房地产法规第1章.ppt

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房地产法房地产法规规王照雯王照雯大连海洋大学职业技术学院大连海洋大学职业技术学院内内容容介介绍绍第一章第一章房地产法规概述房地产法规概述第二章第二章房地产法律关系房地产法律关系第三章第三章土地所有权土地所有权第四章第四章城乡规划法律制度城乡规划法律制度第五章第五章土地征用与房屋拆迁管理法律制度土地征用与房屋拆迁管理法律制度第六章第六章土地使用权土地使用权第七章第七章房地产开发管理法律制度房地产开发管理法律制度第八章第八章房地产交易管理法律制度房地产交易管理法律制度第九章第九章房屋中介服务管理法律制度房屋中介服务管理法律制度第十章第十章房地产市场管理法律制度房地产市场管理法律制度第十一章第十一章房地产登记制度房地产登记制度第十二章第十二章物业管理法律制度物业管理法律制度第十三章第十三章房地产纠纷处理房地产纠纷处理第第11章章房地产法规概述房地产法规概述要求：

1.了解房地产的概念、分类、特点和新中国房地产法的发展现状；2.掌握房地产法特征、立法原则和调整对象。

3.具有对房地产纠纷的属性进行初步分析的能力。

1.11.1房地产及房地产法的概念房地产及房地产法的概念房地产是一门实践性、应用性很强的学科，他是国家管房地产是一门实践性、应用性很强的学科，他是国家管理房地产市场的重要工具。

理房地产市场的重要工具。

房地产业已经成为一项新兴的朝房地产业已经成为一项新兴的朝阳产业。

对于从事房地产行业工作的人员，学习房地产法律阳产业。

对于从事房地产行业工作的人员，学习房地产法律法规，掌握有关基本国策和有关法律规范就显得尤其重要。

法规，掌握有关基本国策和有关法律规范就显得尤其重要。

1.1.11.1.1房地产的概念及特点房地产的概念及特点房地房地产是房是房产和地和地产的的总称。

称。

房产是指在法律上有明确房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产。

地产是指在法律上有明确的权属关系权属关系的房屋财产。

地产是指在法律上有明确的权属关系的土地财产。

的土地财产。

房地产与其他财产相比，具有明显的特点：

（房地产与其他财产相比，具有明显的特点：

（11）不可移）不可移动性。

（动性。

（22）永久性。

（）永久性。

（33）独一无二性。

（）独一无二性。

（44）保值性和增值）保值性和增值性。

（性。

（55）数量有限性（）数量有限性（66）用途多样性（）用途多样性（77）相互影响性）相互影响性（88）易受限制性）易受限制性。

1.1.21.1.2房地产的分类房地产的分类常见的土地分类常见的土地分类：

（11）按是否具有建筑用途，土地可分为建筑用地和非建筑用地两种。

）按是否具有建筑用途，土地可分为建筑用地和非建筑用地两种。

（22）按按土土地地的的开开发发程程度度，土土地地可可分分为为过过生生地地（未未开开发发的的荒荒地地）、生生地地（已已经经完完成成规规划划的的土土地）和熟地（已完成开发，可供建设地上物的土地）三种。

地）和熟地（已完成开发，可供建设地上物的土地）三种。

（33）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。

根据我国）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。

根据我国城市用地城市用地分类与规划建设用地标准分类与规划建设用地标准，城市用地又分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用，城市用地又分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地等九种。

地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地等九种。

常见的房屋分类：

常见的房屋分类：

（11）按按建建筑筑结结构构的的不不同同，房房屋屋可可分分为为钢钢结结构构房房屋屋、钢钢筋筋混混凝凝土土结结构构房房屋屋、砖砖混混结结构构房房屋屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等五类。

砖木结构房屋和其他结构房屋等五类。

（22）按按功功能能用用途途的的不不同同，房房屋屋可可分分为为住住宅宅、工工业业厂厂房房和和仓仓库库、商商场场和和商商业业店店铺铺用用房房、办办公公用房、宾馆饭店、文体与娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（即综合楼）等八类。

