房地产开发实操精要.pptx

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房地产开发实操北京北大资源地产有限公司本篇主要通过对不同层级城市实操的探索，让大家了解多种多样的房地产开发方式。

引言目录三三部分术语及热点话题部分术语及热点话题一一关于土地关于土地二二项目实操项目实操四四“五证二书五证二书”详解详解五五总总结结一、关于土地法执行一、关于土地法执行1）、这些城市的显著特点是可以做到土地开发一、二级联动或量体裁衣，定向招标、协议出让,以达到一、二级的联动开发；2）、用地的选择：

规划、市政、土地、拆迁等综合判断3）、建立四个模型：

产业（业态）组合模型空间规划模型融资模型顶层设计模型11、土地法执行、土地法执行“不太严格不太严格”的区域的区域（主要是三四线的地、县级市主要是三四线的地、县级市）一、关于土地法执行一、关于土地法执行1）、一般情况下，没有特殊关系或政府承诺，不做土地一级开发，因为其战线长、时间长、不可预见因素多，成本审核严格，利润低。

资金成本（一级开发）：

35%自有资金不计利息；65%计息，按10%利率计算。

2）、有实力的公司一般独立或组成联合体在市场上拿地优点：

周期短，从拿地到开工一般半年左右；产品明确、可变系数小缺点：

资金需求量大22、供地控制严格的城市、供地控制严格的城市一线城市一线城市一、关于土地法执行一、关于土地法执行1）相对一、二级联动来说，直接从市场通过招拍挂拿地，对项目的定位相对有局限性；2）一、二级联动虽有灵活性，但不确定因素也多，两种方式各有利弊；33、通过市场进行招拍挂、通过市场进行招拍挂活动属性活动属性5W2H说明说明对策对策主题做什么要做的是什么？

该项任务能取消吗？

该活动增值吗？

取消不必要的活动目的为什么做为什么这项任务是必须的？

澄清目的位置在何处做在哪儿做这项工作？

必须在那儿做吗？

改变顺序或组织顺序何时做什么时间是做该工作的最佳时间，必须在那个时间做吗？

人员谁来做谁来做这项工作？

应该让别人做吗？

为什么我来做这项工作？

方法怎么做如何做这项工作？

这是最好的方法吗？

还有其他方法吗？

简化任务（整合、自动化等）成本花费多少现在的花费是多少？

改进后将花费多少？

选择一种优化方法5W2H房地产策划房地产策划定位策划定位策划定位定位产品产品（方案）（方案）客户客户（目标）（目标）市场市场（价格）（价格）定位定位定位策划定位策划营销策划营销策划营销营销推广推广（媒体）（媒体）渠道渠道（方式）（方式）服务服务（体验）（体验）营销产品品土地土地方案方案产品品定位策划定位策划财务合合约审算部算部法法务部部人力人力资源部源部行政部行政部企企业决策决策层开开发部部项目策划部目策划部研研发设计部部营销部部工程部工程部定位是多维度下的聚焦和平衡、是综合多方面因素后寻找符合企业利益的最佳方案！

定位是多维度下的聚焦和平衡、是综合多方面因素后寻找符合企业利益的最佳方案！

影响定位的关键要素：

影响定位的关键要素：

1、企业层面：

企业战略及定位、企业能力、产品线规划、企业层面：

企业战略及定位、企业能力、产品线规划2、市场层面：

调控政策、供求关系、市场层面：

调控政策、供求关系3、客户层面：

限购政策、地缘性、多样性及个性、客户层面：

限购政策、地缘性、多样性及个性1、土地及区域分析、土地及区域分析2、市、市场调研研3、经济测算算4、初步方案、初步方案设计定位策划定位策划土地一级开发土地一级开发组织实施土地一级开发组织实施土地一级开发征询意见和审批征询意见和审批前期策划前期策划计划编制计划编制土地一级开发主体组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设市政府批准1、新增集体土地办理农用地征收、或农转用手续2、存量国有建设用地收回国有土地使用权市国土局商相关委办局1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库市交通委交通评价意见市文物局文物保护意见土土地地一一级级开开发发主主体体市规委规划意见书市发改委核准市园林局古树处理意见市环保局环境评价意见相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

