照已确立的质量目标和施工组织设计实施,并在实施过程中进行连续的检验和评定处理不符合质量目标和施工组织设计的情况,及时采取有效的纠正措施。
第三节房地产项目建设质量控制三、建设质量控制的内容
(一)项目决策阶段质量控制包括审核项目选址报告、可行性报告和计划任务书等内容。
要保证选址合理,符合国家和地区规划,使项目目标和水平具有合理性,并与其投资环境相协调。
(二)项目设计阶段的质量控制房地产项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所能达到的质量标准,也决定了项目实施的程序和费用。
设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放大、引起更大的失误。
因此,必须重视设计阶段的质量控制,严格协调和控制项目设计的各个方面。
第三节房地产项目建设质量控制(三)项目施工阶段的质量控制施工单位应对施工质量负责,在此阶段的质量控制不仅要保证项目的各个要素,如材料、设备、工艺等符合规定要求,而且要保证项目整体及各个部分符合项目质量要求,达到项目预定的功能,使整个项目系统能够经济、安全、高效地运行。
第三节房地产项目建设质量控制(四)项目竣工验收阶段的质量控制(五)项目运行阶段的质量控制在试运行阶段进行质量跟踪,定期进行系统检查和监测,发现问题并加以解决,同时在运行中通过质量管理保证设备良好运转。
第三节房地产项目建设质量控制四、影响质量控制的干扰因素1人为干扰因素包括决策失误、计划不周、指挥不当、控制协调不力、责任不清、行为有误、技术水平差等。
人为干扰因素是工程项目中最主要的干扰。
2材料干扰因素包括供应不及时,材料的品种、规格、数量、质量等不合乎要求,价格不合理,材料试验出现问题,材料使用不当等。
3机械设备干扰因素包括机械选型不当、供应不及时,维修保养不充分导致操作中出现故障,机械使用效率低,更新不及时,取费不合理等。
4施工工艺及方案干扰因素第三节房地产项目建设质量控制5环境干扰因素6资金干扰因素资金不按时支付,数量不足、结算时拖欠等,是目前造成建筑市场混乱、影响企业正常运转的主要因素之一。
7其它干扰因素如业主或政府新的要求与干预,或设计和计划的不当需要频频修改,或当进度、投资和质量三大目标发生矛盾和冲突,出现工期拖延、投资超支等情况时,都会造成对质量目标的干扰。
第三节房地产项目建设质量控制五、质量控制方法、方式和措施
(一)质量控制方法1网络技术2目标管理3统计资料分析4专题报告和分析5现场观察第三节房地产项目建设质量控制
(二)质量控制方式根据工程特点在工程中主要采用的是日常巡视与重点检查相结合;环节控制与“旁站监理”相结合;实测实量与“抽样试验”相结合;口头要求与“指令性文件”相结合等方式。
第三节房地产项目建设质量控制(三)质量控制措施工程监理单位要严格按照建设工程监理规范的要求,实行总监理工程师负责制,根据委托监理合同规定的服务内容、服务期限、工程类别、规模、技术复杂程度、工程环境等因素有针对性地确定项目监理机构组成,制定监理工程程序,规范监理人员的现场行为,通过组织措施、技术措施、经济措施及合同措施来保证监理工作质量。
第三节房地产项目建设质量控制六、项目建设质量保证体系
(一)质量控制目标分解和质量控制系统结构把目标系统进行分解,按总目标程度分解,按工艺流程分解,从工序到工步,由部门到个人,形成具体的,清晰的、便于控制操作的单元体以及质量控制系统结构。
(二)质量控制规划在监理合同签订以后编制的指导监理机构开展监理工作的纲领性文件,对工程各阶段的质量控制有着明确的规划要求。
第三节房地产项目建设质量控制(三)质量控制工作体系包括思想工作体系、组织机构保证体系和质量形成过程的控制体系三部分。
(四)质量信息管理系统建立工程质量信息管理系统,及时收集质量信息,实行质量控制与自动控制相结合,充分发挥计算机及控制软件的作用,保证信息的准确性、有效性。
第四节房地产项目建设成本控制一、基本概念房地产项目建设成本是指项目开发建设全过程中所花费的全部费用。
建设成本是房地产项目建设所发生的成本,包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、基础设施费用、公共配套设施费用、管理费用、财务费、税金等。
第四节房地产项目建设成本控制二、成本控制的主要任务成本控制的主要任务是通过工程施工、设计变更与新增工程费控制及索赔处理等手段,努力实现实际发生的费用不超过计划投资,包括编制成本计划、审核成本支出、分析成本变化情况、研究成本减少途径和采取成本控制措施等五个方面的任务。
前两个方面任务是对成本的静态控制,是较容易实现的,后三个方面任务是对成本的动态控制,是很难实现的,不仅需要研究一般工程项目成本控制的理论和方法,还需要总结特定项目成本控制的经验和数据,才能实现项目管理的动态成本控制。
第四节房地产项目建设成本控制三、成本控制的内容房地产项目开发具有高风险、高收益,投资期限长的特点。
一个房地产项目需要经过从策划、设计、招标、施工到竣工等阶段。
每个阶段的内容不一样,对成本控制的影响程度也不一样,如表6-2,成本控制的方法也会不一样。
因此房地产项目建设成本控制需要分阶段、分步聚,在技术上,经济上,管理上要系统地采取措施。
第四节房地产项目建设成本控制第四节房地产项目建设成本控制四、影响成本的因素分析原成本计划数据不准确,估价错误,预算太低,不适当的采用低价政策。
工程范围增加,设计修改,功能和建筑质量标准提高,工作量大幅度增加。
外部原因,包括来自项目所有者或是上级主管部门的干预、阴雨天气、物价上涨、不可抗力事件发生等。
实际管理中出现的问题,包括执行了不恰当的控制程序,费用控制存在问题,产生了预算外开支;成本控制责任不明,实施者对成本没有承担义务,缺少成本方面的限额概念,又没有节约成本的奖励措施;采购了劣质材料,材料消耗增加,浪费严重;周转资金占用量大,财务成本高;合同中存在不利条款,在合同执行中存在缺陷等。
第四节房地产项目建设成本控制五、成本控制的措施项目建设成本的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心。
成本控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把成本控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标的实现,以求在项目建设中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益。
第五节房地产项目建设合同管理一、基本概念合同管理是指依据合同规定对当事人的权利和义务进行监督管理的过程。
合同管理是包括合同前期策划、招投标签订合同、合同审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等所有内容的广义上的合同管理。
第五节房地产项目建设合同管理二、合同管理的主要任务确定工期、质量、价格三大目标,是合同双方在工程中进行经济合同的依据;规定合同双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利,调节业主与承包商双方责权关系主要手段;履行合同、按合同办事,是工程双方的最高行为准则;建设项目合同体系决定了该项目的管理机制,开发商通过合同分解或委托项目任务,实施对项目控制;工程双方争
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