用房、宾馆饭店、文体与娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（即综合楼）等八类。

（33）按按价价格格的的构构成成不不同同，房房屋屋可可分分为为商商品品房房、微微利利房房、福福利利房房、成成本本价价房房和和优优惠惠价价房房等等，这是我国特有的分类方法。

这是我国特有的分类方法。

（44）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

公房又分为直管公房和自管公房两类）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

公房又分为直管公房和自管公房两类。

1.1.31.1.3房地产与不动产的关系房地产与不动产的关系对于房地产和不动产有不同的观点：

1.主张用“不动产”来替代“房地产”。

2.“房地产”的概念有广义的和狭义之分，狭义的房地产是指房屋、地基以及房屋附属土地。

广义的房地产是指国际上通用的不动产，即一个地区的所有土地及地上附着物。

3.从法律意义去理解房地产，认为，房地产是以土地和房屋作为物质存在形态的财产。

这种财产是指蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、买卖权等等。

4.4.房地产和不动产虽然联系密切，但并非一个概念，不能用一房地产和不动产虽然联系密切，但并非一个概念，不能用一个去取代另外一个。

不动产是指不能移动或一旦移动，其经济价值、个去取代另外一个。

不动产是指不能移动或一旦移动，其经济价值、使用价值就会因此减损的财产，主要是指土地及地上的定着物，如使用价值就会因此减损的财产，主要是指土地及地上的定着物，如房屋、森林等。

不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产房屋、森林等。

不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产的一部分。

的一部分。

1.1.41.1.4房地产法的概念与特点房地产法的概念与特点房地产法是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。

房地产法是调整房地产社会经济关系的法律规范的总称。

它是国家管理房地产市场、保护房地产权利人的合法权益，促进房地产业发展的重要工具。

房地产法除了具备一般法律共有的属性（如规范性、强制性等）外，它还具有自身的特点：

专业性综合性、广泛性统分性非阶级性1.1.51.1.5房地产法调整的对象房地产法调整的对象（11）房房地地产产开开发发关关系系。

指指国国家家行行政政管管理理机机关关，基基于于其其行行政政职能能与与管管理理相相对人人发生生的的有有关关房房地地产的的管管理理关关系系。

土土地地使使用用和和房房地地产产开开发发建建设设审审查查批批准准关关系系、土土地地征征用用关关系系、房房地地产产产产权权管管理理关关系系、房房地地产产市市场场主主体体管管理理关关系系、房房地地产产市场行为和市场秩序管理关系、房地产税费收缴关系等。

市场行为和市场秩序管理关系、房地产税费收缴关系等。

（22）房房地地产产交交易易关关系系。

这这是是指指由由平平等等主主体体之之间间基基本本房房地地产产经经营营活活动动而而产产生生的的社社会会关关系系。

例例如如，房房地地产产开开发发设设计计关系，房地产转让、租赁、抵押、交换关系等。

关系，房地产转让、租赁、抵押、交换关系等。

（33）物物业业管管理理关关系系。

这这是是指指物物业业管管理理公公司司与与业业主主之之间间形成的各种服务关系。

形成的各种服务关系。

（44）特殊的房地产交易关系。

这是指因实施住房制度）特殊的房地产交易关系。

这是指因实施住房制度改革措施而形成的公房出售和再交易关系。

改革措施而形成的公房出售和再交易关系。

1.2新中国房地产法律制度的历史沿革新中国房地产法律制度的历史沿革中国的房地产法律制度的发展大体经历了三个阶段：

三个阶段：

1.从新中国成立初期到十一届三中全会从新中国成立初期到十一届三中全会在这一阶段，房地产管理工作取得了一定的成绩，成立了管理机构和制定了一系列的管理制度。

2.从十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立从十一届三中全会到社会主义市场经济体制的确立十一届三中全会以后，中国进入了社会主义经济建设和法制建设的新时期。

