房地产企业相关税务问题.ppt
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开发产品完工条件(土地开发除外):
一、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案一、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案二、开发产品已开始投入使用二、开发产品已开始投入使用三、开发产品已取得了初始产权证明三、开发产品已取得了初始产权证明以上条件满足一条即视为已经完工以上条件满足一条即视为已经完工;如同时满足一条以上条如同时满足一条以上条件,以最早的为准。
件,以最早的为准。
对房地产开发经营企业不得对房地产开发经营企业不得事先事先确定按核定征收确定按核定征收方式征收管理方式征收管理收入的税务处理收入的税务处理收入总额确认的一般原则之一:
收入总额确认的一般原则之一:
实现原则实现原则在大多数情况下,纳税人在进行一项公平交在大多数情况下,纳税人在进行一项公平交易时就视为实现易时就视为实现,比如货物被销售、劳务被提供,比如货物被销售、劳务被提供等,但只是价值改变、而没有发生实现事件,将等,但只是价值改变、而没有发生实现事件,将不导致一项应税收入的实现。
不导致一项应税收入的实现。
例如例如,企业持有某上市公司的股票,该股票,企业持有某上市公司的股票,该股票以公允价值计价,在企业持有股票的期间,股票以公允价值计价,在企业持有股票的期间,股票价格上涨,企业产生了公允价值变动收益,但由价格上涨,企业产生了公允价值变动收益,但由于企业仍然持有该股票,因而这笔收益在税法上于企业仍然持有该股票,因而这笔收益在税法上并没有实现,不能计入收入总额。
并没有实现,不能计入收入总额。
(税法与会计(税法与会计准则的差异)准则的差异)确认收入实现的一个重要标志是纳税人对该笔收入的使用或处置不受限制,或者没有限定义务去退还该收入。
例如:
银行借款,将来要还本付息,就不能确认为收入;出租房屋取得的押金,将来要退还给承租人,也不得确认为收入房地产开发经营企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,不确认为收入;但纳入开发产品价内或由企业开具发票的除外。
收入总额确认的一般原则之二:
收入总额确认的一般原则之二:
权责发生制原则权责发生制原则(并不排除收付实现(并不排除收付实现制或其他)制或其他)纳税必要资金的概念当纳税人有足够财力缴税时才能确认收入并征税纳税必要资金的概念为纳税人已实现收入的递延提供了基本理论依据:
特殊重组;分期确认收入预收的款项(利息、租金等)不遵循权责发生制原则,而是在收到时确认为收入房地产开发经营企业销售收入的确认企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认收入的实现;为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益不同销售方式下销售收入的确认一次性全额收款销售:
应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日确认收入实现。
分期收款方式销售:
应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入实现。
付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
(纳税必要资金概念的应用)采取银行按揭方式销售:
应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
不同销售方式下销售收入的确认委托销售1、以支付手续费方式委托销售:
应按销售合同或协议约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售:
企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,按照销售合同或协议约定的价格与买断价格孰高原则,于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
受托方与购买方签订销售合同或协议的,按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
不同销售方式下销售收入的确认采取基价并实行超基价分成方式委托销售:
由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,按销售合同或协议约定的价格与基价孰高原则于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
(支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除)由受托方与购买方直接签订销售合同的,应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
不同销售方式下销售收入的确认采取包销方式委托销售:
参照前述规定确认收入的实现。
包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
视同销售视同销售企业将企业将开发产品开发产品用于捐赠、赞助用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,事业单位和个人的非货币性资产等行为,应当视同销售应当视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
时确认收入的实现。
视同销售收入的确认按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
按开发产品的成本利润率确定。
成本利润率不得低于15%,具体由主管税务机关确定。
新的企业所得税法关于视同销售的变化同一法人实体内部各分支机构间的货物转移不视同一法人实体内部各分支机构间的货物转移不视同销售。
同销售。
(将资产货物、劳务等用于将资产货物、劳务等用于国外分支机构除国外分支机构除外)外)改变资产用途(如自建商品房转为自用)不视同销售。
改变资产用途(如自建商品房转为自用)不视同销售。