市政专业部门市政接用意见市政府1、土地供应计划2、土地利用年度计划3、土地储备开发计划市国土局会同相关部门1、确定土地一级开发主体（委托或招标）2、下达土地一级开发批复3、签订土地一级开发合同原土地所有者或使用者1、征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意2、向市国土局提出土地一级开发申请市国土局1、受理申请并进行土地预审2、委托市、区县土地储备机构编制土地一级开发实施方案委办局联席会市国土局会同市发改、规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、规划、资质、交通、环保等对一级开发实施方案提出原则意见依据1、北京市国民经济和社会发展计划2、北京城市总体规划3、北京土地利用总体规划市建委建设意见土地一级开发流程示意图土地一级开发流程示意图二、项目实操二、项目实操经营性项目用地招拍挂出让流程图经营性项目用地招拍挂出让流程图签订合同和办理后续手续签订合同和办理后续手续市国土局1、签订国有土地使用权出让合同2、交纳政府土地收益和土地开发费等市规划委建设用地规划许可证市发改委、市建委项目核准或备案市国土局1、确定土地出让方案2、发布国有土地使用权出让公告（报纸、网站、土地交易市场）3、制定招标拍卖挂牌文件中中标标人人、竞竞得得人人投投标标人人、竞竞买买人人市土地交易市场1、到土地交易市场购买相应土地的招标拍卖挂牌文件2、交纳竞买保证金或者投标保证金3、竞买人按规定参加招标、拍卖、挂牌现场竞价活动依据市政府年度土地供应计划1、北京市国民经济发展计划2、宏观调控和房地产市场运行情况3、储备开发土地情况市场交易市场交易入市准备入市准备市相关部门办理建设工程相关手续市国土局会同市发改委等有关部门确定土地出让价格土地入市交易土地入市交易二、项目实操二、项目实操二级开发流程关系图二级开发流程关系图建建设设单单位位招拍挂招拍挂方式取方式取得土地得土地使用权使用权勘察设计招勘察设计招投标备案投标备案申报节申报节能审查能审查编写项目编写项目申请报告申请报告编写节编写节能专篇能专篇申报项申报项目核准目核准建设用地规建设用地规划许可证划许可证设计单位设计单位方案深化方案深化规划方规划方案审定案审定国有土地使国有土地使用证用证人防规划人防规划方案设计方案设计人防规划人防规划意见书意见书调整土地调整土地出让合同出让合同年度计划年度计划任务调整任务调整工程规划工程规划许可证许可证人防初步人防初步设计审查设计审查园林规园林规划方案划方案交通规交通规划方案划方案建筑防建筑防火审查火审查施工单位施工单位招投标招投标监理单位监理单位招投标招投标安全监督安全监督备案备案质量监督质量监督注册注册施工许施工许可证可证预售许预售许可证可证面积预测面积预测面积实测面积实测楼楼房房交交付付消防验收消防验收人防验收人防验收规划验收规划验收建委备案建委备案权属登记权属登记实测备案实测备案人防施工人防施工图审查图审查二、项目实操二、项目实操项目可研报告编制目录项目可研报告编制目录二、项目实操二、项目实操第一章申报单位及项目概况第二章发展规划、产业政策和行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析第四章节能方案分析第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析第六章环境和生态影响分析第七章经济影响分析第八章社会影响分析工程竣工流程图工程竣工流程图二、项目实操二、项目实操竣工验收基本条件竣工验收基本条件二、项目实操二、项目实操三、部分术语部分术语及热点话题n代征地根据北京市城市规划条例第三十一条规定，代征地是指城市建设工程沿道路铁路河道绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照北京市有关法规规章的规定代征的公共用地。

n限高的突破n用地性质（下页）n七通一平建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。

n五证二书“五证”：

建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证；“二书”：

住宅质量保证书、住宅使用说明书。

用地性质用地性质容积率容积率建筑控制高度（米）建筑控制高度（米）C1（行政办公）（行政办公）C11（市属办公）（市属办公）C12（非市属办公）（非市属办公）1121.518（20）230（24、36）2.5453603.5803.5100C3（文化娱乐）（文化娱乐）新闻出版、广播电视、影视院等新闻出版、广播电视、影视院等1.04.012（9）100以上以上C4（体育）体育）C41（体育场馆）（体育场馆）0.61.512（9）60C5（医疗卫生）（医疗卫生）C51（医院）医院）1.01.812（9）45C52（卫生防疫）（卫生防疫）C6（教育科研）教育科研）高等学校、科研设计等高等学校、科研设计等1.03.512（9）100C9（其他公共设施）（其他公共设施）C9（其他公共设施）（其他公共设施）1.218（20）1.530（24、36）R5（基础教育）基础教育）中学、小学等中学、小学等0.818（9、12）RR1（一类住宅）（不含独立式住宅）一类住宅）（不含独立式住宅）1R0.612（9）R2（二类住宅）二类住宅）1.2121.618（20）2.130（24、36）2.2452.5602.880C2（商业金融）（商业金融）C21（零售商业）、（零售商业）、C26（市场）（市场）112（9）218（20）2.530（24、36）2.845360C23（商务办公）、（商务办公）、C25（旅馆业）（旅馆业）1.512（9）218（20）2.536（24、30）3454805100M（工业）工业）一类工业、高新技术、仓库、物流等一类工业、高新技术、仓库、物流等0.82.512（9）60F（多功能）多功能）F1（住宅兼公建）住宅兼公建）1.03.512（9）100F2（公建兼住宅）公建兼住宅）1.03.812（9）100F3（公建等混合）公建等混合）1.04.512（9）100以上以上三、部分术语部分术语及热点话题用地性质n无任何手续n以其他方式，如新农村改造、旅游项目、有规划，但产权不能划分的项目小产权房三、部分术语及热点话题热点话题四、四、“五证二书五证二书”详解详解贯穿房地产开发始终贯穿房地产开发始终总括总括五证的申请顺序和作用范围：

五证的申请顺序和作用范围：

1、建设工程规划许可证严格限定土地适用范围、边界和占地面积；2、国有土地使用证房屋是否拥有产权，全系此证，一般住宅的国有土地使用年限为70年；3、建设工程规划许可证限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等；4、建设工程施工许可证（开工证）用来申请可以合法施工；5、商品房销售（预售）许可证拥有此证的商品房，是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。

建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

核发的目的：

确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

法律后果：

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

建设用地规划许可证建设用地规划许可证封封面面建设用地规划许可证建设用地规划许可证正正面面四、四、“五证二书五证二书”详解详解贯穿房地产开发始终贯穿房地产开发始终建设用地规划许可证申请方式：

申报人或委托代理人现场提交申报材料受理条件：

申请人需提交如下申报材料：

1、建设单位出具的申报委托书；2、建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他事项申报表；3、规划部门及相关部门的批准文件：

（1）申请以划拨方式取得国有土地使用权的，提交选址意见书附件及附图，建设项