中华人民共和国土地管理法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市房地产开发经营管理条例、城市私有房屋管理条例、城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房屋拆迁单位管理规定等。

3.3.从社会主义市场经济体制确立至今从社会主义市场经济体制确立至今随着社会主义市场经济体制的确立，中国房地产法律制度进入了一个新的发展阶段。

其中1995年1月1日起施行的中华人民共和国房地产管理法是我国房地产管理法制建设的里程碑，意义重大。

2002年8月第九届全国人民代表大会通过的中华人民共和国农村土地承包法，更加规范了农村土地的管理；土地管理法在1998年8月进行了重新修改。

还有很多法规如：

城市房地产转让管理规定（1995年）、城市房地产中介服务管理规定（1996年）、城市房地产抵押管理办法（1997年）商品房销售管理办法（2001年）、城市房地产权属档案管理办法（2001年）、城市房屋拆迁管理条例（2001年）物业管理条例（2003年）房地产估价机构管理办法（2005年）等。

1.31.3房地产法立法原则及实施房地产法立法原则及实施1.3.11.3.1房地产法立法原则房地产法立法原则房房地地产产管管理理法法的的立立法法要要以以马马列列主主义义、毛毛泽泽东东思思想想、邓邓小小平平理理论论为为指指导导思思想想，在在立立法法中中，除除了了要要坚坚持持四四项项基基本本原原则则外外，还要贯彻执行以下原则：

还要贯彻执行以下原则：

（11）保障房地产权利人合法权益的原则。

）保障房地产权利人合法权益的原则。

（22）国有土地有偿、有期限使用原则。

）国有土地有偿、有期限使用原则。

（33）国家扶持发展居民住宅建设原则。

）国家扶持发展居民住宅建设原则。

1.3.21.3.2房地产法的实施房地产法的实施房地产法的实施即房地产法的执行。

它包括房地产业的房地产法的实施即房地产法的执行。

它包括房地产业的执法和守法两个方面执法和守法两个方面1.41.4我国房地产法体系我国房地产法体系我国房地产法体系的组成我国房地产法体系的组成宪法宪法法律法律行政法规和规章行政法规和规章地方法规地方法规司法解释司法解释房地产法与相关法律的关系房地产法与相关法律的关系1.1.房地产法与城乡规划法的关系房地产法与城乡规划法的关系城乡规划法与房地产法的联系：

城乡规划法与房地产法的联系：

房地产法中有关房地产法中有关房地产开发建设条款所规定的综合开发管理权利要受到城乡房地产开发建设条款所规定的综合开发管理权利要受到城乡规划法的制约，房地产开发建设必须贯彻新区开发和旧区改规划法的制约，房地产开发建设必须贯彻新区开发和旧区改造相结合的原则。

造相结合的原则。

两者不同之处：

两者不同之处：

城乡规划法调整的管理关系主要是规城乡规划法调整的管理关系主要是规划编制的管理关系、城市规划的审批关系和城市土地建设的划编制的管理关系、城市规划的审批关系和城市土地建设的规划管理关系；而房地产法调整的管理关系则主要是房地产规划管理关系；而房地产法调整的管理关系则主要是房地产产权产籍管理关系、公房私房管理关系、房地产市场管理关产权产籍管理关系、公房私房管理关系、房地产市场管理关系、房地产开发经营关系、房地产修缮管理关系、房地产企系、房地产开发经营关系、房地产修缮管理关系、房地产企业管理关系等等。

除了调整的管理关系不同外，它们的立法业管理关系等等。

除了调整的管理关系不同外，它们的立法目的、调整对象范围、主要内容也都不相同目的、调整对象范围、主要内容也都不相同。

房地产法与相关法律的关系房地产法与相关法律的关系2.2.房地产法与住宅法的关系房地产法与住宅法的关系房地产法与住宅法从调整对象上看是两个不同的部门法。

住宅法是调整住宅所有权与使用权之间在住宅建造、融资、买卖、租赁、修缮等过程中发生的社会关系的法律规范。

它与房地产法联系十分密切，如房地