不征税收入专项用途财政性资金期间:
2008年1月1日至2010年12月31日来源:
县以上人民政府财政部门和其他部门条件:
资金拨付文件,且规定专项用途拨付资金的部门有专门的资金管理办法或具体管理要求单独进行核算不征税收入专项用途财政性资金上述不征税收入形成的支出不得扣除或折旧、摊销。
5年(60个月)内未支出且未缴回的,计入第六年的收入总额;计入收入总额后发生的支出允许扣除或折旧、摊销。
税前扣除的原则与框架企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除税前扣除的基本原则之一:
税前扣除的基本原则之一:
权责发生制原则权责发生制原则税前扣除的基本原则之二:
税前扣除的基本原则之二:
配比原则配比原则纳税人发生的费用应在费用应配比或应纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申报扣除,不得提前分配的当期申报扣除,不得提前或滞后或滞后(房地产企业未销开发产品成本应在销售时扣除)。
(房地产企业未销开发产品成本应在销售时扣除)。
税前扣除的基本原则之三:
税前扣除的基本原则之三:
相关性相关性原则原则税前扣除必须从根源和性质上与取得收入直接相税前扣除必须从根源和性质上与取得收入直接相关关(业务招待费的扣除(业务招待费的扣除、为职工负担的个人所得税、为职工负担的个人所得税)。
)。
税前扣除的基本原则之四:
税前扣除的基本原则之四:
合理性原则合理性原则符合一般的经营常规与会计惯例符合一般的经营常规与会计惯例税前扣除的基本原则之五:
税前扣除的基本原则之五:
确定性原则确定性原则金额是确定的,不允许估计金额是确定的,不允许估计税前扣除的基本原则之六:
税前扣除的基本原则之六:
真实性原则:
实际发生,并非实际支付的概念,真实性原则:
实际发生,并非实际支付的概念,一般认为支付义务产生,即意味着费用支出发生一般认为支付义务产生,即意味着费用支出发生税前扣除的基本原则之七:
税前扣除的基本原则之七:
合法性原则合法性原则非法支出不能扣除:
罚款、税收滞纳金非法支出不能扣除:
罚款、税收滞纳金具体扣除项目成本:
成本费用:
销售费用、管理费用、财务费用税金:
企业所得税和允许抵扣的增值税除外损失:
财产损失房地产企业税前扣除项目已销开发产品计税成本(须按规定与未销开发产品成本区分)期间费用营业税金及附加、土地增值税财产损失:
国家无偿收回土地使用权而形成的损失开发产品计税成本的核算成本对象确定原则:
-可否销售-分类归集(群体开发项目)-功能区分(地下车库)-定价差异-成本差异(成本差异较大)-权益区分(合作开发)成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。
成本对象一经确定,不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的,应征得主管税务机关同意企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施处理开发产品计税成本的内容土地征用费及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施费开发间接费开发产品成本核算的要求将开发过程中的各类支出归集为应计入成本对象的成本和期间费用对应计入成本对象的各项实际支出,按规定合理归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象对已完工成本对象应负担的成本费用按已销、未销开发产品和固定资产进行分配共同成本和不能分清成本对象的间接成本的分配方法(可选其一)占地面积法:
已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例-一次性开发的-分期开发的建筑面积法:
已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例-一次性开发的-分期开发的直接成本法:
按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例预算造价法:
按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例以非货币交易取得土地使用权的成本确定以换取开发产品为目的,将土地使用权投资企业的-如在该项土地开发、建造的,接受投资时暂不确定成本,分出开发产品时,再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
涉及补价,还应加上应支付的补价或减除应收到的补价。
-如在其他土地开发建造的,在投资交易发生时,按应付出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
涉及补价的,还应加上应支付的补价或减除应收到的补价。
将土地使用权以股权投资方式投资企业的在投资交易发生时,按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
涉及补价的,还就加上应支付的补价或减除应收到的补价。
以土地使用权换取开发产品的税务处理企业应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
合作(资)开发房地产项目的税务处理凡合同或协议约定向投资各方分配开发产品的,企业在首次分配开发产品时,如该项目已结算计税成本,则应分配投资方开发产品的计税成本与其投资额的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同销售收入处理。
凡合同或协议约定分配项目利润的:
-企业统一申报纳税,不得税前分配该项目利润,也不得在成本中摊销投资额及扣除利息-投资方取得该项目的营业利润,应视同股息、红利处理维修费用的扣除对尚未出售的已完工开发产品及按规定对已售开发产品进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用,准予当期据实扣除设备维修基金的扣除企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规
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